نقشه راه تامین مالی مسکن

حضور مشترک وزرای اقتصاد و دارایی و راه و شهرسازی در مراسم معارفه مدیرعامل جدید بانک مسکن منجر به رونمایی از نقشه اقتصادی دولت یازدهم برای نحوه تامین مالی وام خرید و ساخت مسکن شد

همه آنچه طی یک ماه اخیر به عنوان برنامه اصلی وزیر راه‌وشهرسازی برای تامین مالی ساخت و خرید مسکن مطرح شده است، روز گذشته توسط وزیر اقتصاد به عنوان سیاست‌گذار حوزه‌ مالی در کابینه، مهر تایید خورد و علاوه بر آن، راهبردهای جدیدتری برای سیستم بانکی در این بخش ترسیم شد.

در مراسم معارفه مدیرعامل بانک مسکن که دیروز برگزار شد، وزرای راه‌وشهرسازی و اقتصادو‌دارایی در کنار هم قرار گرفتند و فرصت پیدا کردند یک‌بار دیگر البته با زاویه متفاوت از قبل، به تشریح آثار منفی شیوه تامین مالی مسکن‌مهر بپردازند و بعد از نقد گذشته، درباره آینده بازار مسکن و برنامه‌های دولت یازدهم در این حوزه سخن بگویند.

علی طیب‌نیا که پیش‌تر، نزدیک به نیمی از تورم موجود در اقتصاد کشور را زاییده خط ‌اعتباری ۵۰ هزار میلیاردتومانی مسکن‌مهر عنوان کرده بود، روز گذشته شیوه تامین مالی این طرح در دولت احمدی‌نژاد را به مثابه اخذ «مالیات‌کور» از طبقات محروم دانست که به قیمت خانه‌دار شدن ارزان‌قیمت گروه‌هایی از جامعه، بخش‌های وسیعی از مردم در سال‌های اخیر را مجبور به تحمل فشار قیمت‌ها در همه بازارهای مصرفی کرده است.

طیب‌نیا در عین حال با تاکید بر ادامه مسکن‌مهر به عنوان هدف مقدس خانه‌دار شدن در دولت یازدهم، شیوه توسل به منابع بانک‌مرکزی و استقراض بانکی را برای مسکن‌مهر تعطیل‌شده عنوان کرد و گفت: راهبردهای تازه‌ای همچون فروش اموال و املاک مازاد بانک‌ها، افزایش سرمایه بانک‌مسکن و همچنین ابزارهای نوین بازار سرمایه همچون بازار رهن ثانویه و صندوق‌های سرمایه‌گذاری باید در بانک‌مسکن وسیله تامین مالی این بخش قرار بگیرد.در مراسم دیروز، وزیر راه‌وشهرسازی نیز بار دیگر بر ایجاد رژیم پس‌انداز در خانوارهای متقاضی مسکن تاکید کرد و گفت: ما در دولت دنبال برنامه‌ای هستیم که خانوار ایرانی بتواند با کمک آن، برای دوره‌ای مشخص با یک رژیم پس‌انداز معین، قدرت موثر ورود به بازار خرید یا ساخت مسکن را پیدا کند. دولت و سیستم بانکی نیز مسوولیت دارد با پشتوانه قراردادن منابع زمین‌‌های شهری برای سیاست‌های مالی این بخش، روش‌های مختلف و غیرتورمی تجهیز منابع را به کار بگیرد.

▪ ماموریت‌های جدید بانک مسکن

عباس آخوندی عمده‌ترین ماموریت‌ بانک‌مسکن را تلفیق سیاست‌های کلان و سیاست‌های خرد بخش مسکن اعلام کرد و گفت: برای خانه‌دار شدن از دیدگاه اقتصاد خرد، چاره‌ای جز تعریف رژیم پس‌انداز در اقتصاد خانوارها نداریم تا طبق آن افراد بتوانند خانه‌دار شوند. بنابراین بحث‌ وام‌های رهنی و وام مسکن از منظر اقتصاد خانوار بسیار مهم است و شاید خانه‌دار شدن بزرگ‌ترین اتفاق زندگی خانوارها به خصوص اقشار متوسط و پایین جامعه باشد و ثمره یک عمر تلاش و کار و فعالیت به داشتن یک واحد مسکونی ختم شود. مشکلی که در این میان وجود دارد این است که با سطح پایین درآمد سرانه خانوارهای ایرانی، به شکل عادی پس‌انداز، نمی‌شود خانوارها را برای خرید مسکن توانمند کرد بنابراین برنامه دولت باید این باشد که تدبیری کند تا خانوارها بتوانند برای دوره‌ای مشخص با یک رژیم معین پس‌انداز، قدرت موثر ورود به بازار خرید یا ساخت مسکن را پیدا کنند.

وزیر راه‌وشهرسازی در بیان شرایط لازم برای ایجاد رژیم پس‌انداز، با بیان اینکه جلب اعتماد خریداران مسکن به نظام پس‌انداز کار بسیار دشواری است، تصریح کرد: قطعیت و جلب اعتماد خانوارها اولین اقدام دولت باید باشد. همچنین ثبات در سیاست‌ها نیز بسیار مهم است. در اقتصاد مسکن با توجه به اینکه رژیم‌های پس‌انداز در میان‌مدت و بلندمدت به بار می‌نشیند و قدرت خرید مسکن را برای سپرده‌گذار ایجاد می‌کند، نیازمند اعتمادسازی است و باید کارآیی این رژیم در عمل به اثبات برسد و دهن‌به‌دهن بین مردم تعریف شود.

▪ فرمول‌های سیاسی دولت‌ها!

وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه، با اشاره به تجربه دولت‌های قبل و فرمول‌های سیاسی دولت‌ها که سعی می‌کنند انحراف در مسیر پس‌اندازهای مردمی ایجاد کنند، گفت: بعضی دولت‌ها فرمول می‌دهند که مثلا ۶ماهه همه را خانه‌دار می‌کنیم و نیاز به پس‌انداز نیست. این شیوه از بعد از انقلاب تاکنون، دو بار سیستم بانکی و بانک‌مسکن را تا مرز ورشکستگی پیش برده است. یکبار در دوران بنی‌صدر که با مداخله بسیار گسترده دولت و پرداخت وام چهار درصدی برای خانه‌دار شدن، بانک مسکن در وضعیت بسیار ناهنجار قرار گرفت و یکبار هم در دولت قبل که همه تعهدات مسکن‌مهر به گردن بانک‌مسکن افتاد.

آخوندی سپس از وزیر اقتصاد درخواست کرد بانک‌مسکن را در وضعیت مالی مناسب قرار دهد و با هماهنگی بانک‌مرکزی، دو سیاست پس‌اندازهای مردمی و سیاست‌های زمین‌شهری را به گونه‌ای با هم تلفیق کند که در میان‌مدت، امکان بازگرداندن رونق به بخش مسکن وجود داشته باشد.

▪ نحوه انحصارزدایی از بانک‌مسکن

وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه سخنرانی خود در مراسم معارفه مدیرعامل بانک‌مسکن، درباره مسوولیت دولت در حوزه کلان برای بخش مسکن چنین گفت: مجبور هستیم روش‌های مختلفی را برای تجهیز منابع مالی بخش به کار ببندیم. تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن باید از انحصار بانک مسکن خارج شود و نظام رقابتی در این حوزه شکل بگیرد تا کلیه بانک‌ها بتوانند در این عرصه وارد شوند؛ اما نقش بانک‌مسکن همچنان متفاوت خواهد بود. بانک‌مسکن باید صندوق مادر در بین انواع صندوق‌ها شود و بتواند با خرید دین سایر صندوق‌‌ها، بازار رهن ثانویه را فعال کند و با این کار، قدرت وام‌دهی بانک‌ها را در حوزه مسکن افزایش دهد.

▪ ترمز چاپ اسکناس، سکته بانک‌مسکن

آخوندی با تاکید بر خودکفا شدن بخش تامین مالی مسکن و پایان‌دادن به تزریق پول‌داغ به این بخش تصریح کرد: بخش مسکن اگر به منابع بانک‌مرکزی متصل باشد، ناپایدار خواهد بود و تا دولت ترمز پرداخت را می‌کشد و جلوی چاپ اسکناس را می‌گیرد، بانک مسکن دچار سکته خواهد شد!

وزیر راه‌وشهرسازی همچنین با تاکید بر اینکه در کنار بحث صندوق‌ها حتما باید ابزارهای دیگر بازار سرمایه نیز فعال شود، گفت: شکست رکود تورمی در اقتصاد کشور از طریق بازار مسکن ممکن است؛ البته به صورت غیرتورمی.

▪ اشتباه بزرگ دولت قبل چه بود؟

در مراسم معارفه مدیرعامل بانک‌مسکن، علی طیب‌نیا وزیر اقتصاد نیز درباره اتفاقاتی که در حوزه تامین مالی مسکن در دولت قبل به وقوع پیوست، گفت: دوره اخیر برای بانک‌مسکن دوره سختی بود، از یک طرف حجم بسیار زیاد کارهای مسکن‌مهر و از طرف دیگر فشارهای تحریم که متوجه کل نظام بانکی کشور شد. بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد و موتور محرکه ۷۰ تا ۳۰۰ رشته صنعتی است. مسکن هم کالای مصرفی خانوارها است و هم کالای سرمایه‌ای، به خصوص اینکه ارتباط پسین و پیشین دوره‌های رکود و رونق مسکن با سایر بخش‌ها، در حداکثر سطح ممکن قرار دارد طوری که رونق مسکن می‌تواند همه بخش‌های اقتصادی را به حرکت در بیاورد و رکود آن می‌تواند همه را به رکود بکشاند.

طیب‌نیا افزود: دولت‌ها از بعد از انقلاب همگی دنبال تامین مسکن ارزان‌قیمت برای مردم بودند منتها در دوره اخیر یک مشکلی به‌وجود آمد و این بود که دولت فکر کرد رونق مسکن را می‌تواند از طریق رشد نقدینگی و توسل به بانک‌مرکزی به وجود بیاورد. مسکن‌مهر هدف مقدسی بود که در دولت یازدهم هم دنبال خواهد شد، اما دولت قبل چند اشتباه بزرگ در این طرح مرتکب شد. دولت ۴۸ هزار میلیارد تومان از منابع بانک‌مرکزی را در مسیر مسکن‌مهر استفاده و هزینه کرد و اگر پایه پولی را از ابتدا تاکنون طبق آخرین آمار رسمی ۱۰۰ هزار میلیارد تومان بدانیم، معنایش این است که آن پول پرقدرت که توسط بانک‌مرکزی چاپ شده و مبنای خلق پول توسط بانک‌مرکزی قرار گرفت، چیزی در حدود ۴۸ هزار میلیارد تومان آن متعلق به مسکن‌مهر بود.

▪ اخذ مالیات‌کور به قیمت خانه‌دار‌شدن یک گروه

وزیر اقتصاد تاکید کرد: نتیجه رشد نقدینگی را در چند سال اخیر مشاهده کردیم، اگر تا چندسال پیش بحثی بود بین ما و دوستان دولتی که معتقد بودند رشد نقدینگی می‌تواند باعث رشد تولید شود، تجربه عینی این اقدام در چهار سال اخیر نشان داد این اقدام نتیجه‌ای جز تورم و تحمیل فشار ناشی از تورم به مردم را ندارد. در مسکن‌مهر در عین حالی‌که برای مردم مسکن‌ ارزان‌قیمت ساخته شد، اما بخش‌های وسیع‌تری از مردم مجبور شدند فشار تورم ناشی از آن را به دوش بگیرند. در حقیقت تامین مسکن برای بخش‌هایی از جامعه از طریق اخذ مالیات‌کور از سایر طبقات محقق شد. وقتی استقراض از بانک‌مرکزی با چاپ پول، منجر به تورم می‌شود، قدرت خرید طبقات محروم به مثابه تحمیل مالیات، پایین می‌آید.

▪ مسکن‌مهر فقط به تورم ختم نشد

وزیر اقتصاد در ادامه سخنان خود گفت: بحث مسکن‌مهر فقط به تورم ختم نشد، طبق گزارش دو روز پیش بانک‌مرکزی، نرخ تورم در یکسال منتهی به شهریور امسال به ۴۰ درصد رسیده و در تاریخ اقتصادی ایران، چنین تورمی کم‌سابقه بوده است.

طیب‌نیا تاکید کرد: در حالی‌که کشورهای خارجی با تورم پایین ۲ تا ۴ درصد مواجه هستند، باعث تاسف است جامعه انقلابی ایران نرخ تورمی مشابه چند کشوری که اساسا اسم کشور نمی‌شود روی آنها گذاشت، دارد. وقتی تورم در ایران از کشورهای طرف تجاری‌اش بالا می‌رود، قیمت نسبی تولیدات در ایران افزایش خواهد یافت و در نتیجه کالاهای خارجی برای ایرانی‌ها ارزان‌تر می‌شود و واردات توسعه پیدا می‌کند در مقابل، تولید ملی سرکوب می‌شود و صادرات افت شدید پیدا می‌کند آن هم در شرایطی که ۵/۳ میلیون نفر بیکار در کشور داریم و ۵ میلیون دانشجو در آستانه فارغ‌التحصیلی و ورود به بازار کار هستند. اینها محصول تفکر انحرافی‌ای است که افزایش نقدینگی را ابزار رشد تولید و رونق اقتصادی می‌داند.

▪ می‌شود کشور را از رکود خارج کرد

وزیر اقتصاد در ادامه گفت: تجربه کشورهای درحال توسعه نشان می‌دهد می‌شود از طریق رونق بخش مسکن، کشور را از رکود اقتصادی خارج کرد. برای این منظور باید ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در این بازار رونق بگیرد و افزایش پیدا کند. منتها این امر باید با شیوه‌های غیرتورمی تامین مالی و بدون توسل به منابع بانک‌مرکزی انجام شود.

▪ ۴ راهبرد وزیر اقتصاد برای مسکن

وزیر اقتصاد در ادامه، درباره راهبردهای مدنظر این وزارتخانه برای تامین مالی بخش مسکن گفت: در قدم اول تامین مالی پروژه‌های نیمه‌تمام مسکن‌مهر با شیوه‌های غیرتورمی انجام خواهد شد چون تعهدات قبلی مسکن‌مهر برعهده این دولت قرار دارد. در قدم بعدی، ساختار مالی بانک‌مسکن باید مورد اصلاح قرار بگیرد. در این میان بحث افزایش سرمایه بانک مسکن را در دولت دنبال خواهیم کرد و آن را در اصلاحیه بودجه امسال و لایحه بودجه سال آینده می‌گنجانیم. در اقدام بعدی، واگذاری اموال و املاک مازاد و شرکت‌های بانک‌ها در دستور کار قرار خواهیم داد. بانک‌ها واسطه وجوه هستند و صرفا وکیل سپرده‌گذار تلقی می‌شود و باید منابع را در مسیر اقتصاد فعال کنند نه اینکه مستقیما وارد فعالیت‌های اقتصادی شوند و بنگاهداری کرده و اقدام به خرید ملک کنند. اقدام دیگر برای تامین مالی مسکن نیز استفاده از شیوه‌های جدید تامین مالی خواهد بود. در مراسم دیروز محمدهاشم بت‌شکن به‌عنوان مدیرعامل جدید بانک مسکن منصوب و قدرت‌ا... شریفی مدیرعامل سابق تودیع شد.

فرید قدیری