دوشنبه, ۸ بهمن, ۱۴۰۳ / 27 January, 2025
مجله ویستا
قیمت مسکن و ساختمان به چه عوامل و متغیرهایی وابسته است؟
قیمت مسکن و ساختمان به چه عوامل و متغیرهایی وابسته است؟ آیا قیمتهای کنونی باز هم افزایش مییابند و یا راهکارهای دولتی میتواند رشد نرخ آن را متعادل و تثبیت نماید؟
این پرسشهایی است که در گفتارهای روزمره افراد در جهت شرح و تفسیر آن برمیآیند. دیدگاههای متفاوتی نسبت به این موضوع مطرح میشود. در این بخش تلاش بر آن است که به طور کلی متغیرهای موثر بر قیمت مسکن بررسی شود.
۱) نرخ تورم: به طور کلی سطح عمومی قیمتها و میزان تورم بر تغییرات قیمت ساختمان اثر قابل توجهی دارد. بر پایه پژوهشهای کارشناسان میزان تورم در اقتصاد ایران بیشتر ناشی از کسری بودجه دولت و رشد نقدینگی است. بررسی وضعیت اقتصاد در چند دهه اخیر نشان میدهد که افزایش قیمت نفت با تاخیر شش تا یک سال و نیم بر سطح عمومی قیمت اثر زیادی داشته است. این نکته نمیتواند چندان شگفتی آور باشد، چرا که بخش عظیمی از تولید ناخالص داخلی کشور از طریق درآمدهای نفت و گاز تامین میشود و زمانی که دولت درآمدهای دلاری را به اقتصاد تزریق نموده، عاملی جدی در فشارهای تورمی بوده است. نیازهای عمرانی و اجرای پروژه های کلان به همراه تامین بودجه در سطح کلان از طریق مخارج ریالی امکانپذیر است.
بدین ترتیب با افزایش قیمت نفت و در پی آن رشد بودجه عمومی کشور انتظار میرود که این مخارج به افزایش تورم و قیمتها بیانجامد. اکنون رشد نقدینگی و افزایش حجم پول زمینه مساعدی را برای افزایش قیمت ساختمان فراهم میآورد.
از این بحث نتیجه میشود که نرخ تورم ناشی از بنیادهای اقتصادی، رشد نقدینگی، کسری بودجه، قیمت نفت و دیگر عاملهای موثر بر سطح قیمتها، تحرک قیمت ساختمان را موجب میشود.
۲) عرضه و تقاضا: قیمت ساختمان و زمین همچون دیگر کالاها در اقتصاد توسط عرضه و تقاضای بازار تعیین میشود. در بحث مسکن از نظر تئوری میتوان عرضه زمین را تقریبا ثابت در نظر گرفت. این گفته از آنجایی ناشی میشود که در یک محدوده شهری میزان مشخص و ثابتی از زمین قابل عرضه است. بدین ترتیب اگر میزان تقاضا از سطح عرضه بیشی گیرد، میتوان انتظار داشت که قیمت زمین یا ساختمان بر اثر مازاد تقاضا افزایش یابد. به نظر میرسد در اقتصاد ایران تقاضای موثر برای خرید ساختمان عامل چندان نیرومندی برای افزایش قیمت ساختمان نبوده باشد، بلکه تقاضای سفتهبازی در بخش ساختمان اثرگذاری ویژهای داشته است. این طبیعی است که در زمان تورم، افراد برای گریز از کاهش ارزش پول به خرید کالاهای بادوام روی آورند. در کشور ایران به طور سنتی طلا و مسکن جهت سرمایهگذاری در نظر گرفته میشود و میل خرید ساختمان برای پوشش دادن فشارهای تورمی انگیزههای سفتهبازانه را تقویت میکند. رشد شتابان قیمت ساختمان از سال ۱۳۷۳ افراد زیادی را به کسب سود در این بخش و سرمایهگذاری تشویق مینمود. در طی این مدت تقاضای واقعی و موثر برای خرید ساختمان عامل جدی برای رشد قیمت آن به شمار نمیآید.
۳) قیمت نهادها و مصالح ساختمانی: رشد قیمت نهادهای تولید ساختمان در طی زمان عاملی برای بالا رفتن هزینه قیمت تمام شده یک واحد ساختمانی است. قیمت یک واحد ساختمانی به طور ساده از قیمت زمین، نیروی کار، ابزارها و مواد بکار رفته در ساختمان و هزینههای جانبی (نظیر جواز، تراکم، مالیات و عوارض) پیروی میکند. از نظر بخش گستردهای از مردم مهمترین بخشی که هزینههای تمام شده ساختمان را تحت تاثیر قرار میدهد، قیمت زمین است. هر چه میزان تقاضا برای زمین بالاتر رود و خریداران قیمتهای بالاتری را بپذیرند، میتوان انتظار داشت که قیمت یک واحد ساخته شده به همان میزان رشد یابد. در طی سالهای اخیر انبوه سازی و عرضه گسترده زمین در مناطق مختلف و حاشیه شهرها توانسته بخشی از فشار تقاضا برای زمین را کاهش دهد، اما به طور کلی نتوانسته از عطش رشد قیمت آن بکاهد.
۴) نرخ بهره: عوامل مالی همگام با چرخه های کسب و کار بر رونق و رکود بخش مسکن اثرگذار است. در کشورهای صنعتی تغییرات اندک در نرخ بهره بخش ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار میدهد. در دو دهه اخیر تقاضای ساختمان به سطح نرخ وامهای رهنی و میزان پرداخت تسهیلات مسکن واکنش نشان داده است.
۵) دیگر عوامل: میزان وام پرداختی، رشد اقتصادی، انتظارات تورمی، تصمیمات کلان دولت، مجوزهای ساختمانی و میزان فعالیت انبوه سازان نیز میتواند از جمله متغیرهای اثرگذار بر قیمت ساختمان قلمداد شود.
● جمع بندی
در سالهای اخیر رشد شتابان قیمت زمین و مسکن بر نگرانیهای مردم و تقاضاکنندگان افزوده است. در بررسی انجام گرفته عوامل موثر بر سطح تورمی (از جمله قیمت نفت، نرخ نقدینگی، تغییرات بودجه دولت و کسریهای بودجه،...)، عوامل مالی (نظیر نرخ بهره و سطح وامهای رهنی)، قیمت نهادههای تولید ساختمان، انگیزههای سفتهبازانه و انتظارات از آینده به عنوان پارامترهای نیرومند در تعیین قیمت ساختمان و مسکن تشخیص داده شد. در برخی سالها سیاستهای پولی انقباضی و کنترل عرضه پول به همراه انضباط مالی دولت گوشهای از فشارهای تورمی در اقتصاد ایران را کاسته که پیامد آن تثبیت قیمت مسکن بوده است.
به نظر میرسد مخارج دولتی و رشد نقدینگی عوامل نیرومندی هستند که به رشد سطح قیمتها کمک مینماید و هرگاه با رکود چرخههای کسب و کار همراه شده اثرات نامطلوبی بر نرخ تورم و در نتیجه صعود قیمت ساختمان داشته است. هرگاه نرخ بهره واقعی از نگاه مردم کاهش یابد، تقاضا برای مانده واقعی رشد مییابد و به طور ساده افراد تمایلی کمتری نسبت به سپردهگذاری در بانکها و موسسات مالی پیدا میکنند. کاهش اشتیاق به پسانداز و پدیدار شدن انتظارات تورمی در کنار کاهش رونق بخشهای مختلف اقتصاد پدیده پولهای سرگردان را موجب میشود. سرمایهها در چنین شرایطی اگر نتوانند در جهت مناسب سوق داده شوند، راهی بخش مسکن میشوند. در سالهای گذشته رونق بورس اوراق بهادار و جذابیتهای سرمایهگذاری در بخشهای مختلف اقتصادی گوشهای از انگیزههای سفتهبازانه در بخش مسکن را تعدیل نموده است. راهکار مناسب برای متعادل نمودن قیمت مسکن مواردی همچون کند کردن آهنگ تورم و کاستن از رشد نقدینگی، متناسب نمودن سطح نرخ بهره با سطح تورم واقعی، فعال نمودن بخشهای مختلف صنعت در کنار بهبود و رونق بورس اوراق بهادار را دربرمیگیرد. اگر رشد نقدینگی و انتظارات تورمی در سال جاری همچنان ادامه یابد، ادامه سیر صعودی قیمت مسکن و دیگر کالاهای بادوام دور از انتظار نخواهد بود.
منبع: موسسه آموزش و پژوهشهای اقتصادی رهنمون سرمایه
منبع : کلوب
ایران مسعود پزشکیان دولت چهاردهم پزشکیان مجلس شورای اسلامی محمدرضا عارف دولت مجلس کابینه دولت چهاردهم اسماعیل هنیه کابینه پزشکیان محمدجواد ظریف
پیاده روی اربعین تهران عراق پلیس تصادف هواشناسی شهرداری تهران سرقت بازنشستگان قتل آموزش و پرورش دستگیری
ایران خودرو خودرو وام قیمت طلا قیمت دلار قیمت خودرو بانک مرکزی برق بازار خودرو بورس بازار سرمایه قیمت سکه
میراث فرهنگی میدان آزادی سینما رهبر انقلاب بیتا فرهی وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی سینمای ایران تلویزیون کتاب تئاتر موسیقی
وزارت علوم تحقیقات و فناوری آزمون
رژیم صهیونیستی غزه روسیه حماس آمریکا فلسطین جنگ غزه اوکراین حزب الله لبنان دونالد ترامپ طوفان الاقصی ترکیه
پرسپولیس فوتبال ذوب آهن لیگ برتر استقلال لیگ برتر ایران المپیک المپیک 2024 پاریس رئال مادرید لیگ برتر فوتبال ایران مهدی تاج باشگاه پرسپولیس
هوش مصنوعی فناوری سامسونگ ایلان ماسک گوگل تلگرام گوشی ستار هاشمی مریخ روزنامه
فشار خون آلزایمر رژیم غذایی مغز دیابت چاقی افسردگی سلامت پوست