دانستنی‌های سرقفلی

جنبه‌های عرفی، قانونی و فقهی مربوط به سرقفلی آنقدر پیچیده است که خیلی‌ها برای درک درست‌ آن دچار مشکل می‌شوند اما شاید بهتر باشد در واکاوی مسایل مربوط به سرقفلی بین قراردادهای …

جنبه‌های عرفی، قانونی و فقهی مربوط به سرقفلی آنقدر پیچیده است که خیلی‌ها برای درک درست‌ آن دچار مشکل می‌شوند اما شاید بهتر باشد در واکاوی مسایل مربوط به سرقفلی بین قراردادهای استیجاری که قبل از سال ۷۶ و بعد از آن تنظیم شده یا می‌شود فرق قایل شویم.

از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶ اجاره تمام اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم می‌شوند تابع این قانون هستند. از این‌رو روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اولیه اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون سال ۷۶ باشد مشمول این قانون نخواهد بود.

باید توجه داشت که در مورد اسناد عادی، قرارداد اجاره حتما باید قید مدت داشته و در ۲ نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر و ۲ نفر گواه که مورد اعتماد طرفین هستند، برسد و در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. در این میان اگر مالک از مستاجر سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری یعنی مستاجر دوم منتقل کند پس از پایان مدت اجاره، مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

حالا فرض کنیم مدت اجاره یکسال است و بعد از ۳ ماه مستاجر با تقاضای موجر یا شخص دیگری برای استفاده از منافع ملک مورد اجاره مواجه می‌شود. در این حالت او حق دارد مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آن که در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

در این میان اگر موجر، سرقفلی را به مستاجر منتقل کرده باشد هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادلانه روز دارد که اصولا این مبلغ در کشور ما همواره رو به ترقی است. این در شرایطی است که اگر ضمن عقد اجاره، شرط شود تا زمانی که ملک در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره بها یا تخلیه را ندارد و متعهد شود که هر سال ملک را به همان قیمت یا مبلغ متعارف به مستاجر اجاره دهد که در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند.

از سوی دیگر اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستاجر به مالک، سرقفلی نپرداخته باشد یا این که مستاجر همه حقوق ناشی از شرط ضمن عقد اجاره را دریافت کرده باشد هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی ندارد. البته وضع در مورد قراردادهای استیجاری قبل از سال ۷۶ با مواردی که ذکر شد کاملا فرق دارد. براین اساس در صورتی که مستاجر، محل کسب و پیشه و تجارت به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند.

حالا اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را بپردازد وگرنه مستاجر حق دارد برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این میان اگر مستاجر بدون رعایت ضوابط، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و فرقی نمی‌کند که ملک تجاری در دست مستاجر باشد یا شخص دیگر که در این حالت مستاجر یا متصرف با دریافت نصف حق کسب و پیشه باید محل را تخلیه کند.

این درحالی است که اگر محل کسب برای شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد موجر حق فسخ و تخلیه ملک تجاری را دارد و فرقی نمی‌کند که ملک در دست مستاجر باشد یا در تصرف شخص دیگر، چون در این حالت به مستاجر یا متصرف حق کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد.

معاونت آموزش و تحقیقات قوه‌قضاییه