استرس مسكن

اگر نیازهای انسان را در سه دسته ببینیم نیازهای زیستی نیازهای اجتماعی نیازهای اقتصادی, مسكن در برآورد كردن هركدام از نیازهای فوق نقش مهمی را ایفا می نماید مسكن مانند غذا یك نیاز زیستی مهم است و برابر اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسكن مناسب حق مسلم هر خانواده ایرانی است حفظ انسان از شرایط جوی و آرامش و سلامتی نیاز اساسی زیستی انسان محسوب می شود

اگر نیازهای انسان را در سه دسته ببینیم نیازهای زیستی- نیازهای اجتماعی- نیازهای اقتصادی، مسكن در برآورد كردن هركدام از نیازهای فوق نقش مهمی را ایفا می‌نماید. مسكن مانند غذا یك نیاز زیستی مهم است و برابر اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسكن مناسب حق مسلم هر خانواده ایرانی است. حفظ انسان از شرایط جوی و آرامش و سلامتی نیاز اساسی زیستی انسان محسوب می‌شود.

غیرتولیدی محسوب شدن مسكن امری است كه مدت‌ها است منتفی شده است و در حال حاضر مسكن دارای مفهومی اقتصادی است در ایران تهیه مسكن نوعی سرمایه‌گذاری و افزایش و تثبیت دارایی است و به عنوان بهترین، مطمئن‌ترین و پرسودترین سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. در هنگام تلاطم‌های اقتصادی بهترین محمل تثبیت دارایی و ایجاد آرامش برای خانواده سرمایه‌گذاری در بخش مسكن است چنانچه عدم دارا بودن مسكن از عوامل عمده بی‌ثباتی اجتماعی است. ‌

از دیدگاه اجتماعی تحقق شرایط مطلوب برای فعالیت‌های سالم خانوادگی منوط به داشتن سرپناه است كه در نتیجه به ایجاد همبستگی اجتماعی بین خانواده و جامعه منتهی می‌گردد. انسان در محیط خانواده اولین تجارب رابطه خود با افراد دیگر را تجربه می‌نماید. عدم داشتن مسكن مستقیما انواع بزهكاری و طلاق و تنش‌های اجتماعی و سیاسی را به دنبال خواهد داشت. زاغه‌نشینی، كپرنشینی و حاشیه‌نشینی، ناهنجاری‌های اجتماعی را به طور مضاعف تشدید و اجتماع انسانی را دچار بحرانی خطرناك می‌نماید. ‌

در دنیای سرشار از استرس‌های گوناگون و خطرناك، منزل (محل نزول)‌و مسكن (محل سكون و آرامش) تنها جایگاه تمدد اعصاب و آرامش و تجدید‌قوا است. ‌

فقدان مسكن باعث پیدایش انواع اختلالات روانی و رفتاری، افسردگی و ناپایداری شخصیتی است و نیز نابود كننده مقاومت فردی می‌باشد. آسیب‌های فوق مستقیما حیات جامعه را تهدید نموده و برای جبران آن مجبور به صرف هزینه‌های گزاف و سرسام‌آور مادی و معنوی خواهیم بود. ‌

بخش مسكن در تئوری‌های كلاسیك اقتصادی به عنوان <پسماند> مورد توجه بوده است و بدین معنا مسكن پسمانده عوامل تولید را دریافت می‌كند زیرا به دلیل برگشت بالای نرخ سرمایه در بخش‌های صنعت و خدمات، این بخش‌ها جاذب اولیه سرمایه بوده و بخش مسكن فقط جاذب آن قسمت از سرمایه است كه دیگر بخش‌ها جذب ننموده‌اند. از تعریف فوق نتیجه گرفته می‌شود كه مسكن نمی‌تواند عامل عمده و موثر در اقتصاد باشد و مهمترین نقش آن ضربه‌گیر اقتصادی بودن آن بوده است. ولی در سال‌های اخیر نقش این بخش در ایجاد بحران‌های اقتصادی بیشتر مشخص گردیده است كه بسیاری بحران شرق آسیا را در نتیجه جابه‌جایی منابع مالی در این بخش می‌دانند. ‌

در بحران فوق منابع سرشار مالی پس از هجوم به بخش مسكن و در نتیجه آن تولید فراوان و حصول تعادل عرضه و تقاضا مجبور به بازگشت گردید كه حاصل آن بحران مذكور بود. ‌

باتوجه به آمار موجود در ایران در دهه اخیر در سطح كشور، در حدود بیش از ۵/۱ میلیون خانوار شهری با جمعیتی در حدود ۷ الی ۸ میلیون نفر از افراد ساكن در شهرها به درجات مختلف با مساله كمبود و گرانی سرپناه مناسب روبه‌رو هستند و در دهه آتی سالانه یك میلیون خانوار با جمعیتی حدوداً ۴ میلیون نفر به آن اضافه می‌شوند. ‌

در حال حاضر جمعیت اشاره شده در ارتباط با تأمین مسكن در فشار شدید قرار دارند و با درآمدهای ماهیانه ناچیز و نبود سیاست‌های ویژه در امر واگذاری مسكن به این گروه، به هیچ‌وجه افق روشنی، حتی در آینده دور برایشان متصور نیست. ‌

در واقع محدود بودن تعداد واحدهای مسكونی ارزان قیمت حتی با حداقل مساحت و امكانات و در نتیجه بالا بودن شدید قیمت تمام شده واحدهای مسكونی یا اجاره بها از عوامل اصلی و مستقیم عدم <توان تأمین مسكن> مناسب به شمار می‌رود. ‌

در وضعیت فعلی و با روند كلی نرخ رشد مسكن، بروز واقعه چندان هم دور از انتظار نیست. مستاجرین، زوج‌های جوانی كه در شرف تشكیل خانواده بوده یا به تازگی تشكیل خانواده داده‌اند، خانواده‌هایی كه به صورت اشتراكی در یك واحد مسكونی زندگی می‌كنند و بالاخره خانواده‌هایی كه در مسكن مستقل اما به ناچار با تراكم نامطلوب و فضاهای نامتناسب با جمعیت زیاد افراد خانوار، مسكن گزیده‌اند، مشكل مسكن را به خوبی درك می‌كنند و باتوجه به درآمد محدود خانواده كه معمولا توسط یكی از افراد خانوار تأمین می‌گردد و نیز به نظر می‌رسد سیاست‌های فعلی تأمین مسكن در شهرها، این عده سال‌ها با مشكل مسكن به طور جدی دست به گریبان خواهند بود. ‌

در شرایط حاضر عمده‌ترین تلاش در سرمایه‌گذاری، معطوف به ارائه تسهیلات بانكی برای ساخت و ساز و خرید مسكن است كه حجم اندكی از قیمت مسكن را می‌پوشاند. چنانچه كم و كیف سرمایه‌گذاری مذكور به سمت افزایش تولید مصالح ساختمانی و تغییر تكنولوژی ساخت از روش سنتی به تولید صنعتی جهت‌گیری كند می‌توان عرضه قابل‌توجه مسكن به بازار را ممكن دید و الا در شرایط حاضر حد توان جامعه در میزان ساخت و ساز وجود بحران عظیم در سال‌های آتی را قطعی می‌نماید. ‌

از طرفی در صورت افزایش تولید مسكن جهت رسیدن به عرضه مطلوب در دهه آینده با كمبود شدید مصالح ساختمانی روبه‌رو می‌شویم كه نتیجه آن افزایش قیمت اینگونه مصالح خواهد بود. شایان ذكر است كه در صورت تولید ۱۰۰ درصد ظرفیت اسمی كارخانه‌های تولید مصالح، می‌توان تنها یك‌سوم نیاز آتی به مصالح را تأمین نمود. ‌

در دهه‌های قبلی عمده سرمایه‌گذاری بخش خصوصی برای مسكن‌سازی در مناطق شهری بوده به طوری كه در سال ۱۳۷۵ بیش از ۴۵ درصد سرمایه‌گذاری این بخش در تهران و ۲۶ درصد در شهرهای بزرگ بوده است. این ارقام نمایانگر تقاضای موثر برای مسكن در این مناطق است و از طرفی نشاندهنده ضعف اقتصاد روستایی و شهرهای كوچك در جذب سرمایه است. تولید مسكن به دلیل ماهیت اشتغالزایی بالای خود می‌تواند تا حد قابل توجهی به ایجاد كار و رفع مشكل بیكاری كمك موثر نماید. سرمایه‌گذاری در این بخش علاوه بر آنكه از شدت مشكل كمبود مسكن خواهد كاست، همزمان تعداد قابل ملاحظه‌ای شغل را به طور غیرمستقیم در امر تولید مسكن و به طور غیرمستقیم در سایر بخش‌ها ایجاد خواهد نمود. ‌

هر كوششی در امر اشتغالزایی و تقلیل بیكاری، رسیدن به ثبات اقتصادی، سیاسی امنیت را و به دنبال آن برقراری عدالت اجتماعی را آسانتر می‌نماید. ‌

اهمیت امر تأمین مسكن برای اقشار مختلف، كمتر از اهمیت اشتغال و تقلیل نرخ بیكاری در جامعه نیست. به طور كلی تولید مسكن یا مسكن‌سازی به‌واسطه ماهیت اجرایی، خود به صورت مختلف (مستقیم و غیرمستقیم) در امر تولید اشتغال و تقلیل بیكاری تأثیر بسیار دارد. ‌

ماهیت اشتغالزایی بالای این بخش عاملی خواهد بود كه تا حد قابل توجهی به ایجاد كار و رفع مشكل بیكاری كمك می‌نماید و سرمایه‌گذاری در این بخش علاوه بر كاستن شدت مشكل كمبود مسكن، به طور همزمان تعداد قابل ملاحظه‌ای شغل را در امر تولید مسكن مستقیما و در سایر بخش‌ها به طور غیرمستقیم ایجاد خواهد نمود. ‌

درصد شاغلان در بخش مسكن نسبت به كل شاغلان در طی دوره ۷۶ الی ۸۰ از رشد مثبت برخوردار نبوده. در سال ۱۳۷۶ شاغلان در این بخش ۹۷/۱۰ درصد شاغلان كل كشور را تشكیل می‌داده است كه این نسبت در سال ۱۳۷۸ به ۷۵/۹ درصد نزول پیدا كرده و پس از اندكی رشد به ۹۰/۱۰ درصد در سال ۱۳۸۰ رسیده است و در چهارسال گذشته بخش مسكن نسبت به بخش‌های مهم دیگر از قدرت جذب اشتغال كمتری برخوردار بوده است. ‌

بخش ساختمان از عمده‌ترین منابع جذب نیروی انسانی است. در كشورهای توسعه یافته جمعیت شاغل در این بخش نسبت به كل جمعیت فعال ۶ تا ۱۰ درصد است و در صورت افزودن ارقام مربوط به نیروی كار كه در صنعت مصالح ساختمان و سایر فعالیت‌های وابسته اشتغال دارند، جمع شاغلین در این بخش را می‌توان به ترتیب حدود ۱۰ تا ۱۶ درصد كل شاغلین در كشورهای توسعه یافته و ۶ تا ۸ درصد در كشورهای درحال توسعه تخمین زد. ‌

به طور متوسط در سطح جهان حدود ۲۵ درصد از هزینه‌های مصرفی خانواده صرف تأمین و اجاره مسكن می‌شود كه در ایران تقریبا دو برابر رقم فوق می‌باشد لذا مسكن را می‌توان به عنوان یك كالای مصرفی بادوام مورد بررسی قرار داد. این دیدگاه موجب می‌گردد كه برای مسكن یك طول عمر خدماتی در نظر گرفته و ارزش تمام خدماتی این كالا را برابر قیمت اولیه آن در نظر گرفت. مسكن به عنوان كالای سرمایه‌ای باعث می‌شود در شرایط انتظارات تورمی شدید جاذب سرمایه و نقدینگی باشد. ‌

با بررسی نسبی نقدینگی و سرمایه در بخش‌های مختلف در طی دوره ۱۳۷۶ الی ۱۳۸۰ حاكی از این است كه در سال ۱۳۷۶ میزان ۵/۱۳ درصد از نقدینگی كشور در بخش مسكن بوده كه این نسبت در سال ۷۹ به ۶/۱۱ درصد و نهایتا با رشدی اندك به ۴/۱۲ درصد در سال ۸۰ می‌رسد. این در حالی است كه مجموع سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این سال حدودا ۳۷ هزار میلیارد ریال بوده است. ‌

چنانچه برنامه تولید برای افزایش سالانه ۱۰۰ میلیون مترمربع واحد مسكونی را داشته باشیم نیازمند ۲۲۰ هزار میلیارد ریال خواهیم بود كه در این صورت تعادل بین عرضه و تقاضا ایجاد خواهد شد. ‌

بخش خصوصی در هنگام سرمایه‌گذاری بر آن باور بوده و به این امید در امر مسكن‌سازی سرمایه‌گذاری می‌كند كه پس از عبور از مشكلات و اتمام عملیات اجرایی و عرضه واحدهای احداثی در هنگام فروش علاوه بر بازگشت سرمایه اولیه به سودی عادلانه و بیش از بهره‌های بانكی دست یابد. با توجه به نوع و رقم بالای سرمایه‌گذاری، خواب سرمایه برای مدت طولانی و عدم داشتن اطمینان كافی از ثبات سیاست‌ها و ضوابط جاری معمولا سود كمتر از ۵۰ درصد در سال مورد پذیرش سرمایه‌گذاران نیست. ‌

محدودیت‌های موجود در امر ساخت و سرمایه‌گذاری اولیه، افزایش نرخ رشد قیمت یك متر مربع زیر بنای واحد مسكونی را به دنبال داشته و در نهایت در توان تأمین مسكن اقشار كم درآمد جامعه اثر معكوس خواهد داشت. ‌

از آنجا كه درآمد غالب خانواده‌هایی كه در امر تأمین مسكن با مشكل مواجه هستند، از طریق دریافت حقوق و دستمزد ماهیانه تأمین می‌گردد و در پاره‌ای مقاطع نرخ رشد میزان حقوق ماهیانه آنان از نرخ رشد قیمت واحد مسكونی بسیار پایین‌تر است. این عده افق بسیار كمرنگ و مبهمی برای خانه‌دار شدن یا حتی مستاجر بودن در واحدهای مسكونی مناسب در پیش‌رو دارند و با گذشت زمان، <توان تأمین مسكن> در آنان كمتر و كمتر نیز خواهد شد. ‌

در صورتی كه به سرعت سیاست‌های خاصی در امر سرمایه‌گذاری در مقیاس كلان و تولید واحدهای مسكونی ارزان‌قیمت در شهرك‌ها و مجموعه‌های احداثی در اراضی كم‌بهای اطراف شهرها، با تدارك منابع مالی معتبر و مطمئن اندیشیده نشود و اقدام عاجلی صورت نپذیرد، مشكل اشاره شده ادامه یافته و در سال‌های آتی با نرخ بالاتری رشد خواهد نمود.

دكتر بیت‌ا... ستاریان