بررسی راهكارهای خانه دار شدن مردم

با توجه به شدت گرفتن انبوه سازی در كشورهای توسعه یافته, روند فعالیت این شركت ها در كشور ما نیز تسریع شد و هم اكنون نزدیك به صدها شركت در رشته های مختلف وابسته به بخش ساختمان فعال هستند, به همین منظور و با هدف شفاف سازی نحوه عملكرد شركت های ساختمانی با پژمان علی دوستی, مدیر تحقیقات و مطالعات شركت توسعه عمران و مسكن اوان به گفت وگو پرداختیم كه متن آن در پی می آید

رشد بی‌رویه قیمت مسكن، حجم انبوه تقاضا، عرضه پایین و افزوده شدن بر فاصله میان قدرت خرید مردم و قیمت مسكن، همچنین اخبار ضد و نقیض منتشر شده درخصوص آینده این بازار از جمله عواملی هستند كه مسكن را به تراژدی غم‌انگیزی هم برای صاحبانش و هم برای متقاضیان تبدیل كرده است، تا جایی كه صاحبنظران و كارشناسان نیز از حل این معادله درمانده‌اند.

به دنبال رشد قیمت و افزایش تقاضا و همچنین خروج بازار مسكن از ركود چندساله، شركت‌های ساختمانی و به طور كلی فعالان ساخت‌وساز كه چندی بود به انزوا رفته بودند، فعالیت خود را با شتاب بیشتر از سر گرفتند و حتی طی یكسال اخیر چندین شركت عظیم ساختمانی تاسیس شدند.

با توجه به شدت گرفتن انبوه‌سازی در كشورهای توسعه‌یافته، روند فعالیت این شركت‌ها در كشور ما نیز تسریع شد و هم‌اكنون نزدیك به صدها شركت در رشته‌های مختلف وابسته به بخش ساختمان فعال هستند، به همین منظور و با هدف شفاف‌سازی نحوه عملكرد شركت‌های ساختمانی با پژمان علی‌دوستی، مدیر تحقیقات و مطالعات شركت توسعه عمران و مسكن اوان به گفت‌وگو پرداختیم كه متن آن در پی می‌آید:

▪ با توجه به اینكه شما در یك شركت مدیریت و برنامه‌ریزی انبوه‌سازی فعالیت‌دارید، بازار مسكن را با توجه به عرضه كم و قیمت‌های بالا چطور ارزیابی می‌كنید و چه پیش‌بینی از آینده‌ این بازار دارید؟

ـ بازار مسكن به لحاظ پریشانی و درهم‌ریختگی مانند بازار شام قدیم است. عمده‌ترین دلیل پریشانی بازار مسكن ایران وجود چندین چالش اساسی است كه از آن جمله می‌توان به گران بودن هزینه پول و بازگشت طولانی مدت سرمایه در كشور اشاره كرد، به طوری كه سرمایه‌گذاران داخلی با انجماد سرمایه‌گذاری خود مواجه می‌شوند و سودی که عایدشان می‌گردد منوط به افزایش نرخ تورم است و نه یک فعالیت اقتصادی بهینه، برای رسیدن به سود سالیانه هم باید سود بدست آمده را تقسیم بر تعداد سنوات ساخت‌وساز کرد که این رقم، نمی‌تواند انتظارات یک سرمایه‌گذار را در بخش مسکن پاسخ دهد. معمولا هم سرمایه‌گذارها از تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند و با پرداخت سود بانك‌ها عملا، سود سالیانه خالصشان به حداقل می‌رسد. اما دولت برای حل این مشكل می‌تواند با سهیم كردن بانك‌ها در فرآیند پیش‌فروش، انبوه‌سازان را از سرمایه‌گذار، عملا به پیمانكار مردم و مردم کم‌بضاعت را به كارفرمای انبوه‌سازان تبدیل كند. با این روش، به جای انجماد سرمایه‌ها و بعضا توقف پروژه‌های ساختمانی، آرام آرام سرمایه‌های مردم وارد پروژه‌های انبوه‌سازی می‌گردد و به واسطه حضور بانک، ریسک سرمایه‌گذاری مردم به حداقل می‌رسد و انبوه‌سازان، ما به ازای پیشرفت پروژه، هزینه ساخت و ساز را که به صورت ودیعه نزد بانک است، از مردم می‌گیرند. بدین ترتیب انگیزه سرمایه‌گذاری در سرمایه‌گذاران داخلی فراهم می‌شود.

یكی دیگر از موانع پیش روی بازار مسكن، پایین بودن قدرت خرید مردم است كه دولت می‌تواند با فعال نمودن لیزینگ مسكن امكان خرید خانه را برای همه مردم فراهم كند.

همچنین ناكافی بودن میزان عرضه از دیگر چالش‌های بزرگ پیش روی بازار مسكن است، به نحوی كه از تعداد یك‌میلیون و اندی واحد مسكونی كه باید به طور سالیانه در كشور ساخته شود، فقط حدود ۵۰درصد آن عملی می‌شود. از جمله دلایل آن،عدم ورود سرمایه‌گذاران داخلی به بازار مسكن است. بنابر آمارهای جدید منتشر شده تنها ۳۰میلیون دلار (۲۷‌میلیارد تومان) سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی طی یك‌ سال اخیر در كشور صورت گرفته كه این حجم سرمایه‌گذاری خارجی در مقایسه با سایر كشورها بسیار پایین است. از این رو، با توجه به ظرفیت‌های ساخت‌وساز در كشور در صورتی كه دولت امكانات بهتری را در اختیار سرمایه‌گذاران خارجی قرار دهد، بسیاری از افراد و شركت‌هایی كه در مناطقی همچون دبی سرمایه‌گذاری كرده‌اند، به سمت بازار ایران می‌آیند و این امر علاوه بر اینكه موجب افزایش عرضه می‌شود، می‌تواند گام مهمی در راستای كاهش قیمت محسوب گردد، چرا كه تا عرضه مسكن پاسخگوی تقاضا نباشد، روند صعودی قیمت‌ها ادامه خواهد داشت.

▪ به نظر شما مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار در بخش مسكن چه عواملی هستند؟

ـ كمبود عرضه، طولانی بودن زمان بازگشت سرمایه، پایین بودن قدرت خرید مردم و وجود تقاضای غیر موثر از مهم‌ترین متغیرهای موثر بر بازار مسكن هستند.

▪ با توجه به رشد تعداد انبوه‌سازان طی سال‌های اخیر به چه میزان از حجم تقاضا پاسخ داده شده و اینكه انبوه‌سازان چقدر می‌توانند در قیمت‌ها تاثیرگذار باشند؟

ـ هر شركت ساختمانی با هر میزان سهمی كه وارد بخش تولید شود می‌تواند با سیاست‌ها و عملکرد خود، در بازار مسكن تاثیرگذار باشد. به عنوان نمونه از وقتی كه استخر، سونا و امكاناتی از این دست توسط سازندگان خُرد مسکن در ساختمان‌های شمال شهر ساخته شد، قیمت این خانه‌ها افزایش یافت و به تبع آن قیمت خانه‌های سایر نقاط نیز رشد پیدا كرد. یعنی به بهانه امکانات مدرن قیمت آن دسته از خانه‌ها با افزایش زیادی رو‌به‌رو و موجب شد سطح عمومی قیمت‌ها (حتی در مورد خانه‌های فاقد امکانات) افزایش بیابد.

▪ دولت، امسال برای كاهش قیمت مسكن طرحی را با عنوان حذف قیمت زمین از مسكن مطرح كرده است. آیا این طرح می‌تواند در راستای كاهش قیمت موثر باشد؟

ـ این طرح، در صورتی كه مسائل قانونی آن حل شود، می‌تواند به عنوان راهكاری برای كاهش قیمت مسكن باشد. دولت باید نقاط آسیب‌پذیری آن را بر برای مجریان و متقاضیان مرتفع سازد. در غیر این صورت، نه تنها حذف قیمت زمین از مسكن نمی‌تواند به التهاب بازار مسكن كمك كند، بلكه وضعیت فعلی را نیز با مشکلات جدیدی مواجه می‌سازد.

▪ با توجه به افزایش قیمت مسكن و سرمایه‌ای بودن این كالا آیا مسكن می‌تواند به مانند خودرو از كالای سرمایه‌ای به مصرفی تبدیل شود؟

ـ تا زمانی كه قیمت مسكن دوبرابر نرخ تورم رشد داشته باشد و بازاری امن‌تر از بازار مسكن برای سرمایه‌گذاری وجود نداشته باشد، نمی‌توانیم انتظار مصرفی شدن مسكن را داشته باشیم. چرا كه هم‌اكنون به دلیل سرازیر شدن پول از سایر بازارها به بازار مسكن و كاهش سود بانكی، خرید مسكن به باصرفه‌ترین معاملات تبدیل شده است.

▪ با توجه به اینكه عوامل مختلفی در افزایش قیمت مسكن موثر هستند آیا نرخ ثابتی برای هزینه‌ تمام‌شده ساخت‌وساز ساختمان‌های مسكونی، صنعتی، تجاری و اداری وجود دارد؟

ـ این سوال مهمی است، كه چرا كه قیمت كارشناسی شده و مطابق با استانداردها وجود ندارد و تاكنون بارها دیده‌ایم كه هزینه ساخت و ساز در دو طرح همسان برای هر مترمربع، چند صدهزار تومان تفاوت دارد.

▪ با توجه به اینكه مصالح ساختمانی یكی از متغیرهایی است كه همواره به عنوان عامل تاثیرگذار در قیمت مسكن به آن اشاره می‌شود، از نظر شما مصالح ساختمانی چند‌درصد هزینه ساخت را شامل می‌شوند؟

ـ مصالح ساختمانی بین ۲۵ تا ۳۰درصد هزینه ساخت را به خود اختصاص می‌دهند. (البته در مناطقی مانند شمال شهر تهران این هزینه گاه به ۱۵‌درصد و در مناطق روستایی حتی به ۸۵‌درصد می‌رسد.) اما متاسفانه در برخی موارد رقم بسیار بالاتری اعلام می‌شود.

الهام علاقه‌بندان

گفت‌وگو با مدیر بخش تحقیقات شركت‌ ساختمانی «اوان»

---