بررسی وضعیت اجارة بدون مدت در حقوق مدنی ایران, مصر, فرانسه و فقه اسلامی

می دانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات, رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است

می‎دانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است. عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جملة‌اینها تعیین مدت عقد اجاره اسـت کـه مـادة ۴۶۸ ضمانت اجرای عـدم تعییـن مـدت را بـطلان عـقد ذکـر کرده است. البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله مادة ۵۰۱ قانون مدنی که مقرر می‎دارد اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق مادة ۵۰۱ قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است منعقد می‎شود. اما در خصوص مازاد برآن (مدت‎های دوم، سوم و ...) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.

بطور کلی می‎توان گفت که تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلکه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذکر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار کاری که باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است. با این تفسیر باید قدری مادة ۴۶۸ را تعدیل نمود که می‎توان به مادة ۵۰۷ توسل جست. این ماده می‎گوید«در اجارة ‌حیوان تعیین منفعت یا با تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود.»

● مقدمه‌

اجاره، یکی از عقود معین است که به لحاظ اهمیت آن در نظامهای مختلف حقوقی، قانونگذاران به طور دقیق و مفصل راجع به آن قانون وضع کرده‎اند. عقد اجاره، حلقه اتصال میان مالک عین و متقاضی استفاده از منافع عین است، که روابط حقوقی آنان را نظم می‎بخشد. تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطی که با نظم عمومی جامعه دارد، آنقدر اهمیت دارد که دولتها مجبورند هر از چند گاهی با وضع قوانین آمره، علی‎رغم میل متعاقدین، خواستهای خود را برآنان تحمیل کنند.

امروزه رابطة بین موجر و مستأجر فقط یک رابطة خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی میان آن دو هدف اصلی قرار گیرد، بلکه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعی کاملاً متمایز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفته‎اند و هر کدام سعی می‎کنند تا کفة ‌ترازو را بیشتر به سمت خود سنگین کند.از یک طرف، موجر سعی می‎کند اجاره بهای بیشتری بگیرد و تمام خواستهای خود را بر مستأجر بینوا تحمیل کند. از طرف دیگر، مستأجر سعی می‎کند که هر چه کمتر بپردازد و شرایط و امکانات رفاهی را با پرداخت اجاره بهای اندک برای خود فراهم نماید. به همین خاطر، روز بروز نقش میانجیگری دولتها بیشتر می‎شود؛ به طوری که سعی می‎کنند تا با تدوین و تصویب قوانین عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمت‎آمیز فراهم کنند.

در حقوق کنونی، عقد اجاره به لحاظ امری شدن قواعد حاکم برآن و کم‎رنگ شدن تأثیراراده، در بسیاری موارد به صورت سازمان حقوقی مستقل که به وسیلة‌قوانین اداره می‎شود، درآمده است؛ قالب از پیش تهیه شده‎ای که موجر و مستأجر فقط می‎توانند به تراضی خود را درون آن جای دهند، بدون آنکه بر سرنوشت آیندة روابط خود حاکم باشند.

عقد اجاره، از عقود معین است. کلیه عقود معین علاوه بر لزوم داشتن شرایط عمومی صحت معاملات باید شرایط خاص صحت آن عقد را نیز داشته باشند. عقد اجاره نیز در کنار قواعد عمومی معاملات، قواعد ویژه‎ای دارد که دیگر عقود فاقد آن است. یکی از ارکان عقد اجاره، تعیین مدت است، یعنی، در کنار دیگر شرایط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدین مدت عقد را تعیین کننده حال، اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص کنند. یا اینکه فراموش نمودند مدت عقد را معیین کنند، آیا چنین عقدی را باید صحیح بدانیم یا باطل؟

از آنجا که جواب این سؤال شقوق و فروض مختلفی دارد و نظامهای حقوقی ایران، مصر و فرانسه تدابیر مختلفی اندیشید‎ه‎اند، موضوع را در سه مبحث بررسی می‎کنیم.

الف) مبحث اول، به بررسی عقد اجاره‎ای که مدت آن تعیین نشده و متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکرده‎اند، اختصاص یافته است.

ب) مبحث دوم، به بررسی عقد اجاره‎ای که مدت آن تعیین نشده، لیکن متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز و ماه یا سال تعیین کرده‎اند، می‎پردازد.

ج) در مبحث سوم، پایان عقد اجارة بدون مدت بررسی می‎شود.

● ذکر نشدن مدت

فلسفة تعیین مدت در عقد اجاره، معلوم و معین کردن مورد معامله است. از آنجا که براساس بند ۳ مادة ۱۹۰ قانون مدنی، یکی از شرایط صحت معامله، معلوم و معین نمودن مورد معامله است، این امر از طرق مختلف از قبیل: تعیین مدت، تعیین مسافت در اجارة‌حیوان و حمل ونقل، و تعیین عمل در اجارة اشخاص صورت می‎گیرد. حال اگر متعاقدین مدت اجاره‎ای را که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت مشخص می‎گردد ذکر ننمایند، آیا چنین عقد اجاره‎ای صحیح خواهد بود؟

در حقوق ایران علاوه براینکه مطابق قواعد عمومی می‎توان بطلان چنین عقدی را به اثبات رساند، قانونگذار درماده ۴۶۸ قانون مدنی مقرر کرده است:

«در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است».

از آنجا که مادة ۴۶۸ فقط در خصوص ضرورت تعیین مدت در اجارة اشیاء وضع شده است، آیا می‎توان گفت که از مفهوم این ماده استنباط می‎شود که در اجارة حیوان و اجارة اشخاص، تعیین مدت ضرورتی ندارد؟

در جواب می‎گوییم که این استنباط صحیح نیست، زیرا در اجارة اشیاء به زعم قانونگذار تنها راه تعیین منفعت، ذکر مدت است. بنابراین اگر در اجارة‌اشیاء که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت صورت می‎گیرد متعاقدین مدت را ذکر نکنند،‌عقد اجاره باطل خواهد بود.

اما، ایرادی که در اینجا وجود دارد این است که در اجارة اشیاء، تنها راه تعیین میزان منفعت تعیین مدت نیست، بلکه از دیگر طرق از جمله تعیین مسافت در اجارة‌وسایل حمل و نقل نیز می‎توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دلیل این نقص در قانون ایران، به خاطر آن است که مواد راجع به عقد اجاره، از فقه امامیه و از کتابهایی همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبیعتاً، کتب فقهای قدیم، حاوی موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجاره‎ای که مورد آن وسایل پیشرفتة حمل و نقل از قبیل: هواپیما، قطار و اتومبیل بوده، وجود نداشته است. لذا، اینک جای آن دارد که با اجتهاد و وضع قوانین جدید، نقص قانونگذاری قدیم جبران شود.

بنابراین، به طور کلی می‎توان گفت که در اجارة‌اشیاء صرف ذکر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نیست؛ زیرا مانند اجارة حیوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طریق غیر از تعیین مدت مشخص شده باشد. لذا، ذکر نشدن مدت در صورتی موجب بطلان عقد اجاره است، که موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.

در حقوق مصراین بحث این گونه آمده است که هرگاه متعاقدین مدت عقد را ذکر ننمایند، همچنین پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه یا سال را مقرر نکنند یا به طور کلی متعاقدین مدت و اجرت را مشخص نکنند، در این صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طریق تعیین اجرة‎المثل و مطابق عرف معمول مشخص می‎شود، و سپس مدت عقد براساس مواعدی که عرف برای پرداخت اجاره بها تعیین می‎کند، مشخص می‎شود. مادة ۵۶۲قانون مدنی کشور مصر مقرر می‎دارد:

«اگر متعاقدین برمقدار اجاره بها توافق نمایند یا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در این‎ صورت اجاره بهای عین مستأجره اجرة‎المثل آن خواهد بود.»

بنابراین،‌اگر شخصی زمینی را برای زراعت اجاره کند بدون اینکه اجاره بها و مدت عقد تعیین شود، در این صورت مقدار اجاره بها اجرة‎المثل زمین است. و از آنجا که تعیین پرداخت اقساط اجاره بهای زمین زراعتی در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نیز برای یک سال خواهد بود (سنهوری، ۱۹۲۸م، ج۶، ص۱۵۴).

در حقوق فرانسه و براساس مادة ۱۷۰۹ قانون مدنی،‌ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است. بنابراین، اگر مدت عقد اجاره ذکر نشود و مقدر منفعت از طریق دیگری تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. بنابراین، در این صورت عرف نمی‎تواند مقدار اجاره بها را مشخص کند و مدت زمان عرفی را بر متعاقدین تحمیل نماید.

بطور خلاصه می‎توان گفت که در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق ایران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نیز پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, ۱۹۹۱, pp.۳۰۸).

● تعیین مال‎الاجاره برای مدت معین بدون تصریح به مدت

مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، در عقد اجاره تعیین مدت به خاطر اینکه تعیین کنندة‌میزان منفعت است، یکی از ارکان صحت عقد اجاره محسوب می‎شود. بنابراین، اگر در هر مورد که ذکر مدت برای تعیین میزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قید نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود این، قانونگذار در قانون مدنی ایران در ماده ۵۰۱ (اجارة اشیاء) و ماده ۵۱۵ (اجارة اشخاص)، به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره معین نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است. فرض کنیم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قاطعی ندارد و هنوز نمی‎داند تا چه مدت می‎تواند از آن استفاده کند. رسم است که کرایه را برای کمترین مدتی که عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین می‎سازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمی‎آورند. در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد، معین می‎سازند و دربارة ادامة استفاده از عین مستأجره سکوت می‎کنند.

حال این سؤال مطرح می‎شود که آیا می‎توان توافق این اشخاص را که در عرف محترم شمرده شده است، نادیده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، یا اینکه باید آن را نافذ شناخت؟ در وهلة دوم اگر این توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟

قبل از اینکه موضوع را در حقوق ایران بررسی کنیم، بهتر آن است که به حقوق مصر و فرانسه رجوع کنیم و ببینیم که آن دو نظام حقوقی در این خصوص، چه تدبیری اندیشیده‎اند.

۱) حقوق مصر

مادة ۵۶۳ قانون مدنی مصر، در این زمینه مقرر می‎دارد: ۱

«اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت آن توافق نمایند یا اینکه به طور کلی عقد اجاره‎ای برای مدت نامشخص منعقد گردد یا اینکه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضای این مدت، عقد اجاره پایان می‎یابد؛ مشروط براینکه یکی از متعاقدین، طرف دیگر عقد را از قصد خود مبنی بر پایان دادن به عقد اجاره با رعایت مواعد زیر مطلع نماید.

الف) در اراضی مزروعی و اراضی بایر اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره شش‎ ماه یا بیشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف دیگر عقد از قصد پایان دادن به عقد اجاره، باید سه ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی گردد، صورت گیرد. و اگر مدت معلوم شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره کمتر از شش ماه باشد، باید قبل از اینکه نصف مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال الاجاره منقضی گردد، طرف دیگر عقد را مطلع نمود. البته، رعایت این مقررات، مستلزم رعایت حقوق مستأجر در جمع‎آوری محصول مطابق عرف است.

ب) در منازل دکانها،کتابخانه‎ها، تجارتخانه‎ها، کارخانه‎ها و انبارها اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چهار ماه یا بیشتر از آن باشد، لازم است دو ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نمود. و اگر مدت تعیین شده کمتر از چهار ماه باشد، لازم است قبل از اینکه نصف مدت تعیین شده منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع کرد.

ج) در اتاقها (غرف) و آنچه که در دو بند فوق ذکر نشده است، اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره دو ماه یا بیشتر باشد، باید طرف دیگر عقد را یک ماه قبل از انقضاء مدت مذکور مطلع نمود و اگر مدت تعیین شده کمتر از دو ماه باشد، باید طرف دیگر عقد را قبل از انقضای نصف مدت تعیین شده مطلع کرد.»

صدر مادة مذکور اشعار دارد: «اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت توافق نمایند یا اینکه برای مدت نامعینی منعقد شود یا اینکه به طور کلی اثبات مدت متعذر باشد…». در این صورت، تعیین مدت عقد برحسب مواعد معین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، در سه حالت قابل تصور است:

۱) هنگامی که عقد اجاره‎ای منعقد شود، و متعاقدین اصلاً مدت را ذکر نکنند، بلکه نسبت به تعیین مدت سکوت اختیار کنند. البته این حالت، کمتر در عقد اجاره اتفاق می‎افتد.

۲) متعاقدین عقد اجاره‎ای را منعقد می‎کنند و در خصوص تعیین مدت هم مذاکره می‎کنند، لیکن در نهایت مدت را تعیین نمی‎کنند؛ که این امر، بندرت اتفاق می‎افتد. به عنوان مثال، متعاقدین عقد اجاره‎ای را منعقد می‎کنند، و مدت عقد را این گونه‎ تعیین می‎نمایند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زمانی که اوضاع و احوال اقتضا می‎کند، یا اینکه صراحتاً می‎گویند که عقد اجاره برای مدت نامعلومی منعقد شده است. لیکن اگر متعاقدین ذکر کردند که مدت عقد اجاره تا زمانی است که مستأجر مال‎الاجاره می‎پردازد، تا زمانی است که مستأجر در عین مستأجره می‎ماند، تا زمانی است که مستأجر بخواهد یا تا زمانی است که موجر بخواهد، در این صورت مدت عقد را نمی‎توان نامعلوم محسوب کرد؛ زیرا – همچنانکه قبلاً اشاره شد – مدت این عقد در هر صورت از ۶۰ سال تجاوز نمی‎کند و با موت موجر - در صورتی که مدت اجاره بسته به ارادة‌او است - یا با موت مستأجر - در صورتی که مدت اجاره بسته به ارادة او است - عقد اجاره پایان می‎پذیرد. و اگر متعاقدین ذکر نمودند که عقد اجاره باقی است تا زمانی که عین مستأجره باقی است، مدت در این صورت نیز نامعلوم است. در این صورت، عقد اجاره مؤبد خواهد بود و نمی‎تواند از ۶۰سال تجاوز کند.

۳) اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین برمدت معینی توافق نمایند لیکن هیچ کدام نتوانستند این مدت را اثبات کنند، در این صورت نیز عقد اجاره برای مدت نامعلوم منعقد شده است. از این‎رو، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده، معتبر است.

بنابراین،‌مدت عقد اجاره در سه بند احصا شده در مادة ۵۶۳ قانون مدنی مصر، مدت زمانی است که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است. و پایان این مدت، با مطلع کردن طرف دیگر عقد درمواعد مقرر در مادة مذکور حاصل می‎شود. لذا، اگر موعد پرداخت اجاره بها سالانه باشد - همچنانکه دربارة اراضی زراعتی این چنین است-، مدت عقد اجاره یک سال است. و در صورتی که در مواعد مقرر یکی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نکند، عقد اجاره برای یک سال دیگر تجدید می‎شود، و همچنین است، برای سالیان بعدی. و اگر مدت پرداخت اقساط مال‎الاجاره ماهیانه باشد - همچنانکه در اجارة محلهای مسکونی چنین است -، مدت عقد یک ماه است و برای مدتهای بعدی نیز قابل تجدید است و خود بخود تجدید می‎شود، مگر اینکه در مواعد مقرر در مادة ۵۶۳، یکی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نماید. در دیگر انواع اجاره که پرداخت اقساط مال‎الاجاره به صورت هفته‎ای، روزانه یا ساعتی تعیین ‎می‎شود، همین گونه است (سنهوری، ۱۹۲۸، ج۶، ۱۵۳).

پس از آشنایی باوضعیت بحث در حقوق موضوعة مصر، لازم است از نظر فقهای عامه در این خصوص، آگاه شویم. شیخ طوسی در کتاب خلاف، نظر فقهای عامه را به همین صورت ذکر می‎کند (طوسی، ۱۳۷۷، ج۱، ص۷۱۱):

«اگر موجر بگوید که این را به تو اجاره دادم برای هر ماه با مبلغ معین، عقد اجاره برای یک ماه صحیح است. ابو حنیفه نیز همین نظر را دارد. نظر بعضی از اصحاب شافعی نیز همین است.»

حنبلیان نیز معتقدند که اجاره تا زمانی که مستأجر به سکونت خود با رضای مالک ادامه می‎دهد، نافذ است؛ به این ترتیب که اجاره برای مدتی که مبنای کرایه قرار گرفته است (یک روز، یک ماه) واقع می‎شود، و در اثر تراضی دو طرف، دوباره برای همان مدت تجدید می‎شود. یعنی، در پایان آن مدت و تا زمانی که وارد مدت جدید نشده‎اند، طرفین حق فسخ اجاره دارند. ولی اگر سکوت کردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پایان مدت تجدید می‎شود (مجلس اعلای شئونات اسلامی، ۱۹۹۰م، ج۲، ص۲۰۹).

در قانون مدنی عثمانی، المجلة، - که برگرفته از فقه عامه است- نیز تقریباً همان نظری که در حقوق مصر وجود دارد، پذیرفته شده است. مادة ۴۹۶ قانون مدنی عثمانی مقرر می‎دارد(رستم باز اللبنانی، ۱۹۸۶، ص۲۷۴):

«اگر زمین به اجاره داده شود، برای هر ماه با اجاره بهای معین بدون اینکه انتهای مدت مشخص شود، عقد صحیح است. لیکن بعد ازپایان ماه اول هر کدام از موجر و مستأجر می‎تواند در ظرف مهلت یک شبانه روز از شروع ماه دوم، عقد را فسخ کند. اما بعد از انقضای یک شبانه روز از شروع ماه دوم، موجر و مستأجر تا پایان ماه دوم حق فسخ اجارة مذکور را ندارند. و اگر یکی از متعاقدین دراثنای ماه اول بگوید عقد اجاره را فسخ نمودم، عقد اجاره بعد از پایان ماه اول فسخ می‎شود. و اگر یکی از موجر یا مستأجر در اثنای ماه اول بگوید عقد اجاره را فسخ نمودم، به اعتبار پایان ماه اول با شروع ماه دوم اجاره فسخ شده محسوب می‎شود. لیکن اگر اجاره بهایی قبض شده باشد، برای تعداد ماههایی که اجاره بها داده شده است، هیچ کدام حق فسخ ندارند.»

با وجود اینکه شباهتهایی میان دونظام حقوقی مصر وعثمانی دیده می‎شود، اما در چند نکته باهم اختلاف دارند، از جمله اینکه:

در قانون مدنی عثمانی، مدت زمانی که یکی از متعاقدین حق دارد بعد از انقضای هر ماه عقد را فسخ کند، یک شبانه روز است. در صورتی که در حقوق مصر و مطابق ماده ۵۶۳ قانونی مدنی آن کشور، مواعد مختلف در نظر گرفته شده است.

همچنین، در قانون عثمانی برای تعداد ماههایی که اجاره بها قبض شده است، هیچ کدام از موجر یا مستأجر حق فسخ ندارند. امّا در حقوق مصر، چنین تصریحی وجود ندارد؛ هر چند که ممکن است بتوان مطابق اصول کلی در حقوق مصر، چنین نتیجه‎ای را پذیرفت، زیرا تعداد ماههایی که بابت آن اجاره بها پرداخت شده نشانگر آن است که موجر و مستأجر هر دو قصد التزام به عقد را دارند، ولی در فراتر از آن مرددند و نمی‎دانند که به رابطة استیجاری ادامه می‎دهند یا نمی‎دهند.

۲) حقوق فرانسه

در حقوق فرانسه علاوه براینکه ممکن است متعاقدین عقد اجاره‎ای را منعقد کنند و مدت آن را تعیین ننمایند، قانونگذار کلیة «عقود اجاره‎ای غیر مکتوب (bail sans ecrit) را اجارة بدون مدت می‎نامد. این، موضوعی است که حقدقدانان فرانسه به آن انتقاد کرده‎اند و آن را غیر منطقی می‎دانند، زیرا چه بسا ممکن است عقد اجاره‎ای به صورت شفاهی (غیرمکتوب) منعقد شود و متعاقدین مدت آن را تعیین نمایند. در اینجا تحمیل مدتی از سوی قانونگذار برمتعاقدین، کاری غیر‎اصولی است.

حال، ببینیم نظام حقوق فرانسه در خصوص عقد اجارة بدون مدت که اجاره‎های غیرمکتوب هم در زمرة آن محسوب می‎شود، چه تدبیری اندیشیده شده است؟

مادة ۱۷۵۸ قانون مدنی فرانسه مقرر می‎دارد۲:

«اجاره یک آپارتمان با وسایل برای یک سال است، در صورتی که [مدت آن] به صورت سالانه فلان مبلغ مشخص شده است.

ـ یک ماه است، در صورتی که [مدت آن] به صورت ماهانه فلان مبلغ است.

ـ یک روز است است، در صورتی که [مدت آن] به صورت روزانه فلان مبلغ است.

اگر به هیچ‎وجه ثابت نشود که آیا اجاره سالانه است یا ماهانه یا روزانه، آنگاه مطابق عرف محل [مدت عقد] تعیین می‎شود.»

بنابر این، در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین نتوانند مدت عقد را تعیین کنند،‌لیکن پرداخت اقساط مال‎ الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال مشخص نمایند، عقد اجاره باطل نیست. و لذا متعاقدین نسبت به زمانی که از قرار آن پرداخت اجاره بها را تعیین نموده‎اند، چه به صورت سالانه، ماهانه، روزانه، ملزم به رعایت عقد هستند. لیکن بعد از پایان این مدت با رعایت مواعد قانونی که مطابق عرف محل تعیین می‎شود، هر کدام از متعاقدین می‎توانند عقد اجاره را فسخ کنند. مادة‌قانون مدنی فرانسه مقرر می‎دارد۳:

«اگر عقد اجاره‎ای به صورت غیرمکتوب منعقد شود، هیچ کدام از متعاقدین نمی‎تواند تقاضای فسخ عقد را از طرف دیگر بنماید، مگراینکه مدتهایی را که عرف و محل تعیین نموده است، رعایت کند.»

اگر مدت اولیه‎ای را که متعاقدین، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را مطابق آن تعیین کرده‎اند منقضی شود و هیچ کدام از موجر یا مستأجر در موعد قانونی تقاضای فسخ عقد اجاره را ننمایند، عقد اجاره برای مدت ثانی نیز تجدید می‎شود. ماده ۱۷۳۸ قانون مدنی فرانسه در این زمینه مقرر می‎دارد۴ :

«اگر بعد از انقضای مدت اجارة کتبی، مستأجر همچنان عین مستأجره را دراختیار گیرد، عقد اجارة جدیدی به وجود می‎آید که شرایط آن مانند عقد اجارة غیرمکتوب است.»

یعنی، در حقیقت با انقضای مدت اولیه، عقد جدیدی به وجود می‎آید که شرایط آن مانند عقد اجارة بدون قید مدت است. و لذا، مدت این عقد ثانی نیز مدت زمانی است که متعاقدین، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار آن تعیین کرده‎اند.

با وجود این، در حقوق فرانسه قانونگذار آن کشور در دربارة اجاره اراضی زراعتی اگر عقد غیرمکتوب باشد (بدون مدت) و علی‎رغم اینکه متعاقدین پرداخت اقساط مال الاجاره را مطابق یک مدت زمان معین تعیین کرده باشند، مدت عقد را تا زمانی می‎داند که برای برداشت محصول زمین مورد اجاره لازم است. مادة ۱۷۷۴ قانون مدنی آن کشور مقرر می‎دارد ۵:

«اجارة غیرمکتوب (بدون مدت) یک زمین زراعتی، برای مدت زمانی است که در این مدت مستأجر می‎تواند محصول عین مستأجره را برداشت نماید.»

بنابراین، اگر برداشت محصول کشاورزی یک زمین که به اجاره داده شده است حداقل مدت شش ماه لازم است، مدت عقد اجاره ۶ ماه است؛ هر چند که متعاقدین پرداخت اقساط مال الاجاره را ماهانه تعیین کرده باشند. اگر مدت زمان لازم برای برداشت محصول یک سال است، مدت عقد یک سال‎ است؛ هر چند که متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را روزانه یا ماهانه تعیین کرده باشند. شرایط تجدید چنین عقد اجاره‎ای، همانند عقد اجاره‎ا‎ی است که برای یک سال تعیین شده است.

در حقوق فرانسه برعکس حقوق مصر، قانونگذار مدت زمانی که متعاقدین می‎توانند در ظرف آن عقد اجاره را فسخ کنند، دقیقاً تعیین نکرده و آن را به عرف محل واگذار نموده است. بدیهی است در این صورت، تکلیف قاضی سنگین‎تر می‎شود و او باید تعیین کند که متعاقدین در ظرف چه مدتی، می‎توانند عقد اجاره را فسخ کنند.

۳) حقوق ایران

در مواد ۵۰۱ و ۵۱۵ ، قانون مدنی ایران، قانونگذار به این موضوع توجه کرده است. اما قبل از اینکه این مواد را بررسی کنیم، بهتر است به فقه امامیه که وجهة نظر نگارندگان قانون مدنی بوده است، مراجعه کنیم و ببینیم که در این زمینه تدبیر فقها چگونه بوده است.

الف) فقه امامیه

در فقه امامیه در این خصوص، سه نظر عمده مطرح شده است:

۱) گروهی اجاره را به دلیل مجهول بودن مدت، بکلی باطل دانسته‎اند. مرحوم صاحب جواهر، این نظر را به متأخران منتسب کرده است.

ابن‎ادریس حلی همین عقیده را دارد وی در سرائر می‎گوید۶ (ابن ادریس، بی‎تا، ج۲، ص۴۶۱):

«آنچه را که اصول مذهب اقتضا می‎نماید، این است که چنین عقدی جایز نیست. لذا، پرداخت اجرة‎المسمی الزامی نیست، بلکه موجر مستحق اجرة‎المثل است، زیرا اجرت معین نشده است.»

محقق کرکی هم همین نظر را دارد و می‎گوید۷ (کرکی، ۱۴۱۰ق، ج۷، ص۱۰۸):

«اگر موجر مالی را به مستأجر اجاره داد برای هر ماه به یک درهم، و مدت را معین نکند؛ یا اجیر را برای حمل کالایی مجهول اجاره نمود، هر چند که کالا مشاهده شده و گفته شده که حمل هر کالا به یک درهم است؛ یا او را برای مدت یک ماه اجاره نمود و گفت: اگر مستأجر به مازاد بر آن به سکونت ادامه داد، مبنا هما‎ن اجرت مقرر است، قول صحیح این است که این اجاره باطل است، بجز در خصوص مورد اخیر که فقط نسبت به مازاد بریک ماه باطل است.»

علامة حلی در مختلف الشیعه همین نظر را تأیید کرده است.

۲) گروهی دیگر اجاره را تازمانی که مستأجر به سکونت خود با رضای مالک ادامه می‎دهد، نافذ شناخته‎اند؛ بدین صورت که اجاره برای مدتی که مبنای کرایه قرار گرفته است منعقد می‎شود و در اثر تراضی دو طرف، دوباره اجاره برای همان مدت تجدید می‎شود. یعنی، در پایان آن مدت و تا زمانی که وارد مدت جدید نشده‎اند، طرفین حق فسخ اجاره را دارند. ولی اگر متعاقدین سکوت کردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پایان تجدید می‎شود (محقق قمی، ۱۳۲۴ق، ص۳۲۷؛ یزدی، ۱۳۵۷، ج۲، ص۲۰۷).

۳) گروه سوم اجاره را فقط نسبت به مدتی که مبنای اجاره بها واقع شده است، درست شمرده‎اند و نسبت به بقیة مدت باطل دانسته‎اند.

شیخ طوسی که این نظر را پذیرفته‎ است، می‎گوید۸ (طوسی، ۱۳۷۷، ج۲، ص۷۱۱):

«اگر موجر بگوید که این خانه را به تو اجاره دادم برای هر ماه فلان مبلغ، عقد اجاره صحیح است ... دلیل ما این است که دلیل بربطلان این عقد نیست، لذا اصل جواز آن است.»

گویا، مقصود شیخ این است که اجاره برای یک ماه صحیح است، زیرا ایشان در مبسوط می‎گوید۹ (علامه حلی، ۱۳۷۴، ج۶، ص۱۰۶):

«اگر گفت: این را به تو اجاره دادم برای هر ماه فلان،‌عقد اجاره صحیح است؛ زیرا ماه معلوم است. گفته شده عقد باطل است، زیرا عقد اجاره اضافه برمجهول شده است. و کسانی که می‎گویند صحیح است، اجرت برای یک ماه را الزام‎آور می‎‎دانند و اضافه بر یک ماه، اجره‎المثل ثابت می‎شود.»

مرحوم صاحب جواهر نیز می‎گوید‑۱۰ (نجفی، بی‎تا، ج۲۷، ص۲۳۴):

«اگر گفت: این را اجاره دادم برای هرماه فلان مبلغ، عقد برای یک ماه صحیح است. و برای مازاد برآن اگر به سکونت ادامه داد، اجرة‎المثل ثابت می‎گردد.»

از مفتاح الکرامه نقل شده که قول چهارمی را علامة حلی برگزیده است که اگر متعاقدین تاریخ شروع مدت را تعیین نکنند، عقد باطل است.لیکن اگر تاریخ شروع عقد را مشخص کنند، عقد اجاره برای یکماه صحیح است، (حسینی روحانی، ۱۴۱۴ق، ج۱۶؛ ص۴۸).

امام خمینی(ره) در این خصوص، نظر دیگری را مطرح می‎کنند و می‎گویند۱۱ (خمینی‎(ره) ۱۴۰۳ق، ج۱، ص۵۷۲):

« اگر گفت: هر اندازه در این خانه سکونت کردی هر ماه یک دینار است، در صورتی که مقصود آنان عقد اجاره باشد، باطل است. و ظاهراً اگر مقصود اباحة به عوض باشد، عقد صحیح است. فرق آن دو این است که در اجاره، مستأجر مالک منافع می‎شود، ولی در اباحه، این گونه نیست.»

همچنانکه در عبارت اخیر به قول محقق کرکی اشاره شد، برخی از فقها همین موضوع را به گونه‎ای دیگر مطرح کرده‎اند؛ بدین صورت که اگر موجر بگوید که آن را برای یک ماه با اجاره بهای یک درهم اجاره داده است، لیکن با انقضای مدت یک ماه، مستأجر همچنان عین مستأجره را تخلیه نکند، اجاره بها همان اجاره بهای مقرر است۱۲

حال،‌آیا چنین عقدی صحیح است یا باطل؟ یا اینکه بین ماه اول وبعد از آن قائل به تفصیل شویم و بگوییم که برای ماه اول عقد صحیح است، ولی برای ماه دوم عقد باطل است؟

شکی نیست که عقد مذکور نسبت به یک ماه اول، عقد اجاره و صحیح است. اما نسبت به مازاد بر یک ماه، وجوه مختلف ذیل قابل ذکر است:

۱) اضافه بر یک ماه اول، ماههای بعد از آن نیز عقد اجاره است.

۲) مازاد بر یک ماه، نوعی شرط (شرط ضمن عقد اجاره) است.

۳) توافقی که بین موجر و مستأجر صورت گرفته، نسبت به مازاد بریک ماه نوعی تراضی و عقدی است خصوصی که ماهیت عقد اجاره را ندارد، لیکن توافقی است که میان موجر و مستأجر صورت گرفته است(حسینی روحانی، ۱۴۱۴ق، ج۱۶، ص۵۴).

محقق کرکی معتقد است که در این حالت، عقد اجاره برای یک ماه صحیح است، لیکن نسبت به مازاد بریک ماه عقد باطل خواهد بود.۱۳ (کرکی، ۱۴۱۰ق، ج۲، ص۱۰۸).

به نظر می‎رسد نظری که توافق بین موجر و مستأجر نسبت به مازاد بریک ماه را نوعی تراضی می‎داند، صحیحتر باشد؛ زیرا در عقد اجاره مدت باید معلوم باشد، و الا اجاره باطل است. لیکن در اینجا متعاقدین توافق کرده‎اند که اگر مستأجر عین مستأجره را تخلیه نکند، موجر به ازای هر ماه مستحق اجرت مقرر است. و از آنجا که مدت عقد مشخص نیست، ماهیت عقد اجاره را ندارد. بنابراین، باید آن را نوعی قرارداد خصوصی با شرط خیار فسخ، برای هر کدام از متعاقدین محسوب کرد.

ب) حقوق موضوعه

مادة ۴۶۸ قانون مدنی ایران تصرح دارد که اگر متعاقدین مدت (اجارة اشیاء) را ذکر نکنند، عقد باطل است. بطور کلی، اگر مدت در هر موردی که ذکر آن برای معین کردن میزان منفعت لازم و ضرور است قید نشود، عقد اجاره باطل است. با این حال، در مادة ۵۰۱ و ۵۱۲ قانون مدنی، قانونگذار به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره مشخص نیست، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است. فرض کنیم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قطعی ندارد، و هنوز نمی‎داند تا چه مدت می‎تواند از آن استفاده کند. رسم است که کرایه را برای کمترین مدتی که عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین می‎سازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمی‎آورند. در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد معین می‎سازند، و دربارة ادامه استفاده از عین مستأجره سکوت کنند.

حال این پرسش به میان می‎آید که آیا می‎توان توافق این اشخاص را که در عرف نیز محترم شمرده شده است، نادیده گرفت و اجاره را به سبب مجهول بودن مدت باطل دانست؟ اگر این توافق محترم و نافذ است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟

در میان حقوقدانان ایران دربارة عقد اجاره‎ای که پرداخت مال‎الاجارة‌آن از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده است، اتفاق نظر وجود دارد که این اجاره عقدی لازم ونسبت به طرفین لازم ‎الرعایه است. اما در مورد ماهیت رابطة طرفین بعد از این مدت، اختلاف نظر وجود دارد. علت بروز اختلاف میان آنان، ناشی از عدم دقت قانونگذار در تدوین مادة ۵۰۱ است. این ماده مقرر می‎دارد:

«اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال ‎الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یایک ماه یا یک سال خواهد بود. و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیة‌ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیة مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.»

مادة ۵۱۵ قانون مدنی، همین موضوع را در خصوص اجارة اشخاص مطرح کرده است. این ماده نیز مقرر می‎دارد:

«اگر کسی بدون تعیین انتهاء مدت اجیر شود، مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتی که مزد از قرار آن معین شده است. بنابراین، اگر مزد اجیر از قرار روز یا هفته یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، مدت اجاره محدود به یک روز یک هفته یا یک ماه یا یک سال خواهد بود و پس از انقضاء‌مدت مزبور، اجاره برطرف می‎شود. ولی اگر پس از انقضاء‌مدت اجیر به خدمت خود دوام دهد و موجر او را نگاه دارد، اجیر نظر به مراضات حاصله به همان طوری که در زمان اجاره بین او و موجر مقرر بود، مستحق اجرت خواهد شد.»

حال، اگر مدت اولیه‎ای که پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعیین شده است منقضی شود و بعد از آن مدت ثانوی شروع شود، دربارة ماهیت این مدت ثانوی - که آیا ماهیت قراردادی دارد یا غیر قراردادی و اگر ماهیت قراردادی دارد، آیا قرارداد عقد اجاره است یا اینکه عقدی است خصوصی -، میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد؛ که در ذیل این نظریات نقل می‎شود.

● نظریة عدم وقوع عقد

بعضی معتقدند که بعد از انقضای مدت اولیه‎ای که پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعیین شده است، هیچ رابطة قراردادی میان موجر و مستأجر باقی نمی‎ماند، زیرا (شهیدی، ۱۳۷۷، ص۲۱۶):

▪ «اولاً، در مادة ۵۰۱، سکوت موجر وادامه تصرف مستأجر، منحصراً نشانة مراضات طرفین دانسته شده است، نه قصد انشای ایشان.

▪ ثانیاً، مطابق محتوای مادة مزبور سکوت موجر و ادامة‌تصرف مستأجر، موجب تحقق عقد اجاره نیست؛ چه اینکه علاوه براینکه موضوع رضایت طرفین صرفاً ادامة تصرف مستأجر در برابر میزان مقرر از اجرت است، نه تشکیل عقد اجاره، برای تحقق عقد اجاره، قصد انشای عقد ضروری است. و صرف مراضات - برخلاف آنچه بسیار گفته شده و می‎شود - نمی‎تواند موجد عقد باشد. به علاوه، مدت اجاره باید معلوم و معین باشد، در حالی که از عبارت ذیل مادة ۵۰۱ مذکور که مقرر می‎دارد: «... موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود»، استنباط می‎شود که زمان ادامة تصرف مستأجر پس از پایان مدت عقد اجاره، مشخص نمی‎باشد، و این مراضات و استحقاق موجر تا هر زمان که تصرف مستأجر ادامه یابد و موجر تخلیه او را نخواهد، ثابت خواهد بود.»

در اینجا این سؤال مطرح می‎شود که اگر بعد از انقضای مدت اولیه‎ای که پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار آن تعیین شده است هیچ‎گونه عقدی به وجود نمی‎آید،‌پس چرا مستأجر ملزم به پرداخت «اجرت مقرر» است؟ این در حالی است که اگر رابطة‌قراردادی وجود نمی‎داشت، مستأجر ملزم به پرداخت اجرة‎المثل بود؟

طرفداران این نظریه در جواب این سؤال می‎گویند: منظور از عبارت: «اجرت مقرر» در مادة ۵۰۱ قانون مدنی، اجرت مقرر از حیث میزان و کمیت است، نه از جهت ماهیت حقوقی. پس، برای بقیة مدت و به نسبت زمان تصرف، موجر استحقاق اجرة‎المثل معادل اجرت المسمی را خواهد داشت. آنچه در مادة ۵۰۱ دلیل مراضات طرفین نسبت به اجرت المثل معرفی شده است، سکوت تنها نیست، بلکه سکوت به انضمام قرینة تعیین‎ مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال، نشاندهندة‌این مراضات است. به عبار دیگر، خودداری طرفین از تسلیم و تسلم عین مستأجره با لحاظ قرینة مذکور، بر رضایت طرفین نسبت به ادامة تصرف در برابر مقدار مقرر اجرت المثل دلالت می‎کند (شهیدی، ۱۳۷۷، ص۲۱۶).

یکی از نتایج پذیرفتن عقد نبودن مورد مادة‌۵۰۱ قانون مدنی و عدم تجدید عقد اجاره در مورد این ماده، این است که براساس نظریة‌اصل ضمانی بودن تصرف در مال غیر با اذن مالک، تصرف مستأجر در مال موجر درمدت مذکور در این ماده،‌تصرفی است ضمانی نه امانی. به این جهت، مستأجر - هر چند در آن تعدی و تفریط نکرده باشد - مسئول تلف و نقص مال مزبور در این مدت خواهد بود؛ زیرا امانی بودن تصرف مستأجر - که در مادة ۴۹۳ قانون مدنی اعلام شده است - از آثار عقد اجاره است و بنابراین مربوط به تصرف مستأجر در مدت عقد می‎باشد، که در مادة ۵۰۱ قانون مدنی انقضای آن مفروض است (شهیدی، ۱۳۷۷، ص۲۱۷).

به نظر می‎رسد که سید حسن امامی، به نظریة اول متمایل است. این را می‎توان از بیان ایشان راجع به ماهیت اجرت پرداختی بعد از انقضای اولین مدت اجارة مورد بحث، برداشت نمود. وی می‎گوید (امامی، ۱۳۷۳، ج۲، ص۱۴):

«اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیة ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیة مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود. و مانند آن است که در ضمن عقد اجاره، بین طرفین مبلغ معینی به عنوان اجرت المثل برای مدت تصرف پس از انقضاء اجاره قرارداده شده باشد؛ همچنانکه طرفین در عقد اجاره شرط نمایند که پس از انقضاء مدت اجاره تا هر چندی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باقی بماند، اجرت المثل به مقدار اجرت المسمی خواهد بود... ولی در صورتی که موجر پس از مدت مذکور در عقد از روز یا ماه یا سال تخلیة عین مستأجره را بخواهد، مستأجر نسبت به بقیة مدت تصرف، باید اجرة المثل عادله را بپردازد؛ زیرا با مطالبة عین مستأجره، معلوم می‎شود که دیگر آنان تراضی بر اجرت معینه نسبت به بقیة مدت ندارند و تراضی سابق هم به صورت تعهد و یا شرط ضمن عقد نبوده تا الزام‎آور باشد.»

بنابر عقیدة طرفداران این نظریه، مستند قانونی موجر برای رجوع به مستأجر برای دریافت مال‎الاجاره،‌ماده ۳۳۷ قانون مدنی است. این ماده مقرر می‎دارد:

«هر گاه کسی برحسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود، مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.»

از این رو، به ماده ۵۰۱ فقط از لحاظ تعیین مقدار مال الاجاره، می‎تواند استناد شود.

● نظریة تجدید عقد اجاره

عده‎ای دیگر از حقوقدانان معتقدند که اگر مستأجر بعد از انقضای مدت اجاره‎ای که اجاره بهای آن از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ تعیین شده است به انتفاع خود ادامه دهد، اجاره تجدید می‎شود. مصطفی عدل در این خصوص می‎گوید (عدل، ۱۳۴۲، صص۳۲۲-۳۲۱):

«زیرا که قصد طرفین در موقعی که مال ‎الاجاره را از قرار روزی فلان مبلغ تعیین می‎نمایند، نه فقط این است که مستأجر از مورد اجاره یک روز استفاده کند، بلکه ضمناً رضایت خود را برای اینکه در روزهای بعدی هم مستأجر با تأدیه همان مال‎الاجاره از عین مستأجره استفاده کند، واضح می‎نماید؛ و مخصوصاً اگر بعد از انقضاء روز اول عین مستأجره را تخلیه نکرد، و موجر هم تخلیة عین مستأجره را تقاضا ننمود. این نکته دلیل واضح است براینکه اگر روز اول هم قصد تجدید اجاره را نداشته‎اند، در روزهای بعد تراضی ضمنی برای تجدید اجاره به عمل آمده است.»

بعضی از نویسندگان فعلی هم به این نظریه تمایل دارند و می‎گویند (نوین، ۱۳۷۷، ج۶، صص۸۹-۸۸):

«اگر چه به موجب حکم مندرج در مادة ۴۹۴ قانون مدنی، عقد اجاره با انقضای مدت برطرف می‎گردد، ولی عملاً تا وقتی که موجر برابر مقررات تقاضای تخلیه نکرده باشد، قرارداد اجاره خود بخود تمدید می‎گردد. لذا، منظور از مراضات حاصله، تراضی ضمنی طرفین برای تمدید قرارداد اجاره می‎باشد.»

نتیجة پذیرش این نظریه این است که اگر موجر بعد از انقضای اولین مدت اجاره تقاضای تخلیة عین مستأجره ننماید و مستأجر با رضایت به سکونت خود ادامه دهد، عقد اجارة‌لازم الاجرایی تجدید می‎شود که هم موجر و هم مستأجر، ملزم به رعایت آن هستند. و از آنجا که تجدید عقد اجاره، اجاره جدیدی است،‌تمام شرایط لازم برای تشکیل عقد از جمله اهلیت متعاقدین، در زمان تجدید اجاره لازم است.

● نظریة وقوع عقد خصوصی

به نظربعضی از حقوقدانان، قانون مدنی ایران از نظر فقهایی پیروی کرده است که معتقدند اجاره فقط نسبت به مدتی که مبنای اجاره بها واقع شده، درست است و نسبت به بقیه مدت اجاره منعقد نمی‎شود. لیکن این گروه در زمرة کسانی که معتقدند بعد از انقضای مدت اولیة عقد، هیچ‎گونه رابطة قراردادی میان موجر ومستأجر باقی نمی‎ماند، قرار نمی‎گیرند. مطابق نظر این گروه، روابط طرفین را باید در دو مرحلة مختلف بررسی کرد. به عنوان مثال، اگر شخصی اتاقی را ماهانه هزار ریال اجاره نماید، آنگاه باید گفت:

اجاره برای مدت یک ماه واقع می‎شود، و عقدی لازم است که تمام آثار اجارة درست را دارد و هیچ‎کدام از موجر و مستأجر حق فسخ آن را ندارد.

پس از یک ماه اجاره پایان می‎پذیرد، ولی فرض این است که مستأجر همچنان به سکونت خود در اتاق ادامه می‎دهد. یعنی، بدین وسیله اعلام می‎کند که حاضر است در برابر استفاده از اتاق، ماهانه هزارریال بپردازد. مالک نیز در برابر این وضع سکوت می‎کند. در واقع، این سکوت امضای کار مستأجر است و قانونگذار نیز آن را نوعی اعلام اراده شمرده است.

با اینهمه، موضوع توافق این دو، نمی‎تواند عقد اجاره باشد، زیرا اجاره بدون تعیین مدت باطل است. پس، ناچار باید گفت که این توافق نوعی قرارداد خصوصی است، که به موجب آن: اگر مستأجر سکونت خود را ادامه دهد، در برابر آن باید همان مبلغ را بپردازد. بنابراین، توافق طرفین برای مازاد برمدت اول، عقدی بی‎نام را به وجود می‎آورد. نفوذ عقد مذکور برمبنای ماده ۱۰قانون مدنی، قابل توجیه است. لیکن‎ این عقد، عقدی جایز است و طرفین برای هیچ مدت، ملزم به عقد مذکور نیستند. لذا، آنان بر مراضات ادامه می‎دهند و هر زمان که بخواهند، می‎توانند به این داد و ستد پایان بخشند؛ هر چند که درخلال مدت پیشین عقد اجاره (یک ماه) باشد. وانگهی، مستأجر در پایان مدت استفاده و به هر مدت که در اتاق نشسته است، باید اجاره بپردازد و وظیفه ندارد که اجارة ماهانه را به محض ورود در آن تادیه کند. در حالی که اگر اجاره را تجدید شده بدانیم، اجاره بها پیش از پایان ماه قابل مطالبه است و دو طرف نیز ناگزیرند که مفاد اجاره را تا پایان ماه ادامه دهند (کاتوزیان، ۱۳۷۴، ج۱، ۳۸۷؛ جعفری لنگرودی، بی‎تا، ج۱، ص۵۲).

بــه نـــظر مــی‎رســد کــه از میـان ســه نـظریـة مــذکــور، نـظریــة اخــیر صحیحتـر اسـت، زیرا:

با پذیرش این نظریه، مجبور نیستیم که عبارت: «اجرت مقرر» در مادة ۵۰۱ را با تفسیر به رأی و آنچه که اصلاً به فکر قانونگذار خطور نمی‎کرده است، توجیه نماییم و بگوییم که مقصود قانونگذار از «اجرت مقرر»، اجرت المثلی است که معادل اجرت مقرر است.

در ثانی، عقد اجاره تجدید ضمنی نمی‎شود، زیرا هیچ کدام از متعاقدین ملزم به پایبندی به عقد نیستند و هر وقت که بخواهند، می‎توانند تقاضای فسخ نمایند. این حق فسخ، ناشی از اراده و خواست ضمنی طرفین است. و از طرف دیگر، نمی‎توان این توافق متعاقدین را اجاره دانست، زیرا - همچنانکه گفته شد - ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است؛ در حالی که در این مورد، مدت ذکر نشده است.

بنابراین با پذیرش نظریة سوم، با این مشکلات روبرو نیستیم. اما خود نظریة اخیر نیز می‎تواند با اشکال مواجه شود، زیرا طرفین هنگام انعقاد عقد اجاره، قصد تشکیل دو عقد؛ یکی لازم و دیگری جایز، را نداشته‎اند. در حقیقت،‌آنان قصد انعقاد یک عقد اجاره را داشته‎اند؛ مگر اینکه بگوییم که قرارداد دوم، با عمل و ارادة‌ضمنی طرفین بعد از انقضای مدت عقد اجارة‌لازم به وجود می‎آید. در این صورت، ایراد فوق مرتفع می‎شود. علت این چاره جویی ناصواب قانونگذار که عقد مذکور را به دو عقد جایز و لازم تحلیل می‎کند، این است که مطابق مادة ۴۶۸ قانون مدنی، ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است.

● مبحث سوم: پایان اجارة بدون مدت

مقصود از پایان اجارة‌بدون مدت، اجاره‎هایی است که نفوذ حقوقی دارد. بنابراین اگر عقد اجاره‎ای به دلیل ذکر نشدن مدت که منجر به مجهول شدن مورد معامله شده است باطل باشد، دیگر جایی برای پرداختن به این موضوع نیست. اگر مستأجر از عین مستاجره‎ای که عقد اجاره‎اش به هر دلیل باطل باشد استیفای منفت کرده باشد، موجر مستحق اجرة‎المثل است. بدیهی است که در این مورد، هیچ رابطة قراردادی میان موجر و مستأجر وجود ندارد در حقوق مدنی ایران، موجر می‎تواند به استناد مادة ۳۳۷ قانون مدنی، الزام مستأجر را به پرداخت اجرة‎المثل از محکمة ذی‎صلاح بخواهد.

اما اینکه ذکر نشدن مدت در چه مواقعی موجب بطلان عقد می‎شود، در نظامهای مختلف حقوق متفاوت است.

درحقوق مصر اگر متعاقدین مدت عقد را ذکر ننمایند و همچنین اگر پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار ماه، سال یا هر واحد زمانی دیگر را مشخص نکنند، قانون ابتدائاً اجرة‎المثل عین مستأجره را مشخص می‎کند. بعد از آن، قانون به عرف رجوع می‎کند تامعلوم شود عرف برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چه واحد زمانی را در نظرگرفته است. مادة ۵۶۲ قانون مدنی مصر، مقرر می‎دارد:

«اگر متعاقدین بر مقدار اجاره بها توافق ننمایند یا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در این صورت اجاره بهای عین مستأجره، اجرة‎المثل آن خواهد بود.»

بنابراین، اگر شخصی زمینی را بدون تعیین اجاره بها و مدت عقد برای زراعت اجاره کند، مقدار اجاره بها اجرة‎المثل زمین است. و از آنجا که تعیین پرداخت اقساط اجاره بهای زمین زراعتی در عرف، سالانه است، لذا مدت عقد نیز برای یک سال خواهد بود (سنهوری، ۱۹۲۸، ج۶، ۷۷۱).

بنابراین، ملاحظه می‎شود که درحقوق مصر موارد بطلان عقد اجاره نادر است، زیرا نه تنها اجاره‎ای که مدت آن ذکر نشده ولی پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال معین است باطل گردد، بلکه اجاره‎ای که مدت و اجاره‎ بهای آن مشخص نیست نیز باطل نمی‎شود. قانونگذار طریقة تعیین مدت را در مورد اول به مادة ۵۶۳ قانون مدنی، و در مورد دوم به عرف واگذار کرده است.

حال بعد از اینکه مطابق قانون یا مطابق عرف، مدت عقد اجاره‎ای را که متعاقدین مدت آن را ذکر ننموده‎اند یا اینکه مدت را ذکر نموده‎اند اما اثبات مقدار اجاره بهای آن متعذر است تعیین کردیم، دربارة پایان این اجاره باید به مادة ۵۶۳ قانون مدنی مصر رجوع کنیم. این ماده، تشریفات ویژه‎ای در خصوص پایان عقد اجاره بدون مدت، مقرر کرده است، که پیش از این شرح آن گفته شد (سنهوری، ۱۹۲۸م، ج۶، ص۱۴۹).

اما در حقوق فرانسه، عقد اجارة‌بدون مدت، زمانی پایان می‎پذیرد که متعاقدین مواعدی را که عرف محل تعیین می‎نماید، رعایت نمایند. یعنی، در این مواعد عرفی، به طرف دیگر عقد اعلام پایان مدت عقد شود. لیکن، قانون مشخص نمی‎کندکه در ظرف چه مدت، متعاقدین می‎توانند تقاضای فسخ اجاره را بنمایند؛ بلکه این امر براساس مادة ۱۷۲۶ قانون مدنی فرانسه،به عرف محل واگذار شده است (capitan, ۱۹۳۲, p. ۶۱۱).

براساس مادة ۴۸۶ قانون مدنی ایران، عقد اجاره‎ای که مدت آن تعیین نشده باشد و همچنین متعاقدین مشخص نکرده باشند که پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز است یا ماه یا سال، به لحاظ معلوم نبودن مقدار منفعت باطل است.

در این‎ صورت و براساس مادة ۳۳۷قانون مدنی، هیچ‎گونه رابطة قراردادی میان موجر ومستأجر باقی نمی‎ماند. و هر وقت که مستأجر بخواهد، می‎تواند عین مستأجره را تخلیه کند و هر وقت موجر بخواهد، می‎تواند تقاضای تخلیة عین مستأجره را بخواهد. در این صورت، موجر مستحق اجرة‎المثل خواهد بود.

اما اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین مدت عقد را ذکر نکنند، ولی پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نمایند، در این صورت برحسب اینکه کدام یک از نظریه‎‎های مطروحه راجع به مادة ۵۰۱و۵۱۵ قانون مدنی را بپذیریم، جواب سؤال ممکن است مختلف باشد.

اگر نظریة طرفداران عدم وقوع عقد را بپذیریم، در این صورت بعد از پایان مدت اولیه هیچ گونه رابطة قراردادی میان موجر ومستأجر باقی نمی‎ماند. در این صورت، مانند عقد اجارة باطل، موجر هر وقت بخواهد، می‎تواند تقاضای تخلیة عین مستأجره را بخواهد. و برعکس، مستأجر هم می‎تواند هر زمان که می‎خواهد، عین مستأجره را تخلیه نماید. در این صورت و براساس مادة ۳۳۷ قانون مدنی، موجر مستحق اجره‎المثل است.

اما اگر نظریة طرفداران تجدید عقد اجاره را بپذیریم،‌در این صورت عقد اجارة لازم که بین موجر و مستأجر به وجود آمده است، تا انقضای مدت ضمنی که پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار آن تعیین شده است، لازم‎الرعایه خواهد بود. بنابراین، اگر کسی خانه‎ای را برای هر ماه به مبلغ ۵۰‎هزار تومان اجاره بها اجاره نماید، مطابق مادة ۵۰۱، عقد اجاره برای مدت یک ماه به وجود می‎آید. اما بنا به تفسیر طرفداران تجدید ضمنی عقد اجاره، اگر مستأجر بعد از انقضای مدت یک ماه همچنان عین مستأجره را در اختیار گیرد و موجر نیز تخلیة ید او را نخواهد، عقد اجاره تجدید ضمنی می‎شود که برای مدت یک ماه دیگر لازم‎الرعایه است و هیچ کدام از متعاقدین حق منع آن ندارد.

اما اگر نظریة‌طرفداران وقوع عقد جایز (بالعرض و قابل فسخ براساس توافق طرفین) یا عقد خصوصی جایز را بپذیریم، در این صورت از یک طرف رابطة میان موجر و مستأجر قراردادی است و از طرف دیگر، هر کدام از متعاقدین می‎توانند هر زمان که بخواهند بعد از انقضای مدت اولیه که عقد اجاره لازم است، عقد اجاره را فسخ نمایند.

● نتیجه

در حقوق مدنی ایران اگرمتعاقدین مدت عقد اجاره را ذکر نکنند، و همچنین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین ننمایند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نکنند، عقد اجاره باطل است. اما اگر عقد اجاره‎ای منعقد کرده باشند که در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده باشد، مطابق مادة‌قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است، منعقد می‎شود. اما در خصوص مازاد برآن میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. به نظر می‎رسد، قولی صحیح باشد که معتقد به وقوع عقد خصوصی جایز (بالعرض) است. این عقد بعد از انقضای اولین مدتی که برای پرداخت اقساط مال الاجاره تعیین شده است، به وجود می‎آید.

یادداشت

۱. همین مقررات در مادة ۵۳۱ قانون مدنی سوریه، مادة ۵۶۲ قانون مدنی لیبی، مادة ۷۴۱ قانون مدنی عراق و مادة ۵۹۱ قانون موجبات و عقود لبنان مشاهده می‎شود.

۲.»Si le bail d un appartement meuble est cense Fait alannee quandila ete fait a tant pay an. Au mois quand il a ete fait a tant par mois. Au jour, sil a ete fait a tant par jour. si rien ne constate que le bail soit fait a tant par an, par mois ou par jour, la location est censee fait suivant lusage des liux«

۳.»Si le bail a ete fait sans ecrit, lune des parties ne pourra donner conge a lautre quen observant les delais par lusage des lieux.«

۴.»Si a lexpiration des baux ecrits, le preneur reste et est laisse en possession.il sopere un nouveau baill dont leffet est regle par l article relatife aux location faits sans ecrit.«

۵.»le bail, sans ecrit. dun fonds rural, est cense fait paur le temps qui est necessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de lheritage afferme.«

۶. «الذی تقتضیه اصول المذهب ان ذلک لا یجوز، و لا یلزم اجرة المسمی، بل الجمیع یستحق اجرة المثل لانّه ما عین اجرة المدة.»

۷. «لو آجره کل شهر بدرهم و لم یعین، أو استاجره لنقل الصبرة المجهولة و ان کانت مشاهدة کل قفیز بدرهم، أو استأجره مدة شهر بدرهم فان زاد فبحسابه فالاقرب البطلان، الا الاخیر فان الزائد باطل.»

۸..«اذ قال آجرتک هذه الدار کل شهر بکذا کانت اجارة صحیحة ... دلیلنا انه لا دلیل علی بطلان ذلک و الاصل جواز.»

۹.«والظاهر ان مراده، فی شهر واحد لانه قال فی المبسوط: اذا قال: آجرتک کل شهر بکذا، کان صحیحاً لان الشهر معلوم. و قیل: یبطل، لانه اضافة الی المجهول، فمن قال: یصح، قال: یلزمه اجرة شهر واحد، و مازاد علیه فاجرة المثل.»

۱۰.«و اذا قال: آجرتک کل شهر بکذا، صح فی شهر، و له فی ‎الزائد اجرة المثل ان سکن»

۱۱.«او قال: کلما سکنت هذه الدار فکل شهر بدینار مثلاً، بطل ان کان المقصود الاجارة، و صح ظاهراً لو کان المقصود الاباحة بالعوض. و الفرق ان المستأجر مالک للمنفعة فی الاجارة دون المباح له.»

۱۲.«آجر تک شهراً بدرهم فان زادت فبحسابه.»

۱۳.«او استاجر مدة شهر بدرهم، فان زاد فبحسابه ... فان الزائد باطل.»

کتابنامه

۱. ابن‎ادریس، سرائر، ج۲

۲. ابن‎العابدین (محمد امین)، حاشیة ردالمختار، ج۶، بیروت: دارالفکر، ط۲، ۱۳۸۶ق

۳. امامی، سیدحسن، حقوق مدنی، ج۱و۲، تهران: انتشارات یلدا، ۱۳۷۳

۴. بروجردی عبده، محمد، حقوق مدنی، تهران: انتشارات علمی، ۱۳۲۹

۵. الجبعی العاملی (شهید ثانی)، زین‎الدین، ج۴، الروضة البهیة فی شرح اللمعة الدمشقیة،

بیروت: لبنان

۶. همو، مسالک الافهام، ج۱، مؤسسة معارف اسلامی، ۱۴۱۶ق

۷. جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، تهران: گنج دانش: ۱۳۶۷

۸. همو، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، تهران: گنج دانش، ۱۳۷۸

۹. الحسینی الروحانی، سیدمحمد الصادق، فقه الصادق، ج۱۶، قم: انتشارات علمی، ۱۴۱۴ق

۱۰. الحلی (علامه)، تحریر الاحکام، چاپ سنگی

۱۱. همو، مختلف الشیعة، قم: مکتب الإعلام الإسلامی، ۱۳۷۴

۱۲. الخمینی، روح الله، تحریر الوسیلة، ج۱، قم: دارالفکر، ۱۴۰۲ق

۱۳. الخن، المصطفی والبغاء، المصطفی، الفقه النمهجی علی مذهب الامام شافعی، تهران:

نشر احسان، ۱۳۷۶

۱۴. خواجه پیری، عباس و نوین، پرویز، حقوق مدنی، ج۶، تهران: گنج دانش، ۱۳۷۷

۱۵. رستم بازاللبنانی، سلیم، شرح المجلة، بیروت: احیاء التراث العربی، ۱۹۸۶م

۱۶. رشتی، میرزا حبیب‎الله، الاجاره، چاپ سنگی

۱۷. السنهوری، عبدالرزاق احمد، الوسیط، ج۶، قاهره، ۱۹۲۸م

۱۸. شهیدی، مهدی، تشکیل قراردادها و تعهدات، تهران: نشر حقوقدان، ۱۳۷۷

۱۹. الطوسی (شیخ طوسی)، محمد بن الحسن، الخلاف، ج۱، تهران: انتشارات رنگین،۱۳۷۷

۲۰. همو، مبسوط، تهران، چاپخانة حیدری

۲۱. العاملی، سیدمحمد الجواد، مفتاح الکرامة، ج۶، مصر، ۱۳۲۶ق

۲۲. عدل، مصطفی، حقوق مدنی، قزوین: انتشارات بحرالعلوم، ۱۳۷۳

۲۳. فتحی زعلول پاشا، احمد، شرح قانون مدنی مصر، قاهره، ۱۹۶۳م

۲۴. کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، عقود معین، ج۱و۳، تهران: انتشارات مدرس، ۱۳۷۴

۲۵. همو، حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها، ج۱، تهران: انتشارات مدرس، ۱۳۷۴

۲۶. همو، حقوق مدنی، معاملات معوض و عقود ملکی، تهران: انتشارات مدرس، ۱۳۶۳

۲۷. کرکی (محقق کرکی)، الشیخ علی بن الحسین، جامع المقاصد، ج۷، قم: مؤسسة

آل‎البیت، ۱۴۱۰ق

۲۸. مجلس اعلای شؤونات اسلامی، موسوعة الفقه الاسلامی (موسوعه جمال عبدالناصر)،

ج۱، قاهر، ۱۹۹۰م

۲۹. محقق قمی، جامع الشتات، چاپ سنگی خونساری، ۱۳۲۴ق

۳۰. مرسی بک، محمد کامل، الملکیة و الحقوق العینیة، قاهره، ۱۹۸۳م

۳۱. النجفی، شیخ محمد الحسن، جواهر الکلام، ج۲۷, تهران و قم

۳۲. یزدی، سیدمحمد کاظم، العروة الوثقی، ج۲، تهران، ۱۳۵۷

۳۲. Aubry et Rau, cour de droit civil francais, T.۷

ed, paris, ۱۹۶۷

۳۳. Baudry, la cantinerier et wahl. Du contrat de

louage, T.M, paris, ۱۹۱۲

۳۴. Collart Dutilleul et Delebecque, contrat civil et

comerciaux, ۲ ed. paris, ۱۹۹۱

۳۵. Colin et Capitant, Cours elementaire de droit

civil francais, ۷ ed., paris, ۱۹۳۲

۳۶. Malaurie et Aynes, Cours de droit civil, ۲ ed,

paris, ۱۹۸۸

۳۷. Planiol et Riper, Traite pratique de droit civil

francais, ۲ ed., T.۲, paris, ۱۹۵۲

۳۸. Stark, Droit civil, Obligation, Paris, ۱۹۲۷

نویسنده : علی‎عباس حیاتی