چالشـی بـه نـام حـق شـارژ سـاختمان

آپارتمان نشینی و چاردیواری غیر اختیاری

«چهار دیواری، اختیاری» این جمله معروفی است که به جرات می‌توان گفت همه ما آن را شنیده و یا حتی گفته‌ایم. جمله‌ای که بویژه با زندگی آپارتمان نشینی امروز پیوندی نا گسستنی دارد.

اگر چه آپارتمان نشینی در ایران قدمتی نزدیک به نیم قرن دارد اما مشکلات زندگی در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی همچنان پابرجاست مشکلاتی از جمله صحبت کردن با صدای بلند، رفت و آمد در هر زمان از شبانه‌روز، صدای بلند تلویزیون و... که همه ما به نوعی با آن مواجه شده‌ایم. مشکلاتی که به اعتقاد رفتارشناسان به دلیل آن است که خانواده‌ها همچنان پیرو زندگی سنتی خود در خانه‌های حیاط‌دار بوده و هستند به گونه‌ای که رفتارهایی این چنین را حق خود می‌دانند چون معتقدند چهاردیواری اختیاری است.

با رشد شهرنشینی، افزایش جمعیت شهری در کنار کمبود فضای ساخت و ساز و نیز کاهش هزینه‌های خرید مسکن، جهان در قرن گذشته به آپارتمان‌نشینی روی آورد تا تغییرات بنیادی و اساسی در نحوه و شکل‌ زندگی خود بوجود آورد.

تغییراتی که گاه از سر شوق و اشتیاق بود، البته گاهی این تغییرات از سر اجبار و نیاز در جامعه نیز بوجود آمد که دیگر چاره‌ای برای فرار از آن وجود نداشت. خارج شدن خانه‌ها از فضایی که وسعت آن امروزه برای نسل جدید کمتر در تخیل می‌گنجد و تبدیل شدن آنها به خانه‌هایی در ابعاد کوچکتر، به گونه‌ای که هر خانه روی خانه‌ای دیگر بنا شده، مدلی از زندگی را شکل بخشیده است که به آن آپارتمان‌نشینی می‌گویند. با توجه به شروع ساخت و ساز مجتمع‌های آپارتمانی از دهه‌ ۴۰ شمسی در ایران که تعداد آنها از تعداد انگشتان دست فراتر نمی‌رفت، قانون تملک آپارتمانها در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید. و آئین‌نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد یعنی درسال ۴۷ تدوین شد اما به دلیل نقصان در برخی مفاد آن آئین‌نامه مذکور در دهه ۶۰ شمسی در حالی مورد بازبینی مجدد قرار گرفت که مردم در این دهه به زندگی در آپارتمان روی آورده و در کشاکش زندگی در این مجتمع‌ها با مشکلات مختلفی روبه رو شده بودند.

مشکلات زندگی آپارتمانی از زمانی آغاز شد که خانواده‌ها همچنان پیرو زندگی سنتی خود در خانه‌های حیاط‌‌دار بودند به گونه‌ای که صحبت کردن با صدای بلند، رفت و آمد در هر زمان از شبانه‌روز، بلندی صدای تلویزیون، رادیو وضبط صوت تا آن میزان که تمایل دارند و یا این تفکر که چهاردیواری اختیاری است! همچنان بر شیوه زندگی جدید سایه انداخته بود اما آنان بر شیوه‌های زندگی سنتی پافشاری می‌کردند، بدون آنکه توجهی به حقوق همسایه دیوار به دیوار یا همسایه طبقه پائین یا بالایی خود داشته باشند.

در حقیقت مردم ما اگرچه از خانه‌های حیاط‌دار به آپارتمانهای چند طبقه کوچ کردند اما نتوانستند خود را با فرهنگ جدیدی از زندگی در آن تطبیق دهند، برخی از آنها معتقدند چون پول خرید، رهن و یا اجاره ملک را داده‌اند می‌توانند هرگونه که بخواهند زندگی کنند. آنچه از شواهد امر برمی‌آید، فرهنگ نخستین شاخصه بوجود آمدن امکان مناسب برای آپارتمان‌نشینی است. با این وجود حسام عقبایی، عضو هیات مدیره اتحادیه املاک و معاون بازرسی اتحادیه مشاورین املاک کشور معتقد است که آنچه موجب ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی می‌شود توجه به قوانین مربوط به آپارتمان نشینی است.

وی ضمن ارائه تعریفی از واژه آپارتمان می‌گوید: در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می‌توان گفت؛ «آپارتمان عبارت است از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می‌شود».

به گفته عقبایی بررسی فرهنگ آپارتمان نشینی و قوانین حاکم بر آن و ابعاد مختلف آن بسیار گسترده است و نیاز به بازشناسی و شکافتن است. فرهنگ مسکن و فرهنگ محل سکونت ایرانی‌ها در دهه‌های اخیر به سرعت تغییر یافته است. به ویژه در شهرهای بزرگ مانند تهران که به دلیل مهاجرت،‌فرهنگ‌های متفاوت در کنار هم قرار گرفته و در آپارتمان حضور دارند.

● آپارتمان نشینی و قوانین آن قدمتی یکسان دارند

عضو هیات مدیره اتحادیه املاک می‌افزاید: آپارتمان نشینی و قانون آن ،که تحت عنوان قانون تملک آپارتمان‌ها شناخته می‌شود، عمری یکسان دارد و قانون گذار موارد مربوط به زندگی در آپارتمان را در قانون دیده و به آن پرداخته است، همچنین یک آیین نامه تخصصی هم در این زمینه تدوین شده به نام آیین نامه تملک آپارتمان‌ها که این آیین‌نامه دقیقا مسائل قانونی و حقوق شهروندی در زمینه آپارتمان نشینی را دیده و به آن ورود پیدا کرده است.

وی توضیح می‌دهد که در این آیین نامه و قانون اصولا به مسائل ریز مدیریت واحدها، مدیریت آپارتمان و مدیریت مجتمع‌های آپارتمان و مسکونی پرداخته و مسائل و مشکلات دیده شده است اعم از اینکه یک مجتمع آپارتمانی اساسا به چه نحوه ای باید مدیریت شود و اینکه واحدهایی که تعداد آپارتمان زیادی دارند باید هیئت مدیره داشته باشند و این هیئت مدیره براساس آیین نامه باید توسط مجمع عمومی‌آن مجتمع انتخاب شود. که اعضای مجمع عمومی‌نیز اعضای سکنه آن آپارتمان یا مجتمع است.اساسا هیئت مدیره نیز می‌توانند از بین خودشان فردی را به عنوان مدیرساختمان انتخاب کنند و در بعضی از ساختمان‌ها،‌سازه و برج‌ها، هیئت مدیره از بین مالکین و بعضا خارج از اهالی ساختمان مدیری را انتخاب می‌کنند که این کار نیز منع قانونی ندارد. این نوع مدیریت که فردی از خارج یک مجتمع به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌شود در بسیاری از برج‌های بزرگ و منظم وجود دارد و در برج‌های بزرگ این مدیر دفتری در ساختمان برای خود اختصاص می‌دهد و به مدیریت بر امور جاری ساختمان می‌پردازد.

به گفته عقبایی در قانون تملک آپارتمان و آیین نامه تخصصی حتی ریزترین موارد مانند شارژ، نحوه بهره‌برداری از مشاعات عمومی‌مثل راه روها،‌ راه پله‌ها و پشت بام،‌یا مشاعات اختصاصی مانند پارکینگ و حیاط دیده شده و نحوه بهره برداری از آنها و سهم مالکین دیگر در استفاده یا عدم استفاده آن شده و مسائلی از این قبیل همه در قانون به صورت مبسوط دیده شده است. وی توضیح می‌دهد که اکثر سوالات و شکایاتی که توسط مردم مطرح می‌شود و در اتحادیه با آن مواجه هستیم به راستی به دغدغه برخی مردم نیز تبدیل شده، مواردی همچون تعیین حق شارژ؛ اعم از واحدهای تجاری و مسکونی است این در حالی است که تمام این موارد در آیین نامه تملک آپارتمان به طور کامل دیده شده است و اکثر این اختلافات بر اثر بی اطلاعی شهروندان و حتی مدیران برخی واحدهای مسکونی از قوانین رخ می‌دهد.

● حق شارژ آپارتمان قانون دارد

عضو هیات مدیره اتحادیه املاک در مورد قوانین مربوط به حق شارژ در آپارتمان نیز با ارائه تعریفی از آن توضیح می‌دهد: اصولا تعریفی که از حق شارژ یک ساختمان ارائه می‌شود این است که هر آپارتمان یا مجتمع مسکونی یک سری هزینه‌های جاری دارد که شامل شارژ عمومی‌می‌شود. شارژ عمومی‌به آن امکانات و تسهیلات یک ساختمان تعلق می‌گیرد که مورد استفاده عموم اهالی یک ساختمان قرار دارد. برای مثال بسیاری از ساختمان‌ها دارای امکاناتی همچون استخر، سونا، جکوزی، آسانسور، سیستم شوت زباله، کارواش و یکسری امکانات رفاهی خاص است که اینها مستلزم پرداخت شارژ عمومی‌است و همه سکنه ملزم به پرداخت آن هستند.روش تعیین آن نیز به این شکل است که هزینه یک ساختمان برآورد می‌شود و پس از برآورد هزینه؛ کلیه ساکنان ساختمان چه مالک باشند و چه مستاجر باید هزینه‌ها را پرداخت کنند.

وی توضیح می‌دهد که در برخی از ساختمان‌ها نیز غیر از شارژ عمومی‌یک شارژ اختصاصی وجود دارد مانند برق مستقل یا اختصاصی، تلفن اختصاصی است که باید توسط هر واحد پرداخت شود. جدا کردن کنتورهای آب و گاز نیز که جدیدا در برخی ساختمان جدا از هم است.اقدام بسیار درستی درجهت تعیین درست هزینه‌های ساختمان است.برخی ساختمان‌ها نیز دارای سیستم حرارتی و برودتی مرکزی است که در آنها نیز باید شارژ را بر حسب متراژ ساختمان محاسبه کرد. برای مثال اگر در یک پروژه ما با ۱۰۰ واحد مسکونی سروکار داریم که دارای ۵۰ واحد ۲۰۰ متری و نیمی‌دیگر ۱۰۰ متری است عموما هزینه‌های شارژ ۲۰۰ متری بیش‌از ۱۰۰ متری است که اساسا ملاک براساس آیین‌نامه تملک آپارتمان‌ها، همان متراژ واحد است که افراد در آن سکونت دارند.در برخی آپارتمان‌ها که تعداد واحدها کم است بعضا هزینه‌ها براساس توافق ساکنین انجام می‌شود.

به گفته وی چنانچه واحد مسکونی یک مجتمع از نظر متراژ یکسان باشند، عموما هزینه‌های گاز و آب را براساس نفرات محاسبه می‌کنند که این هم مغایر قانون تملک آپارتمان‌ها نیست و به تصمیم هیات مدیریت بستگی دارد.البته ذکر این نکته ضروری است که همه تصمیماتی که هیات مدیره ساختمان اتخاذ می‌کند برای ساکنین ساختمان لازم الاجراست به شرطی که مغایر با قوانین نباشد که البته این قوانین هم قوانین عام و هم قوانین مربوط به تملک آپارتمان‌ها را شامل می‌شود.برای مثال هیات مدیره نمی‌تواند این تصمیم را بگیرد که یک آپارتمان به بیش از ۴ نفر اجاره داده نشود و این چنین تصمیمات برخلاف قانون است و تنها تصمیمات که برخلاف قانون نباشد قابلیت طرح و بررسی را دارد.

معضل و مشکل پارکینگ نیز از دیگر مشکلات آپارتمان‌نشینی است عقبایی در این مورد توضیح می‌دهد: به عنوان مثال در یک مجتمع ۱۰ واحد مسکونی دارد ولی ۵ پارکینگ حال سوال اینجاست که آیا واحد مسکونی که پارکینگ ندارد می‌تواند یک موتورسیکلت را در پارکینگ پارک کند؟ که جواب آن این است که حتی اگر این اقدام مزاحمتی برای سایر سکنه نداشته باشد و فضای مشاعات نیز باشد حق پارک موتور را ندارد چون مشاعات مربوط به همه است و کسی حق استفاده اختصاصی از آن را ندارد و اگر اختلافی بیش می‌آید نتیجه ناآگاهی مردم و برخی مدیران ساختمان از قوانین است.

به گفته معاون بازرسی اتحادیه مشاورین املاک کشور حتی چنانچه یک فرد حق شارژ خود را پرداخت نکند قانون این امکان را به هیات مدیره ساختمان داده است که اقدام حقوقی کرده و حتی تا قطع آب و برق و گاز و جلوگیری از بهره‌برداری امکانات پیش بروند.

عقبایی به مشکل دیگری در پرداخت شارژ برخی آپارتمان‌ها اشاره کرده و می‌گوید: در برخی موارد دیده می‌شود که فردی مالک بک آپارتمان در تهران است ولی خودش در خارج از کشور زندگی می‌کند و تنها سالی یک بار به آپارتمان خود می‌آید و کسی نیز غیر از وی در ساختمان زندگی نمی‌کند با این وجود مدعی هستند که «ما به غیر از چند روز نیستیم پس چرا باید حق شارژ بدهیم؟». این افراد باید بدانند که بر طبق قانون، بودن یا نبودن یک فرد در ساختمان دلیلی برای نپرداختن حق شارژ نیست. زیرا مصداق آن مانند این است که شما اگر یک اتومبیل داشته باشید خواه همیشه در پارکینگ منزل پارک باشد و یا هر روز از آن برای مسافرکشی استفاده کنید باید حق بیمه آن را بپردازید و هیچ وقت نمی‌توانید بگوئید چون خودروی من در پارکینگ است و ازآن استفاده نمی‌کنم نباید حق بیمه بپردازم.

● فرهنگ آپارتمان‌نشینی یک قدم جلوتر از قوانین

عضو هیات مدیره اتحادیه املاک در عین حال تاکید می‌کند که آنچه درکنار قوانین آپارتمان نشینی وجود دارد بحث فرهنگ عمومی‌و اجتماعی ما در این مقوله است که می‌شود گفت یک گام جلوتر از قوانین باید باشد و اساسا اگر مردم پایبند به مسائل فرهنگی و اجتماعی آپارتمان نشینی باشند کمتر این مسائل و مشکلات پیش می‌آید.

به گفته وی مردم باید بیاموزند وقتی در یک آپارتمان ۴۰ متری و با فاصله تنها یک دیوار نازک از همسایه کناری خود قرار گرفته اند، اساسا نمی‌توانند هر جور که می‌خواهند حرف بزنند، مهمانی بگیرند و سرو صدا کنند.

یاحتی کفش‌هایشان را در راهرو قرار دهند.اغلب مردم تصور می‌کنند که می‌توانند کفش‌هایش را جلوی در ورودی یا در یک جاکفشی در راهرو قرار دهند در حالی که اینگونه نیست و اجازه چنین کاری را ندارند، مگر با تفاهم و توافق بین همه سکنه یک آپارتمان یا مجتمع چون راهروها جزو فضای مشاع، عمومی‌و متعلق به همه است.

به اعتقاد عقبایی آنچه که مسلم است، در مورد فرهنگ آپارتمان‌نشینی آنچه به شدت احساس نیاز می‌شود، آگاهی بخشی، آموزش و فرهنگ سازی توسط رسانه‌های جمعی است و این نیاز روز به روز بیشتر احساس می‌شود چون روز به روز آپارتمان کوچک‌تر و جمعیت مجتمع‌ها بیشتر می‌شود.مردم ما باید بدانند که برای حقوق یکدیگر احترام قائل باشند.

وی توضیح می‌دهد: بسیار دیده می‌شود که یک نفر از پارکینگ یک مجتمع و گاز شهری که متعلق به همه سکنه آپارتمان است برای پخت غذای نذری استفاده می‌کند؛ و معتقد است چون غذا نذری است نیاز به رضایت سایر سکنه نیست در حالی که ابدا چنین اقدامی‌بدون اجازه از تک‌تک ساکنان درست و شرعی نیست. در مورد شستشوی ماشین در پارکینگ یک مجتمع نیز استفاده از آب عمومی‌ساختمان، از جمله مصادیقی است که نیاز به آگاهی بخشی دارد.

عقبایی با بیان اینکه یکی از راهکارهای آگاهی بخشی به مردم و آموزشی رفتار در آپارتمان نشینی، تبیین قوانین و آیین نامه‌های تملک آپارتمان است می‌افزاید: معرفی و آگاه کردن افراد از قوانین آپارتمان نشینی آن هم به صورت یک سری سلسله مقاله و یا مصاحبه‌های جامع می‌تواند تا حد زیادی اختلافات بین ساکنان و همسایه‌ها در یک آپارتمان یا مجتمع مسکونی را کاهش دهد، زیرا قانون در اینجا فصل‌الخطاب قرار می‌گیرد.

به گفته وی اگر چه نمی‌توان آمار دقیقی در زمینه آگاهی مردم در مورد قوانین تملک آپارتمان ارائه کرد ولی بی‌شک می‌توان گفت که درصد بسیاری از مردم اطلاعی از این قوانین ندارند.برای مثال شاید بسیاری ندانند که درآپارتمان‌های بالای چهار واحد، مدیر ساختمان حتما باید نسبت به بیمه آتش‌سوزی ساختمان اقدام کند و چنانچه حادثه ای پیش نیاید و ساختمان بیمه نباشد مدیر ساختمان مقصر است، می‌توان به جرأت گفت که ۵۰ درصد مدیران ساختمان این را نمی‌دانند و مدیر مکلف است حتی اگر خود سکنه بگویند بیمه آتش‌سوزی نمی‌خواهیم، این کار را انجام دهدچون این قانون است. همین ناآگاهی‌ها موجب شده تا بخشی از دعاوی که وجود دارد، از عدم آگاهی از قوانین آپارتمان نشینی نشات بگیرد.

عضو هیات مدیره اتحادیه املاک متذکر می‌شود که باید دانست همان طور که هر کس پشت فرمان می‌نشیند باید از قوانین راهنمایی و رانندگی اطلاع داشته باشد، همین گونه هم کسانی که در آپارتمان سکونت دارند باید از قوانین حاکم بر آپارتمان نشینی برای زندگی بهتر و آرامش بیشتر مطلع باشند.

توصیه این کارشناس حقوقی املاک به روشنی نشان می‌دهد که باوجود گسترش روزافزون زندگی در آپارتمان‌ها، هنوز فرهنگ آپارتمان‌‌نشینی و نداشتن قوانین مرتبط در ایران جانیفتاده است و لذا بالا بردن آگاهی شهروندان از زندگی شهرنشینی و قواعد و اصول آن، زندگی آپارتمان‌نشینی را سهل و ساده می‌کند.

در صورتی که فرهنگ‌سازی انجام شود، شهروندان امنیت اجتماعی را بیشتر احساس می‌کنند، و در چنین شرایطی است که دیگر چهاردیواری اختیاری نیست.

البته در کنار معایب و مشکلات، آپارتمان نشینی محاسنی هم دارد. فراهم شدن یک محیط اجتماعی،به شرط سلامت بودن، شرایط را برای تربیت بهتر کودکان فراهم می‌کند و می‌توان گفت این شرایط محیطی مساعد برای برخوردهای اجتماعی مناسب کودکان فراهم می‌کند و این مسئله شامل حال بزرگسالان نیز می‌شود،‌خانواده‌ها به طور طبیعی شبکه روابط اجتماعی خود و فرزندانشان را گسترش می‌دهند و آنها به عضوی از یک خانواده بزرگ تبدیل می‌شوند. در این خانواده بزرگ افراد مختلف با مهارت‌های ویژه و گروه‌های سنی متفاوت زندگی می‌کنند که هر یک می‌توانند این مهارت‌ها را به دیگران منتقل کنند. ارتباطات نزدیک عاطفی که بین ساکنان آپارتمانها بوجود می‌آید موجب می‌شود که افراد در کارها به کمک یکدیگر می‌آیند و زندگی در اینگونه مجموعه‌ها حس همکاری داوطلبانه و مسوولیت پذیری اجتماعی را به خوبی ترویج می‌کند.

نویسنده : حسین جمشیدیان