روابط مالک و مستأجر در مکان های تجاری از نگاه قانون

حق سرقفلی که قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ از آن به حق کسب و پیشه یاد کرده حقی است که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره کردن ملک تجاری و محل کسب خود بر دیگران مقدم شمرده می شود

● موارد پرداخت سرقفلی

حق سرقفلی که قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ از آن به حق کسب و پیشه یاد کرده حقی است که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره کردن ملک تجاری و محل کسب خود بر دیگران مقدم شمرده می‌شود. حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد زیرا به علت اشتغال در آن محل ایجاد می‌شود اعم از اینکه مستأجر به مالک وجهی در ابتدای رابطه استیجاری پرداخته باشد یا نپرداخته باشد. (البته این امر فقط در مورد اماکنی است که مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند.)

با مطالعه مقررات سال ۱۳۵۶ مواردی که به مستأجر تمام حق سرقفلی یا نیمی از آن تعلق می‌گیرد احصاء شده که در این مقاله به آنها می‌پردازیم.

۱) تخلیه به هنگام احداث ساختمان جدید مشروط به آنکه اولاً: پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. ثانیاً: مؤجر تمام حق کسب و پیشه را به مستأجر بپردازد.

۲) تخلیه به دلیل نیاز شخص مؤجر برای کسب یا پیشه مشروط به آنکه نیاز شخصی مؤجر به محل مذکور برای دادگاه احراز شود نه نیاز فرزندان یا افراد تحت تکفل او برای اشتغال و از طرف دیگر مؤجر تمام حق کسب و پیشه را به مستأجر بپردازد.

۳) تخلیه به دلیل احتیاج مؤجر یا کسان او به سکونت به شرط آنکه محل مذکور مناسب برای سکونت باشد و مؤجر نیز تمام حق کسب و پیشه را بپردازد.

۴) در موردی که حق انتقال به غیر از مستأجر در اجاره‌نامه سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و مؤجر با انتقال منافع ملک تجاری از سوی مستأجر به دیگری مخالف باشد و در این حالت اگر مؤجر تقاضای تخلیه کند باید تمام حق کسب و پیشه را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در این صورت دادگاه حکم به اجازه انتقال منافع مورد اجاره می‌دهد. در این حالت باید به نکات زیر توجه کرد:

▪ اولاً: این حکم پس از قطعیت فقط شش ماه اعتبار دارد. پس اگر ظرف شش ماه از تاریخ قطعیت حکم، مستأجر منافع ملک تجاری را با سند رسمی به مستأجر جدید منتقل نکند این حکم از اثر افتاده و بی اعتبار می‌شود.

▪ ثانیاً: پس از صدور حکم و قطعیت آن و درخواست مستأجر برای تنظیم سند انتقال یا به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره سابق و اولیه و اگر اجاره نامه اولیه رسمی نباشد یا اجاره نامه در کار نباشد به دفترخانه نزدیک ملک تجاری مراجعه خواهد شد.

▪ ثالثاً: مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره جانشین مستأجر سابق خواهد شد.

▪ رابعاً: به عقیده غالب قضات این درخواست مستأجر( تجویز انتقال منافع) هر زمانی قابل پذیرش است چه قبل از پایان مدت اجاره و چه پس از انقضای مدت اجاره.

▪ خامساً: در صورتی که مستأجر بدون جلب موافقت مؤجر یا کسب اجازه از دادگاه ( به طریقی که در بند قبلی آمده است) در موردی که حق انتقال به غیر ندارد منافع عین مستأجره را به دیگری منتقل کند و در این حالت متصرف (منتقل الیه) در برابر درخواست تخلیه از سوی موجر، استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت دارد.

● در چه مواردی مستأجر حق دریافت سرقفلی ندارد؟

قبل از پاسخ به این پرسش باید دانست که اصولاً پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی توسط مستأجر تأثیری در استحقاق یا عدم استحقاق او برای دریافت حق کسب و پیشه به هنگام تخلیه ندارد گرچه پرداخت سرقفلی در ابتدای اجاره از سوی مستأجر در تعیین میزان و محاسبه حق کسب و پیشه مؤثر است ولی در اصل استحقاق یا عدم استحقاق حق کسب و پیشه مؤثر نیست.

اما مواردی که می‌توان به عنوان نمونه برای عدم استحقاق مستأجر به هنگام تخلیه نام برد عبارتند از:

۱) هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت مؤجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

باید توجه داشت که تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره موجب ایجاد حق تخلیه برای مؤجر شده بدون آنکه مبلغی برای تخلیه به مستأجر بپردازد.

اگر در اجاره نامه در مورد نحوه استفاده از مکان مورد اجاره صحبتی به عمل نیامده باشد استفاده مستأجر از عین مستأجره چگونه خواهد بود؟

اگر در اجاره نامه تعیین نشده باشد که از منافع عین مستأجره چگونه باید استفاده شود نحوه استفاده از آن مکان تابع اوضاع و احوالی است که بر روابط طرفین حاکم است و تشخیص آن با دادگاه است پس اگر دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه اجاره داده شده است با توجه به زمان وقوع عقد اجاره روابط طرفین ممکن است تابع قانون سال ۱۳۵۶ شود.

۲) تعدی و تفریط نسبت به مکان تجاری از جمله مواردی است که برای مؤجر حق تخلیه به وجود می‌آورد و مستأجر بدون استحقاق دریافت حق سرقفلی یا کسب و پیشه باید از مغازه یا محل کسب بیرون رود. برای مثال مستأجر بدون اجازه مالک تغییراتی در بنا به وجود بیاورد و قسمتی از آن را تخریب کند و ...

۳) در موردی که مستأجر اجاره بها را نپردازد.

۴) استفاده غیر قانونی از مکان تجاری برای مثال ایجاد مرکز فساد مانند قمارخانه یا لابراتوار تهیه مواد افیونی و ...

● آیا انتقال سرقفلی باید با سند رسمی باشد؟

گرچه مطابق تبصره دو ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ انتقال حق کسب و پیشه به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر است ولی ضمانت اجرای کافی برای این تبصره نیست و در عمل امکان دارد که مستأجر با سند عادی سرقفلی را به دیگری انتقال دهد.