حاکمیت سوداگری

شاید بتوان گفت: بازار مسكن در ۱۵ سال گذشته به نوعی پر نوسان ترین بخش اقتصادی كشور بوده است. طی این سال ها عوامل مختلف كلان اقتصادی از جمله حجم واقعی پول، تولید ملی، نرخ واقعی ارز، قیمت سهام و قیمت نفت هر یك به شكلی بر نوسانات بازار مسكن اثرگذار بوده اند. در این سال ها افزایش ارزش واقعی پول كه در واقع به مفهوم كاهش نسبت قیمت كالاهای مبادله ای به غیرمبادله ای است، باعث شده كه مردم سرمایه های خود را از بخش های تجاری كشور به بخش های غیرتجاری انتقال بدهند. استمرار این برخورد به شكل افزایش قیمت مسكن ظاهر می شود.نوسانات نرخ ارز نیز در طی ۱۰ سال گذشته بر تغییرات قیمت مسكن اثرگذار بوده است، به گونه ای كه با افزایش قیمت نفت ارزش واقعی ریال در مقابل دلار افزایش یافته و در این حالت نقدینگی به دست آمده به سوی بازار مسكن سرازیر شده كه خود باعث افزایش قیمت مسكن شده است.
علاوه بر موارد فوق شاخص واقعی مسكن با اندكی تأخیر با شاخص واقعی سهام در یك راستا قرار می گیرد، به شكلی كه بازار سهام به عنوان یك بازار سرمایه گذاری اولیه برای افراد محسوب می شود؛ لیكن پس از مدتی افراد سرمایه خود را به قصد سوداگری به بازار مسكن انتقال می دهند. این حركت نیز به خودی خود باعث افزایش قیمت مسكن در سطح كشور خواهد شد.
تحلیلگران اقتصادی معتقدند اگر چه عوامل بسیاری بر نوسانات قیمت مسكن اثرگذار می باشند؛ لیكن اثر عوامل فوق به عنوان شوك عرضه در بازار مسكن در كوتاه مدت و بلند مدت متفاوت می باشد به طوری كه در كوتاه مدت شوك عرضه باعث افزایش قیمت مسكن می گردد. بدین معنی كه در كوتاه مدت عرضه كنندگان مسكن در مقابل كاهش قیمت مقاومت نموده و به دنبال سود بیشتر می باشند و از این رو با افزایش تولید، قیمت مسكن نیز افزایش می یابد. به همین دلیل است كه اتخاذ سیاست های متفاوت در بخش مسكن از قبیل فروش یا عدم فروش تراكم یا پرداخت تسهیلات بانكی به هر شكل سبب افزایش قیمت مسكن می شود. آنچه در این خصوص حایز اهمیت است استمرار و تدوین سیاست ها و تدوین قوانین برای بلند مدت می باشد كه باعث افزایش عرضه و كاهش قیمت می شود. این نكته ثابت شده است كه در بلند مدت افزایش عرضه به كاهش قیمت مسكن منجر خواهد شد.
در دهه اخیر قیمت زمین در شهرهای مورد بررسی، همراه با نوساناتی افزایش داشته است. به طوری كلی در دهه گذشته (۸۱- ۷۱) متوسط قیمت زمین در۳۰ شهر بزرگ كشور ۵/۶ برابر افزایش یافته است. این در حالی است كه شاخص تورم در دهه گذشته ۳/۹ برابر شده است. از حیث سطح قیمت ها و رشد قیمت ها، شهر تهران رتبه اول را داراست. متوسط قیمت یك متر مربع زمین معامله شده در سال ۷۰ در بالاترین حد خود در شهر تهران ۴۳۵ هزار ریال و كمترین آن در این سال در شهر دزفول برابر با ۷۷ هزار ریال برای یك متر مربع بوده است. روند صعودی قیمت زمین اما همراه با نوسانات بوده است به طوری كه در سال ۱۳۸۱ در شهر تهران متوسط قیمت یك متر مربع زمین ۴۷۱۷ هزار ریال بوده است. روند تغییرات قیمت زمین در سال های رونق بخش مسكن، رشد زیاد قیمت و در سال های ركود رشد بسیار كم یا ثبات قیمت ها را نشان می دهد.
در دوره های رونق با افزایش تعداد معاملات، رونق بازار مسكن، افزایش تولید و افزایش قیمت زمین به عنوان مهمترین و پربهاترین عامل تولید مسكن روبه رو بوده ایم و در دوره های ركود كاهش و ثبات نسبی معاملات، ركود بازار، كاهش تولید و در پی آن ثبات قیمت زمین را تجربه كرده ایم.
آمار بیانگر چسبندگی قیمت زمین و عدم رشد منفی آن است.
به طور كلی نرخ رشد متوسط قیمت یك متر مربع زمین در شهرهای مورد بررسی ۸/۲۵ درصد به طور متوسط در سال، در دهه مورد بحث، بوده است.
به زبان اقتصادی تقاضا برای نقدینگی در بخش مسكن را می توان به دو قسمت تقاضای معاملاتی و تقاضای سوداگری تقسیم نمود. تقاضای معاملاتی نقدینگی شامل وجوهی است كه با هدف ارضای نیازهای مصرفی خانوار وارد بازار می شود بنابراین می توان آن را تابعی از تقاضای خانوارها برای مسكن دانست.
در صورت حذف متغیرهای مربوط به تقاضای مصرفی، مقدار تقاضای نقدینگی اش از انگیزه های سوداگرانه سرمایه ای به دست می آید و بدین وسیله سهم انگیزه های مصرفی نیز مشخص می شود.
در دوره ۸۰-۵۲ حدود ۳۴ درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسكن با انگیزه تقاضای سرمایه ای و ۶۶ درصد با هدف ارضای نیازهای مصرفی وارد بازار مسكن شده است.
این نسبت (نسبت تقاضای سوداگرانه) در دهه های مختلف بین ۳۰ تا ۴۲ درصد نوسان داشته است.
مقایسه روند تحول نقدینگی كل بخش مسكن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه ای و مصرفی را نشان می دهد كه تقاضای مصرفی با روندی بطئی و ملایم، همواره با روندی فزاینده مواجه بوده است و در مقابل ادوار ركود و رونق در بخش مسكن همگی مربوط به تقاضای سوداگرانه بوده است.
در سال ۸۱ نیز بیش از ۶۴ هزار میلیارد ریال در ساخت و تولید مسكن در كشور، سرمایه گذاری شده است. در این سال كل تشكیل سرمایه ثابت ناخالص ملی برابر با ۲۳۹ هزار میلیارد ریال بوده است كه نشان می دهد بیش از ۷/۲۶ از سرمایه ثابت ناخالص ملی از این بخش به دست آمده است كه بیانگر رشد حجم نقدینگی در بخش مسكن طی این سال ها است.
واضح است كه سهم بخش خصوصی در رشد و توسعه مسكن مناطق شهری در مناطق در مقایسه با اعتبارات دولتی هم از حجم بسیار بالایی برخوردار است و هم از نظر رشد قابل قیاس نمی باشد. كارشناسان معتقدند این رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی نه از محل تولید ثروت بلكه بیشتر از محل حركت سرمایه ها از بخش صنعت و كشاورزی به سوی ساختمان به وجود آمده است. در سال هایی كه حداكثر سود سرمایه بخش های صنعت و كشاورزی از سود تسهیلات بانكی به مراتب پایین تر است، بدیهی است كه كشور حركت سرمایه ها را از بخش های مولد به سوی سرمایه گذاری سوداگرانه شاهد باشد و بخش ساختمان به دلیل وجود انگیزه های سرمایه ای و سوداگرانه یكی از اهداف سرمایه گذاری تلقی می شود. آمار بیان كننده وجود سود بالا در این بخش است. به طوری كه طی سال های ۵۲ الی ۱۳۸۰ بخش مسكن همواره دارای بالاترین سود در میان بخش های اقتصادی كشور بوده است و نرخ سود در بخش مسكن با رشد نقدینگی این بخش رابطه ای مستقیم داشته است.
بدیهی است در این شرایط اتخاذ هر تصمیمی در بخش مسكن بر كل نقدینگی جامعه اثر می گذارد، ركود كنونی بخش مسكن نیز اگر چه موجبات حركت سرمایه از این بخش را فراهم آورده است اما به لحاظ وجود شرایط خاص این بازار كه چسبندگی قیمت و زمان بر بودن خروج سرمایه از مهمترین آنها می باشد همچنان به حفظ سرمایه در خود پرداخته است.
نبود بازارهای جایگزین اعم از بورس پررونق، كشاورزی سودآور و صنایع قدرتمند باعث شده كه همچنان سرمایه های عظیمی در بخش مسكن در بلاتكلیفی باقی بماند.
شاید این بهترین فرصتی باشد كه دولتمردان با اتكا به آن بتوانند یك بار برای همیشه تقاضای مسكن جامعه را پاسخ گویند و نیاز بالا به مسكن مناسب در كشور را مرتفع نمایند.

منبع : مجله پرواز