تاثیر وام‌های رهنی بر بازار مسکن

رشد و تنوع در بازار وام به طور معمول رشد قیمت مسكن در كشورها را به دنبال دارد. هرچه بازار وام از تنوع بیشتری برخوردار باشد، بازار مسكن نیز رونق بیشتری پیدا می‌كند.
در كشورهایی كه نرخ بهره وام رهنی پایین است، اعتبار بانك‌ها برای اعطای وام به خریداران خانه بیشتر است و این امر باعث افزایش تقاضا و بالا رفتن قیمت مسكن می‌شود.
همچنین پایین بودن نرخ بهره می‌تواند خانواده‌ها و شركت‌ها را به سرمایه‌گذاری تشویق كرده و رشد اقتصادی، بالا رفتن دستمزدها و كم شدن بیكاری را به همراه داشته باشد كه این امر نیز خود باعث افزایش تقاضا برای خرید خانه می‌شود.
از سوی دیگر بالا رفتن ارزش مسكن احتمال درخواست وام را كمتر كرده و بانك‌ها تمایل بیشتری برای اعطای اعتبار برای خرید مسكن و خانه سازی پیدا می‌كنند.
در مجموع هر گونه تغییری در شرایط اقتصادی یا مالی باعث می‌شود كه قیمت مسكن و میزان وام‌دهی بانك‌ها در یك جهت تغییر كند.
در كشورهایی كه در آنها بازار مسكن و وام از رونق خوبی برخوردار است شرایط اقتصادی حاكم مهم‌ترین عامل برای رشد این بازار به شمار می‌آید.
این شرایط عبارتند از:
۱) نرخ پایین و تثبیت شده تورم كه می‌تواند باعث پایین نگه داشتن نرخ بهره شود.
۲) آزادسازی بازار مسكن كه شامل خصوصی‌‌‌سازی، حذف محدودیت‌های كنترل اجاره و كاهش حمایت از حقوق مستاجر می‌شود. (در سال‌های گذشته كشورهای اروپای مركزی و شرقی از چنین محدودیت‌هایی برخوردار بودند)
۳) آزاد سازی و اصلاحات بازار وام رهنی كه این اصلاحات را می‌توان در كشورهایی مانند اسپانیا، ایرلند، استونی و آفریقای جنوبی مشاهده كرد.آزاد سازی بازار وام به طور معمول شامل خصوصی‌سازی بانك‌های متخصص در امور وام رهنی و حذف محدودیت‌های اعتباری و همچنین صدور مجوز فعالیت به بانك‌های خارجی و موسسات اعطای وام در بازار داخلی می‌شود.فعالیت موسسات مالی و بانك‌های خارجی افزایش رقابت و سرمایه را در داخل كشورها به دنبال دارد.
۴) انتشار اوراق بهادار مانند اوراق بهادار رهنی كه باعث جذب سرمایه برای اعطای وام شده و افزایش مدت زمان بازپرداخت و افزایش نسبت وام به ارزش كل مسكن را به همراه دارد.
● انواع وام رهنی
دو نوع وام رهنی با توجه به نرخ بهره وجود دارد:
۱) وام رهنی با نرخ ثابت بهره (FRM)
۲) وام رهنی با نرخ تطبیقی بهره (ARM). در بسیاری از كشورهای پیشرفته تنوع زیادی برای اعطای وام به مشتریان وجود دارد. این تنوع حاصل از تركیب‌ وام‌های FRM و ARM است. برای مثال وام دوگانه ARM وام‌هایی هستند كه نرخ بهره آنها از یك تا ۵ سال ثابت بوده و پس از آن به نرخ بهره تطبیقی تبدیل می‌شود. وام‌های FRM وام‌هایی هستند كه نرخ بهره آنها بیش از ۵ سال ثابت باشد. تجربه نشان داده است كه در بسیاری از كشورها مردم علاقه بیشتری به دریافت وام‌های تطبیقی نشان می‌دهند. دلیل این امر نامشخص بودن آینده و بی ثباتی نرخ بهره است كه باعث می‌شود خانواده‌ها ترجیح دهند كه از نرخ فعلی بهره كه نرخی پایین است، نهایت استفاده را برده و در صورت پایین آ‌مدن نرخ بهره در آینده با ضرر مالی روبه‌رو نشوند. اگر در سال‌های گذشته در كشوری نرخ بهره روندی رو به كاهش داشته یا ثابت بوده، مردم تمایل بیشتری به دریافت وام‌های تطبیقی پیدا كرده‌اند زیرا ریسك بالا رفتن نرخ بهره بسیار كم است.
در كشورهای پیشرفته انتخاب وام‌گیرندگان بسیار تحت تاثیر مشاوره‌های ارائه شده توسط كارشناسان بانك‌ها و موسسات مالی است. در این میان مشاوره‌های ارائه شده توسط وام‌دهندگان ارتباط مستقیمی با قوانین و محدودیت‌های اعمال شده توسط دولت دارد. چنانچه منابع مالی وام‌دهندگان براساس بهره‌های كوتاه‌مدت مانند سپرده‌های بانكی باشد، به طور معمول كارشناسان آنها وام‌هایی با نرخ بهره تطبیقی را به مشتریان خود پیشنهاد می‌دهند.
كشورهای آمریكایی و اروپایی به طور معمول وام‌هایی با نرخ ثابت بهره ارائه می‌دهند. در این كشورها اوراق قراضه و اوراق بهادار تنها تامین كننده منابع مالی آنها هستند. كشورهای انگلستان، ایرلند، استونی و سایر كشورهایی كه در راس پررونق‌ترین بازارهای مسكن دنیا قرار دارند، فقط به كمك نرخ‌های بهره كوتاه‌مدت مانند سپرده‌های بانكی تامین سرمایه می‌كنند و بیشتر متمایل به ارائه وام‌هایی با نرخ تطبیقی بهره هستند.
در كشورهایی كه تسهیلات وام‌های رهنی براساس نرخ‌های تطبیقی بهره ارائه می‌شود، در صورت افزایش نرخ بهره، احتمال كم رونق شدن یا ركود بازار مسكن نیز بیشتر می‌شود.
در این میان كشورهای آسیایی با وجود ارائه وام‌هایی با نرخ تطبیقی بهره از بازار مسكن دنیا بسیار عقب بوده و نتوانسته‌اند به رشد قیمت مسكن در دنیا برسند. علت اصلی این امر نیز بالا بودن و بی‌ثبات بودن نرخ بهره در این كشورها است.

الهام حمیدی

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد