نقش زمین و مسکن در تورم ضرورت جلوگیری از معاملات سوداگرانه

پدیده تورم یکی از معضلات مهم در اقتصاد کشور است، به همین دلیل تبیین علل و مؤلفه های مؤثر در تورم و ارائه راهکارهایی در جهت بهبود آن از اولویت های برنامه ریزان اقتصادی کشور محسوب می شود. برنامه ریزان اقتصادی همواره دو هدف «کنترل تورم» و «اشتغال زایی» را در برنامه ریزی های اقتصادی مد نظر دارند.
این دو هدف لزوماً برای سیاست گذاری در مقابل یکدیگر نبوده و می توان سیاست هایی را اتخاذ کرد که به صورت توأمان اشتغال زایی و کنترل تورم را با یکدیگر محقق کند اما با توجه به ساختار اقتصادی کشور در چند سال اخیر اولویت قرار دادن اشتغال زایی با توجه به شرایط سنی کشور، بیش از آنکه منجر به اشتغال زایی شود، تورم را بیش از انتظار افزایش داده است.
در واقع افزایش منابع مالی در بازار بیش از آنکه منجر به اشتغال زایی شود، تورم را افزایش داده است. وجود چنین پدیده ای در اقتصاد نشان می دهد که نه تنها منابع مالی به بخش تولید و به تبع آن عرضه منتقل نشده است بلکه بخش های غیر مولد و حتی ضد تولید به مأمنی برای جذب این منابع تبدیل شده است. در این شرایط بخش عرضه نمی تواند متناسب با افزایش تقاضا، رشد یابد و تزریق پول بیشتر به رشد تورم می انجامد تا افزایش اشتغال.
در این گزارش تحلیلی تلاش می شود به تبیین نقش بازار زمین و به تبع آن مسکن در انحراف منابع مالی از بخش تولید به بخش های غیر مولد در بروز پدیده تورم پرداخته و راهکارهایی در جهت برون رفت از آن ارائه شود.
بازار زمین یکی از سه بازار اصلی اقتصاد: در ادبیات اقتصادی، بازار «زمین» در کنار دو بازار «سرمایه» و «کار»، سه بازار اصلی و پایه تشکیل دهنده اقتصاد شناخته می شود.
این بازارها اجزاء جدایی ناپذیر و وابسته به یکدیگر هستند. بنابراین شناخت کارکرد سه بازار مذکور در تبیین عملکرد حوزه های کلان اقتصاد به منظور باز مهندسی روابط بین آنها، مهم و ضروری است.
بازار زمین یکی از عوامل مهمی است که بر بخش های اصلی اقتصادی مانند مسکن و ساختمان، کشاورزی و صنعت به صورت مستقیم و غیرمستقیم تأثیر به سزایی دارد. فقدان سیاست های مناسب در بخش زمین- هرچند قوانین کارآمدی نیز دربازارهای سرمایه و کار اتخاذ شود- منجر به ناکارآمدی دو بازار دیگر یعنی بازارهای سرمایه و کار می شود.
در چنین شرایطی اقتصاد بیمار و ناکارآمد خواهد شد. مطالعاتی که درباره تورم در کشور انجام شده است پارامترهایی مانند کاهش یا افزایش نرخ ارز، کاهش ارزش پول ملی، افزایش حجم پول و افزایش دستمزدها را مورد بررسی قرار داده است ولی از نقش بازار زمین و تأثیر آن بر تورم غفلت شده است.
رفتار بازار زمین به عنوان یکی از سه بازار اصلی تشکیل دهنده اقتصاد نشان می دهد که کاهش یا افزایش ارزش این بازار در ایجاد معضلات ساختاری در اقتصاد کشور از جایگاه قابل توجهی برخوردار است. متأسفانه علی رغم این تأثیرگذاری، اگرچه به دو بازار سرمایه و کار توجه شده و راه کارهایی نیز برای کارآمدی این دو بازار ارائه شده است ولی تاکنون استراتژی مشخصی در بازار زمین کشور وجود نداشته است و عملا این بخش رها شده تلقی می شود.
فقدان سیاست های مدون در بخش زمین علاوه بر آثار سوء بسیاری که در بخش های اصلی اقتصاد مانند مسکن، کشاورزی و صنعت می گذارد، منجر به ناهنجاری های اقتصادی و فرهنگی بسیاری به خصوص در زندگی شهری نیز می شود.
ورود تقاضای سرمایه ای صرف به زمین (سوداگری زمین)، افزایش هزینه های خدمات شهری، عدم توجیه اقتصادی در نرخ بازگشت سرمایه گذاری در بخش های مولد و تولیدی، بروز تورم پلکانی در اقتصاد شهری، وجود نواحی حاشیه ای و سکونت گاه های غیررسمی و مانند آن همگی از مشکلاتی هستند که ریشه در نبود سیاست گذاری صحیح زمین به خصوص زمین شهری دارد.
¤ زمین نهاده اصلی تولید: تقاضای کالاها را می توان به دو دسته «مستقیم» و «غیرمستقیم» تقسیم کرد. تقاضای نهایی برای مصرف کالا مانند تقاضای خانوارها برای پوشاک، مسکن و مانند آن، تقاضای مستقیم نامیده می شود. در مقابل، تقاضای غیرمستقیم به تقاضا برای کالای واسطه ای در فرآیند تولید گفته می شود.
ساختار تقاضای زمین از خصوصیات منحصر به فرد برخوردار است، چنانکه تمامی بنگاه های اقتصادی فعال در امر ساخت و ساز، صنعت، کشاورزی و خدمات، تقاضای غیرمستقیم برای زمین ایجاد می کنند. از آنجا که زمین یک عامل تولید ناهمگن، غیرقابل جایگزین و غیرقابل تجارت است و هر فعالیت اقتصادی و اجتماعی درنهایت بر زمین مستقر می شود، افزایش قیمت آن به معنای افزایش شاخص قیمت تمامی سه گروه تخصصی مسکن، کالا و خدمت خواهد بود.
▪ فعالیت های سوداگرانه در حجم ثابتی از پول:
افزایش تقاضا نسبت به عرضه در بخش های اصلی اقتصاد مانند زمین و مسکن، بورس و مانند آن می تواند ناشی از فعالیت های سوداگرانه نیز باشد.
درواقع فعالیت های سوداگرانه با تجمیع منابع مالی در بخش های مختلف اقتصاد و تزریق آن در بخش مورد نظر منجر به افزایش یکباره تقاضا در آن بخش می شوند. افزایش قیمت ها در بخش زمین و مسکن در دو سال اخیر نمونه ای بارز از فعالیت های سوداگرانه در اقتصاد کشور است. طبیعی است که تورم در بخش های مختلف از جمله زمین و مسکن منجر به افزایش تورم عمومی می شود.
در هر حال افزایش تقاضا نسبت به عرضه ناشی از افزایش حجم نقدینگی رابطه ای دو سویه با تورم عمومی دارد. با افزایش تقاضا برای کالاهای بادوام مانند زمین و مسکن و سایر بخش ها، تورم افزایش یافته و به دنبال کاهش قدرت خرید خانوار و نیاز به افزایش تسهیلات و نقدینگی جهت جبران افزایش قیمت، افزایش تقاضا را به دنبال خواهد داشت.
▪ زمین و مسکن عامل اصلی افزایش تورم در ۳ سال اخیر:
عدم وجود سیاست هایی در جهت کنترل رانت زمین، بازار زمین و مسکن را مستعد سوداگری و افزایش قیمت های پلکانی کرده و این بازار را به عنوان یک بازار رقیب در کنار بازارهای کلان اقتصاد کشور مانند «بورس»، «طلا و ارز» و بخش های اصلی اقتصاد، مانند «صنعت» و «کشاورزی» کرده است.
حفظ قدرت رقابتی بازار زمین به واسطه سودآوری زیاد دراین بخش منجر به حرکت سرمایه های کشور به سمت زمین و مسکن خواهد شد. با هجوم سرمایه ها توازن بازارها به نفع بازار زمین و مسکن تغییر خواهد کرد و نتیجه آن انباشت ثروت و بلوکه شدن آن در زمین و مسکن خواهد شد.
خواب سرمایه در زمین و مسکن به معنای کاهش سرعت گردش پول در اقتصاد کشور است. بنابراین گذشته از فرصت های از دست رفته اشتغال زایی و تولید ثروت مولد ناشی از سرمایه های بلوکه شده در زمین، فرصت های سرمایه گذاری و اشتغال زایی ناشی از کاهش شدید گردش پول نیز از دست می رود.
رفتار بازار زمین شهری به عنوان تاثیرگذارترین نوع زمین در اقتصاد در طی دهه های گذشته نشان می دهد زمین به سان چاه ویلی است که نقدینگی ها را به خود جذب کرده و به عنوان عامل اصلی بیماری استسقاء در اقتصاد کشور شناخته می شود. این درحالی است که تورم در بخش زمین در دو دهه گذشته بیش از تورم عمومی بوده است.
بالاتر بودن شاخص قیمت زمین از تورم نشان می دهد که زمین عامل مهم و موثری بر رفتار تورم عمومی کشور است.بنابراین اصلاح بازار زمین و اتخاذ سیاست هایی در جهت کاهش سهم زمین در هزینه های تولید از عوامل اصلی بر کاهش تورم خواهد بود.
قابل ذکر است، زمین و مسکن در ادبیات اقتصادی کنونی کشور ما به عنوان ثروت تلقی شده و بنگاه های اقتصادی اعم از تولیدی، مالی، خدماتی و مانند آن ها و حتی خانوارها به زمین و مسکن به عنوان یک ثروت و تضمین کننده حفظ ارزش پول خود نگاه می کنند. این درحالی است که در ادبیات رایج کشورهای توسعه یافته، زمین به عنوان یک منبع کمیاب اجتماعی شناخته می شود و بسیاری از کشورها مانند چین، اصلاحات اقتصادی را از اصلاحات بازار زمین شروع کرده اند. حال سوال اصلی اینجاست که:
آیا تأثیرگذاری بازار زمین و مسکن در عدم توازن اقتصادی کشور به عنوان عامل کلیدی و نقش آفرین در تورم مورد بررسی قرار گرفته است؟
آیا این بدین معنا نیست که اتخاذ سیاست های اصولی در بازار زمین و مسکن باید از اولویت های برنامه ریزان اقتصادی کشور باشد؟
در دهه های گذشته و به خصوص در چند سال اخیر افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن منجر به افزایش اجاره بها و اقساط خرید مسکن شده است که افزایش آن بسیار ملموس تر از تورم در سایر کالاها و خدمات بوده است.
براساس شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران که توسط بانک مرکزی ایران در دی ماه ۱۳۸۶ منتشر شده است. شاخص قیمت مسکن از سال پایه جدید (۱۳۸۳) همواره از شاخص کل قیمت بالاتر بوده است. (نمودار ۲) آمارها نشان می دهند درحالی که تورم در دی ماه ۱۳۸۶ نسبت به دوره مشابه سال قبل معادل ۱۹.۲ بوده است، مسکن با عدد ۲۴.۷ بالاتر از دیگر شاخص های گروه تخصصی شامل کالا (۱۶.۸) و خدمت (۲۲.۲) بیشترین تأثیر را بر تورم داشته است.
براساس مطالعات اقتصادسنجی، افزایش قیمت مسکن از افزایش قیمت زمین شروع می شود. این مطلب موید این نکته است که افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن از دلایل اصلی افزایش تورم بوده است. درچندسال اخیر، گذشته از مسکن، افزایش قیمت زمین منجر به افزایش قیمت املاک با سایر کاربری ها مانند تجاری، خدمات و ... شده است.
براساس شاخص کل، این افزایش به نوبه خود منجر به افزایش هزینه های خدمات، بهداشت و مانند آن در سبد هزینه خانوار می شود. قابل ذکر است که علی رغم اینکه سهم زمین از قیمت نهایی مسکن موجود است ولی این سهم در بخش های دیگر مانند کالا و خدمت مشخص نیست. با مشخص شدن میزان سهم زمین در دو گروه تخصصی دیگر (کالا و خدمات)، اهمیت و نقش زمین در تورم سالانه کشور به خوبی مشخص خواهدشد. بنابراین کنترل بازار زمین و سهم زمین در قیمت نهایی مسکن، کالا و خدمات، منجر به کاهش تورم می شود و این مطلب که اصلاح ساختار بازار مسکن منوط به سامان یافتن کل اقتصاد است، صحیح نبوده و اصلاح بخش مسکن نیازمند سامان دهی بازار زمین است.
▪ راهکار کاهش تاثیرگذاری زمین و مسکن بر تورم:
با توجه به مطالب بخش های گذشته، کاهش تاثیرپذیری تورم از افزایش قیمت زمین تنها با اتخاذ سیاست «کاهش سهم هزینه زمین» از قیمت نهایی کالاها، مسکن و خدمات ممکن خواهدشد.
کاهش سهم یادشده منوط به دو سیاست «کاهش جذابیت بازار زمین و مسکن نسبت به سایر بخش های اصلی اقتصاد کشور» و «افزایش عرصه زمین» است که درنهایت منجر به تخصیص بهینه منابع کمیاب زمین در اقتصاد خواهدشد.
¤کاهش جذابیت بازار مسکن و زمین:
دراقتصاد معمولا رابطه ای مستقیم میان بازدهی و ریسک وجود دارد.
این بدان معنا است که بازدهی بالا با پذیرش ریسک بالا مانند صندوق های سرمایه گذاری ریسک پذیر همراه است ولی بازار زمین و مسکن ایران گزاره فوق را نفی کرده است و ریسک پایین سرمایه گذاری در این بخش، بازدهی بالایی را نیز با خود به همراه دارد. دراین شرایط به منظور کاهش جذابیت سرمایه گذاری غیرمولد در بخش زمین و مسکن باید دو اقدام را توأمان انجام داد:
الف) ریسک سرمایه گذاری باید در بخش های دیگر اقتصاد مانند صنعت و کشاورزی کاسته شود و موانع تولید دراین بخش بر طرف شود.
ب) باید با اتخاذ سیاستهایی کاهش بازدهی در بخش تقاضای سرمایه ای خرید زمین و مسکن که سرمایه گذاری غیرمولد است، محقق شود. سیاست کاهش جذابیت و بازدهی سرمایه ازطریق اصلاح قوانین مالیاتی و اخذ مالیاتهای معنی دار از تفاوت قیمتهای واقعی خرید و فروش زمین و مسکن در تقاضاهای غیرمصرفی امکان پذیراست.
مالیات مذکور که با نام مالیات بر افزایش ارزش(CGT) یاد می شود، جذابیت خرید زمین و مسکن را برای تقاضاهای غیرمولد و مخرب که سعی در سوداگری دارند کاهش خواهد داد. سیاست مذکور در کشورهایی مانند انگلیس، آمریکا، استرالیا، سوییس و... در حال اجرا است. قابل ذکر است این مالیات بر مسکن اول افراد و خانوارها که تقاضای مصرفی دارند، اعمال نمی شود.
▪ عرضه زمین های دولتی برای فعالیت های مولد اقتصادی:
در این روش دولت مالکیت زمین را دراختیار خود نگه داشته و حق بهره برداری آن را به صورت اجاره بلندمدت یا میان مدت در اختیار بخش غیردولتی متقاضی فعالیت های مولد اقتصادی قرار می دهد.
این سیاست در راستای حذف و کاهش سهم هزینه زمین د رفرآیند فعالیت های مولد است. قابل ذکر است این سیاست درمورد زمین شهری جهت تأمین مسکن گرو ه های هدف درحال اجرا است (طرح زمین های ۹۹ساله). سیاست یادشده منجر به کاهش هزینه تولید و افزایش قدرت عرضه در کل اقتصاد، ایجاد بستر مناسب برای حضور تولیدکنندگان واقعی، کاهش فساد و زمین خواری، افزایش نرخ بازگشت سرمایه، افزایش ظرفیت تولید و به تبع آن اشتغال زایی و ایجاد مزیت نسبی در بازارهای داخلی و منطقه ای خواهد شد. علاوه بر آن سیاستی ضدتورمی نیز شناخته می شود.
▪ استفاده بهینه از زمین های غیردولتی:
عدم تخصیص بهینه زمین های غیردولتی که از منابع کمیاب در اقتصاد شناخته می شوند منجر به معضلات اقتصادی متعددی خواهد شد.
سیاست هایی مانند یکپارچه سازی اراضی کشاورزی، جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی، دوباره تنظیم زمین های غیردولتی می تواند در زمین های کشاورزی منجر به تخصیص بهینه و افزایش عرضه زمین شود.
در زمین شهری نیز توسط بازتولید زمین در فرآیند نوسازی بافت فرسوده، تخصیص وام ساخت به متقاضیان ساخت مسکن در زمین های مذکور، اصلاح قوانین تغییر کاربری و تفکیک زمین و خرید زمین های غیردولتی توسط دولت و یا شهرداری ها جهت افزایش ذخایر زمین های دولتی می توان درجهت کنترل بازار زمین و مسکن اقدام کرد. قابل ذکر است اخذ و اجرای مالیات بر مبنای ارزش اجاره ای زمین (LVT) اعم از زمین های دایر و بایر شهری که براساس کارکرد بهینه آن صرف نظر از نوع بهره برداری حال آن وضع می شود، نیز منجر به استفاده بهینه از زمین شهری می شود.

میثم دهقان

منبع : روزنامه کیهان