چرا مشکل مسکن در ایران حل نمی شود ؟

در طرح مشکل مسکن در ایران به سه امر مهم کمتر توجه می شود و در نتیجه این بی توجهی است که «برنامه های حل مشکل مسکن» اغلب با شکست مواجه می شوند.
الف) مشکل مسکن اغلب از زاویه کمبود تعداد واحدهای مسکونی نسبت به خانوار، مطرح می شود و این عامل (که تقریباً به طور ثابت حدود ۵/۱ میلیون واحد است)، گرانی مسکن عنوان می شود و در واقع علت گرانی مسکن را کمبود عرضه نسبت به تقاضا می داند. به دلایل زیادی، این نظریه کاملاً غلط است.
۱) تقریباً هیچ متقاضی وجود ندارد که به علت نبود مسکن در بازار، نتوانسته باشد نسبت به خرید مسکن اقدام کند.
۲) علت اصلی تفاوت تعداد خانوار با تعداد مسکن، اتفاقاً به علت کمی تقاضای موثر است و نه عرضه کمتر.
۳) آنچه افراد را از دست یافتن به مسکن بازمی دارد نه عدم عرضه کافی، بلکه عدم امکان خرید متناسب با درآمد و توان مالی خانوارها است.
ب) دومین موضوعی که در مباحث مربوط به حل مشکل مسکن مطرح می شود، براساس همان فرض کمبود عرضه مسکن، ضرورت بالا بردن حجم ساخت بناست و در نتیجه راه حل ها را به کوشش برای بالا بردن حجم ساخت متوجه می سازد. این امر حتی اگر موضوعات مطرح شده در بند اول نیز وجود نمی داشت، باز هم غلط بود. چون تنها درصد معینی از درآمد ملی را می شود به ساخت مسکن اختصاص داد وگرنه دیگر بخش های اقتصادی دچار مشکل می شوند. بنابراین از آنجا که در ایران مدت ها است نسبت درآمد ملی برای ساخت در این حد قرار دارد (بلکه از آن کمی هم عبور کرده است)، افزایش تولید به بیش از حد حاضر نه تنها مفید نیست بلکه احتمالاً مضر نیز خواهد بود.
ج) موضوع سوم، نقش های دیگری است که «مسکن ملکی» به جز «تامین سکونتگاه» در جامعه ایفا می کند، که اهم آنها عبارتند از؛
۱) مسکن به نوعی نقش «بیمه های اجتماعی» را ایفا و در واقع کاهش درآمد ناشی از بازنشستگی در ایران را جبران می کند، به گونه یی که در سال های اخیر بسیاری از بازنشستگان از طریق اجاره واحدهای خود در شهرهای بزرگ تر و کوچ به شهرهای کوچک تر یا حومه ها، این اختلاف درآمد را جبران می کنند.
۲) تملک واحد مسکونی به نوعی حفاظت از ثروت خانوار در مقابل تورم است.
با توجه به این مباحث، اگر در جست وجوی راه حل های تحقق پذیر باشیم باید به مشکل مسکن از زوایای دیگری به جز موارد فوق بپردازیم که مهم ترین آنها را می توان در دو گروه دسته بندی کرد.
▪ شناخت گروه هایی که مشکل مسکن آنها می تواند به شکل مرحله یی حل شود
مسکن عمده ترین مشکل در مورد خانوارهای جدید و دیگر افرادی است که به عللی مثل مهاجرت، تشکیل خانواده یا ترک خانوار پدری (به عللی مثل دستیابی به کار یا عبور سن از حد معینی) متقاضی مسکن می شوند. این گروه معمولاً ۱۸ تا ۲۰ درصد متقاضیان مسکن را دربرمی گیرند و عمده ترین وظیفه و معضل نیز حل مشکل همین گروه از افراد جامعه است. بدین ترتیب که اگر بشود این گروه را از بازار مسکن معمولی بیرون برد، بازار مسکن برای باقی جمعیت به یک تعادل قابل قبول نزدیک خواهد شد.
▪ شناخت و خارج کردن موضوعاتی که می تواند مستقیماً به مبحث تامین سکونتگاه مرتبط نباشد
یکی از مهم ترین عواملی که بار تامین مسکن را سنگین می کند، مبحث مالکیت مسکن علاوه بر تامین معمول آن است. در دو جدول زیر، نسبت اجاره بها به درآمد خانوار و تبدیل ارزش بالقوه مسکن ملکی به پرداخت ماهیانه، نسبت به درآمد خانوار در شهرهای عمده ایران و مناطق تهران برآورد شده است.
برای اینکه بتوانیم اجاره بها را با ارزش بالقوه مسکن ملکی مقایسه کنیم، ارزش ملک را با سه نرخ بهره، تبدیل به «ارزش معادل ریالی» ماهیانه کرده ایم.
همانطور که مشاهده می شود نسبت «معادل ارزشی» مسکن ملکی حتی با احتساب کمترین نرخ بهره بیش از سه برابر نرخ اجاره بها است. به معنای دیگر اگر الگوی سکونتی از مسکن ملکی به مسکن استیجاری تغییر یابد با اختصاص بودجه ثابت تا سه برابر می توان به عرضه مسکن افزود یا با یک سوم قیمت های حاضر خانوارها قادر به تامین سرپناه برای خود خواهند بود.
در عمل و در طول تاریخ فعالیت های مسکن و شهرسازی اثبات کرده است راه حل هایی که بخواهد مشکل مسکن را از طریق مالکیت آن حل کند، حتی در صورت افزایش نسبت وام به قیمت واحد مسکونی، چون بخش اعظم خانوارها قدرت بازپرداخت وام را ندارند، قابل حصول نیستند زیرا همانطور که گفته خواهد شد هزینه مسکن تملکی حدوداً سه برابر سکونت یافتن بدون مالکیت است.
به علاوه از آنجا که اصولاً بیشتر از حد معینی از سرمایه ملی را نمی توان صرف احداث مسکن کرد بنابراین بهتر است بخش عمومی سکونت یافتن را از مالکیت مسکن جدا یا به معنای دیگر وظیفه تامین اجتماعی و امور ضدتورمی سرمایه های کوچک را به سازمان ها و وزارتخانه های مرتبط دیگر واگذار کرد و خود تنها تامین سکونتگاه را مدنظر قرار دهد. حتی اگر این امر ضرورتاً به مالکیت مسکن منجر نشود.
البته در برنامه دوم این راه حل ارائه شده و احداث واحدهای استیجاری اصولاً در همین راستا در برنامه قرار گرفت، ولی با تبدیل آن به اجاره به شرط تملیک دوباره همان خصلت ارائه مسکن ملکی را یافته است.
قابل توجه است که در کشورهای سرمایه داری هم تنها راه حل مشکل مسکن کم درآمد و دارندگان درآمد متوسط پایین تامین مسکن استیجاری به جای ملکی است به گونه یی که در اغلب این کشورها اکثریت سکونتگاه های این گروه ها مسکن استیجاری است(برای مثال در آلمان این رقم ۶۵ درصد است).
به علاوه مسکن استیجاری بخش عمومی و دولت هم در این کشورها(به نشانه حمایت شدید دولت از این امر) وجود دارد. مثلاً در فنلاند ۲۲ درصد مردم مستاجر دولت هستند. در آلمان ۷ درصد مستاجر شهرداری ها هستند و حتی در امریکا یک درصد مسکن استیجاری را دولت تامین می کند. در راستای هدف فوق دولت می تواند با ایجاد مسکن های استیجاری کوچک و غیردائمی گام های سریع تری را بردارد که این امر می تواند به وسیله خود دولت، شهرداری یا تشویق بخش خصوصی صورت پذیرد. فکر مسکن استیجاری در برنامه دوم از چند عامل نشات گرفته است.
۱) عدم استقبال بخش خصوصی از احداث واحدهای استیجاری، موجب شده است در مقایسه با سطح جهانی، شهرهای ایران از کمترین سهم در این مورد برخوردار شود.
۲) وجود خانوارهای جوان که حدود ۲۰ درصد خانوارها هستند و در چند سال اول زندگی، نمی توانند شرایط خود را با بازار مسکن منطبق سازند.
۳) کمبود مسکن شهری نسبت به میزان فوق الذکر.
بنابراین، این نظریه شکل گرفت که اگر بتوان خانوارهای جوان را در چند سال اول زندگی از بازار مسکن خارج ساخت؛
الف) بازار مسکن به تعادل نزدیک می شود و با کاهش تقاضا، عرضه به شکل مطلوب تری پاسخگو خواهد بود.
ب) در این فرصت خانوارهای جوان می توانند برای ورود به بازار مسکن واقعی آمادگی پیدا کنند، بدون اینکه مجبور به تحمل فشار زیادی شوند. چنانچه این واحدها بتوانند برای دوره های معینی(مثلاً ۵ ساله) خانوارهای جوان را در خود بپذیرند و سپس(با انتقال آنها به خانه های بزرگ تر و دائمی تر) به خانوارهای جوان تر منتقل شوند، ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد مسکونی از این گونه می توانند چندین نسل خانوار جوان را در دوره اولیه زندگی(و تا زمانی که امکان ورود به بازار مسکن را بیابند) در سخت ترین دوره اسکان دهد و به تعادل عرضه و تقاضا در مسکن نیز کمک کند. برعکس اگر به علل مختلف از جمله؛
- تهیه طرح و احداث ساختمان هایی که برای زمان طولانی جاذب ساکنان اولیه شود،
- برای خانوارهای جوان ساکن، امکانات پیوستن به بازار مسکن عادی پیش نیاید،
- مجریان به تبدیل «اجاره»، به «اجاره به شرط تملیک» معتقد شوند و این گونه عمل کنند، این واحدها اقامتگاه دائمی ساکنان اولیه می شود و با توجه به توان اندک دولت در ساخت و ساز مسکن(حدود ۵ درصد) و با توجه به تجارب متعدد گذشته در احداث بنا برای گروه های زیر خط فقر سکونتی در ایران و دنیا این برنامه شکست خورده و در روز تاریخی در زمره یکی از انواع ساخت با یارانه مسکن به وسیله دولت قرار خواهد گرفت.
● تدابیر ضروری برای موفقیت طرح
برای موفقیت این طرح دستیابی به چند شرط ضروری است.
۱) طرح ها به نسبت گروه های مختلف متقاضی به نوعی دسته بندی شوند که هر یک در حدود و در توان فعلی اقتصادی متقاضی باشد و با ارتقای وضعیت اقتصادی ساکن، دیگر دارای جذبه یی برای ادامه سکونت نباشد.
۲) طرح ها باید کاملاً خصلت زندگی موقت را القا کنند. بنابراین از طراحی مسکن به شکل رایج(جهت سکونت دائمی) باید پرهیز شود.
لازم به یادآوری است که تنها کوچک کردن مساحت زیربنا نمی تواند در این مورد کارساز باشد و در گروه های بسیار پایین درآمدی تمهیداتی مثل بردن بخشی از تاسیسات داخل هر واحد مثل حمام، رختشویخانه، اتاق مشترک میهمان(و حتی در مورد گروه فوق العاده کم درآمد، توالت) به مشاعات بنا بسیار کارساز خواهد بود.
۳) نگهداری ارزان در دوره استفاده
اگر قرار باشد این واحدها همچنان استیجاری باقی بمانند(یعنی مرتباً دست به دست شوند) با توجه به فرهنگ رایج(یعنی بی توجهی به اموال عمومی) باید به گونه یی به طراحی و احداث بنا پرداخت که احتمال تخریب در بنا کم باشد و هزینه نگهداری پایین بیاید.
تمهیداتی مثل سیمانی کردن دیوارها، حذف درهای بین اتاق ها و کمدها، استفاده از تاسیسات و تجهیزات زمخت و مقاوم، اجتناب از مصالح کم دوام و امثالهم می تواند در این زمینه کارساز باشد.

منبع: سهراب مشهودی "کارشناس مسکن و مدرس دانشگاه"
اکونیوز

منبع : خبرگزاری اقتصادی ایران