قانون پیش فروش آپارتمان سال 96

قانون پیش فروش آپارتمان در این مقاله قانون پیش فروش ساختمان و همه چیز پیرامون این موضوع به طور کامل شرح داده شده است

از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و در مواقعی حتی ضرر و زیان می شوند، معاملات مربوط به املاک است که البته اختلافات حاصله از این معاملات، بخصوص در مواقعی که بازار مسکن دچار نوساناتی است، افزایش می یابد.

در این زمینه، پرونده های متعددی در دادگاه ها تشکیل و اختلافات زیادی به دادگاه ها ارجاع می شود که ممکن است موجب ورود خسارات به افراد شده و تا اندازه زیادی هم به حجم کار دادگاه ها افزوده شود.

قانون پیش فروش ساختمان از سال 1389 تصویب و در سال 1393، آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ شد. در این قانون مواردی پیش بینی شده است که پیش خریدار با طیب خاطر نسبت به انجام معامله یا پیش خرید آپارتمان اقدام کند.

متن قانون پیش فروش آپارتمان

ماده ١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند؛

١ـ سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

٢ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

ماده ٢ـ در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

٩ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

١٠ـ معرفی داوران

١١ـ احکام مذکور در مواد ( ٦)، ( ٧) و ( ٨) و تبصره آن، ( ٩)، ( ١١)، ( ١٢)، ( ١٤)، ( ١٦) و ( ٢٠) این قانون

ماده ٣ـ قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ( ٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده ٤ـ تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است؛

١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

٣ـ بیمه نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده ( ٩) این قانون

٤ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره ـ در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل 30 درصد پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می باشد.

ماده ٥ـ تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می گیرد.

ماده ٦ـ چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند ( ٩) ماده ( ٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

١ـ درصورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده.

٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار

٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند ( ٩) ماده ( ٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار

٤ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده ٧ـ در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا 5درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از 5 درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

ماده ٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ماده ٩ـ پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده ١٠ـ درمواردی که بانک ها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد.

ماده ١١ـ در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد ( ١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند.

ماده ١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده ١٣ـ پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

ماده ١٤ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از 10 درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده ( ١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده ( ٢٠) این قانون نخواهد بود.

ماده ١٥ـ عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

ماده ١٦ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده ١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده ١٨ـ در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده، پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده ١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند.

ماده ٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. درصورت نیاز، داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده ٢١ـ پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ( 10/000/000) ریال تا یکصد میلیون ( 100/000/000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده ٢٢ـ شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده ٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ٩١ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می شود.

ماده ٢٤ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیراین صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

ماده ٢٥ـ آیین نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رییس قوه قضاییه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

آئین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان

ماده1ـ در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می روند:

الف ـ قانون: قانون پیش فروش ساختمان ـ مصوب 1389ـ

ب ـ پیش فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه گذار یا مستأجر.

پ ـ مالک رسمـی زمین: شخصی که مطابق ماده (22) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب 1310 ـ دارای سند رسمی مالکیت است.

ت ـ مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره است.

ث ـ سرمایه گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه گذاری می نماید و واحد یا واحد های ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می یابد.

ج ـ سند رسمی: سندی که بین پیش فروشنده و پیش خریدار یا واگذارنده و منتقل الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

چ ـ عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون های ساختمان یا دیوار های باربر بر روی پی انجام می گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می شود.

ح ـ مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.

خ ـ گواهی اتمام ساختمان: برگه ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می شود.

دـ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده (21) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب 1374 ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می شود.

ذـ هیأت داوری: هیأت موضوع ماده (20) قانون.

ماده2ـ قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (2) و (4) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.

ماده3ـ سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (24) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی باشد.

ماده4ـ واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام ومشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می باشند، تهیه و ظرف پنج روزکاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.

ماده5 ـ کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه های موضوع قرارداد پیش فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور العمل های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.

ماده6 ـ در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح شود.

ماده7ـ ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده(7) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.

ماده8 ـ در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می شود باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسنادرسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.

ماده9ـ در تنظیم سند پیش فروش، قیود و محدودیت های مندرج در سند مالکیت پیش فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.

ماده10ـ شهرداری ها و سایر مراجع قانونی ذی ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحد های ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.

ماده 11ـ در اجرای ماده (12) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضـا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید.

ماده12ـ پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید. حداقل مدت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین خواهد شد.

ماده13ـ در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (20) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

ماده14ـ پیش فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ نماید والّا مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد (17) و (18) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.

ماده15ـ در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (6) ماده (2) و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تأیید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدر السهم او بلامانع می باشد. در این حالت پیش خریدار با پرداخت هزینه های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش فروشنده است می تواند با جلب نظر هیأت داوران موضوع ماده (20) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (11) قانون تأمین و استیفا نماید.

تبصره ـ تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکان پذیر خواهد بود.

ماده16ـ تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستأجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش است.

ماده17ـ امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تأیید موضوع مواد (13) و (14) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.

ماده18ـ اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (23) و (24) قانون رفتار خواهد شد.

ماده19ـ وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می باشد . صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستور العملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد.

ماده20ـ رسانه های جمعی جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر کننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند والّا طبق ماده (21) قانون اقدام خواهد شد.

ماده21ـ وزارتخانه های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع رسانی نمایند.

ماده22ـ مأخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده (5) قانون، ماده (1) قانون وصول برخی از درآمد های دولت و مصرف آن در موارد معین ـ مصوب 1373 ـ با اصلاحات بعدی است.

جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می ­شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت دار، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه ­های اطلاع رسانی می­ کند. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی ­توانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند و در غیر این صورت مجرم تلقی می ­شوند. همچنین اگر سرمایه گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جریمه ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می­ شوند.

امکانات واحد آپارتمان

از مباحث حایز اهمیتی که باید در قرارداد مذکور بیان شود اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده است؛ مانند شماره ی طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق ­ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به طور کلی هر موردی که در پروانه ی ساخت و شناسنامه ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می­ تواند مؤثر واقع شود.

قیمت واحد آپارتمان

تعیین قیمت در قانون پیش فروش آپارتمان

تبلیغات

قیمت آپارتمان باید کاملا مشخص باشد و تعداد اقساط و نحو ه ی پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش فروش شده می­ شود. البته اگر عملیات ساخت وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می ­تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه ی تحقق پیشرفت در ظرف یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است. در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست. و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش خریدار در مواعد مقرر، پیش فروشنده موظف است مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش خریدار اخطار می ­دهد تا ظرف مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین صورت پیش فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

زمان تحویل واحد آپارتمان

زمان اتمام پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود. هرچند تمامی این موارد می توانند دست خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش خریدار بدهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده باید خسارت بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان پذیر است.

مساحت واحد آپارتمان

در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت جلسه ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ کدام از طرفین نمی ­توانند معامله را فسخ کنند اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می­ تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار می­ تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش فروشنده، معامله از جانب پیش خریدار فسخ می ­شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش خریدار را جبران کند.

بیمه

از دیگر وظایف پیش فروشنده بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن مابه ­التفاوت بوده و بایستی از عهده ی خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش خریدار نمی ­تواند به نفع پیش فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود.

انتخاب داور

از دیگر موارد مذکور در قرارداد پیش فروش آپارتمان بحث حل وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش فروشنده و داور منتخب پیش خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می ­شود که در صورت نیاز نیز می­ توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه­ های عمومی و انقلاب است.

مرحله نهایی

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش خریدار می تواند با ارائه ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام می­ کند و اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش فروش شده بنا به درخواست ذی نفع، مبادرت نماید. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش فروش از درجه ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.