جایگاه مالک و مستاجر در برابر قانون

تنها زمانی می‌توانیم بدون دردسر با دیگر شهروندان در یک‌جا و یک شهر زندگی کنیم که به حق و حقوق خود نسبت به هم آشنا باشیم.
هرچه شهرها بزرگ‌تر و مهاجرپذیرتر باشند، ابهامات و پیچیدگی‌های قانونی در آنها بیشتر است. در این میان شهروندان شهرهای بزرگ کم‌و بیش با مشکلات و اختلافات مالک و مستاجر روبه‌رو شده‌اند. اکثر این اختلافات ناشی از عدم
شناخت دو طرف به قوانین وضع شده درباره رفتار بین مالک و مستاجر است. چه بسا اگر این دو گروه از جامعه بدانند برای همه موضوعاتی که ممکن است روزی باعث بروز اختلاف بین دو طرف شود، قانون مشخص و مدونی وجود دارد، هرگز با یکدیگر درگیر نخواهند شد.
● اجاره چیست؟
اجاره از جمله عقود معینی است که امروزه با گسترش زندگی اجتماعی کاربرد فراوانی دارد. ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند.
● تخلیه چیست؟
براساس ماده ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت و ماده یک آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، کلیه اجاره‌نامه‌های رسمی (اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است) در ادارات ثبت، قابل پذیرش است. اعم از اینکه عین‌مستاجره به ثبت رسیده باشد یا خیر. بنابراین چنانچه اجاره‌نامه‌ای عادی باشد اعم از اینکه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد یا اشخاص خود با توافق آن را تنظیم کرده باشند، ادارات ثبت از پذیرش و اجرای آن معذورند.
مالک با توجه به شرایط و دلایل خود برای تخلیه واحد مسکونی می‌تواند از طریق اداره ثبت اقدام نماید و دفتر اسناد رسمی در صورت صحت مدارک نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام می‌کند. از این‌رو موجر می‌تواند جهت تخلیه، علاوه بر اداره ثبت موضوع را از طریق محاکم دادگستری پیگیری کند که بسته به مورد و شرایط آن به اداره ثبت و یا محاکم دادگستری مراجعه می‌کند.
● قوانین حاکم بر اجاره
اجاره یک امر حقوقی است و مهمترین قانونی که در مورد اجاره وجود دارد قسمت اجاره قانون مدنی است که به عنوان یک قانون‌ مادر شناخته می‌شود و در حال حاضر علاوه بر این قانون، ۳ قانون دیگر نیز روابط استیجاری حاکم میان مالک و مستاجر را توصیف می‌کند.
۱) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد سال ۱۳۵۶
۲) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳ اردیبهشت سال ۱۳۶۲
۳) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶ مرداد سال ۱۳۷۶
مکان‌های مسکونی، مکان‌هایی هستند که برای سکونت در نظر گرفته می‌شوند و کاربرد آن مسکونی است. پس از قانون سال ۱۳۳۹ و با تصویب قانون سال ۱۳۵۶، اجاره‌ مکان‌های مسکونی از شمول این قانون خارج شد و به قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال‌۶۲ دوباره مشمول این قانون شد. در همه این موارد بحث استثنا و شمولیت قرار دارد.
در تبصره یک ماده ۸ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ نیز آمده است: «در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه یا تجارت، اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل است.
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفاتر اسناد رسمی ابتدا اخطاری برای مستاجر ارسال و در آن متذکر می‌شوند که چنانچه ظرف مهلت ۱۰‌روز پس از ابلاغ اخطاریه نسبت به صدور اجرائیه آن اقدام خواهد شد.
لذا چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر فوق اجاره بها را پرداخت نکند، برحسب تقاضای موجر دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائیه تخلیه اقدام خواهد کرد. اما با توجه به آنچه که ذکر شد قوانین حاکم بر اجاره، هر کدام شامل موارد خاص خود می‌شوند و تحت شرایطی اجرائیه تخلیه صادر خواهد شد که در ذیل ذکر می‌گردد:
قانونگذار در قانون سال ۱۳۵۶ فقط به اماکن تجاری و اداری توجه کرده است و همچنین به موجب این قانون به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توان اجرائیه تخلیه صادر کرد.
اما قانونگذار در قانون سال ۱۳۶۲ فقط به اماکن مسکونی توجه کرده و خلاء موارد مسکونی در قانون سال ۵۶ را برطرف کرده است. این قانون پس از تصویب به زمان ماقبل خود هم تسری داده شده و مشمول اجاره‌هایی که به تصرف متصرف داده شده گردید. همچنین به موجب این قانون دلیل تقاضای تخلیه هر دو مورد، انقضای مدت اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره بها است. قانونگذار در قانون سال ۱۳۷۶ مشکل دوگانگی کاربری مسکونی و تجاری – اداری و تخلیه به دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف دیگر برطرف نمود و عین مستاجره اعم از مسکونی یا تجاری – اداری به هر دو دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخلیه می‌گردد.
ماده یک این قانون در این‌باره می‌گوید: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود. تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
به موجب بند ۲ ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۹ اردیبهشت سال ۷۸ چنانچه انتقال منافع بعد از تصویب قانون سال ۷۶ و این انتقال مرتبط با اجاره‌نامه قبلی یا با رضایت موجر بوده باشد، مشمول قوانین زمان تنظیم اجاره‌‌نامه قبل می‌گردد. یعنی در واقع اجاره‌نامه جدید به اجاره‌نامه قدیم اتصال پیدا می‌کند. به موجب ماده ۳ این آیین‌نامه پس از انقضای مدت اجاره‌ بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره یا سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم دادخواست، تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.
همچنین به موجب ماده ۴ این قانون، قانونگذار پیش‌بینی کرده است: در صورتی‌که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور مشابه آن را از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
آخرین ماده این قانون تصریح می‌کند: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.
نقص و خلاء قوانین حاکم بر اجاره از طرفی و از طرف دیگر در برخی موارد به دلیل تعارض در قوانین موجر دعاوی تخلیه مورد اجاره بسیاری از دعاوی محاکم دادگستری را تشکیل می‌دهد و این به دلیل آن است که هر یک از دو طرف موجر و مستاجر با توجه به آنچه ذکر شده سعی دارند به هر نحو ممکن قانون را به نفع خود تفسیر نمایند.
برای اینکه از آمار دعاوی کاسته شود بهتر است قوانین موجود حاکم بر اجاره با در نظر گرفتن نشان حقوقی و قضایی به نحوی مطلوب با هم تجمیع شوند و قانون واحدی ارائه گردد، هر چند که ممکن است برخی در مورد اجاره‌های سابق اعم از موجر و مستاجر از قانون وضع شده احساس ضرر و زیان کنند، اما یک قانون حاکم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است.

اسماعیل محمدی
http://www.mohandesi-sakhteman.blogfa.com