نگاه یک سویه دولت به مشکلات مسکن

لایحهء پیش فروش مسکن فاقد نگاه بخش خصوصی است

لایحهء پیش‌فروش مسکن گرچه گامی برای اطمینان‌بخشی در فروشنده و خریدار است، اما به قطعیت مشکلات بخش مسکن را رفع نمی‌کند.»

این مطلب را بیژن کاموری‌مقدم، عضو انجمن شرکت‌های ساختمانی درخصوص کارآمدی لایحهء پیش‌فروش مسکن عنوان کرد و افزود: «لایحهء مذبور جزو برنامه‌های مثبت دولت در جهت کاهش مشکلات بخش مسکن است که با اجرای صحیح به نتیجه خواهد رسید.»

وی با تاکید بر این‌که« لایحهء مذبور حرکتی مثبت در جهت رفع معضلات مسکن خواهد بود»، خاطرنشان کرد: «با این همه تا زمانی که این لایحه به مرحله اجرا نرسیده است نمی‌توان میزان تاثیرگذاری آن را در بخش مسکن سنجید.»

به اعتقاد وی، «اغلب مواقع در لوایح و طرح‌ها هیچ اشکالی وجود ندارد اما از آن‌جا که شرایط اجرا چندان مناسب نیست، نتیجهء مثبتی حاصل نمی‌شود.»

● جای خالی نگاه بخش خصوصی در تدوین لایحه

این در حالی است که به اعتقاد برخی از دست‌اندرکاران تولید مسکن این لایحه نیز مانند دیگر موارد به تصویب رسیده به دور از نگاه بخش خصوصی تدوین شده است.

مجتبی بیگدلی رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان به‌عنوان یکی از نمایندگان بخش خصوصی در این رابطه می‌گوید: «۹۷ درصد از تولید مسکن توسط بخش خصوصی انجام می‌گیرد. بنابراین نظریات بخش خصوصی در تدوین چنین لوایحی ضروری است چرا که لایحه ضمانت اجرایی پیدا خواهد کرد.»

وی با بیان این‌که عرصهء ساخت‌وساز مسکن جزییاتی دارد که بخش خصوصی نسبت به آن‌ها آگاهی بیش‌تری دارد تاکید کرد: «بنابراین قوانین دولتی با همکاری بخش خصوصی راحت‌تر اجرایی می‌شود.» به اعتقاد وی حلقهء مفقودهء ساخت و ساز با همکاری تنگاتنگ بخش خصوصی و دولتی پیدا خواهد شد.

بیژن کاموری‌مقدم نیز با تاکید بر این‌که تمام لوایح تنها با نگاه دولت تدوین و تصویب شده، اظهار کرد: «این نقص از جانب تمام صاحب‌نظران بخش خصوصی به دولت داده می‌شود.» وی نیز تاکید کرد: «اگر در تصمیم‌گیری‌ها از نظرات بخش خصوصی استفاده شود اشکالاتی که در قوانین وجود دارد به مراتب کم‌تر خواهد شد.» با این همه کاموری مقدم اظهار امیدواری کرد با اجرایی شدن لایحهء مذبور مشکلات مربوط به بخش مسکن تا حدودی مرتفع شود.

این در حالی است که کارشناسان وزارت مسکن و شهرسازی معتقدند: «لایحهء پیش‌فروش مسکن، عدم امنیت در خرید و فروش مسکن را کاهش داده و با افزایش اعتماد در طرفین منجر به سامان‌دهی معضلات احتمالی بخش مسکن می‌شود.»

● لایحهء پیش‌فروش مسکن

به طور کلی گفته می‌شود لایحهء مزبور به نوعی قصد نظام‌مند کردن خرید و فروش املاک را دارد. چرا که طی سال‌های اخیر با افزایش تقاضای مسکن کسانی وارد عرصهء ساخت‌و‌ساز مسکن شدند که با ساخت واحدهای مسکونی به ظاهر ارزان، میلیاردها تومان پول از متقاضیان مسکن دریافت کردند. در حالی که آن خریداران واحدهای مسکونی هیچ گاه موفق به دریافت واحدهای مورد نظر نشدند.

● لایحهء پیش‌فروش مسکن

این در حالی است که لایحهء پیش‌فروش مسکن در سال ۵۸ تنها با یک ماده به همراه سه تبصره به تصویب رسیده بود. در سال ۷۰ نیز آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های اجرایی برای آن در نظر گرفته شد، اما متاسفانه هیچ‌گاه به طور جدی اجرایی نشد.

لایحهء پیش‌فروش مسکن که اکنون در دستور کار دولت قرار دارد و به زودی به مجلس ارایه می‌شود، با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی تهیه شده و در جلسهء مسوولان عالی دستگاه قضایی مورد تایید قرار گرفته است.

بنا بر گفتهء مسوولان، لایحهء مزبور دارای ۳۰ مادهء بسیار جامع است که در سه فصل با عنوان‌های قرارداد پیش‌فروش، تعهدات طرفین و سایر مقررات تنظیم شده است. بر همین اساس تمامی مسایل حقوقی، تعهدات طرفین و مسایل مربوط به بیمهء ساختمان و... را در نظر گرفته است.

همچنین بر اساس مادهء دو لایحهء مزبور آمده است، در قرارداد پیش‌فروش علاوه بر مشخصات فنی و معماری ساختمانی، واحدی نیز که پیش‌فروش می‌شود مساحت، طبقه، شمارهء واحد، تعداد اتاق‌ها، نوع مصالح داخلی، پارکینگ، انباری و سایر مواردی که در پروانه قید شده و یا عرفا در قیمت آن تاثیرگذار است، نیز باید معین شود.

بنابراین کارشناسان معتقدند: «در لایحهء پیش‌فروش ساختمان، که دستورالعمل مفصلی است گرچه منافع خریدار و فروشنده را در نظر گرفته است اما بیش‌تر به نفع خریدار است. بنابراین بسیاری از ناهنجاری‌های اجتماعی بخش مسکن را مرتفع می‌کند.

یادآور می‌شود بنا بر اعلام دبیرخانهء شورای عالی اطلاع‌رسانی دولت قراردادهای پیش‌فروش فقط در مورد ساختمان‌های دارای پروانهء ساخت، بیمهء مسوولیت و تاییدیهء وزارت مسکن مبنی بر حداقل ۱۰ درصد پیشرفت عملیات ساختمانی و تنها از طریق فرم‌های پیش‌بینی شده در آیین‌نامهء اجرایی مربوطه منعقد می‌شود. این در حالی است که تنظیم آن‌ها در دفاتر اسناد رسمی بدون دریافت هرگونه حق‌الثبت، گواهی مالیاتی، عوارض شهرداری و تنها با پرداخت حق‌التحریر اسناد غیرمالی صورت می‌گیرد.