بازار سرکش مسکن

سیاست های دولت در بخش مسكن می تواند در درازمدت و با اجرای كار كارشناسی و رعایت جوانب احتیاط، تأثیرمثبتی را بر متعادل كردن قیمت مسكن و خروج از حالت ركود فعلی داشته باشد.
كارشناسان بر این باورند كه ركود فعلی در بازار مسكن در راستای سه عامل خرید و فروش مسكن پیش از عید، اقدام برای دریافت پروانه های ساختمانی در سال گذشته (با توجه به افزایش عوارض شهرداری در امسال) و تعلل سرمایه گذاران و فروشندگان مسكن در نفروختن واحدهای مسكونی ساخته شده خود حتی به قیمت از دست دادن سود آن به وجود آمده است. نوسان در بخش مسكن همواره بر اقتصاد ملی اثرگذار است هرچند شناسایی چگونگی رویداد این نوسان ها، شناخت نظم و دوره های زمانی فراز و فرود عرضه و تقاضای مسكن، دلمشغولی برنامه ریزان واقتصاددانان كشورمان است.
تغییرات ادواری بخش مسكن كه از آن به عنوان «ركود و رونق» یاد می شود، پدیده های تكرارشونده ای است كه گاه در تولید مسكن و گاه در معاملات و زمانی نیز در هر دو متغیر همزمان مشاهده می شود. در گزارشی كه پیش روی شماست با نگاهی به نیاز واقعی كشور به مسكن راهكارهایی برای كنترل و نظارت هرچه بیشتر این بازار ارائه شده است.
نیاز به مسكن به موضوع اول اقتصادی - اجتماعی كشور تبدیل شده است. به این ترتیب تقاضای بالقوه مسكن كه ناشی ازنیازهای واقعی در برآورد حداقلی از امكانات زندگی است به عنوان یك مطالبه مردمی از دولت قوت می گیرد. (اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسكن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته و دولت را موظف نموده با رعایت اولویت برای آنها كه نیازمندترند زمینه اجرای این اصل را فراهم كند) برنامه اصلی دولت ها همواره در رویارویی با چنین پدیده ای در گام نخست برابر كردن آمار مسكن استاندارد شهری و روستایی با آمار خانوارهای كشور است و در گام های بعدی توسعه و بهبود كیفیت زندگی و مسكن می تواند برای دولت، هدف شود.
متأسفانه براساس آمارهای منتشره تا سال ۱۳۸۵ شمار خانوارهای ایرانی ۵‎/۱۷ میلیون نفر (به گفته سرپرست مركز آمار ایران - سایت مركز آمار) و شمار مسكن ساخته شده در كشور تا سال ۱۳۸۳ بالغ بر ۹‎/۱۳ میلیون واحد (آمار - سایت وزارت مسكن) است كه به صورت تخمینی از كمبود حداقل ۲ میلیون واحد مسكونی در كشور حكایت دارد.
همچنین در سال های پیش نسبت سرمایه گذاری در بخش مسكن از سوی بخش خصوصی روبه افول نهاده به تناسب این امر روند افزایشی شاخص قیمت مسكن از سال ۱۳۷۹ شتابی فزاینده یافته؛ همچنین نسبت ارزش افزوده بخش ساختمان به كل ارزش افزوده كشور كاسته شده است.
آمارهای مقدماتی نشان می دهند كه تولید مسكن در تهران به روند بلندمدت خود نزدیك شده، اما شمار خریداران كاهش یافته است! به عبارت دیگر هم اكنون قدرت خرید مردم با وجود اعطای تسهیلات بانكی روند نزولی را طی می كند.
اما بررسی سوابق نوسان های تجاری در سه دهه گذشته، نشان می دهد كه دوره های رونق دوساله بوده و دوره های ركود بین ۳ تا ۶ فصل طول كشیده است.
گزارش ها نشان می دهد هم اكنون قدرت خرید مردم در خرید مسكن با وجود اعطای تسهیلات بانكی كاهش یافته است. حال آن كه سال های ۱۳۷۸ تا ابتدای ۱۳۸۳ طولانی ترین دوره رونق تولید مسكن در سه دهه گذشته بوده است.در این دوره میزان تولید مسكن شهری بخش خصوصی از ۳۰۴ هزار واحدمسكونی با زیربنای ۳۸ میلیون مترمربع در سال ،۱۳۷۸ با رشد مداوم در سال ۱۳۸۱ به ۴۵۶ هزار واحد مسكونی با زیربنای ۵۴ میلیون مترمربع رسید.
ركود بخش مسكن در كشور و ركود معاملات مسكن در تهران، از سال ۸۱ شروع شد. این ركود به طور عمده در اثر افزایش شدید قیمت ها در سال ۸۰ و در ادامه آن در سال ۸۱ روی داد كه براثر آن تقاضای مسكن به علت كاهش توان مالی خانوارها كاهش یافت.
در سال ۸۱ شمار معاملات مسكن در تهران ۲۴ درصد كمتر از سال ۸۰ بود. در همین دوره، یعنی سال ۱۳۸۰ و نیمه اول سال ،۱۳۸۱ به علت افزایش قیمت ها، تولید مسكن در تهران افزایش یافت. سال ۱۳۸۱ یعنی دوران اوج ساخت و ساز مسكن در تهران برای ساخت ۱۶۸ هزار واحد مسكونی پروانه صادر شد. اما همراه با ركود معاملات مسكن در نیمه اول سال ۱۳۸۱ و سپس با توقف فروش تراكم در تهران در نیمه دوم سال، تولید مسكن در تهران با میزان ۲۱ درصد در سال ۸۱ نسبت به سال ۸۰ كاهش یافت.با این حال در سال ۱۳۸۱ برای ساخت ۱۳۲ هزار واحدمسكونی پروانه صادر شد كه نسبت به سال های پیش از سال ،۱۳۸۰ رشد قابل ملاحظه ای داشت.
در پایان سال ،۱۳۸۲ شمار واحدهای مسكونی در پروانه های صادره در تهران نزدیك به ۷۰ واحد مسكونی رسید و سال ۱۳۸۲ هم سال برگشت تدریجی به وضع تولید مسكن برای شهر تهران بود.
در سال ۱۳۸۱ ركود تولید مسكن در تهران با افزایش تولید در دیگر شهرهای كشور همراه بود به گونه ای كه در این سال تولید مسكن در تمامی مناطق شهری كشور حدود ۲۱ درصد رشد داشت. اما در سال ،۱۳۸۲ با استمرار كاهش تولید مسكن در تهران و اشباع بازار مسكن در شهرهای بزرگ تولید كل مناطق شهری حدود ۴ درصد كاهش یافت.
این كاهش تولید مسكن در كشور، در نیمه اول سال ۸۲ به ۱۱ درصد رسید. با افزایش رشد تولید در تهران در نیمه دوم سال ،۸۳ پیش بینی می شد كه ساخت و ساز مسكن در نقاط شهری كشور، دركل امسال كاهش شدیدی نداشته و درحد روند بلندمدت ۸۳-۱۳۸۷ تثبیت شود.
بازتاب ركود معاملات مسكن در تهران در سال های ۸۱ تا ۸۳ و وجود خانه های خالی درتهران در سطحی بالاتر از سال های قبل است.
برآوردهای كارشناسی در سال های مربوطه شمار خانه های خالی را در تهران، بین ۱۰۰ هزار تا ۱۲۰ هزار واحد مسكونی نشان می داد. اما در سال های ۸۲- ۱۳۷۶ در شهر تهران برای ۶۷۶ هزار واحد مسكونی پروانه ساخت صادر شد كه ازاین شمار حدود ۲۰۰ هزار واحد برروی واحدهای تخریب شده بازسازی شد.
استاد دانشگاه شهید بهشتی دراین باره گفت: با محتاطانه ترین پیش بینی ها تا سال ۱۴۰۰ به طور میانگین سالانه بیش از یك میلیون واحد مسكونی برای پاسخگویی به تقاضای خانواده های جدید نیاز است.
دكتر محمدیان افزود: این واحدهای مسكونی درعین حال باید پاسخگوی خانه های مستهلك شده و كمبودها باشد.
وی خاطرنشان كرد: ساخت سالانه بیش از ۸۰۰ هزار واحد مسكونی در مقایسه با ساخت سالانه ۴۶۰ هزار واحد مسكونی در سال های گذشته اختلاف قابل توجهی را نشان می دهد كه برای تحقق آن باید تدابیر لازم اتخاذ شود.
این كارشناس اظهارداشت: نظام دولتی در سال های گذشته در بخش های مربوط به دریافت عوارض و مالیات ازانبوه سازان به گونه ای عمل كرد كه نه تنها به بخش مسكن و سازندگان آن به عنوان یك بخش تولیدی توجه نكرد بلكه با وسعت كار، عوارض و مالیات بیشتری گرفته می شد.
محمدیان اضافه كرد: سیاست ها و تدابیر مالیاتی اتخاذشده در گذشته به گونه ای تنظیم شده بود كه انبوه سازان به دلیل انبوه سازی و حرفه ای سازی جریمه می شدند.
وی در ادامه گفت: دولت باید كنترلی در توزیع آپارتمان های دولتی برای پرسنل خود كه امكان پرداخت اجاره بها را ندارند، فراهم كند و این امر مستلزم این است كه دولت امكانات تولیدو خانه سازی در سطح انبوه را ایجاد كند تا از تقاضای خانه استیجاری كمی كاسته شود، زیرا یكی از عوامل افزایش اجاره بها همین تقاضای بالا است.
این كارشناس افزود: راهكاری كه دولت بتواند به تولید انبوه دست یابد این است كه شركت های انبوه ساز را از نظر بنیه مالی تقویت كند تا این شركت ها با امكانات كافی قادر باشند انبوه سازی مسكن را بطور منظم در مناطق مختلف با كنترل وزارت مسكن و شهرسازی انجام دهند.
محمدیان گفت: امروزه ما باید بتوانیم با امكانات صنعتی تولید مسكن را در كوتاه ترین زمان، كمترین مصالح و استهلاك و بالاترین عمر مفید و در نتیجه قیمت كم ، داشته باشیم و این نخواهد شد مگر این كه از نوع استفاده از روش سنتی تولید مسكن دست برداریم و به تولید صنعتی دست یابیم. وی همچنین سوءاستفاده بنگاهداران از تقاضای بالای بازار و عرضه كم را عامل مؤثر در وضع بهای مسكن و اجاره بها در شهر تهران دانست.
این كارشناس علت تأثیر مالیات بر اجاره بها را ، غیررقابتی بودن بازار مسكن دانست و گفت: عرضه كم مسكن استیجاری در كنار نبودن بازار رقابتی سبب شده تا مالیات ها از طرف عرضه كنندگان بر متقاضیان مسكن تحمیل شود.
● تهران و كوچه هایش!
استان تهران به خاطر جاذبه هایش در سال های گذشته با سیل مهاجرت از شهرستان ها و روستاهایی روبه رو شد كه بخش های خدمات شهری و امكانات زندگی را دراین ابرشهر در تنگنا قرار داده است. یكی از مشكلاتی كه شهروندان تهرانی هرساله با آن دست به گریبان هستند، مشكل تهیه مسكن و سنگینی اجاره بها در نقاط مختلف شهر است.
تمركز امكانات، سازمان ها و وزارتخانه های مختلف و افزایش روزافزون جمعیت در كلان شهر تهران موجب شده است كه این شهر رتبه اول را درمیان شهرهای كشور در رابطه با شهروندان بدون منزل مسكونی شخصی كسب كند.
براساس این گزارش، جمعیت حدود ۱۲ میلیون نفری استان تهران در دو میلیون و ۷۹۲ هزار و ۳۸۷ واحد مسكونی ساكن هستند. شهر تهران ۶۰درصد جمعیت استان را در خود جای داده و استان تهران ۱۹درصد جمعیت كشور را داراست. بنابراین آمار، استان تهران بویژه شهر تهران از مهم ترین نقاطی محسوب می شودكه ضرورت دارد برای حل مشكل استیجاری شهروندان و همچنین كنترل نرخ اجاره، برنامه های جدی تری را در آن دنبال كرد.
بالابودن قیمت مسكن، افزایش بی رویه و غیرمنطقی قیمت های مسكن و ناتوانی اقشار جامعه در تأمین این نیاز اساسی، موجب شده تا از ابتدای سال موضع گیری هایی از جانب محافل كارشناس و مسئولان دولتی انجام شودكه قابل تأمل است.
كارشناسان همواره براین باورندكه نظارت بر قیمت و نرخ اجاره بها تا حدودی ناممكن است و تولیدانبوه مسكن و مسكن استیجاری و بالابردن عرضه مسكن و كاهش تقاضا در نهایت راهكار مناسبی برای كنترل نرخ اجاره بها است.
با گذر از كنار دفاتر معاملات ملكی می توان در سیما و چشمان متقاضیان مسكن استیجاری به راحتی نگرانی و اضطراب را خواند، فشارهای روحی، مشغله فكری و در نهایت خانه به دوشی هرساله خانواده ها، از پیامدهای اجاره نشینی در تهران است.علی همتی یك اجاره نشین تهرانی كه ۱۵ سال است همچنان اجاره نشینی را تجربه می كند دراین زمینه گفت: با ۵ سر عائله برای اجاره مسكن، بسیاری از بنگاه های معاملات املاك را زیر پا گذاشته ام، به گفته بنگاه داران با این تعداد نفرات خانواده تنها با ودیعه بیش از ۴ میلیون تومانی می توان مسكنی در جنوب تهران اجاره كرد.
همتی عقیده دارد: برخی از مالكان تصور می كنند افراد تنها حق داشتن یك فرزندرا دارند و از این رو خانه های خود را فقط به این خانواده ها اجاره می دهند.ابراهیم عباسی اجاره نشین دیگری كه۳ فرزنددانش آموز دارد، گفت: من و همسرم هر دو كارمند هستیم بااین وجود نمی توانیم بسیاری از نیازهای فرزندانمان را تأمین كنیم چه رسد به بهای گزاف اجاره خانه.
فریدونی یك بنگاه دار تهرانی در رابطه باچگونگی تعیین میزان اجاره بها گفت: میزان اجاره بها براساس قیت ملك تعیین می شود یعنی حدود یك چهارم قیمت ملك و این میزان به نوساز یا قدیمی ساز بودن ملك نیز بستگی دارد.وی گفت: در ساختمان های با قدمت بیش از ۱۰سال ساخت، اجاره بها ۲۰ تا ۲۵ درصد كمتر از اجاره بهای خانه های نوساز است.
این بنگاه دار نرخ بالای مالیات های دولتی رادر كنار تورم، علت اصلی افزایش اجاره بها دانست و درعین حال گفت: هم اكنون كه نرخ تورم كاهش یافته، میزان اجاره بها به تبعیت از آن كاهش نداشته است و علت این است كه چون در چندسال گذشته نرخ تورم سیر صعودی داشته، صاحبان املاك عادت به بالابردن قیمت داشتند و هم اكنون كسی حاضر نیست كه قیمت را پایین بیاورد.
وی اضافه كرد: عرضه مسكن نسبت به تقاضای آن بسیار كم است و علت آن نیز رشد فزاینده جمعیت در تهران بزرگ است كه اگر در بخش مسكن انبوه سازی شود مشكلات تاحد زیادی برطرف خواهدشد.
یك اجاره نشین هم كه جزو دارندگان درآمد ثابت است گفت: اجاره بها را «روزگار» تعیین می كند، یعنی وقتی نرخ تورم ثابت نیست نمی توان انتظار ثابت ماندن میزان اجاره بها را در یك دوره طولانی داشت!
● پیشنهادی به سیاستگذاران اقتصادی
الف) سیاست نظارت بر بازار:
در صورتی كه هدف دولت بر پایه اصلاح بازار به دست خود بازار باشد، می تواند سیاست های نظارتی را دنبال كند. برای نمونه می توان به طرح های تشویقی برای سرمایه گذاری داخلی و خارجی در تولیدمسكن و نیز نظارت و تشویق ایجاد بازارهای جدید تأمین مالی (مانند بازارهای رهن) اشاره كرد. سیاست های نظارتی می تواند بر پایه بهبود چشم انداز بازار برای مصرف كنندگان و تولیدكنندگان نیز اعمال شود، زیرا قسمتی از هجوم برای خرید یا انصراف از ساخت یا خرید مسكن به انتظارات باز می گردد.
به این ترتیب ریسك نظام مند حضور در بازار مسكن برای عرضه كنندگان كاهش یافته و آنان با اطمینان بیشتری برنامه های تولید آتی خود را پیگیری خواهند كرد.
اعطای مجوز تراكم به متقاضیان ساخت خانه های شهری براساس استانداردهای مربوطه و حمایت ازایجاد شركت های انبوه ساز مسكن و فراهم كردن تسهیلات برای تسریع اجرای طرح های ساختمانی از جمله فعالیت هایی است كه چشم انداز بازار مسكن را روشن كرده و سفته بازان را از این بازار گریزان می نماید.
ب) سیاست مبتنی بر دخالت در بازار:
در شرایط حاد و یابنا به تصمیم سیاستگذاران اقتصادی گاهی دولتها رأساً در تنظیم بازار دخالت می كنند.این كار بسته به شرایط، با تحریك یا تحدید تقاضا و عرضه صورت می گیرد.
برای دخالت در بازار، شناسایی نقطه ضعف بازار بسیار مهم است . به این ترتیب جهت و نحوه دخالت دولت مشخص خواهد شد. اگر تشخیص داده شودكه كشور با انباشت تولید روبه رو است باید به نحوی تقاضا تحریك شود. این كار با فراهم كردن توانایی خرید (مانند فراهم كردن تسهیلات مالی) می تواند صورت گیرد.
اما در شرایطی كه فشار تقاضا بیش از توان تولید باشد سیاست های تحدیدی تقاضا مانند برگزاری قرعه كشی و دیگر ابزارهای تحدیدی می تواند مثمر ثمر واقع شود. همچنین می توان به وسیله قوانین مالیاتی به عنوان اهرم دخالت غیرمستقیم دولت، بازار مسكن را كنترل كرد تا انگیزه سفته بازانه از بین برود.
به طور مثال با اجرای قانون مالیات های واحدهای مسكونی خالی مانده كه بعد از گذشت هرماه به میزان حق اجاره عرف آن واحد؛ از صاحب ملك مالیات گرفته شود و یا فروش مسكن را تا ۲ سال بعد از خرید مشمول نرخ های مالیاتی سنگین نمود. همچنین برای ایجادجذابیت برای تولیدكنندگان مسكن، ایشان را از معافیت های مالیاتی برخوردار كرد. البته استفاده از این اهرم نیازمند بازنگری در نرخ های مالیاتی از سوی وزارت امور اقتصادی و دارایی و تقویت مكانیسم دریافت مالیات است.
به نظر می رسد در ایران كه رشد تعداد خانوارها بانرخی فزاینده بیش از رشد تولیدمسكن است؛ تحریك مجدد طرف تقاضای مسكن سیاست چندان ثمربخشی نباشد.
در شرایط حاضر، كشور دارای نرخ تورم دورقمی است . از دید اقتصاددانان تولیدگرا، به جای تحریك تقاضای مسكن كه منجر به نرخ گذاری بیشتر مسكن و تحریك سطح عمومی قیمت ها می شود (زیرا هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار حضور پررنگی دارد) باید توان تولیدی مسكن در كشور را افزایش داد و زمینه رقابت عرضه كنندگان را در تولید فراهم كرد.
به این ترتیب توزیع و تخصیص منابع و امكانات به سمت تولید مسكن با كیفیت تر و ارزان تر پیش خواهد رفت. همچنین از بار بیكاران به واسطه رونق تولید مسكن و ساختمان كاسته شده و بار تورمی چندانی هم به اقتصاد وارد نخواهد شد.

علی وفا

منبع : روزنامه اعتماد