سفته بازی از بازار مسکن کجا رفت

بازار مالی بالادست املاک که تسهیلات بانکی خرید مسکن در آن مبادله می شود در ماه های اخیر به محل برخی رفتارهای سوداگرانه و البته سرمایه گذاری برخی شرکت ها و موسسات مالی تبدیل شده است

بازار مالی بالادست املاک که تسهیلات بانکی خرید مسکن در آن مبادله می‌شود در ماه‌های اخیر به محل برخی رفتارهای سوداگرانه و البته سرمایه‌گذاری برخی شرکت‌ها و موسسات مالی تبدیل شده است. با یک‌ساله شدن روند کاهش قیمت مسکن و چشم‌اندازی که درباره تداوم این وضعیت حداقل تا پایان امسال وجود دارد، سفته‌بازها از چند ماه پیش مقصد جدیدی برای سرمایه‌گذاری پیدا کرده‌اند که البته چندان هم با بازار املاک بیگانه نیست.

در این بازار– فرابورس- امتیاز وام خرید مسکن در قالب اوراق توسط دارنده اوراق به متقاضی اوراق فروخته می‌شود و در ۴ ماه گذشته از سال۹۳، تمرکز خریدهای سرمایه‌ای و نقدینگی در عرصه معاملات اوراق تسهیلات مسکن باعث شده بازدهی بالای ۴۰درصدی نصیب سرمایه‌گذاران بازار اوراق مسکن بشود.از ابتدای امسال تاکنون قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن حدود ۴۲درصد افزایش پیدا کرده است و در نیمه مردادماه این قیمت به مرز ۹۰هزار تومان رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته بیش از ۱۰۰ درصد رشد از خود نشان می‌دهد.

سود ۴۲درصدی سفته‌بازی با اوراق مسکن در شرایطی طی ماه‌های اخیر به سرمایه‌گذاران این بازار رسیده که در سایر بازارهای اقتصادی، حداکثر نرخ بازدهی طی ۴ ماه اول سال۹۳، از رقم ۵درصد تجاوز نکرده است.

در بازار مسکن تحت تاثیر ناپایداری قیمت مسکن که به صورت یک ماه در میان، موج‌های کوتاه افزایشی، خنثی می‌شود و در فاصله دو ماه، مجموع نرخ رشد تقریبا به صفر می‌رسد، رقم بازدهی سرمایه‌گذاری از ابتدای سال تاکنون حدود ۵درصد برآورد می‌شود به این معنی که متوسط قیمت مسکن در تهران در حال حاضر حداکثر ۵درصد نسبت به ابتدای امسال بیشتر شده است. در بازار دلار نیز بازدهی ۴ ماه گذشته رقمی معادل ۳/۴درصد بوده و در بازار سکه نیز مقدار افزایش حداکثر ۳درصد محاسبه می‌شود.

از سوی دیگر در بازار سهام نیز شاخص طی این مدت نه‌تنها رشد مثبت قابل توجهی نداشته که ۵/۵درصد منفی بوده است.

به این ترتیب، بازار اوراق مسکن محل اصلی سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی طی این مدت بوده است.

در این میان، برخی شرکت‌ها با سپرده‌گذاری دارایی‌های نقدی خود در بازار اوراق، برای اصل سپرده‌های خود ارزش‌افزوده به وجود آورده‌اند.

این در حالی است که مسوولان سازمان بورس چند سال پیش، اوراق مسکن را در بازار فرابورس با هدف تسهیل دسترسی متقاضیان مصرفی وام مسکن به وجود آوردند تا تبعات و خطرات خریدوفروش‌های غیررسمی و وکالتی وام خرید مسکن در بازار دلالی وام را برای متقاضیان از بین ببرند.

با این حال، در شرایط کنونی، دسترسی مصرف‌کننده‌ها به اوراق فوق‌العاده پرهزینه شده است. در این میان، مسوولان فرابورس تاکید می‌کنند، سفته‌بازی در اوراق وجود ندارد و فقط ۳درصد از اوراقی که فروخته می‌شود منجر به وام نمی‌شود به این معنی که ۳درصد از حجم خریداران، اوراق را برای سرمایه‌گذاری و فروش در آینده، خریداری می‌کنند.

اما روی دیگر سکه اوراق مسکن که تابه حال به آن اشاره نشده است، ویژگی فروشنده‌ها و عرضه‌کننده‌های اوراق است که اغلب آنها شخصیت حقوقی دارند و در قالب شرکت‌های مالی یا شرکت‌هایی در حوزه‌های غیرمالی، این اوراق را عرضه می‌کنند.

برای کنترل قیمت اوراق مسکن، هفته گذشته تعدادی برنامه اعلام شد. از جمله اینکه قرار است در بانک مسکن صندوقی ویژه راه‌اندازی شود تا منابع مالی مورد نیاز برای انتشار اوراق را بتواند از بازارهای مختلف و سپرده‌گذاران بانکی جذب کند و در نهایت به تقویت حجم عرضه اوراق مسکن در فرابورس کمک کند.

همچنین نرخ سود تسهیلات اوراق مسکن نیز از ۱۵درصد به ۱۶درصد افزایش پیدا کرد تا ارزندگی کاذب اوراق در مقایسه با سایر تسهیلات سایر بانک‌ها که با سود بالای ۲۰درصد پرداخت می‌شود، تاحدودی کاهش پیدا کند.

اما اثر همه این برنامه‌ها در چند روز گذشته روی نوسان روزانه قیمت اوراق نشان داد، جذابیت خرید اوراق مسکن در حال‌حاضر به قدری است که در کوتاه‌مدت، ابزارهایی از این دست قادر نخواهد بود مانع خرید آن شود.

قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در اواخر بهار امسال به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید و در تیرماه نیز این التهاب همچنان وجود داشت تا اینکه هفته گذشته، جو روانی اولیه ناشی از برنامه‌های کنترلی فرابورس، قیمت را با ۱۰درصد کاهش به حدود ۸۰ هزار تومان تقلیل داد، اما در نیمه مردادماه مجددا این سطح به مرز ۹۰هزار تومان برگشت.

از طرفی، کمبود حجم عرضه اوراق در فرابورس نیز بزرگترین عامل تحریک قیمت آن محسوب می‌شود که ناشی از ناتوانی بانک‌مسکن در افزایش حجم عرضه به دلیل کمبود منابع مالی و سپرده‌ها در این بانک است.

در فرابورس ماهانه ۶۰۰ میلیارد تومان تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن صف تشکیل می‌دهد در حالی که فقط ۴۰۰ میلیارد تومان اوراق در هر ماه منتشر می‌شود.

در این میان، شنیده می‌شود گروهی در سیستم بانکی پیشنهاد کرده‌اند، طرح افزایش وام خرید مسکن به جای آنکه از کانال صندوق سپرده‌گذاری به اجرا دربیاید، به فرابورس منتقل شود و وام‌های جدید با سقف‌های افزایش یافته در قالب اوراق مسکن پرداخت شود!

این پیشنهاد قابل تامل اگر به اجرا دربیاید، به احتمال خیلی زیاد، قیمت اوراق را با جهش روبه‌رو می‌کند؛ کمااینکه یکی از دلایل ملتهب شدن قیمت اوراق در روزهای اخیر، به انتظار دارندگان اوراق بابت افزایش تسهیلات مربوط می‌شود. همین انتظار باعث شد مسوولان فرابورس اعلام کنند، دولت برای تسهیلات اوراق برنامه‌ای برای افزایش سقف ندارد تا بلکه بتوانند با این شفاف‌سازی، هیجان کاذب در این بازار را کنترل کنند.البته برنامه مسوولان بانکی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از مسیر اوراق، تا حدود زیادی قابل درک است.

سیستم بانکی زمانی که سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق را افزایش می‌دهد، عملا تعهدی در پرداخت وام به سپرده‌گذاران ندارد بلکه متناسب با انتشار اوراق، این تعهد ایجاد می‌شود. در این حالت، هر زمان که اوراق قابل انتشار باشد، افراد می‌توانند به همان نسبت، تسهیلات دریافت کنند، اما در حالت سپرده‌گذاری در صندوق‌ها، بانک عامل مجبور است سر موقع به تعهدات خود بابت پرداخت وام خرید مسکن اقدام کند و اگر منابع کافی هم نداشته باشد ناچار به استقراض از بانک‌مرکزی می‌شود. هم‌اکنون خط قرمز بانک مرکزی در دادن خط‌اعتباری، تمایلاتی به هدایت تسهیلات جدید به سمت بازار اوراق را موجب شده است.