تحلیلی مبسوط بر اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیك به جهت شباهت دوگانه ای كه به عقود بیع و اجاره دارد, در مباحث حقوقی با عقود مزبور مختلط شده است و نظریه های متفاوتی در این باب ارائه گردیده است كه هر یك در جای خویش قابل تأمل می باشد

امروزه بسیار مشاهده می‌شود كه اشخاص برای رفع نیازهای اجتماعی خود كه نیازهای اقتصادی را نیز همراه خواهد داشت اقدام به معامله با یكدیگر می‌كنند و آنچه بیش از گذشته به چشم می‌خورد، قراردادهایی است كه فیمابین اشخاص منعقد شده، لیكن در قالب عقود معین احصا شده در قانون مدنی نمی‌گنجد. گرچه تأسیس عقود معین توسط شارع به جهت رفع نیازهای آنها بوده است و در حقیقت این عقود كه از آنها به عقود معین یاد می‌شود، توسط توده اجتماع خلق گردیده‌اند، لیكن گذر زمان، نیازهای جدیدی را نیز ایجاد می‌نماید كه بدیهی است، اجرای صحیح آنها در گرو قانونگذاری صحیح و وضع قوانینی جامع در مورد این دسته از قراردادها می‌باشد.

قراردادهایی در دهه‌های اخیر در جوامع حقوقی رسوخ پیدا كرده‌اند و البته حقوق ایران نیز از این قاعده مستثنی نمی‌باشد. قراردادهایی نظیر مالكیت زمانی یا اجاره به شرط تملیك از جمله این عقود برشمرده می‌شوند، كه جوامع حقوقی در سال‌های اخیر شاهد ظهور آنها بوده است. براین اساس كشورهایی نظیر انگلستان با وجود اینكه دارای حقوق عرفی می‌باشند، برای نظم بخشیدن به این قراردادها اقدام به تصویب قوانین مدون و مخصوص عقد اجاره به شرط تملیك نموده‌اند. این اهمیت و توجه به این قرارداد از دو جهت قابل تحلیل می‌باشد، نخست اینكه این عقود نوظهور كه اخیراً پا به عرصه گذارده‌اند، رشد رو به افزایشی داشته‌اند كه البته این سیر ادامه نیز خواهد داشت، لذا وجود قوانین مدون و جامع موجب كاهش دعاوی در این نابسامانی می‌گردد. از سوی دیگر یكی از اطراف این نوع قراردادها كه غالباً به شكل قراردادهای اعتباری نمایان می‌گردند؛ مصرف‌كننده‌هایی هستند كه توانایی اقتصادی خریداری كالاهای مورد نظر خود را نقدی و یكجا نداشته و لذا برای رفع نیاز خود مبادرت به انعقاد این نوع قراردادها می‌نمایند و لذا حمایت از حقوق مصرف‌كننده، ایجاب می‌نماید كه قوانینی جامع بر این نوع عقود حاكم گردد كه حمایت از حقوق مصرف‌كنندگان را نیز موجب گردد.

از آنجا كه در حقوق ایران تاكنون قوانین جامعی در این خصوص به تصویب نرسیده است، این مقاله از حیث محتوای آن به بررسی و تحلیل عقد اجاره به شرط تملیك اختصاص یافته است. خلأ قانونگذاری در حقوق موضوعه ایران موجب گردیده است، حقوقدانان سعی بر انطباق اجاره به شرط تملیك با یكی از عقود معین مشابه آن داشته باشند، كه به تبع آن با وحدت ملاك از قوانین آن عقد معین احكام آن را در اجاره به شرط تملیك نیز جاری سازند.

اجاره به شرط تملیك به جهت شباهت دوگانه‌ای كه به عقود بیع و اجاره دارد، در مباحث حقوقی با عقود مزبور مختلط شده است و نظریه‌های متفاوتی در این باب ارائه گردیده است كه هر یك در جای خویش قابل تأمل می‌باشد، لیكن آنچه در بررسی ماهیت هر عقدی بیش از هرچیز مورد توجه واقع می‌شود، توجه به قصد و اراده مشترك طرفین می‌باشد كه اجاره به شرط تملیك نیز از این قاعده مستثنی نخواهد بود. لذا برای رسیدن به هدف غایی لزوم بررسی حقوقی و چگونگی حدوث اجاره به شرط تملیك بیش از هر چیز دیگری احساس می‌گردد.

از سوی دیگر اگر اجاره به شرط تملیك را عقدی مختلط از بیع و اجاره بدانیم، بررسی تاریخی عقود مختلط در فقه امامیه خالی از وجه نخواهد بود، مضافاً به اینكه برای رسیدن به ماهیت اصلی و حقیقی اجاره به شرط تملیك توجه به تعاریف موجود در حقوق ایران و خصوصاً حقوق تطبیقی كه از این حیث بسیار غنی می‌باشد از اهمیت وافری برخوردار می‌باشد.

الف ) تعریف و سابقه تاریخی اجاره به شرط تملیك در حقوق ایران و حقوق تطبیقی:

تنها تعریفی كه از اجاره به شرط تملیك در حقوق ایران موجود می‌باشد، برای اولین بار در ماده یك آیین‌نامه موقت اجرایی اجاره به شرط تملیك مصوب ۲۶/۸/۱۳۶۱ شورای پول و اعتبار عنوان گردید. براساس آن اجاره به شرط تملیك عقد اجاره‌ای است كه در آن شرط شده است، مستأجر در پایان مدت اجاره، عین مستأجره را در صورت عمل به شرایط قرارداد مالك گردد. اصطلاح عقد اجاره به شرط تملیك در تبصره ۳ و مواد ۱۰ و ۱۲ و بند ۶ ماده ۲۰ قانون عملیات بانكی بدون ربا مجدداً به كار گرفته شده است لیكن در قانون مزبور هیچگونه تعریف صریحی از این عقد نوظهور عنوان نگردیده است و تنها تعریف همان است كه گفته شد. براساس تعریف مزبور شرطی در قرارداد اجاره درج می‌گردد كه مستأجر (مشروط له) با پرداخت اقساط اجاره، حق تملك كالا را خواهد داشت. تملیك كالا برحسب اینكه شرط مندرج در قرارداد از نوع نتیجه یا شرط فعل باشد متفاوت خواهد بود. ظاهر تعریف حكایت از این امر دارد كه شرط از نوع نتیجه می‌باشد زیرا مستأجر در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد عین مستأجره را مالك می‌شود و این انتقال مالكیت خود به خود و به نفس اشتراط حاصل می‌گردد. با وجود این برخی از حقوقدانان معتقدند شرط تملیك، شرط فعل است و نه شرط نتیجه، بدین معنا كه در پایان مدت اجاره بانك مالكیت مورد اجاره را به مشتری منتقل خواهد كرد، بنابراین در عقد اجاره به شرط تملیك، رابطه بین مشتری و بانك رابطه استیجاری خواهد بود.[۲]

پس براین مبنا اگر شرط مندرج در قرارداد را تنها شرط فعل قلمداد كنیم، بدیهی است كه ایفای كلیه تعهدات از جانب مستأجر تنها برای او حق تملكی ایجاد میكند كه این حق تملك نیز تعهد به انتقال عین مستأجره را برای بانك به دنبال خواهد داشت. لذا قراردادی كه فیمابین طرفین واقع می‌شود تنها عقد اجاره‌ای است كه با ایجاب بیع همراه است و لذا انعقاد عقد بیع، كه به تبع حق تملك ایجاد شده برای مستأجر متصور است، منوط به انشای اراده مستأجر و اعلام قبولی مبنی بر بیع است كه در این صورت نیز انتقال مالكیت واقع می‌گردد، چنانچه در تأیید این نظر نیز عنوان شده است، آنچه واقع می‌شود اجاره است كه با وعده یك طرفی بیع همراه شده و در شمار اجاره‌های اعتباری است، در واقع نیاز بیع به انتخاب مستأجر و وقوع عمل حقوقی دیگر، وجود آن را از اجاره متمایز می‌كند لذا در صورتی كه شرط تملیك در ضمن عقد منجر به حصول مالكیت عین مستأجره برای مستأجر شود، عقد دوم تابع بیع خواهد بود.[۳]

امروزه به اشتباه عقد اجاره به شرط تملیك را دارای این ویژگی می‌دانند كه خود به خود یا به انتخاب مستأجر به تملیك عین منتهی می‌شود، لیكن باید در فرضی كه مالكیت خود به خود منتقل می‌گردد با فرضی كه اختیار تملك برای مستأجر ایجاد می‌شود قائل به تفاوت شویم. این نوع قراردادها، اینگونه هستند كه در نوع اول كالای موردنظر یا ملك در اختیار مصرف‌كننده قرار می‌گیرد و ثمن آن را در اقساط معینی و در طی مدت خاص پرداخت می‌نماید، لیكن شرط می‌گردد همزمان با پرداخت آخرین قسط مالكیت خود به خود به طرف مقابل منتقل گردد، در این نوع قرارداد بدیهی است كه قصد مشترك طرفین از ابتداء چیزی جز انتقال مالكیت نبوده است و آنچه محرك اصلی متعاقدین بوده است انتقال مالكیت مال مورد مصرف بوده است، لیكن انتقال مالكیت را به زمان مؤخری كه پرداخت آخرین قسط توافق شده است به تأخیر انداخته‌اند، لذا نباید آن را اجاره به شرط تملیك دانست، بلكه در حقیقت بیعی است كه انتقال مالكیت تا پرداخت آخرین قسط به تأخیر افتاده است كه از آن به بیع اقساطی[۴] یاد می‌شود و نه بیع مؤجل، زیرا در بیع مؤجل مالكیت در زمان وقوع عقد منتقل می‌گردد ولی پرداخت ثمن به زمان مؤخری موكول می‌گردد، حال آنكه در فرض مزبور وضع گونه دیگری دارد، یعنی انتقال مالكیت تنها با پرداخت آخرین قسط ثمن و انجام تعهدات طرف مقابل خود به خود صورت می‌گیرد والا فلا.

براساس قانون اعتبارات مصرفی فرانسه، اجاره به شرط تملیك قراردادی است كه در آن اجاره دهنده، عین مستأجره را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد و تعهد می‌كند كه در زمان اجرای قرارداد و در صورت پرداخت كامل اقساط یا در پایان آن به دلخواه مستأجر مالكیت را به او منتقل نماید و در مقابل مستأجر متعهد می‌شود كه اقساط اجاره‌بها را در سررسیدهای مقرر به موجر بپردازد. با امعان نظر در قانون مصرف فرانسه، اینگونه استنباط می‌شود كه اجاره به شرط تملیك با سایر عقود مشابه خود نظیر بیع اعتباری و اجاره اعتباری متفاوت است، هرچند موجودیت این عقد وابسته به عقد بیعی است كه فعلاً توسط مالك عین مستأجره و موجر منعقد شده است، طبق قانون اعتبارات مصرفی فرانسه اجاره به شرط تملیك در گروه قراردادهای اعتباری بوده و اعتباردهنده به عنوان خریدار در قرارداد بیع و موجر در قرارداد اجاره ظهور می‌یابند، لذا این اعتباردهنده است كه با فروشنده طرف معامله قرار می‌گیرد و نه اعتبار گیرنده. [۵]

در قانون مدنی مصر، اجاره به شرط تملیك در ماده ۴۳ آن تحت عنوان «ایجار اللساتر للبیع» تعریف شده است و به موجب آن، اجاره به شرط تملیك ماهیتاً عقد بیعی است كه پوشش اجاره دارد، دكتر احمد عبدالرزاق سنهوری مؤلف كتاب الوسیط در تعریف اجاره به شرط تملیك پس از بیان تعاریف عقد بیع و اجاره، به تحلیل مواردی می‌پردازد كه ظاهر اجاره داشتند ولی ماهیتاً عقد بیع می‌باشد.

در حقوق انگلستان اجاره به شرط تملیك یك عقد معین محسوب می‌شود و به موجب قانون اجاره به شرط تملیك و قانون اعتبارات مصرفی مورخ ۱۹۷۴ انگلستان، اجاره به شرط تملیك عقدی است كه در آن مالكیت كالاهای مورد اجاره، در عوض پرداخت‌های دوره‌ای توسط اعتبارگیرنده، از طریق اعتبار دهنده به مشارالیه انتقال می‌یابد، به شرطی كه اعتبار گیرنده به تمام شرایط موجود در قرارداد عمل نموده و حق تملك خود را اعمال نماید. در واقع براساس تعریف مزبور قرارداد اجاره به شرط تملیك قرارداد اجاره‌ای است با حق تملك توسط مستأجر. [۶]

چنانكه دیده شد، در هر یك از تعاریف فوق، قرارداد اجاره به شرط تملیك، عقدی مختلط از بیع و اجاره برشمرده شده است، آنچه مسلم است عقد اجاره به شرط تملیك، به جهت نوظهور بودن آن در متون فقهی بیان نشده و جایگاهی در فقه اسلامی نداشته است، لیكن از آنجا كه عقود مختلط و مشروط در فقه مورد بررسی واقع گردیده و در برخی متون فقهی احكام راجع به آن عنوان گردیده است، می‌توان با امعان نظر به این احكام، مشروعیت و صحت آن را در اجاره به شرط تملیك نیز تسرّی داد.

از دیدگاه فقها اجاره به شرط تملیك عقدی است مختلط از بیع و اجاره، بدین نحو كه اراده ظاهری متعاقدین حكایت از انعقاد عقد اجاره دارد، لیكن در ضمن شرطی اندراج یافته است كه براساس آن مستأجر در صورت انجام تعهدات خویش حق تملك عین مستأجره را خواهد داشت و اجرای این حق تملك در حقیقت اعلام قبولی است كه با ایجاب بیع اتصال یافته و پس از اتمام اقساط مال‌الاجاره و انشای اراده مستأجر عقد بیع منعقد و مالكیت مال به مستأجر انتقال می‌یابد.

بر همین اساس نیز حقوقدانان در تبیین ماهیت حقوقی عقد اجاره به شرط تملیك عنوان می‌كنند كه قراردادمزبور این ویژگی را دارد كه خود به خود یا به انتخاب مستأجر به تملیك عین منتهی می‌شود، به بیان دیگر عقدی كه واقع می‌شود هم به سبب تملیك منافع است و هم تملیك عین با این تفاوت كه سبب نخست منجز و مستقیم و مقدم است و سبب دوم معلق و با واسطه و مؤخر و به همین جهت نیز اختلاف شده است، آنچه رخ داده است بیع است یا اجاره.[۷]

براساس آنچه گفته شد، مشخص می‌گردد كه ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیك در حقوق موضوعه ایران ناشناخته باقی مانده است و بررسی و تحلیل ماهیت حقوقی این قرارداد نیاز به بررسی تطبیقی در حقوق كشورهایی دارد كه از این نظر سابقه و قدمت دیرینه‌ای دارند لذا در فصل آتی به بررسی ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیك خواهیم پرداخت.

صدرالدین کیوانی

با تشکر از دوست گرامی اقای وحیدی

« در قراردادهای اجاره به شرط تملیک (اعم ازاین که عین مستاجره مال منقول ویا غیر منقول باشد) چنانچه مستاجر در پرداخت اقساط مال الاجاره تخلف از نوع تأخیر یا امتناع در پرداخت نماید و ضمنا" مبادرت به فروش عین مستاجره به غیر کند، آیا علاوه بر ضمانت اجرای حقوقی فسخ قراداد از سوی مالک و استرداد عین مستاجره، عمل مستاجر واجد وصف کیفری می باشدیاخیر؟. درصورت مثبت بودن پاسخ، نوع عمل مجرمانه و شرایط تحقق آن چه می باشد؟ ».

بازپس دادسرای عمومی و انقلاب...

نظریه شماره ۱۴۶۳/۷ مورخ ۳/۳/۱۳۸۵معاو نت اداره کل امور حقوقی و اسناد و امور مترجمن قوه قضائیه

آقای بازپرس محترم دادسرای عمومی و انقلاب...

عطف به استعلام شماره شماره ۸۴/۷۹۲ /ب مورخ ۲۸/۱۰/۱۳۸۴نظریه اداره کل امور حقوقی واسناد قوه قضائیه به شرح ذیل اعلام می گردد:

« اصولا" روابط حقوقی اشخاص تابع قوانین مربوطه است و نمی توان تخلف از شرایط مقرر درقراراهای مدنی را واجد وصف مجرمانه تلقی نمود، ‌بلکه قانونا" همان ضمانت اجرائی که درقرارداد یا قانون مربوطه آمده در مورد آن قابل اعمال است و فرض مذکور دراستعلام هم از این قاعده مستثنی نیست، مگر این که ثابت گردد، مرتکب با فریب کاری و تقلب اعمالی انجام دهد که علاوه بر تخلف حقوقی، دارای وصف مجرمانه هم می باشد که درهرحال تشخیص قضیه و تطبیق مورد با قانون با توجه به مندرجات قرارداد، ادله تخلف، نحوه ارتکاب عمل و درصورت اعلام شکایت ادله شاکی وسایر محتویات پرونده با قاضی رسیدگی کننده می باشد »./ن ۱۴۶۳/۷

با تشکر از جناب حسینی قهی

منبع مقاله : http://www.iranlegal.mihanblog.com

---