بازار زمین و خانه‌سازی در ایران

نقش مالکیت زمین در صنعت ساختمان تفاوت های اساسی با این نقش در صنایع کارخانه‌ای دارد. در بازار زمین و مسکن ایران سهم ارزش زمین در ارزش بازاری ساختمان (و در بحث ما مسکن) بسیار بالاست. از این رو مالکیت و مالکان زمین در فرایند سرمایه‌گذاری، تولید، ایجاد ارزش افزوده، اشتغال، توزیع فضاهای مسکونی، رفاه و خدمات شهری ایفای نقـــــش می‌کنند که این دانسته یا ندانسته می‌تواند بسیار مهم و تعیین کننده باشد.
بخش ساختمان را می‌توان و باید به جز معیار اندازه‌ی سرمایه مالی، بر حسب رابطه‌ی آن با مالکیت زمین نیز طبقه‌بندی کرد. مهم‌ترین طبقه‌بندی برحسب اندازه‌ی فعالیت اقتصادی پیمانکاران ساختمانی صورت می‌گیرد که خودشان در پیوند و اتحاد با توسعه‌گرهای زمین هستند. ممکن است هر دوی این گروه در همان شرکت پیمانکاری شریک و متحد شوند و یک‌جا عمل کنند. در واقع در ایران به طور جدی جدایی و تقسیم کار و سرمایه بین پیمانکاران (یعنی آن‌ها که سرمایه‌گذاری و اجرای عملیات ساختمان‌سازی را بر عهده دارند) و توسعه‌گرها (آن‌ها که زمین بایر یا از پیش‌ساخته‌شده را می‌خرند، برای ساختمان‌سازی آماده می‌کنند و مراحل قانونی را طی می‌کنند تا زمین آماده‌ی احداث بنا شود) وجود ندارد.
قابل‌قبول است که بی‌مقدمه‌چینی و براساس تجربه‌ها و دیدگاه‌های کارشناسی، سازندگان (ترکیبی از پیمانکاران و توسعه‌گرها) را در پنج گروه به صورت زیر طبقه‌بندی کنیم:
۱) پیمانکاران بسیار بزرگ که آنها را «نام‌های بزرگ ساختمانی» می‌خوانند و معمولاً در «برج‌سازی، شهرک‌سازی، مجموعه‌سازی، احداث هتل و بیمارستان،‌ راه و پـــل و ابنیه‌ی اصلی» فعال‌اند. این گروه رابطه‌ی نزدیک با سازمان‌های دولتی و بنابراین دسترسی به طرح‌های دولتی دارند. اما در برج‌سازی واحدهای مسکونی گران‌قیمت برای عرضه به بازار نیز شرکت می‌کنند و عمدتاً در زمینه‌ی مسکن و مجتمع‌های بزرگ تجاری و خدماتی در شمال، شمال شرق، شمال غرب و بازارهای تهران و در مواردی در کلان‌شهرهای بزرگ (اصفهان، مشهد، شیراز، تبریز، کرج، قم، اهواز) فعالیت دارند.
سرمایه‌گذاری‌های این گروه معمولاً بیش از ۵۰۰ میلیارد ریال است. آنها به زمین‌های بزرگ احتیاج دارند. طرح‌های شهری شهرداری‌ها و دولت می‌تواند زمینه را برای فعالیت آنان هموار سازد. این گروه در شرایط انحصاری یا انحصار چندجانبه کار می‌کنند. آنها معمولاً در قلمروی یکدیگر وارد نمی‌شوند و از طریق مناقصه و مذاکره یا اقدام‌های سرمایه‌گذاری متمرکز وارد عمل می‌شوند. در موارد محدودی شرکت‌ها به ایجاد کنسرن یا تراست (و البته نه کارتل) دست می‌زنند. آنها به‌راحتی به وام و منابع مالی و بانکی دسترسی دارند. این گروه هرگز خارج از تشکل‌های شرکتی ثبت شده عمل نمی‌کنند.
۲) پیمانکاران بزرگ و نیمه‌بزرگ که آنها را معمولاً با نام پیمانکاران بزرگ می‌نامند. آنها وارد عرصه‌ی گسترده‌تری از فعالیت‌ها می‌شوند به سرمایه‌گذاری‌های چند ده تا چند صد میلیارد ریالی اقدام می‌کنند. عرصه‌ی فعالیت‌های آن‌ها هم در کلان‌شهرها و هم در شهرهای بسیار بزرگ است. به عنوان مثال، می‌توان گفت که احداث خانه‌سازی‌های ۲۰ واحدی تا ۵۰ واحدی (و گاه بیشتر) شماری از تاسیسات شهری و خدماتی، مدارس، بیمارستان‌ها و واحدهای اداری و مجتمع‌های تجاری به این گروه تعلق دارد. این گروه تا حدی از شرایط انحصار چندجانبه خارج می‌‌شوند و البته نمی‌توان گفت که پا به عرصه‌ی رقابت یا حتی رقابت ناقص می‌گذارند. در این‌جا نیز موارد کاملاً محدودی از اتحاد و سرمایه‌گذاری مشترک در آن‌ها دیده شده است. دسترسی این گروه به وام‌های بانکی نیز نسبتاً آسان است. این گروه نیز در شرکت‌های ثبت‌شده تشکل و مدیریت دارند.
۳) پیمانکاران متوسط که آنها را در رده‌ی بسازوبفروش‌های فعال قرار می‌دهند. این گروه به سرمایه‌گذاری‌های مسکونی چند واحدی معمولاً حداکثر تا ۲۰ واحد اقدام می‌کنند. سرمایه‌گذاری آن‌ها به کم‌تر از ۱۰۰ میلیارد ریال می‌رسد. در میان آن‌ها، تقسیم کاری جدی‌تر از گروه‌های سابق برای نوع فعالیت (مسکن، ابنیه و راه، واحدهای خدماتی و غیره ) وجود دارد. به خاطر تمرکز آن‌ها بر زمین‌ها در فضاهای جغرافیایی معین می‌توان گفت که آنها به نوعی وارد عرصه‌ی رقابت ناقص می‌شوند که البته شدت رقابت برای آن‌ها بسیار کم است. دسترسی این گروه به وام‌های بانکی کم‌تر از گروه دوم است. این گروه بیشتر با سرمایه‌های شخصی کار می‌کنند گرچه شرکت‌های ساختمانی نیز در میان آنان وجود دارد. این گروه کم‌تر از دو گروه قبلی موفق به ارتباط‌های عمیق و نافذ اداری و سیاسی هستند.
۴) بسازوبفروش‌های عادی و متوسط که معمولاً برای واحدهای مسکونی تا در حدود ۱۰ واحد سرمایه‌گذاری می‌کنند. این گروه عمدتاً با سرمایه‌های شخصی خود و پیش‌فروش‌ها کار می‌کنند. به دلیل موقعیت بازار، یعنی فزونی تقاضا برای محصول آنان، آنان نیـــز وارد عرصه‌ی رقابت تولیدی نمی‌شوند و اگر رقابتی هم در کار باشد، از نوع ناقص است. دسترسی به منابع بانکی برای این گروه محدود و جمع‌آوری سرمایه از طریق شرکت‌های مدنی و خصوصی و پیش‌فروش‌های متداول است. گرچه گردش سرمایه‌ی هر یک از این فعالان اقتصادی محدود است اما آن‌ها در ۱۵-۱۰ سال اخیر اصلی‌ترین سهم در خانه سازی شهر تهران را از حیث تعداد واحدهای مسکونی و زیربنا بر عهده داشته‌اند. گرچه این گروه چنین نقشی را کمابیش در کلان‌شهرها نیز بر عهده دارند، در تمام مناطق شهری ایران فاقد چنین نقشی‌اند. به هر حال این گروه کم‌تر از طریق شرکت‌های رسمی ثبت‌شده کار می‌کنند و از حیث سرمایه نیز تفاوت نسبی زادی در میان آنها وجود دارد.
۵) تک‌سازان یا سازندگان خانوادگی کسانی‌اند که بر روی زمین‌های محدود متعلق به خود یا با تخریب واحدهای قدیمی خود اقدام به ساختن ساختمان‌های ۳ تا ۴ طبقــــه می‌کنند. این گروه به جز در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ در شهرهای متوسط و کوچک نیز فعال‌اند. وام‌های بانکی آن‌ها بسیار محدود و بنابراین بیشتر متکی بر پس‌انداز‌هــــای شخصــ و خانواراند. برخلاف چهار گروه قبلی،‌ این گروه کم‌تر برای بازار و بیشتر برای استفاده‌های فامیلی اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند.
نکته‌ی قابل‌توجه این که در بازار زمین ایران زمین‌داران بزرگ شهری نقش چندان پررنگی ندارند و این نقش به مرور، به ویژه در ۳۰ سال اخیر کاهش یافته است. بزرگ‌زمین‌‌داری شهری که از گذشته به جای مانده و حاصل زمین‌داری اشرافی ویژه‌ی ایران (نوعی فئودالیسم دگرگون شده) است تقریباً جایگاهی در شهرهای تهران، کرج، اصفهان و اهواز ندارد. در شهرهایی چون شیراز و تا حدی مشهد بقایای این گونه زمین‌داری شهری هنوز به جای مانده است. مقررات سخت‌گیرانه‌ی زمین شهری که پس از تغییر حکومت در سال ۱۳۵۷ تدوین شده بود به تدریج تعدیل شد اما به‌هرحال مقررات و ضوابط شهری کار خود را کرده و روند کم رنگ شدن نقش بزرگ زمین داری شهری را تسهیل کرده است.
درمیان زمین‌داران موسوم به «زمین‌داران پیشین» ((Former Landed Property می‌توان سازمان اوقاف را که دارنده‌ی زمین‌های وقفی (شامل سازمان اوقاف و سایر وقفی های خاص) است در رده‌ی بزرگ‌زمین‌داری به حساب آورد. زمین‌های وقفی (وقف عام) معمولاً اجاره‌ای‌اند و مالکان ساختمان‌هایی که بر روی آن‌ها بنا می‌شود در واقع تنها مالک اعیان‌اند و نه عرصه. تبدیل این ساختمان‌ها به ساختمان‌های جدید و بلندمرتبه مستلزم پرداخت عوارض به اوقاف و تبدیل قرارداد اجاره به قرارداد جدید است. با این وصف، همیشه این زمین‌ها بسیار ارزان‌تر از سایر زمین‌های مشابه‌اند* و اگر عنصر روان‌شناختی مالکیت زمین در کار نباشد این زمین‌ها می‌توانند به کاهش بهای مسکن کمک زیادی کنند.
بزرگ‌مالکی مالی زمین ((Financial Land Ownership که عبارتست از مالکیت شرکت‌های مالی و بانکی بر روی زمین و خود از چهره‌های رشد اقتصاد سرمایه‌داری است (و نمونه‌ی اعلای آن آمریکا است که بحران سال ۲۰۰۸ را در آن بخش شاهد بودیم) در ایران جدی نیست. بانک‌ها و موسسات مالی نه به خرید و احتکار زمین بلکه به مشارکت مدنی در ساختمان‌سازی علاقمندند. بنابراین بانک مالکیت مالی مستغلات در ایران جدی است این امر به زمین تسری ندارد.
مالکیت صنعتی زمین ((Industrial Land Ownership را می‌توان به سه گروه متمایز تقسیم کرد:
۱) زمین برای تولید کارخانه‌ای
۲) زمین برای تولید خدمات
۳) زمین برای تولید مسکن به منظور عرضه در بازار (به مثابه تولید کالا) مالکیت زمین صنعتی برای تولید کارخانه‌ای از مدت‌ها پیش (که سابقه‌ی آن به حدود ۵۰ سال قبل اما گسترش قانونی و عملی آن به حدود ۲۰ سال پیـــــش می رسد) سایه‌ی سنگین خود را از حیث اقتصادی به‌تدریج کم کرده است. احداث شهرهای صنعتی و محیط های صنعتی به‌تدریج موجب شده است که صنایع جدید و حتی برخی از صنایع قدیمی به این شهرها که زمین ارزان در اختیارشان می‌گذاشت نقل مکان کنند. با این وصف، در محدوده‌ی شهرهایی چون تهران، تبریز، کرج، اصفهان، مشهد و نیز در محدوده‌ی شهرهای کوچک اطراف این کلان‌شهرها مشکل مالکیت و قیمت زمین صنعتی کارخانه‌ای کماکان امری جدی و مانع توسعه‌ی صنعتی است. کافی اســت به جاده‌ی مخصوص کرج به طول در حدود ۳۵ کیلومتر و عمق به طور متوسط ۷ کیلومتر توجه کنیم که در آن واحدهای صنعتی کوچک، متوسط و بزرگ مستقر شده‌اند و قیمت زمین در آن از متوسط قیمت زمین شهری در شمار زیادی از مناطق شهرداری تهران بالاتر است. **
نقش مالکیت زمین برای تولید خدمات تجاری البته بستگی به موقعیت مکانی و جغرافیایی زمین دارد. در تهران در مناطق مرکزی در تولید واحدهای خدماتی زمین ایفای نقش می کند. هم رانت انحصار طبقاتی و هم رانت مطلق زمین شهری موجب بالا رفتن قیمت واحدهای تجاری می‌شود و آن نیز بر تقسیم کار در عرصه‌ی کالا‌ها، و بر تفاوت قیمت‌ها موثر می‌افتد.
در مورد مالکیت زمین برای خانه‌سازی (که در طبقه‌بندی مالکیت صنعتی زمین جای می گیرد)، باید گفت در ایران هر چه از روستاهای کوچک به سمت روستاهای بزرگ، شهرهای کوچک و متوسط، شهرهای بزرگ و کلان شهرها حرکت می‌کنیم رابطه‌ی بین زمین و ساختمان پیچیده‌تر و خاص‌تر می‌شود به این معنا که درجه‌ی ادغام قیمت زمین، رانت زمین (بسته به نوع رانت) و بهره‌وری فعالیت سرمایه‌گذاری خانه‌سازی افزون‌تر می‌شود.
زمین در شهرهای ایران مانند همه جای جهان اساساً تحرک برای عرضه در همه ی بازار را ندارد. این واضح است، اما جنبه‌های مهمی در بازار زمین شهری ایران وجود دارد که کم‌تر درباره‌ی آن بحث شده است:
تمرکز فوق‌العاده زیاد جمعیتی در تهران و کلان‌شهرهای پنج‌گانه (مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، کرج) به اضافه‌ی سه شهر بزرگ (قم،‌ اهواز، کرمانشاه) که یک‌سوم جمعیت کل کشور در آن‌ها جای می‌گیرد و با احتساب شهرها و شهرک‌های اطراف این شهرها، رقم به حدود ۴۵ درصد می‌رسد، موجب تشدید وضعیت محدودیت زمین می‌شوند. زیرا خدمات متمرکز موجب می‌شود که زمین‌های متناسب با قوه‌ی خرید متقاضیان کاملاً محدود شود. مهم‌ترین عوامل واقعی محدودیت عبارتند از :
۱) عدم شکل‌گیری خدمات در نقاط حاشیه‌ای ،
‌ ۲) نبود دسترسی و حمل‌و‌نقل عمومی برای نقاط حاشیه‌ای
۳) عدم‌توجه به شهرهای میان‌مقیاس در هر منطقه
۴) ناگزیری سفرهای شهری (و چه بسا نالازم) که سکونت در نقاط دوردست و شهرهای میان مقیاس را ناصرفه‌مند می‌کند. به نظر نمی‌رسد ایجاد پایگاه اطلاعاتی به‌تنهایی مشکلی را در این زمینه حل کند زیرا مسائل ساختاری‌اند و در‌عین‌حال متقاضیان خانه اطلاعات کافی در مورد وضعیت سکونت و خدمات را با توجه به نیاز درآمد خود در اختیار دارند.
شهرک‌سازی‌ها به کمک عرضه‌ی زمین نمی‌آیند زیرا این شهرک ها محدود، بی‌برنامه، فاقد امکانات و خدمات ضروری و رفاهی‌اند و دسترسی به آن‌ها دشوار است. در ایران برای تهران و کلان‌شهرها بر اساس یافته‌های کارشناسی در واقع این دسترسی مناسب است که می‌تواند عرضه‌ی زمین را افزون کند و این در بازار زمین ایران به شدت غایب است.
تمرکز خدمات ناشی از بزرگ‌سری شهری و نبودن سرمایه‌گذاری‌ها و مدیریــــت‌های منطقه‌ای بر محدودیت زمین شهرهای بزرگ می‌افزاید و این نیز منشاء رانت و افزایش سهم ارزش زمین شهری در هزینه‌ی تولید ساختمان (مسکن) می‌شود.

فریبرز رئیس‌دانا
پی‌نویس‌ها
* مطالعات در مورد اراضی وقفی نشان می‌دهد که در جایی که قیمت زمین مثلاً متر مربعی ۵۰۰ تا ۷۰۰ هزار تومان است (مانند نعمت آباد در جنوب غرب تهران، کنار جاده ساوه) اجاره‌ی زمین وقفی سالانه به ۶۰ تا ۱۲۰ هزار تومان می‌رسد.
** مثلاً مراجعه کنید به آمار قیمت زمین درسال ۱۳۸۶ در نواحی مختلف شهرداری تهران شامل جاده مخصوص کرج (فصلنامه‌ی اقتصاد مسکن، وزارت مسکن شهرسازی، معاونت مسکن و ساختمان).

منبع : سایت تحلیلی البرز