کی خانه دار می شوم؟

تصویب لایحه یک فوریتی ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، اقدام تازه دولت و مجلس شورای اسلامی برای حل مشکل مسکن است که با رای مثبت ۱۳۷ نماینده مجلس تصویب شد.
تصویب این لایحه پس از قوانین برنامه های سوم و چهارم توسعه و بودجه سنواتی نشان می دهد که اقدامات صورت گرفته برای حل مشکل مسکن تا کنون کافی و اثر بخش نبوده است.
حمایت از شرکت های تعاونی مسکن، شرکت های انبوه ساز، اعطای وام های مسکن. ایجاد شهرک های اقماری، طرح فروش متری ساختمان و...از جمله راهکارهای حل مشکل مسکن بود که در سال های گذشته مطرح شد و اکنون با واژه حذف قیمت زمین و واگذاری زمین استیجاری ۹۹ساله برای حل مشکل مسکن مواجه هستیم.
تامل در رابطه با هریک از سیاست های اعمال شده در تامین مسکن نشان می دهد که ناکارآمدی در حل مشکل بیش از آنکه ناشی از نبود یا کمبود قوانین و مصوبات باشد، از نا هماهنگی بین ارگان ها و فقدان عزم سیاسی و اقتصادی برای بسیج زنجیره اجرای مصوبات است.
سخنان نمایندگان مجلس شورای اسلامی در حمایت یا رد لایحه یک فوریتی «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» بیشتر برلزوم تسریع در ساخت و ساز و رفع نیاز مسکن و ناکارآمدی اقدامات انجام شده متمرکز بود. اما آنان اشاره ای به دلایل ناکامی قوانین و مصوبات قبلی نکردند.
نگاهی گذرا به تصمیم های حمایتی اتخاذ شده برای تامین مسکن در دو دهه گذشته نشانگر نبود اراده قوی سیاسی و اقتصادی در حمایت از تولیدکنندگان مسکن و ناهماهنگی ارگان های مختلف در رفع موانع تولید و عرضه مسکن است.
بخش تعاون مهمترین و کاراترین بخش های مسکن است که در سال های گذشته بیشترین نقش را در تامین نیاز اقشار مختلف به مسکن در قالب تعاونی های مسکن کارمندی و کارگری داشت. اما ناکارآمدی در ایجاد بستر مناسب برای استمرار فعالیت شرکت های مذکور از جمله مشکلات پیش رو است که به تلاش برخی شرکت های بزرک تعاونی کشور برای تبدیل به شرکت های انبوه ساز منجر شده است.
تعاونی های مسکن با توجه به مشارکت افراد ذینفع در تامین زمین، ساخت و بهره برداری از ساختمان های ایجاد شده، از اهمیت فوق العاده برخوردار هستند. در این نوع ساخت و ساز، اعضای تعاونی زمین را در محل دلخواه و متناسب با بودجه تامین شده انتخاب و با تجمیع سرمایه های اندک اقدام به ساخت و ساز می کنند و در اغلب موارد انتظار کمک چندانی از دولت ندارند.
کمک معنوی و پشتیبانی قانونی دولت از تاسیس و اداره شرکت های تعاونی در بافت های فرسوده با مشارکت صاحبان ملک در این نقاط، از راهکارهای مهم برای بازسازی فضاهای فرسوده شهری بدون تحمیل هزینه سنگین بر دولت است که متاسفانه توجه جدی به آن نمی شود.
به عقیده برخی کارشناسان، تاسیس شرکت های تعاونی با حمایت و مشارکت شهرداری های محل علاوه بر تسریع در بازسازی بافت فرسوده شهرها، زمینه ساز اصلاح ساختار الگوی شهری براساس شهرسازی مدرن خواهد بود و در کنار حل مشکل مسکن و باز سای بافت فرسوده، بستر مناسبی را برای حل معضل رفت و آمد (ترافیک) و آلودگی شهرهای بزرگ فراهم و از توسعه افقی آنها جلوگیری خواهد کرد.
این کارشناسان بر غیر کارآمدی و زمان بر بودن حمایت دولت از ساخت و سازهای انفرادی در مناطق فرسوده تاکید دارند و معتقدند در صورت ادامه روند کنونی اصلاح ساختار مناطق فرسوده در کوتاه مدت ناممکن است و اصلاح الگوی شهری در دراز مدت را نیز دچار مشکل خواهد کرد.
با توجه به قرار گرفتن بافت فرسوده در مرکز شهرها، ساختار شهرسازی و تاسیسات موجود در این مناطق نیز کهنه و ناکارآمد است. لازم است همسو با طرح نوسازی مناطق مذکور نسبت به اصلاح نظام شهرسازی و تاسیسات این مناطق نیز اقدام شود.
به عقیده این کارشناسان، مشارکت شهرداری های مناطق در اجرای اینگونه طرح ها علاوه بر ایجاد امنیت بیشتر برای سرمایه گذاران، زمینه ساز اجرای طرح های اقتصادی سود ده در قالب طرح های ایجاد مسکن انبوه در مناطق فرسوده می شود که می تواند برای اعضای شرکت تعاونی و شهرداری منطقه درآمدزا باشد.
در صورت اجرای صحیح این طرح، شماره واحدهای مسکونی عرضه شده به مراتب بیش ازتعداد اعضای تعاونی (مالکان منازل فرسوده) خواهد بود. عرضه مسکن رونق خواهد یافت و بخشی از تقاضای موجود را پاسخ می دهد. شرکت تعاونی حتی می تواند با دعوت به مشارکت تعاونی های دیگر از سرمایه های آنان برای تسریع در اجرای طرح استفاده کند. در نهایت جمعیت بیشتری در مراکز شهرها که اکنون تقریبا غیر قابل سکونت است، سکنی می یابند و بهترین راهکاربرای جلوگیری از توسعه افقی شهرها محسوب می شود.
● ساخت شهرک های اقماری
ساخت شهرک های اقماری از راهکارهای مهم برای رفع کمبود عرضه مسکن و انتقال سرریز جمعیت شهرهای بزرگ به شهرهای حاشیه است که در بسیاری از کشورها با موفقیت اجرا شده است.
ساخت شهرک های اقماری در ایران نیز با هیاهو و تبلیغات زیاد آغاز شد و در دهه گذشته بارها شاهد بودیم که ادعا می شد مشکل مسکن از طریق ساخت شهرهای مدرن در اطراف شهرهای بزرگ قابل حل است.
شهرک های هشتگرد در غرب، پرند در جنوب و پردیس در شرق تهران از شهرهای جدید مهم اطراف پایتخت هستند که با وجود احدات ساختمان بسیار در آنها مردم استقبال چندانی از اقامت در آنها نکردند و انتقال سرریز جمعیت شهر تهران به این شهرها تحقق نیافته است.
ساکنان این شهرک ها نبود شبکه توانمند حمل و نقل بین تهران و این شهرکها را مهم ترین مشکل می دانند که به رغم قول های زیاد داده شده از سوی مسوولان همچنان پابرجاست.
ایجاد شبکه حمل و نقل ریلی شهری بین شهرک های جدید با شهرمادر به ویژه قطارهای سریع السیر می تواند بیشترین نقش را در تحقق هدف تعیین شده در این رابطه داشته باشد.
به عقیده برخی کارشناسان اعطای امتیاز ساخت شبکه حمل و نقل ریلی و بهره برداری از آن به بخش خصوصی یا سرمایه گذاران خارجی می تواند در تسریع اجرای طرح و بهره برداری بهینه از آن موثر باشد.
ایجاد خطوط اتوبوسرانی منظم با همکاری بخش تعاونی و خصوصی میان شهرک ها و مراکز شهرهای بزرگ از راهکارهای کوتاه مدت برای افزایش تمایل مردم به اسکان در شهرک های جدید است که عملیاتی کردن آن نیز بیش از سرمایه گذاری به هماهنگی بین ارگان ها نیاز دارد.
● صنعتی سازی ساختمان ها
صنعتی سازی شیوه های تولید ساختمان از راهکارهایی است که از دوران قبل از پیروزی انقلاب با ساخت کارخانه های موسوم به «کارخانه خانه سازی» آغاز شد که اکنون این شیوه با توجه به تخصصی شدن ساخت بخش های مختلف ساختمان سازی منسوخ و ساخت قسمت های مختلف پیش ساخته برای بکارگیری در ساختمان ها رایج شده است.
در این روش قسمت های مختلف ساختمان به صورت پیش ساخته آماده و با مدیریت و نظارت یک شرکت بزرگ ساختمانی در مدت زمانی کوتاه با هزینه کم متصل و برپا می شود. اما ساخت و ساز با این روش در ایران مشکلات زیادی داردکه ناتوانی شرکت های سازنده قطعات پیش ساخته در تامین ماشین آلات نوین، مواد خام از جمله مفتول، میلگرد و سیمان و...، حمل قطعات به محل ساخت و ساز به دلیل تنگناهای تردد، باریکی کوچه ها و نبود ابزار و تجهیزات مناسب انتقال و نصب از جمله آنها است.
در این شیوه با توجه به سرعت زیاد ساخت و ساز نیاز به نقدینگی افزایش می یابد که در بسیاری از موارد تولیدکنندگان ساختمان به تنهایی توانایی تامین آن را در مدت کوتاه ندارند و حمایت جدی بانک ها ضروری است،اما اغلب بانک ها در این رابطه برنامه منسجم ندارند.
تاملی بر لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکنکی خانه دار می شوم؟
● حذف قیمت زمین
تاکید لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بر لزوم حذف قیمت زمین از نقاط قوت آن است. در این لایحه موضوع اجاره ۹۹ساله زمین مطرح است که سابقه مطلوبی در این رابطه وجود ندارد وانتظار می رود ناهماهنگی های بسیاری را به دنبال داشته باشد.
اکنون در بسیاری از شهرها و به ویژه تهران برخی ساختمان ها بر روی زمین های وقفی ساخته شده که اغلب آنها سند ساختمان دارند، اما سند زمین ندارند و معاملات آنها به صورت قولنامه ای انجام می شود واین موضوع زمینه بروز مشکلات فراوان در گرفتن مجوز ساخت و فروش آنها را فراهم کرده است.
از سوی دیگر دوری زمین های استیجاری از مرکز شهرها نیز معضلی است که بر خلاف اهداف تعیین شده در لایحه، توسعه افقی شهرها را باعت شده و نیازهای جدید از جمله ایجاد زیر ساخت های مربوط به آب، برق، حمل و نقل، مخابرات و... سبب خواهد شد که همگی هزینه بر هستند و بار سنگینی بر دوش دولت و مردم تحمیل خواهد کرد.
برخی کارشناسان نیز با اشاره به عدم توجه به دوری مناطق درنظر گرفته شده برای زمین های استیجاری، قیمت زمین این مناطق را ارزان برآورد می کنند که در واقع نه تنها هزینه سنگینی بر تولید مسکن نخواهد داشت، بلکه هزینه های جانبی تحمیل شده بر تولیدکنندگان به مراتب بیشتر از هزینه زمین خواهد بود. از آن گذشته این نوع ساختمان ها ارزش افزوده چندانی نیز نصیب صاحب ملک نخواهد کرد.
این کارشناسان، بهره برداری از زمین های دولتی در وسط شهرها (پادگان ها، زمین های بلااستفاده کارخانه های دولتی، ساختمان های فرسوده دولتی و...) کمک به خرید و یا مشارکت در بازسازی مناطق فرسوده و ایجاد شهرک های مدرن در اطراف شهرها با تضمین تامین خدمات رفاهی، ورزشی و تفریحی از سوی دولت را توصیه می کنند که می تواند نقش اساسی در تشویق مردم به مشارکت در ساخت و ساز مسکن داشته باشد و از پیامدهای احتمالی واگذاری زمین های استیجاری به مردم جلوگیری خواهد کرد.
● هزینه های کلیدی در ساخت و ساز مسکن
قیمت زمین از جمله هزینه های مهم در بخش تولید و عرضه مسکن است که در بسیاری از موارد میزان آن به تحرکات اقتصادی و اجتماعی در مناطق مختلف شهرها بستگی دارد و با افزایش یا کاهش مواجه است که شهرداری ها بیشترین نقش را در این زمینه دارند.
اجرای طرح های عمرانی، ایجاد فضای سبز، تغییر کاربری مناطق، ایجاد مراکز بزرگ خرید و فروش و امکانات حمل و نقل و... از عوامل مهم افزایش قیمت زمین در مناطق مختلف شهرها است که نمود بارز آن در منطقه ۱۶تهران (بعد از انتقال کشتارگاه و تبدیل این منطقه به پارک زیبا و مجتمع فرهنگی بهمن) قابل ذکر است.
در کنار هزینه زمین که قیمت آن وابسته به خدمات شهرداری ها و دولت در بعد ملی تغییر می کند، دریافت عوارض شهرداری، عوارض پروانه، توقف ساخت و ساز به دلیل نبود آهن، سیمان، تاخیر در تامین نقدینگی و دریافت وام و... از جمله مشکلات مهمی است که باعت تاخیر در ساخت و ساز و افزایش قیمت مسکن در شهرها شده است.
به عقیده برخی کارشناسان، با توجه به نیاز مبرم جامعه به مسکن و کمبود ۵/۱میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور لازم است، برای مدت مشخصی شهرداری ها از دریافت کلیه عوارض برای ساخت و ساز خود داری و انبوه سازی و بلند مرتبه سازی را تشویق کنند. راه دیگر آن است که شهرداری ها با مشارکت در طرح های مختلف (به صورت نگرفتن عوارض) سهمی از ساختمان ها را در اختیار گیرند که این اماکن در نهایت می تواند منابع درآمدی خوبی برای شهرداری ها باشد.
واردات مصالح ساختمانی (آن دسته از مصالح ساختمانی که تولید آن به میزان کافی در کشور امکان پذیر نیست) از سوی بخش خصوصی و شرکت های تعاونی با قیمت یارانه ای در یک مقطع زمانی مشخص نیز می تواند در تسریع روند ساخت و ساز و عرضه بیشتر مسکن در شهرها موثر باشد.
● تاسیس شهرک های روستایی
تاسیس شهرک های مدرن روستایی از دهه ۹۰میلادی با افزایش امکانات حمل و نقل در جهان در بسیاری از کشورها مطرح شد. براساس این طرح دولت ها به جای ارایه خدمات به روستاهای کوچک کم جمعیت، منطقه مناسبی را در میان چند روستا انتخاب و شهرک جدیدی با امکانات مورد نیاز ایجاد کردند.
در این روش علاوه بر اصلاح ساختار روستاها، روستاییان از امکانات بهتری در بخش خدمات از جمله آموزش،آب، برق و مخابرات بهره مند شدند و تاسیس مراکز تفریحی، ورزشی و سایر امکانات مورد نیاز نیز با سهولت بیشتر انجام می شد.
در این روش روستاییان علاوه بر برخورداری از مسکن مناسب، از امکانات حمل و نقل عمومی برای ارتباط با شهرها و سایر شهرک های روستایی برخوردار می شدند و با ایجاد کارگاه های صنعتی مرتبط با توانمندی های منطقه زمینه ایجاد اشتغال و کسب درآمد و نیز جلوگیری از مهاجرت آنان به شهرها وگسترش حاشیه نشینی در اطراف شهرهای بزرک فراهم می شد.
کمک دولت به ایجاد تعاونی های روستایی برای هماهنگی در استفاده بهینه از ابزار تولید در بخش کشاورزی از جمله ماشین آلات، ایجاد امکانات مناسب برای خودکار کردن روش های کاشت و داشت و برداشت و فروش محصولات کشاورزی از جمله دیگر مزایای ایجاد این شهرک ها بود.
ایجاد شهرهای جدید با کوچ روستاییان به یک روستای بزگتر در نقاط مختلف ایران از پدیده هایی است که در دو دهه گذشته شاهد آن بوده ایم. شماری از شهرهای جدید به این روش در کشور به وجود آمده است. متاسفانه اکثر این شهرها، روستاهای بزرگ با جمعیت فراوان هستند که در گسترش آنها به ابتدایی ترین روش های شهرسازی توجه نشده است.
کمبود ۵/۱ میلیون واحد مسکونی در جامعه، اگر چه یک تهدید جدی است، اما اکنون فرصت مناسبی برای دست اندرکاران ایجاد کرده تا با تمرکز در تامین این نیاز به صورت کارآمد، علمی و مدرن، الگوی مناسبی از زندگی بهتر مبتنی بر توسعه پایدار را در کشور پیاده کنند.
به عقیده برخی کارشناسان، ایجاد بستر مناسب برای مشارکت صاحب نظران در بخش های مختلف از جمله شهرسازی، جامعه شناسی، روانشناسی، محیط زیست و... در کنار متخصصان تولید و عرضه مسکن برای تدوین و اجرای طرح های پربازده و سودمند می تواند، ضمن حل مشکلات کنونی، از بروز مشکلات آتی ناشی از شهرسازی های بی قاعده جلوگیری و آینده کشور را تضمین کند.
● لزوم خروج مسکن از فرصت سرمایه گذاری
درچند دهه اخیر زمین و مسکن در ایران به یکی از فرصت های مهم سرمایه گذاری تبدیل شده و بازده بالای آن بر جذابیت این بخش افزوده است.
خرید و سرمایه گذاری در بخش مسکن که ماهیت آن فرسایشی و غیر مولد است، علاوه بر ایجاد مشکل در تامین یکی از نیازهای اساسی مردم، تبعات منفی فراوان در بخش های دیگر اقتصادی نیز داردکه رکود سرمایه گذاری در بخش های مولد از جمله آنها است.
جذابیت سرمایه گذاری در بخش مسکن، تولیدکنندگان این بخش را برای افزایش تزیینات و استفاده از کالاهای خارجی برای ایجاد ارزش افزوه بیشتر ترغیب می کند که این موضوع نیز به پیدایش مکرر رکود بازار مسکن در ایران منجر شده است.
اجرای طرح ضربتی احدات مسکن با هماهنگی تمامی ارگان های ذیربط و مشوق های لازم برای جذب سرمایه گذاری های داخلی و خارجی در این رابطه می تواند علاوه بر تامین نیاز جامعه به مسکن و حل این معضل بزرگ، از جذابیت کاذب این بخش بکاهد و زمینه ساز انتقال سرمایه های سرگردان به سوی بانک ها و رونق فعالیت های مولد شود.

نویسنده : مهدی سمسار

منبع : روزنامه مردم سالاری