بازآفرینی شهری و استفاده دوباره از ساختمانها و فضاهای اداری بدون استفاده، یکی از راهکارهای مؤثر برای احیای مناطق شهری، کنترل گسترش افقی شهر و استفاده بهینه از زیرساختهای موجود است. تبدیل این فضاها به واحدهای مسکونی، اقامتگاههای دانشجویی، مراکز فرهنگی، فضاهای آموزشی، مراکز نوآوری و کاربریهای ترکیبی میتواند این داراییهای راکد را دوباره وارد چرخه فعالیت شهری کند.
بازآفرینی شهری معاصر بر چند اصل کلیدی استوار است. نخست، استفاده دوباره تطبیقی است، به این معنا که تبدیل ساختمانهای اداری خالی به کاربریهای مسکونی، فرهنگی، آموزشی و مختلط باید با نیازهای جدید جامعه همسو باشد. این رویکرد نهتنها از هدررفت سرمایههای موجود جلوگیری میکند، بلکه ردپای کربن ناشی از تخریب و ساختوساز جدید را نیز کاهش میدهد.
دومین اصل بازآفرینی و احیای بافتهای فرسوده و مناطق صنعتی قدیمی است. بسیاری از شهرها بهدنبال باززندهسازی مناطق صنعتی متروکه، کارخانههای قدیمی، انبارها و اسکلهها هستند. این پروژهها با حفظ هویت تاریخی و معماری صنعتی، فضاهایی چندعملکردی ایجاد میکنند که شامل کاربریهای مسکونی، تجاری، فرهنگی و تفریحی است. بازآفرینی موفق، تعادلی بین نوسازی و حفظ میراث معماری و فرهنگی شهرها برقرار میکند. این رویکرد با استفاده از مشوقهای مالیاتی، آسان شدن مقررات منطقهبندی و مشارکت ذینفعان محلی، پروژههای بازآفرینی را از نظر اقتصادی مقرونبهصرفه و از نظر اجتماعی پذیرفتهشده میسازد.
مزایای اقتصادی، زیستمحیطی و اجتماعی
پروژههای بازآفرینی موجب فعالشدن سرمایههای بیاستفاده و افزایش ارزش املاک و زمینهای اطراف میشوند. ساختمانی که برای مدت طولانی خالی مانده است، درآمدی برای مالک و شهر ایجاد نمیکند و حتی هزینههایی همچون نگهداری، تعمیرات، امنیت و مالیات را افزایش میدهد. با تغییر کاربری و بهرهبرداری دوباره، این ساختمانها به منابع درآمدی پایدار تبدیل میشوند و میتوانند به افزایش درآمدهای مالیاتی، اجارهای و خدماتی کمک کنند. احیای ساختمانهای قدیمی هزینه و زمان کمتری نسبت به تخریب کامل و ساخت بنای جدید نیاز دارد، زیرا بخشهایی همچون سازه، زمین، شبکه برق، آب، فاضلاب و دسترسیهای شهری از پیش وجود دارند.
از سوی دیگر، بازآفرینی فضاهای اداری میتواند به ایجاد فرصتهای شغلی در مراحل مختلف منجر شود. فعالیتهایی همچون مطالعات امکانسنجی، طراحی معماری، مقاومسازی، تأسیسات، ساختوساز، مدیریت پروژه، فروش، اجاره، نگهداری و ارائه خدمات شهری به نیروی انسانی نیاز دارند. پس از بهرهبرداری نیز ایجاد واحدهای مسکونی، فروشگاهها، مراکز خدماتی، کافهها، فضاهای فرهنگی و کسبوکارهای محلی اشتغال بیشتری ایجاد میکند. به این ترتیب، پروژههای تغییر کاربری فقط یک اقدام ساختمانی نیستند، بلکه میتوانند زنجیرهای از فعالیتهای اقتصادی را در محله فعال کنند.
افزون بر این، تبدیل ساختمانهای اداری متروکه به مسکن میتواند به تأمین بخشی از نیاز شهروندان کمک کند بهویژه در شهرهایی که با کمبود مسکن و افزایش اجارهبها روبهرو هستند. این فضاها در صورت طراحی مناسب میتوانند به واحدهای مسکونی مقرونبهصرفه، مسکن استیجاری، اقامتگاه جوانان یا خانههای حمایتی تبدیل شوند. نزدیکی این ساختمانها به مراکز اشتغال، ایستگاههای حملونقل عمومی، مراکز آموزشی و خدمات شهری، هزینه و زمان جابهجایی ساکنان را کاهش میدهد و کیفیت زندگی آنان را بهبود میبخشد.
این رویکرد به احیای مراکز شهری کمک میکند. خالیماندن گسترده ساختمانهای اداری منجر به کاهش رفتوآمد، تعطیلی کسبوکارها، کاهش امنیت اجتماعی و فرسودگی تدریجی بافت شهری میشود، اما ورود ساکنان جدید و ایجاد فعالیتهای متنوع در طول شبانهروز، پویایی بیشتری به این مناطق میبخشد، در چنین شرایطی مغازهها و خدمات محلی رونق میگیرند، حضور شهروندان در فضاهای عمومی افزایش مییابد و احساس امنیت در محله تقویت میشود.
از منظر زیستمحیطی نیز استفاده دوباره از ساختمانهای موجود مزایای قابلتوجهی دارد. تخریب و ساختوساز جدید به مصرف حجم زیادی از مصالح، انرژی و آب منجر میشود و پسماند ساختمانی فراوانی تولید میکند. در مقابل، بازسازی و تغییر کاربری ساختمان موجود میتواند میزان مصرف مصالح و انتشار کربن ناشی از ساختوساز را کاهش دهد. مطالعات نشان میدهند که بازآفرینی ساختمانهای موجود میتواند تا ۵۰ تا ۷۵ درصد در انتشار کربن نسبت به ساختوساز جدید صرفهجویی کند.
علاوه بر این، توسعه مسکن در مناطق مرکزی، شهروندان را به حملونقل عمومی، پیادهروی و دوچرخهسواری نزدیکتر میکند و وابستگی آنان به خودروهای شخصی را کاهش میدهد. موفقیت این پروژهها مستلزم چارچوبهای سیاستی حمایتی، شامل مشوقهای مالیاتی، آسان شدن مقررات منطقهبندی و مشارکت عمومیخصوصی است.
بوستون؛ برنامه تبدیل اداری به مسکونی با مشوقهای مالیاتی
بوستون، پایتخت ایالت ماساچوست با نرخ خالیماندن حدود ۲۰ درصدی ساختمانهای اداری در منطقه مرکزی شهر روبهرو شده بود. این پدیده که پس از همهگیری کووید۱۹ و گسترش دورکاری تشدید شد، نیازمند پاسخ سیاستی فوری بود. همزمان، بوستون با بحران کمبود مسکن مقرونبهصرفه و افزایش قیمتهای مسکن روبهروست که دسترسی ساکنان کمدرآمد و جوانان را به مسکن در مناطق مرکزی محدود میکند.
در پاسخ به این چالشها، شهر بوستون در سال ۲۰۲۳ «برنامه تبدیل اداری به مسکونی» را راهاندازی کرد. این برنامه با ارائه ۷۵ درصد تخفیف مالیاتی به مدت ۲۰ سال برای پروژههای تبدیل ساختمانهای اداری به مسکونی، انگیزه اقتصادی قابلتوجهی برای توسعهدهندگان ایجاد کرده است. این برنامه تا سال ۲۰۲۶ تمدید شده و هدف آن تسریع فرایند تبدیل و افزایش عرضه مسکن در مناطق مرکزی است.
از زمان راهاندازی، حدود ۱.۵ میلیون فوت مربع فضای اداری در ۲۲ پروژه مشارکتکننده در حال تبدیل به ۳۵۰۰ واحد مسکونی است. شش پروژه تکمیل شدهاند یا در حال اجرا هستند. از جمله پروژههای برجسته، تبدیل ساختمان اداری خیابان فرانکلین به ۱۵ واحد آپارتمان و تبدیل ساختمان تاریخی ۱۱ طبقه خیابان میلک به ۱۱۰ آپارتمان است. این برنامه نهتنها به کاهش نرخ خالیماندن ساختمانهای اداری کمک کرده، بلکه عرضه مسکن مقرونبهصرفه را در مناطق مرکزی افزایش داده است.
لندن؛ تبدیل ساختمان اداری به مجموعه چندمنظوره
یکی از نمونههای شاخص بازآفرینی فضاهای اداری در اروپا، پروژه سنتر پوینت (Centre Point) در مرکز شهر لندن است. این ساختمان که در دهه ۱۹۶۰ ساخته شده بود، سالها بهعنوان یک برج اداری شناخته میشد، اما با تغییر شرایط بازار کار، افزایش دورکاری و کاهش تقاضا برای فضاهای اداری، امکان استفاده از آن بهعنوان یک ساختمان اداری سنتی کاهش پیدا کرد. به همین دلیل، طرحی برای تبدیل این مجموعه به یک مجتمع مسکونی و چندمنظوره اجرا شد.
در این پروژه ساختمان اصلی به واحدهای مسکونی تبدیل شد و بخشهای پیرامونی نیز به کاربریهای تجاری، فرهنگی و خدماتی اختصاص یافتند. در مجموع ۸۲ واحد مسکونی در برج اصلی ایجاد شد. علاوه بر این، فضاهایی برای فروشگاهها، رستورانها، مراکز خدماتی و فعالیتهای فرهنگی در نظر گرفته شد. ایجاد میدان عمومی و بهبود فضاهای پیادهمحور اطراف ساختمان نیز موجب شد این مجموعه از یک ساختمان اداری منفرد به بخشی فعال از فضای شهری تبدیل شود.
یکی از مهمترین ویژگیهای پروژه سنتر پوینت، موقعیت مکانی آن است. این ساختمان در نزدیکی میدان آکسفورد، خیابان تاتنهام کورت، ایستگاههای مترو و مراکز تجاری مهم لندن قرار دارد و تبدیل آن به مجموعه مسکونی موجب شده است ساکنان جدید در فاصله کمی از محل کار، مراکز خرید، خدمات شهری و شبکه حملونقل عمومی زندگی کنند. این موضوع وابستگی به خودرو شخصی را کاهش داده و استفاده از مترو، اتوبوس، پیادهروی و دوچرخهسواری را آسانتر کرده است.
این پروژه از نظر اقتصادی اهمیت زیادی برای لندن داشته است. ساختمان اداری قدیمی که امکان استفاده کامل از آن کاهش پیدا کرده بود، دوباره به یک دارایی فعال و درآمدزا تبدیل شده است. ایجاد واحدهای مسکونی و فضاهای تجاری، ارزش اقتصادی مجموعه و زمین اطراف آن را افزایش داده و به رونق کسبوکارهای محلی کمک کرده است، همچنین فرایند طراحی، مقاومسازی، بازسازی، نصب تأسیسات و مدیریت پروژه، فرصتهای شغلی متعددی در بخشهای ساختمانی و خدماتی ایجاد کرد.
بازآفرینی سنتر پوینت به احیای یکی از محدودههای مرکزی لندن کمک کرده است. ورود ساکنان جدید موجب افزایش حضور مردم در ساعات مختلف شبانهروز شده و فعالیتهای تجاری و خدماتی اطراف ساختمان رونق بیشتری گرفته است. ایجاد فضای عمومی و مسیرهای مناسب برای عابران نیز کیفیت محیط شهری را ارتقا داده است. این پروژه تنها به تغییر کاربری یک ساختمان محدود نمانده، بلکه در بهبود عملکرد فضای پیرامونی نیز مؤثر بوده است.
با وجود این مزایا، پروژه سنتر پوینت با انتقادهایی نیز روبهرو شد، زیرا بخش زیادی از واحدهای مسکونی آن در گروه مسکن گرانقیمت قرار گرفتند و منتقدان معتقد بودند که چنین طرحهایی باید سهم بیشتری برای مسکن مقرونبهصرفه در نظر بگیرند. این مسئله نشان میدهد که موفقیت یک پروژه تغییر کاربری فقط با افزایش ارزش اقتصادی سنجیده نمیشود، بلکه میزان دسترسی گروههای مختلف اجتماعی به واحدهای مسکونی نیز اهمیت دارد. کد مطلب 996712
