چرایی و چگونگی یک بحران- تحلیلی بر جهش های یکباره قیمت زمین و مسکن در سال ۱۳۸۵

جهش یکباره در قیمت مسکن در پاییز و زمستان ۱۳۸۵ موجب غافلگیری اقشار گوناگون ساکن شهر های کشور شد به گونه ای که شاید با توجه به رشدی که مسکن در اردیبهشت ماه سال ۱۳۸۵ به خود دیده بود، این تغییر در سیستم های گوناگون زندگی مردم تاثیرات بسیار شگرفی را نهاد که تا امروز نیز شاهد آن هستیم. رشد حدود ۱۰۰% قیمت مسکن مخصوصا در شهر تهران اقتصاد دانان و شهرسازان را به این امر واداشت تا روند های گوناگون افت و خیز مسکن در کشور را مورد ارزیابی قرار دهند تا بتوانند عوامل موثر و متاثر این رشد لجام گسیخته را مورد کنکاش قرار دهند. البته نظرات گوناگونی نسبت به این جهش وجود داشت که نگارنده سعی دارد با تحلیل های مناسب از دیدگاه اقتصاد خرد و کلان به کالبد شکافی موضوع بپردازد. در این مقاله سعی شده است با دیدگاه های اقتصاد شهری در ابتدا مسئله ریشه یابی شده و سپس دیدگاه های گوناگون در زمینه بازتاب های این نمونه از رشد های قیمت در پهنه شهر های کشور به ویژه تهران مورد ارزیابی قرار گیرد.
● نطفه یک بحران
اگر به بیشینه نقدینگی در کشور نگاهی گذرا شود سیر تحول نقدینگی را می توان به شرح زیر ارزیابی نمود:
بین سال های ۸۲ و ۸۳ بازار سهام نقدینگی مناسبی را جذب نمود اما به همان میزان نقدینگی در کشور فزونی یافت. به نقل گزارش های سازمان برنامه و بودجه (سازمان منحله مدیریت و برنامه ریزی فعلی) و گزارش های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، حجم پول در کشور از ۱۸۲۶۵۳ میلیارد ریال در سال ۱۳۸۱ به یکباره به ۳۹۶۱۱۲ میلیارد ریال در سال ۱۳۸۵ می رسد و یا به عبارت دیگر حجم پولی کشور در ظرف مدت ۴ سال ۲ برابر می شود. از طرف دیگر میزان قاچاق کالا در این زمان ۶۰۰۰۰ میلیارد ریال برآورد شده است.
در طرف دیگر این سناریو حجم بدهی های بخش خصوصی میان سال های ۱۳۸۱ تا ۱۳۸۵، ۱/۳ برابر شده است. و با توجه به افزوده شدن قیمت نفت در همین دوره درآمد دولت نفتی نسبت به هزینه ها عدد ۴ را در مقابل ۶/۲ سال ۱۳۸۱ نشان می دهد. که عاملی به شدت تورم زاست.
علاوه بر مطالب فوق الذکر پیش بینی شد حجم نقدینگی کشور در شهریور ۱۳۸۶ به ۱۰۵۹۹۶۶ ریال برسد و کاهش نرخ سود بانکی نیز از اولویت های دولت قرار گرفت.
تحریم های جهانی نیز در این امر بی تاثیر نبود چنانکه با عنایت به بازخورد های تحریم های جهانی بر ضد ایران، بسیاری از پس انداز ها از بانک ها به این دلیل و به دلیل کم شدن سود بانکی خارج شده و باید بازار مناسبی را پیدا می کرد. برداشت از حساب ذخیره ارزی و سرازیر شدن نقدینگی به بازار کالا های مصرفی سبب ساز افزایش نرخ تورم در بازار مخصوصا بین سال های ۱۳۸۴ تا ۱۳۸۶ شد. از طرف دیگر با پایین آمدن نرخ سود بانک ها و همچنین اوراق مشارکت که در سال های گذشته با نرخ ۱۷% عرضه می شد. از طرف دیگر گرایش دولت نهم به پایین نگه داشتن نرخ بهره اسمی و وجود تورم مزمن در ساختار اقتصادی شهر ها و کل کشور موجب شده است که همواره مردم با نرخ حقیقی منفی بهره رو به رو شده و منابع بانکی نیز در مسیر صحیح قرار نگیرند. معنای سخن بالا این است که اگر فردی در ابتدای صف اعتبار قرار گیرد می تواند با تبدیل منابع مالی به دارایی فیزیکی و سوار شدن بر موجئ تورم موجود سود قابل ملاحظه ای را کسب نماید.
دولت نهم در سال ۸۵ با افزایش هزینه ها و مخارج دست و پنجه نرم کرد به گونه ای که در نیمه نخست سال ۸۵ کسری بودجه دولت به ۷۲ هزار میلیارد ریال رسیده و دولت تصمیم گرفت که یارانه بنزین را صرف این کسری بودجه نماید. همچنین طی متممی خواستار برداشت از حساب ذخیره ارزی شد. این امر خود موجب رشد نقدینگی در جامعه شد.
اما نظام بانکی نیز تاثیر خود را بر نقدینگی گذاشت به گونه ای که با کاهش نرخ سود بانکی، اعطای تسهیلات خرد بسیار کمتر صورت پذیرفت و وجود وام های کم بهره تقاضای دریافت آنها را بسیار زیاد نمود. این امر به رشد نقدینگی در بیرون از بانک ها کمک کرد. همچنین در سال ۸۵ مانند سال ۷۳ رشد پایه پولی و رشد نقدینگی دچار تغییر شد و رشد پایه پولی بسیار بزرگتر از رشد نقدینگی در کشور گردید که این امر به دنبال خود تورم ۴۹% را به همراه داشت.
به رغم تشدید نقدینگی رشد اسکناس و مسکوکات کاهش یافت و نقدینگی با توجه به کنترل شدید دولت بر بورس حتی وارد بورس هم نشد.
با وضع اولین و دومین قطعنامه توسط شورای امنیت و تحریم های جدید اقتصاد ایران حالت رکودی تری به خود گرفت. دو عامل عدم سرمایه گذاری مناسب در بورس که حاصل از عدم کنترل مدیران بر بازار سرمایه بود و تبدیل ارز معاملاتی کشور از دلار به یورو که باعث این شد که برخی از سرمایه ها که در بازار دلار رد و بدل می شد به بازار ریالی اضافه شوند، نقدینگی را در بازار بسیار متورم ساخت.
● بررسی روند های اقتصادی مسکن در سال های اخیر
همان گونه که در سطور بالا اشاره شد روند حرکت های اقتصادی در کشور سرمایه گذاری در بخش مسکن را از سال ۷۹ به این طرف را با کاهش رو به رو ساخت. به این ترتیب نسبت ارزش افزوده بخش ساختمان به کل ارزش افزوده کشور بسیار کمتر شد. میان سال های ۱۳۷۸ تا ۱۳۸۳ کشور طولانی ترین دوره رونق مسکن را به خود دید در عین حال که در سال های ۸۰ و ۸۱ یک دوره رکود را تجربه نمود. باز هم در سال ۸۱ و ۸۲ تولید مسکن افزایش یافت به گونه ای که در سال ۸۱ میزان پروانه های ساختمانی داده شده به میزان ۱۶۸ هزار پروانه بود که در سال ۸۲ تولید مسکن با ۴% کاهش روبه رو بود. همچنین تهران میان سال های ۸۱ تا ۸۳ سیر صعودی خانه های خالی را تجربه نمود.
از طرف دیگر در خلال سال های ۸۱ و ۸۲ اندک بودن وام مسکن جهش قابل ملاحظه ای را در قیمت مسکن با توجه به سطوح متناسب قیمت مسکن ایجاد نمی نمود.
اما زنگ خطر از زمانی به صدا درآمد که عوامل بخشی تاثیر گذار ضربه نهایی را به قیمت مسکن مخصوصا در سال ۸۵ گذاشت. این عوامل به شرح زیر بودند:
۱) کاهش نرخ سود: با پایین آمدن نرخ سود تقاضا برای ورود اعتبارات به صورت طبیعی به بازار مسکن و خرید زمین و واحد مسکونی با توجه به سود دهی بیشتر افزون شد. همچنین این تغییر در سود بانکی سبب تغییر ترکیب رهن و اجاره واحد های مسکونی به سمت افزایش سهم اجاره در مقابل رهن پیش پرداختی قرار گرفت.
۲) افزایش وام خرید مسکن: در کنار کم شدن سود بانکی قدرت بیشتری جهت تقویت بازار مسکن به وجود آمد. این افزایش میزان وام سبب ساز افزایش تقاضای خرید برای واحد های کوچک و انتقال سرمایه های حاصل از وام به نواحی گوناگون شهر و ایجاد متراژ های گوناگون شد. علاوه بر این وام دهندگان جواز ساختمان و نه قدمت آن را ملاک وام هایی از قبیل وام ۱۸ میلیون تومانی قرار می دادند.
۳) کاهش نرخ سود علی الحساب اوراق مشارکت: با پایین آمدن نرخ سود اوراق مشارکت حجم فروش اوراق به شدت کاهش یافت و با توجه به برابری میزان سود اوراق مشارکت و سود بانک ها به نظر می رسید که حجم عظیمی از نقدینگی به سمت بازار مسکن رهنمون شود.
۴) خارج شدن فرصت های عمومی از بازار های دیگر و سرازیری آن به بازار مسکن.
با این وصف می توان حجم عظیم نقدینگی سرگردان + تفاوت رانت حاصل از سود بانک های دولتی و بازار + عوامل جانبی نظیر واگذاری زمین به صورت بی رویه و بدون سند را عامل اصلی افزون شدن قیمت مسکن دانست که به تفصیل به نکات آن پرداخته می شود.
همان گونه که می دانید میزان تورم در اقتصاد ایران بیشتر ناشی از کسری بودجه دولت و رشد نقدینگی بوده است. و با توجه به اقتصاد متکی به نفت، افزایش قیمت نفت با تاخیر ۶ ماه تا ۱.۵ سال بر سطوح عمومی قیمت ها موثر افتاده است.
در حقیقت این تزریق درآمد های نفتی است که موجب تورم در کشور می شود.
حال اگر تعمیم این نکته را در بازار زمین و مسکن مورد ارزیابی قرار گیرد، این نکته حاصل می شود که اگر عرضه زمین را تقریبا ثابت فرض شود، باید قیمت زمین و ساختمان بر اثر مازاد تقاضا افزایش یابد. ولی در ایران تقاضای موثر عامل چندان نیرومندی برای افزایش قیمت مسکن و ساختمان نیست بلکه عامل اصلی همان تقاضای سفته بازی است.
در واقع در زمان تورم آن هم تورم بالای موجود در اقتصاد ایران افراد به سمت کالاهای با دوام سوق پیدا می کنند تا بتوانند علاوه بر پایدار ماندن در شرایط تورمی کاهش ارزش پول را نیز جبران نمایند. به این ترتیب می توان نتیجه گرفت که تقاضای واقعی و موثر عامل جدی رشد قیمت ها نیست.
در روند برنامه های توسعه اجتماعی و اقتصادی دولت جمهوری سالامی نیز عوامل بازدارنده از رکود های پی در پی مشاهده نشد به گونه ای که در طول برنامه سوم، سیاست اصلی بر عرضه زمین به مردم با قیمت بازار همراه با ورود دولت به بازار مسکن پیش بینی شد.
● عوامل موثر بر گرانی قیمت مسکن:
صاحبنظران علم اقتصاد مخصوصا اقتصاد شهری بر این باورند که مسکن در ایران دچار نوعی بیماری اقتصادی به نام بیماری هلندی شده است. بیماری هلندی در حقیقت این گونه روی می دهد که مسکن به عنوان یک کالای مصرفی به عنوان یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل می شود و به این گونه بازار دچار شکست و رکود ها و رونق های تورمی می شود. در حقیقت دوره های رکود و رونق تورمی باعث افزایش بی رویه قیمت مسکن شده که پیامد آن را می توان در افزایش اجاره بها و تبدیل تقاضا های موثر به غیر موثر دانست.
عوامل بسیاری بر گرانی مسکن موثرند که در این مجال این عوامل به دو دسته برون زا و درون زا تقسیم شده اند.
۱) عوامل برون زا:
همان گونه که ذکر شد منابع مالی کشور با توجه به افزایش قیمت نفت باز هم محدود و ناکافی است.اتلاف منابع در بخش های گوناگون و فرسوده اقتصادی به این عدم کفایت دامن می زند. مسکن در حقیقت به عنوان یکی از ارکان اقتصاد کشور که حدود ۲۵% از نقدینگی را به خود جذب نموده و به صورت خود کفا و با توجه به زنجیر وار بودنش در چرخه تولید می تواند خاصیت پیش رانگی مناسبی داشته باشد. امکان بالای اشتغال زایی که در حدود ۶/۱۴% شاغلان را به خود اختصاص داده است نیز از عوامل پیش رانگی مسکن در ارکان اقتصادی کشور است.
حال مجموعه عوامل موثر برون زا این گونه ایفای نقش می کنند که در ایران هر ساله تقاضای موثر ۴/۱ میلیون واحد مسکونی وجود دارد که باید به نوعی تامین شود و پیش بینی های آماری نیز برای خرید مسکن درآمد ۵ ساله مستمر خانوار است. با این وصف و با توجه به ورود نقدینگی های نفتی می توان واردات کالا ها را کنترل نمود ولی زمین و مسکن را با توجه به غیر تجاری بودن و غیر وارداتی بودن، نمی توان کنترل کرد. در این نقطه است که پی به وجود بیماری هلندی در اقتصاد زمین و مسکن برده می شود. در واقع مسکن به عنوان یک کالای بادوام باید بر اساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل برسد اما مکانیزم به گونه ای است که مسکن به کالایی سرمایه ای مبدل می شود و قیمت آن توسط عرضه کننده معین می شودو این در حالی است که با توجه به افزون بودن قیمت متقاضی با توجه به شرایط به آن تن می دهد و در افکار خود افزایش قیمت را در آینده حتمی می داند. این در حقیقت همان شکست بازار است که سبب می شود بخش غیر دولتی نتواند بازار را متعادل سازد.
۲) عوامل درون زا:
در ایران در حدود ۶/۱ میلیون خانوار فاقد مسکن مستقل بوده و ۵/۱ میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب هستند. به این ترتیب باید سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد ساختمانی و تا افق ۱۳۹۰ هر ساله ۹۶۰ هزار واحد ساختمانی جهت اسکان این خانوار ها و خانوار های جدید ساخته شود. حال اگر نرخ استهلاک ۳۰% مساکن را تا ۱۰ سال آینده در نظر گرفته شود باید سالانه ۴/۱ میلیون مسکت تولید شود تا به ذخیره مسکن کشور سالیانه ۱ میلیون واحد اضافه شود.
طبق آمار اعلام شده توسط مرکز آمار ایران در سال ۱۳۸۲ بدون احتساب واحد های تخریب شده ۷۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده است که با توجه به نیاز به نیروی کار، زمین و مصالح، رونق تورمی را در خلال ۸۲ و ۸۳ باعث شده است. اما در همین اثنا مسکن نتوانست به عنوان نهاد واسطه ای برای تولید کالا های دیگر قرار گیرد و مسکن طبق همان پیش بینی بیماری هلندی تبدیل به کالایی واسطه ای و سرمایه ای شد. از عوارض سرمایه ای شدن مسکن خانه های خالی در خلال سال های ۸۱ و ۸۲ بود. در حقیقت اگر به واکاوی عوامل پرداخته شود این نتیجه حاصل می شود که با توجه به عدم وجود کنترل های مناسب در بازار و همچنین ورود سرمایه های از نوع تقاضا و ایجاد انتظارات غیر عقلایی دوره رونق تورمی آغاز می شود.

محمد پرپائی