قدرت یابی دوباره بازار دارایی ها

در ادیبا, جزیره ای مصنوعی در ساحل توکیو, مجسمه رباتی ۵۹ فوتی به نام گاندام موقعیت میکی و مینی۱ را به عنوان محبوب ترین میزبان کارتونی در پایتخت ژاپن تهدید کرده است مجسمه گاندام که یک شخصیت انیمیشنی تلویزیونی و سینمایی است در مرکز خرید دایور سیتی در توکیو پلازا نصب شده است

در ادیبا، جزیره‌ای مصنوعی در ساحل توکیو، مجسمه رباتی ۵۹ فوتی به نام گاندام موقعیت میکی و مینی۱ را به عنوان محبوب‌ترین میزبان کارتونی در پایتخت ژاپن تهدید کرده ‌است. مجسمه گاندام که یک شخصیت انیمیشنی تلویزیونی و سینمایی است در مرکز خرید دایور سیتی در توکیو پلازا نصب شده است.

این مرکز خرید در زمینی به وسعت ۲/۲ میلیون فوت مربع واقع شده‌است و پس از افتتاح در ماه آوریل به پربازدید‌ترین مرکز خرید شهر تبدیل شده‌است. برندهایی مانند: زارا، اچ‌اند ‌ام و گوچی در این مجموعه حضور دارند. بیش از ۴ میلیون نفر در دوماه نخست افتتاح مجموعه از آن دیدن کرده‌اند. سازنده این مجموعه، شرکت میتسویی فودوسان۲، انتظار دارد که ۲۵ میلیون نفر در سال از آن بازدید کنند. این تعداد دو برابر بازدیدکنندگان دیزنی‌لند و دیزنی‌سی در سال گذشته بوده ‌است.

موفقیت‌هایی مانند دایور سیتی به سرمایه‌گذاران اطمینان‌ خاطر می‌دهد که رکود بعد از بحران اقتصادی در بخش املاک و مستغلات در حال از بین رفتن است و «روند بهبود در قیمت املاک واضح‌تر دیده می‌شود.» این موضوعی است که مدیر شرکت فودوسان، ماسانوبو کومودا در ماه سپتامبر سال جاری به خبرنگاران اعلام کرد.

امسال دایورسیتی موجب افزایش قیمت سهام شرکت میتسویی فودوسان شده‌است. میتسویی فودسان با رشدی ۵۳ درصدی بزرگ‌ترین شرکت‌ ساخت و ساز در ژاپن بوده‌ است که با ۱۱ درصد رشد میانگین شرکت‌های نیکی ۲۲۵ قابل مقایسه نیست. همچنین در دوم نوامبر این شرکت اعلام کرد که سودش در نیمه‌ اول سال جاری ۶۲ درصد افزایش داشته‌ و به ۹/۲۹ میلیارد ین (۳۲۸ میلیون دلار) رسیده ‌است.

شرکت این موفقیت را مدیون مجموعه دایور سیتی و دیگر مرکز خرید ساحلی عظیم توکیو به نام بازار فروش میتسویی پارک کیسارازو۳ است (البته دومین مرکز خرید ربات غول‌پیکر ندارد). بخش مسکن شرکت نیز در مقایسه با سال پیش که زیانی حدود ۷۹۰ میلیون ین را متقبل شده‌بود، بسیار قوی عمل کرده و به درآمدی حدود ۸/۶ میلیارد ین رسیده‌ است.

شرکت میتسویی و دو شرکت املاک دیگر به نام‌های شرکت املاک و توسعه سومیتومو۴ و املاک توکیو۵ امسال در میان ۷ شرکت برتر قرار دارند که عملکرد مطلوبی در افزایش شاخص نیکی داشته‌اند. دیگر شرکت‌های ژاپنی فعال در صنعت ساخت‌و‌ساز نیز در حال بهره بردن از این رنسانس اقتصادی هستند. شرکت میتسوبیشی استیت که بیشترین ارزش بازار را در اختیار دارد در ۳۰ اکتبر امسال اعلام کرد که درآمدش در نیمه‌ نخست سال مالی سه برابر شده ‌است.

این افزایش درآمد ناشی از فروش گسترده آپارتمان و افزایش اجاره دفاتر اداری بوده ‌است. شرکت‌های بخش املاک و مستغلات در سال جاری در شاخص سهام جامع‌تر توپیکس۶ نیز ۴۶ درصد بالاتر خواهند رفت.

«ما از آغاز امسال دیدگاه مثبتی نسبت به شرکت‌های ساخت‌و‌ساز در ژاپن داشته‌ایم.» این مطلبی است که دیوید فن که در مدیریت ۵/۲ میلیار دلار در موسسه اوراق بهادار کلاریون (CBRE)۷ در ژاپن همکاری داشته است، اعلام می‌کند.

همچنین بنا بر اظهارات توشیوکو آنگاوا، تحلیلگر بنک آو امریکا مریل لینچ۸ میانگین اجاره ماهانه در مناطق تجاری مرکزی توکیو از ۲۲۹۰۰ ین برای هر تی سوبو۹ (۸ دلار برای هر فوت مربع) در سال ۲۰۰۸ قبل از بحران مالی جهانی، به ۱۶۶۰۰ در سال جاری رسیده ‌است و احتمالا بیش از این کاهش نخواهد یافت. میانگین اجاره‌ها در سال ۲۰۱۴ دوباره افزایش خود را آغاز خواهد کرد.

براساس گزارش کیسوک یاناگیماچی، مسوول‌ بخش تحقیقات در امور ژاپن موسسه مشاوره‌ای کاشمن و ویکفیلد۱۰ پس از زلزله و سونامی سال گذشته در سواحل شمال‌شرقی ژاپن، تعدادی از شرکت‌ها تصمیم گرفتند این مناطق را ترک کنند. اما برخی دیگر از شرکت‌ها از مزیت‌های ناشی از اجاره بهای پایین‌تر برای ‌استفاده از فضای بیشتر در این مناطق بهتر بهره‌ جستند. یکی از این موارد، شرکت مورگان استنلی یکی از مستاجران اصلی در ساختمان مرکز توکیو میتسوبیشی استیت است. یاناگیماچی همچنین اعلام می‌کند که شرکت‌ها به دلیل محدودیت و ضیق جا تمایل دارند فضای جدید اضافه کنند.

بانک مرکزی ژاپن تصمیم دارد که در سال آینده ۳۰ میلیارد ین ( ۳۶۵ میلیون دلار) در توسعه و ارتقای بخش دارایی‌های خود از طریق افزایش REIT۱۱ها سرمایه‌گذاری کند. (REIT سهام یا اوراق قرضه منتشره توسط شرکت‌های سرمایه‌گذار در بخش مسکن است.

در واقع از طریق این ابزار سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از طریق بازار سرمایه صورت می‌گیرد.) میزان REIT‌های بانک مرکزی ژاپن در حال حاضر ۱۰۰ میلیارد ین است که تا پایان سپتامبر سال آینده با ۳۰ درصد افزایش به ۱۳۰ میلیارد ین خواهد رسید. با هدف مبارزه با تورم منفی، چنین حمایت‌هایی به شرکت‌های ساخت‌وساز مانند موری بیلدینگ، دایوا هوس و سایرین کمک می‌کند تا از طریق REIها تامین مالی کرده و بدهی‌های ایجاد شده به دلیل فعالیت‌های کم‌بازده را جبران نمایند. «بانک‌ها نسبت به سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات بسیار خوش‌بین شده‌اند.» این مطلبی است که میچیماسا ناکا، مدیر فروش اوراق بهادار موسسه استورم‌هاربر و شرکا۱۲ اعلام می‌کند.

اگرچه رهبران ژاپنی سابقه‌ای طولانی در تلاش‌های ناموفق برای احیای اقتصاد در حال رکود داشته‌اند، اما انتخابات ۱۶ دسامبر سال ۲۰۱۲ به منزله تغییر اساسی در بازار دارایی‌ها در ژاپن خواهد بود. با موفقیت حزب لیبرال دموکرات که محبوبیت بیشتری نسبت به حزب دموکرات حاکم بر ژاپن دارد، سرمایه‌گذاران تشویق خواهند شد.

چراکه رهبر این حزب شینزو آبه محرک‌های اقتصادی بیشتری را برای تشویق سرمایه‌گذاران به کار خواهد بست. شینزو آبه دوران کوتاهی در سال ۲۰۰۵ و اوایل ۲۰۰۶ به عنوان نخست‌وزیر فعالیت کرد، اما به دلیل بیماری استعفا داد.

او تلاش کرد تغییراتی در اقتصاد این کشور ایجاد کند که چندان موفق نبود. این بار، اما سرما‌یه‌گذاران بسیار امیدوارند که وضعیت تغییر کند و او موفق شود. دیوید فن در این‌باره می‌گوید: «حزب لیبرال دموکرات دیدگاه‌های درستی را پیرامون مبارزه با تورم منفی اشاعه داده‌است.»

ژاپنی‌ها دولت جدیدی خواهند داشت که امیدوارند فعالیت‌های عمومی بیشتری برای تحریک اقتصاد و پایان تورم منفی انجام دهد.» او پیش‌بینی می‌کند که تا پایان سال آینده نرخ فضای خالی توکیو (واحدهایی که اجاره داده نشده‌اند) از ۷/۸ درصد به ۷/۴ درصد کاهش خواهد یافت.

مینا خرم

پاورقی:

۱- Mickey and Minnie

۲- Mitsui Fudosan

۳- Mitsui Outlet Park Kisarazu

۴- Sumitomo Realty & Development

۵- Tokyo Land

۶- Topix stock index

۷- CBRE Clarion Securities

۸- Bank of America Merrill Lynch

۹- واحد مساحت در ژاپن که معادل ۹۵/۳ مترمربع است.

۱۰- Japan research in Tokyo with Cushman & Wakefield

۱۱- Real Estate Investment Trusts

۱۲- StormHarbour Partners