افزایش عرضه، راه‌کاری اصولی در برون‌رفت از مشکلات بخش مسکن

كشور ما ‌اكنون با كمبود ۶/۱ میلیون واحد مسكونی روبرو است. این در حالی است كه بیش از ۳۸ هزار هكتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه‌نشینی در كشور وجود دارد كه اكثر آنها توانایی مقابله با زلزله‌های مشابه‌ای كه در كشور رخ داده است را ندارند.
● مقدمه
كشور ما ‌اكنون با كمبود ۶/۱ میلیون واحد مسكونی روبرو است. این در حالی است كه بیش از ۳۸ هزار هكتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه‌نشینی در كشور وجود دارد كه اكثر آنها توانایی مقابله با زلزله‌های مشابه‌ای كه در كشور رخ داده است را ندارند.
در حال حاضر سالانه به طور متوسط حدود ۷۰۰ هزار متقاضی جدید ناشی از ازدواج جوانان به تقاضاهای موجود افزوده می‌شود و این درحالی است كه پیك هرمی جمعیتی كشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنین ازدواج و اشتغال است و پیش‌بینی‌ها حكایت از این دارد كه آمار متقاضیان جدید مسكن تا سال ۱۳۹۰ سالانه به ۹۳۰ هزار زوج خواهد رسید. علاوه بر آن در حال حاضر به دلیل كم بودن فرصت‌های شغلی و تمكن پایین جوانان برای تأمین مسكن مناسب، متوسط سن ازدواج جوانان بالا رفته و بر اساس گزارش‌های سازمان ملی جوانان بیش از ۵/۱ میلیون جوان بالای سن ازدواج قرار دارند كه همچنان مجرد هستند.
از طرف دیگر، در شرایط فعلی با وجود چهار عامل اصلی تولید مسكن در كشور، یعنی « نیاز»، « نیروی كار ماهر و غیرماهر»، « تجهیزات و مصالح » و همچنین « زمین قابل تبدیل به مسكن » در بیرون و درون شهرها، تولید و عرضۀ مسكن متناسب با نیاز جامعه اتفاق نیافتاده است و رونق در این بخش مقطعی و تورمی بوده است؛ به عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسكن حضور دارند‌ اما چرخۀ اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یك زنجیرۀ ارزش كامل و كارآ قرار دهد و تأمین مسكن به معضلی حاد تبدیل شده كه ركود این صنعت را به دنبال داشته است. این در حالی است كه سیاست‌های دولت‌های گذشته در دهه‌های اخیر نیز نتوانسته است در جهت حل معضل مسكن و كاهشِ آن اقدام مناسبی را انجام دهد.
برای كنترل وضع موجود می‌بایست تا ۱۰ سال آینده، سالانه حداقل یك میلیون و چهارصد هزار واحد مسكونی ساخته شود درصورتیكه بر اساس آمار وزارت مسكن بالاترین میزان تولید مسكن در سال ۱۳۸۳، ۷۰۰ هزار واحد بوده است كه برای دست یافتن به تولید ۴/۱ میلیون واحد مسكونی نیازمند روش‌های جدید است.
● ویژگی‌های بخش مسكن
▪ خودكفا بودن بخش مسكن
حوزه‌های مختلف اقتصادی بر حسب وابستگی آنها به بازارهای جهانی، از شرایط سیاسی بین‌المللی تاثیرپذیرند. در شرایط كنونی كه تحریم و تهدیدهای بین المللی، اقتصاد داخلی را تهدید می‌كند، حمایت از بخش‌های اقتصادی كه كمترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد منطقی به نظر می‌رسد. بخش مسكن به‌دلیل تولید تمامی نهادهای واسطه‌ای آن در داخل كشور، كمترین وابستگی را به خارج از مرزها دارد. علاوه بر آن به لحاظ بالا بودن ارتباطِ آن با سایر بخش‌های صنعتی و خدماتی كشور، دارای خاصیت پیش‌رانگی در اقتصاد بوده كه می‌تواند به عنوان موتور محرك اقتصادی كشور عمل كرده و حتی در شرایط بحرانی و تحریم‌های احتمالی بین المللی، رشد مثبت اقتصادی را به صورت پایدار تضمین كند.
▪ توان جذب نقدینگی بالا
بخش مسكن در شرایط كنونی كه دارای دوران ركود و رونق دوره‌ای است، توانسته است به‌طور متوسط ۲۵ درصد از نقدینگی موجود در كشور را به خود اختصاص دهد. حال در شرایطی كه رونق در این بخش بر اساس اتخاذ سیاست‌های اصولی و درست حاكم شود، این بخش توان جذب نقدینگی موجود را بیش از آنچه از قبل داشته، خواهد داشت. بنابراین با توجه ویژه به این بخش، علاوه بر رشد اقتصادی و ... می‌توان از پتانسیل بالای این بخش در جهت جذب نقدینگی و كاهش تورم در جامعه استفاده كرد.
▪ توان بالای اشتغال‌زایی
توان بالای ایجاد اشتغال از ویژگی‌های اصلی این بخش است. براساس مطالعات انجام شده، می‌توان گفت به ازای ساخت هر ۲۰۰ متر مربع بنا، ۴ شغل مستقیم و ۱ شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد. ویژگی منحصر به فرد این بخش، توان ایجاد اشتغال‌زایی غیر مستقیم در بخش‌های دیگر اقتصادی است.
امتیاز دیگری كه این بخش داراست، اشتغال سهم قابل توجهی از گروه‌های كم درآمد است؛ یعنی با رونق این بخش، گروه‌های كم درآمد جامعه كه عموماً دارای تخصص‌های بالا نیستند، فرصت كسب درآمد خواهند داشت.
بنابراین می‌توان گفت كه با رونق این بخش، گام مؤثری در تقسیم درآمد در سطح جامعه اتفاق خواهد افتاد. به ازای اشتغالی كه در این بخش به‌خصوص برای افراد غیر ماهر ایجاد می‌شود، در وهلۀ اول، توزیع درآمد بهتر شده و همچنین در صورتی‌كه امكان خانه‌دار شدن این گروه‌ها فراهم شود، آنها نیز امكان می‌یابند تا به سمت انباشت ثروت سوق پیدا كنند، لذا یكی از عوامل اصلی فقر شهری ریشه‌كن خواهد شد.
▪ سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش
از مزیتهای مهم این بخش نسبت به بخش‌های دیگر اقتصادی كشور، اشتغال پررنگ مردها در این بخش و بخش‌های مرتبط با آن است.
علت اصلی آن نیز شرایط و ویژگی‌های خاص این بخش است. به‌عنوان مثال بر اساس اطلاعات آماری مركز آمار، ۶/۱۴ درصد از كل شاغلان مرد در كشور در این بخش فعال هستند و این در حالی است كه تنها ۹/۰ درصد از كل شاغلین زن كشور در این بخش حضور دارند.
علاوه‌بر آن، اطلاعات بالا به این معنی است كه با رونق این بخش، علاوه بر اشتغال‌زایی وسیعی كه با توجه به داده‌های قبلی، ایجاد می‌شود، باعث ایجاد اشتغال‌ برای مردان كه تأمین‌كنندۀ سهم عمده‌ای در تأمین درآمد خانوار دارند، نیز می‌شود. بنابراین با رونق این صنعت از یك طرف اشتغال‌زایی وسیعی رخ خواهد داد و از طرف دیگر گروه برخوردار از این اشتغال‌زایی مردها خواهند بود كه خود باعث كاهش مشكلات اقتصادی خانوارها و نابسامانی‌های اجتماعی می‌شود.
● مسكن و جوانان
به اتفاق اكثر كارشناسان، مسكن، اشتغال و ازدواج سه معضل اساسی كشور است. معضلاتی كه به دلیل غلبه جوانان در هرم سنی جمعیتی كشور و ورود آنها به عرصه-های مختلف جامعه، در حال پیدایش است. اما سوال اساسی این است كه به چه طریقی می‌توان به حل یا كاهش این سه معضل اقدام كرد؟
قطعا یكی از موانع پیش‌روی جوانان در امر ازدواج، مشكلات اقتصادی است. این مشكلات عمدتا به عدم تمكن مالی جوانان برای بهره‌مندی از مسكن مناسب و نبود اشتغال برمی‌گردد.
با مرور سیاست‌های اتخاذ شده توسط دولت‌های موفق در كاهش این معضلات، بخوبی نمایان می‌شود كه حل دو معضل اشتغال و ازدواج تا حدود زیادی می‌تواند از طریق حل معضل مسكن انجام شود.
▪ ضرورت حل معضل مسكن جوانان
اساساً از دو منظر می‌توان به اولویت حل معضل مسكن نسبت به دو معضل دیگر رسید؛
الف) با رونق بخش ساخت و ساز و صنعت ساختمان كشور، چرخه اقتصادی كشور به حركت درآمده و باعث به كار افتادن ظرفیت‌های كارخانه‌ها و صنایع پایین دستی آنها می‌‌شود. ادامه این روند به اشتغال‌زایی وسیعی می‌انجامد. از ویژگی‌های اشتغال در این بخش بالابودن سهم جوانان از آن است. براساس داده‌های موجود حدود ۴۰ درصد از شاغلین این بخش ۱۵ تا ۲۹ سال، سن دارند. بنابراین با تولید مسكن می‌توان به حل مشكل جاری بیكاری در ایران كمك كرد و در ایجاد فرصت‌های شغلی برای جوانان و كارگران غیر ماهر نقش مهمی را ایفا كرد، این عوامل به‌نوبه خود، عدم توازن‌ منطقه‌ای را كاهش می‌دهند، به این معنی كه بخش مسكن تأثیر مهمی بر افزایش درآمد و اشتغال گروه‌های غیر ماهر كه درآمد نسبتا اندك دارند، خواهد داشت.
ب) با خارج شدن این صنعت از ركود و اتخاذ سیاست‌های درست و اصولی، می‌توان یكی از موانع اساسی ازدواج كه عدم تمكن‌ مالی جوانان برای تهیه مسكن مناسب است را مرتفع كرد. به این ترتیب با اصلاح بخش مسكن، از یك طرف اشتغال و از طرف دیگر مسكن خانوارها، به‌خصوص جوانان تأمین خواهد شد كه با اصلاح فرهنگ حاكم می‌توان گام بلندی در تسهیل ازدواج جوانان برداشت.
● افزایش عرضه مسكن در شهرهای كوچك و متوسط و شهرهای جدید
با توجه به نكات ذكر شده در قسمت قبل ، سؤال مهم در این رابطه آن است كه آیا مباحث مطرح شده، صرفاً در حد تئوری است و یا اینكه راهكارهایی عملی نیز با استفاده از تجارب جهانی و با توجه به شرایط كشور قابل ارائه است؟
در این بخش با تكیه بر سه محور اصلی، راهكارهایی عملی همراه با بیان برخی تجارب جهانی و بیان علل تناسب راهكارها با شرایط كشور، ارائه شده است:
۱) راهكارهای مربوط به نقش‌آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسكن
۲) راهكارهای مربوط به تأمین زمین، كنترل بازار آن و كاهش سهم هزینهٔ زمین در قیمت مسكن
۳) راهكارهای تأمین مالی برای پوشش هزینهٔ ساخت مسكن
الف) راهكارهای مربوط به نقش‌آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسكن
یكی از سیاست‌های كلیدی در بازار مسكن، برقراری تعادل بین «عرضه» و «نیاز» است. چنانكه تجربه شده است سیاست‌هایی همچون افزایش تسهیلات بانكی، نمی‌تواند گروه‌های كم‌درآمد جامعه را توانمند سازد و از سوی دیگر به دلیل تورم‌زایی، باعث كاهش توان آنها در تملك مسكن خواهد شد.
یكی از راهبرد‌های اصولی كه می‌توان با استمداد از آن، از وضعیت كنونی خارج شد، «افزایش عرضه مسكن توسط دولت» است. این راهبرد علاوه بر دارا بودن پشتوانه علمی و اقتصادی، در دوران بحران كشورهایی چون انگلیس، آلمان، سوئد، مالزی، سنگاپور، كره‌جنوبی و... توانسته است نقش بسزایی در كاهش معضل مسكن در این كشورها داشته باشد. هنگام بحران مسكن، دولت در كشورهایی چون انگلیس، آلمان و ... كه با كمبود شدید مسكن مواجه بودند، با روش‌های مختلف به تولید انبوه مسكن پرداخته و با عرضهٔ آن به جامعه، سعی در متعادل كردن عرضه و نیاز داشته است. به‌عنوان مثال در فاصله سالهای ۱۹۴۶ تا ۱۹۵۶، از ۵/۲ میلیون واحد مسكونی ساخته شده در انگلیس، ۷۵% آن توسط مقامات محلی(دولت)، ساخته ‌شد. طبق آمار، دولت انگلیس طی سال‌های ۱۹۱۹ تا ۱۹۶۹، ۶ میلیون واحد مسكونی ساخته و به بازار عرضه كرده است. كرهٔ جنوبی نیز از سال ۱۹۹۱ تا ۱۹۹۸، ۲ میلیون واحد مسكونی عرضه كرده است و در سالهای بعد نیز حضور ۴۰% خود را در عرضهٔ مسكن حفظ كرده است.
ذكر این نكته قابل توجه است كه حضور كارآمد و مؤثر دولت در بخش حاكمیتی و مالكیتی مسكن، به‌معنای تولید مسكن توسط خود دولت نیست. ( این مهم یقیناً بر عهده پیمان‌كاران غیردولتی خواهد بود.)
▪ نتایج سفارش ساخت مسكن از طرف دولت
یكی از نتایج مهم پروژه‌های سفارش ساخت انبوه مسكن به پیمان‌كاران غیردولتی توسط دولت، علاوه بر عرضهٔ بیشتر مسكن، حذف‌كردن « واسطه‌های سوداگر» است. دولت از طریق در اختیار گرفتن مالكیت زمینها در طول جریان ساخت، سیاستهای مؤثری را در جهت انتقال مستقیم مالكیت به گروههای نیازمند و حذف واسطه‌های سوداگر به اجرا می‌رساند. مثلاً می‌توان با پیش‌فروش واحدهای سفارش داده شده به نیازمندان مسكن، آنها را در سود حاصل از سرمایه‌گذاری شریك كرد. در این شرایط سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت به متقاضی انتقال پیدا می‌كند نه واسطه‌های سوداگر. همچنین با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه، نتایج زیر قابل حصول است:
ـ مداوم‌ بودن تولید و عرضهٔ مسكن در بازار برای ایجاد تعادل بین عرضه و نیاز
سیاست طرف عرضه، منجر به ثبات بازار و تولید مداوم مسكن مورد نیاز گروه-های هدف می‌شود. بنابراین با عرضهٔ مستمر واحدهای مسكونی، بازار مسكن شاهد دوران‌های رونق و ركود فصلی نخواهد بود.
ـ حذف واسطه‌ها
همواره از حضور واسطه‌ها به عنوان یكی از دلایل تورم در بخش‌های اقتصادی كشور یاد می‌شود. به‌طور كلی یكی از دقیق‌ترین تعاریفی كه از «عدالت اجتماعی» متصور است، توزیع عادلانهٔ فرصت‌های اقتصادی در جامعه است؛ امروزه در جامعهٔ ما، مردم به طور عادلانه، از فرصت مسكن‌دار شدن، سود بردن از فعالیت در بخش مسكن و همچنین از فرصت اشتغال در بخش مسكن برخوردار نیستند اما با اتخاذ سیاستهای طرف عرضه، واسطه‌های سوداگر از چرخهٔ تولید حذف شده و منفعت حاصل از این اقدام نصیب تقاضاهای مصرفی می‌شود.ب) راهكارهای مربوط به سیاست كنترل بازار زمین و كاهش « سهم هزینهٔ زمین در قیمت مسكن»
در كشور ما سهم هزینهٔ زمین از قیمت نهایی مسكن بیش از ۵۰ درصد است. در نتیجه، زمین به تنهایی بیش از ۵۰ درصد از نقدینگی موجود در بازار مسكن را به خود اختصاص می‌دهد و تأمین مالی عرضهٔ مسكن را نیز به مخاطره می‌اندازد. سوداگری در بازار زمین و كاهش سرعت گردش سرمایه در فرآیند تولید مسكن، باعث طولانی‌شدن فرآیند ساخت، افزایش قیمت مسكن و در نهایت كاهش عرضهٔ مسكن به بازار مصرف شده است.
دولت از نیمه دوم دههٔ ۱۳۷۰، از دخالت خود در بازار زمین كاسته و از سازوكار بازار آزاد در تأمین زمین و مسكن حمایت كرده كه در نتیجه، فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسكن برخوردار شد. وجود این شرایط، شركت‌های فعال در امر ساخت‌وساز را به سمت استفاده از بازار زمین، در راستای كسب سود بیشتر ترغیب كرده و می‌كند. برای مثال طی سالهای ۶۸ تا ۸۰، نرخ رشد قیمت زمین تقریباً ۲برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به‌نحوی كه قیمت زمین طی این دوره ۵/۲۲ برابر و قیمت آپارتمان ۵/۱۱ برابر شده‌ است. این اعداد و ارقام حكایت از بی‌ثباتی بازار زمین دارد و نشان می‌دهد كه افزایش قیمت زمین در دوران رونق بسیار بیشتر از قیمت مسكن است؛ نتیجه این امر، حركت سرمایه‌های سرگردان و سرمایه‌های موجود در بخشهای صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان‌سازی، به ‌سمت زمین است.
بنابراین یكی از اولویت‌های دولت در بخش مسكن، بایستی سامان‌دهی و كنترل بازار زمین باشد؛ این كنترل به منظور كاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسكن اعمال می‌شود. برای تحقق این هدف، راهكارهای عملی زیر در دسترس هستند:
▪ اجاره بلندمدت زمین
در گام نخست، دولت باید از فروش زمین‌های خود خودداری كند. در مناطقی كه به واحد‌های مسكونی نیاز است، دولت می‌تواند با در اختیار قرار دادن عرصهٔ زمین‌های خود به متقاضیان، زمین را بصورت اجاره در اختیار متقاضیان قرار دهد. دولت مطابق این سیاست، هزینهٔ زمین را از نقدینگی اولیه برای تولید مسكن حذف كرده و در عین حال زمین را رایگان در اختیار تولید‌كنندگان و مصرف‌كنندگان قرار نمی‌دهد، بلكه با اجاره زمین، ورود زمین را در چرخه معاملات بازار زمین حذف و از افزایش قیمت آن جلوگیری می‌كند. لذا سرمایه‌های موجود در این بخش به سمت تولید مسكن هدایت می‌شوند كه افزایش عرضهٔ مسكن را به دنبال خواهد داشت. علاوه‌ برآن، دولت تنها هزینه‌های ساخت را قسط‌بندی می‌كند و زمین را به‌صورت اجاره در اختیار متقاضی قرار می‌دهد.
البته دولت در شهرهای كوچك و متوسط نیز در فرآیند توسعهٔ شهری، با اضافه كردن زمین‌های جدید به حریم شهرها می‌تواند سیاست اجاره بلندمدت زمین را مشابه شهرهای جدید اجرا كرده و به عرضهٔ مسكن در این مناطق بپردازد، ولی به-هرحال، در كلان‌شهرها، توسعه شهری به صلاح نبوده و راهكارهای دیگری وجود دارند كه در ادامه بیان شده‌اند.
▪ روش تامین زمین و كنترل بازار آن در كلان‌شهرها
تأمین زمین در كلانشهرها در احیای بافتهای فرسوده اتفاق می‌افتد كه بصورت جداگانه آمده است.
ج) راهكار تامین مالی برای پوشش هزینهٔ ساخت مسكن
بخشی از سیاست‌های تكمیلی در كنار كنترل زمین و عرضهٔ مستقیم مسكن، سیاست‌های مالی دولت در بخش مسكن است. تسهیلات مالی كه از سوی دولت پرداخت می‌شود باید به گونه‌ای باشد كه حدود ۸۰% هزینه ساخت یك واحد مسكونی را پوشش دهد تا مصرف‌كنندگان بتوانند با استفاده از این وام، واحدهای مسكونی را پیش‌خرید كنند.
ایده‌آل مصرف‌كننده تسهیلات بانكی، پایین بودن نرخ بهرهٔ وام‌ ساخت واحدهای مسكونی و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام است؛ در این راستا، سیاستهای دولت نیز بایستی در جهت اولویت قائل شدن برای بخش مسكن و كمك به افزایش عرضهٔ آن باشد.
نكته مهم در این رابطه آن است كه تسهیلات بانكی باید كمترین اثر تورمی را داشته باشد؛ همانطور كه در بخش« اصول حاكم بر سیاست‌های بخش مسكن» آمد، افزایش وام بانكی با روند كنونی، چه به سازندگان تعلق بگیرد و چه به خریداران، منجر به افزایش قیمت مسكن در بازار خواهد شد. چنانچه وام‌های بانكی و تسهیلات دولتی جهت هزینهٔ ساخت واحدهای مسكونی و به پروژه‌های سفارش داده شده از طرف دولت (مطابق راهكارهای مذكور در بخش عرضه مسكن) تعلق گیرد، می‌تواند كمترین اثر تورمی را داشته باشد (به‌خصوص با توجه به حذف واسطه‌ها). بدین ترتیب با اجاره بلندمدت زمین به متقاضیان در فرآیند ساخت واحدهای مسكونی، ۸۰ تا ۱۰۰ درصد هزینه ساخت یك واحد ۱۰۰ متری توسط وامهای ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومانی موجود تامین خواهد شد.
● احیای بافت‌های فرسوده
دولت در كلانشهرها با دو مشكل تامین زمین برای ساخت مسكن و بافتهای فرسوده مواجه است. این فصل به احیای بافتهای فرسوده با مدلی جدید كه منجر به اهداف فوق می‌شود، خواهد پرداخت.
در حال حاضر در كشور ایران بیش از ۳۸ هزار هكتار بافت فرسوده شهری شناسایی شده در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت وجود دارد كه اكثر این بافت‌ها توانایی مقابله با زلزله‌هایی كه در كشور رخ می‌دهد را ندارند. به‌علاوه به دلیل كمبود مسكن مورد نیاز و افزایش خانوارهای ایرانی ( ناشی از ازدواج )، كشور نیازمند استفادۀ بهینه از منابع موجود در جهت افزایش عرضۀ مسكن است.
موارد فوق، احیای سریع بافت‌های فرسودۀ كشور را هرچه بیشتر ضروری می-نماید، لكن با درنظر گرفتن این امر كه تنها راه حل خروج از بسیاری معضلات كلان-شهرها، احیای بهینۀ بافت‌های فرسودۀ شهری است، می‌توان این مسئله را «فرصتی» ارزشمند قلمداد كرد؛ فرصتی كه در صورت اعمال سیاست‌های صحیح شهری می‌تواند تحولی اساسی در جهت توسعۀ پایدار شهری در پی داشته باشد.
۱) روش‌های تجربه شده
طی سالیان گذشته، دولت راهكارهای مختلفی را در جهت احیاء و بازسازی اینگونه بافت‌ها تجربه كرده است اما حجم عظیم بافت‌های فرسوده موجود، نیمه‌كار ماندن و طولانی شدن اجرای این پروژه‌ها، نشان از ناكارآمدی و شكست این مدل‌ها دارد؛ در واقع مشكل اصلی پیش‌روی پروژه‌های اجرا شده، تأمین سرمایه هنگفتی است كه برای احیای این بافت‌ها مورد نیاز است.
روش‌هایی كه تاكنون در عرصۀ بازسازی بافت‌های فرسوده استفاده شده‌اند را می‌توان به دو دسته:
الف) روش تملك اجباری ( نظیر طرح نواب )
ب) روش‌های داوطلبانه ( فروش تراكم ) تقسیم كرد. تملك اجباری با وجود رعایت اصول شهرسازی و معماری و احیای بافتی منطقه، به دلیل سهیم نشدن مالكان در سود پروژه و نیاز به سرمایه اولیۀ بالا برای خرید بافت نتوانسته است گام موثری را در جهت كاهش مشكلات بافت‌های فرسوده بردارد. روش‌های دواطلبانه نیز هر چند توانسته‌اند مالكان را در فرآیند بازسازی بافت سهیم كنند اما عدم رعایت اصول شهرسازی و معماری و طولانی شدن فرآیند بازسازی از مهمترین مشكلات اینگونه طرح‌ها به شمار می‌آید.
تجربه كشورهای موفق در زمینه بازسازی بافت‌های فرسوده نشان داده است كه می‌توان با به‌كارگیری روش‌هایی كارآمد، علاوه بر حفظ نقاط قوت، تا حد بسیار بالایی نقاط ضعف روش‌های موجود را كاهش داد.
۲) مدل بازسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از روش «تنظیم مجدد زمین»
ایده اصلی تنظیم مجدد زمین در این امر نهفته است كه بجای « مصادره » زمین و خرید زمین‌های مالكان بافت فرسود مورد نظر، دولت اقدام به « جابجایی » ملك مالكان در فرآیند بازسازی بافت می‌كند. در این روش دولت زمین لازم را جهت مصارف عمومی نظیر پارك‌ها، جاده‌ها و خیابان‌ها و ... به‌دست می‌آورند و هم مالكان بافت فرسوده به واحد مسكونی در یك بافت اصلاح شده دست پیدا می‌كنند.
ویژگی بارز این روش برنده ـ برنده بودن آن است. بدین مفهوم كه ارزش افزوده ناشی از تبدیل بافت فرسوده به یك بافت اصلاح شده بین مالكان بافت و دولت تقسیم می‌شود. روش كار به این صورت است كه هر كدام از مالكان بر مبانی میزان ملكی كه داشته‌اند در انتهای بازسازی، واحد مسكونی دریافت می‌كنند و شهردای توسط تنظیم و اصلاح مجدد بافت و كسر درصدی از زمین‌ها، زمین مورد نیاز مصارف عمومی را بدون صرف هزینه‌ای بدست می‌آورد. این فرآیند بصورت شماتیك در شكل (۱) آورد شده است.
در این رویكرد، مدیریت شهری، متولی بازسازی بافت‌های فرسوده در مقیاس وسیع می‌شود و وظیفه آن، مدیریت آوردۀ زمین صاحبان بافت‌های فرسوده و سفارش ساخت واحدهای مسكونی بر روی این زمین‌ها است. قابل توضیح است كه دولت در این فرآیند تنها متولی بوده و وظیفۀ تصدی‌گری را می‌تواند به بخش‌های غیر دولتی واگذار كند.
در گام نخست دولت اقدام به ارزش‌یابی زمین‌ها و ملك‌های موجود در منطقۀ مورد نظر می‌كند تا بدین وسیله سهم هر یك از مالكان منطقه در پروژه محاسبه شود. در انتهای پروژه به نسبت همین سهم‌ها هر كدام از مالكان از طریق دریافت واحد مسكونی منتفع شوند. تأمین مالی پروژه از طریق پیش‌فروش واحدها صورت می‌گیرد. بدین صورت كه كل فرآیند پروژه فازبندی شده و پس از تامین مالی فاز اول پروژه و پیشرفت كار، واحدهای فاز اول پیش‌فروش شده و سرمایه فاز دوم پروژه از این طریق تأمین می-شود و به همین ترتیب كل بافت بازسازی می‌شود.
۳) مزایای روش تنظیم مجدد زمین
روش دوباره تنظیم به دلیل ویژگی‌های بیان شده در واقع روشی برنده ـ برنده است كه مالكان را نیز در سود ناشی از احیای بافت سهیم می‌سازد. از طرفی به دلیل حضور مدیریت دولت در طرح، اصول شهرسازی ومعماری رعایت شده و بازسازی به‌صورت بافتی صورت می‌گیرد. به‌علاوه با توجه به روش بیان شده، نیاز به تأمین سرمایه بالای برای اجرای پروژه نیست. در كنار این امر به دلیل سهم بالای مالكان در اجرای پروژه، جلب رضایت مالكان و ترغیب آنان برای شركت در اجرای پروژه، امری ضروری است. جدول زیر مزایا و معایب روش‌های مختلف بازسازی بافت‌های فرسود را به‌صورت خلاصه بیان كرده است:
● جمع بندی
۱) توان بالای ایجاد اشتغال از ویژگی‌های اصلی این بخش است. بخش مسكن بعد از كشاورزی دومین صنعت اشتغالزای كشور است. براساس مطالعات انجام شده، می‌توان گفت به ازای ساخت هر ۲۰۰ متر مربع بنا، ۴ شغل مستقیم و ۱ شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد.
۲) فروش زمین‌های دولتی به معنای خروج اهرم مالكیتی دولت در كنترل بازار زمین و عرضهٔ مسكن است؛ به علاوه اینكه فروش زمین در جهت تعادل در بازار زمین و تثبیت قیمت آن و یا تأمین اعتبارات جهت زیر ساخت‌های شهری، فقط در كوتاه مدت نتیجه بخش است؛ اما در میان مدت و بلند مدت به علت محدود بودن زمین‌های دولتی، دیگر عرضهٔ زمین از جانب دولت برای تعادل در این بازار صورت نخواهد گرفت و مجدداً بازار به سمت نابسامانی پیش خواهد رفت؛ بنابراین دولت باید هرچه سریعتر نسبت به توقف فروش زمین‌های دولتی اقدام عاجل به‌ عمل آورد و زمینهای دولتی باید به-صورت سیاست جدید یعنی « اجاره بلندمدت» واگذار شوند.
۳) با حذف و یا كاهش سهم ۴۰ تا ۵۰ درصدی زمین در قیمت نهایی مسكن، وام‌هایی در حدود ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان هزینه ساخت را تأمین می‌كنند.
۴) با دو عنصر «حضور كارآمد دولت در عرصهٔ حاكمیتی و مالكیتی» و «سیاستگذاری صحیح زمین» و با در نظر گرفتن باقی ماندن انگیزه برای بخش خصوصی جهت حضور در عرصهٔ مسكن، دولت می‌تواند با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه با حضور حاكمیتی و مالكیتی خود، اقدام به سفارش پروژه‌های ساخت واحدهای مسكونی به انبوه سازان بخش خصوصی در زمین‌های خود بنماید، در این شرایط، همانطور كه گفته شد وام‌های ۱۲ تا ۱۵ میلیونی، ۸۰ تا ۱۰۰ درصد هزینهٔ ساخت را تأمین می‌نماید و دولت نیز ـ بدون حذف قیمت زمین و واگذاری آن كه در نهایت موجب ایجاد رانت خواهد شد ـ بهای زمین خود را به‌صورت اجاره بلند مدت دریافت نماید.
با این توصیفات مشكل تأمین مالی مسكن به‌راحتی مرتفع شده و در نهایت شاهد كاهش «سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار» خواهیم بود.
در این فرآیند با توجه به توان مهندسی و تخصصی موجود در كشور و ساخت داخلی مصالح ساختمانی می‌توان به افزایش سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسكونی مورد نیاز امیدوار بودTP.
با اتخاذ چنین روشی علاوه بر آن كه بازار مسكن به تعادل قیمتی خواهد رسید، از سوی دیگر بازار زمین كه تأثیر مستقیم و متقابلی در بخش مسكن دارد كنترل خواهد شد.
۵) اما در كلان‌شهرها كه زمین‌های دولتی بسیار كم است همانطور كه ذكر شد می‌توان در احیای بافت‌های فرسوده از طریق فرآیند «بازسازی شهری» و با روش «دوباره تنظیم زمین» برای تأمین زمین مورد نیاز اقدام كرد. با این روش دو هدف اصلاح بافت‌های فرسوده و تأمین مسكن مورد نیاز در كلان‌شهرها محقق خواهد شد.

منبع : شبکه تحلیلگران تکنولوژی ایران