پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۸۷

۱) رشد نقدینگی به میزان سالانه بین ۳۰ تا ۴۰‌درصد، در کنار ثابت بودن قیمت دلار، نقدینگی را به سمت کالاهای غیر‌قابل مبادله با خارج می‌کشاند، کالای غیر‌قابل مبادله با خارج، اموال غیر‌منقول و خدمات است.
۲) در صورتی که نقدینگی سالی ۳۰ تا ۴۰‌درصد رشد کند و دلار ثابت باشد، افزایش قیمت کالاهای غیر‌قابل مبادله با خارج اجتناب‌ناپذیر است و گزینه دیگری وجود ندارد.
۳) کاهش نرخ سود سپرده بانکی، پایین‌تر از نرخ بهره، عامل مشوق دیگری بود که علامت داد تا خرید مسکن مناسب‌تر از پس‌انداز در بانک است، اگر جامعه به این نتیجه برسد که خرید مسکن مناسب‌تر از پس‌انداز در بانک است، غول ۱۰۸۰۰۰‌میلیارد تومانی پس‌انداز مردم در بانک‌ها به حرکت در می‌آید.
۴) پایین بودن نرخ سود اوراق مشارکت نسبت به تورم عامل سومی بود که علامت داد خرید اموال غیر‌منقول مناسب‌تر از اوراق مشارکت است.
۵) سرمایه‌گذاری در تولید در وضع موجود غیر‌اقتصادی شده است، در نتیجه نقدینگی به سمت تولید حرکت نمی‌کند. غیر‌اقتصادی شدن سرمایه‌گذاری در تولید، مشوق حرکت تقدینگی به سمت اموال غیر‌قابل مبادله با خارج است.
۶) خرید اموال غیر‌منقول در وضع موجود به عنوان بازار رقیب دلار، اوراق مشارکت، پس‌انداز در بانک‌ها و تولید عمل می‌کند.
۷) خرید و فروش خود‌رو و موبایل در گذشته به عنوان رقیب مسکن در بازار عمل می‌کرد. در وضع موجود خرید خودرو و موبایل در حد نیاز است و نقدینگی مازادی را به سمت خود جذب نمی‌کند. اما طلا به عنوان رقیب اموال غیر‌منقول مطرح است.
۸) در صورت سقوط قیمت طلا به عنوان رقیب بازار مسکن، قیمت مسکن رشد چشمگیر دیگری خواهد داشت. در صورت افزایش قیمت طلا، به نسبت افزایش، اموال غیر‌منقول جذابیت خود را از دست می‌دهد.
۹) دلار در سال گذشته ۹۳۰ تا ۹۴۰ تومان بود. در سال جاری دلار کمی سقوط کرد. سقوط دلار مشوق رشد قیمت اموال غیر‌منقول است. در شرایط رشد نقدینگی به میزان ۳۰‌درصد کاهش نرخ ارز، عامل سوق دادن پس‌انداز‌ها به سمت خرید اموال غیر‌منقول است.
۱۰) از اسفند ۸۳ تا اسفند ۸۵، مانده وام مسکن از ۱۰۰۰۰‌میلیارد تومان به ۲۴۶۸۹‌میلیارد تومان افزایش یافت یعنی ۵/۲‌برابر شد در حالی که مانده وام بانکی در این مدت ۲ برابر شد در واقع منابع بانکی در سطح بیشتری به بخش مسکن تزریق شد. تزریق ۱۴۶۸۶‌میلیارد تومان نقدینگی به بخش مسکن طی سه سال به افزایش قیمت مسکن شتاب داد.
۱۱) در کشور ۱۷‌میلیون خانواده وجود دارد. اگر هر خانواده در ماه ۵۰۰۰۰۰ تومان در آمد داشته باشد و ۲۰۰۰۰۰ تومان آن را بابت قبوض آب، برق و گاز، اقساط وام به بانکی بپردازد و ماهانه ۳۰۰۰۰۰ تومان آن را از کسبه کالا و خدمات خریدار کند کسبه در ماه ۵۱۰۰‌میلیارد تومان کالا و خدمات می‌فروشند.
ب) به زبان صریح‌تر مغازه‌داران اگر هر خانواده ۳۰۰۰۰۰ تومان از آنها خرید کند، ۵۱۰۰‌میلیارد تومان در ماه فروش دارند در این صورت برای پوشش دادن این میزان فروش به چه میزان نقدینگی احتیاج هست؟ اگر موجودی کالای مغازه‌داران به اندازه، دو ماه فروش باشد که بیشتر از آن غیر‌اقتصادی است به ۱۲۲۰۰‌میلیارد تومان تسهیلات احتیاج هست، اگر خواب سرمایه برای واردات نیز ۴ ماه باشد با توجه به ۴۸‌ملیارد دلار واردات به معادل ریالی ۱۶‌میلیارد دلار برای ۴‌ماه؛ یعنی حدود ۱۵۰۰۰‌میلیارد تومان تسهیلات برای این بخش نیاز هست که بر روی هم ۲۷۲۰۰‌ملیارد تومان خواهد بود که در مقام مقایسه با۴۲۱۸۸‌میلیارد تومان تسهیلات پرداختی به بخش بازرگانی به نظر می‌رسد بیش از نیاز این بخش به آن تسهیلات پرداخت شده که مقدار مازاد احتمالا وارد بخش مسکن شده است، آشکارا پرداخت وام به بخش بازرگانی و خدمات بیش از نیاز آنها بوده است.
مطالب فوق بر این فرض پایه استوار است که بخش بازرگانی برای گردش مالی روزانه همه نقدینگی مورد نیاز را از طریق تسهیلات بانکی تامین کند؛ در حالی که اینگونه نیست واز ۴۰۰۰۰‌میلیارد تومان موجود ی حساب جاری بانک‌ها، عمده آن به بخش بازرگانی مربوط می‌شود در واقع بخشی از نقدینگی مورد نیاز برای واردات و سیستم توزیع از طریق وام بانکی تامین شده و اگر بخشی از آن با امکانات کسبه خریداری شده باشد، حجم بیشتری از تسهیلات دریافتی از بانک‌ها وارد بخش مسکن شده است.
۱۳) به گفته جناب آقای جهرمی ۵۲‌درصد وام پرداختی بابت طرح‌های زود بازده به بخش بازرگانی بوده است. تسهیلات پرداختی به بخش بازرگانی کوتاه مدت است؛ چهار، شش و یا ۱۲‌ماهه اما تسهیلات طرح‌های زود بازده از نظر زمانی میان مدت است، یعنی تحت پوشش طرح‌های زود بازده بخش بازرگانی وام میان مدت ۴‌ساله و بیشتر نیز دریافت کرده است و با اطمینان این تسهیلات را وارد بخش مسکن کرده است. اعطای وام میان مدت به بخش بازرگانی مشوق قوی برای ورود به بازار اموال غیر‌منقول است.
۱۴) بدهی بانک‌ها در پایان ۸۶ به بانک مرکزی ۱۵۰۰۰‌میلیارد تومان بوده است بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی در زمان آغاز مدیریت آقای مظاهری، ۱۱۰۰۰‌میلیارد تومان بود این نشان می‌دهد بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی به‌رغم سیاست سه قفله کردن، ۴۰۰۰‌میلیارد تومان افزایش یافته است (البته بخشی از این افزایش بهره متعلقه ۳۴‌درصدی است) بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی، گواه آن است که بانک‌ها بیش از توان خود وام می دهند، بانک‌ها نباید با بهره ۳۴‌درصد از بانک مرکزی وام بگیرند و با ۱۲ تا ۱۶‌درصد وام بدهند؛ در حالی که عمده ساده شده مطالب بند قبل یک نکته است، ‌بانک‌ها بیش از حد توان خود وام می‌دهند و عمده این تسهیلات نیز وارد بخش مسکن می‌شود.
۱۵) اسکناس و مسکوک در دست مردم در دی‌ماه ۱۳۸۶مبلغ ۵۹۶۳‌میلیارد تومان، سپرده دیداری (حساب جاری در بانک‌ها) ۳۹۷۰۵‌میلیارد تومان، رقم چک پول در آخر آبان ۸۶ حدود ۱۰۵۰۰‌میلیارد تومان بوده است جمع ۳ مورد فوق ۵۶۱۶۸‌میلیارد تومان می‌شود.
۱۶) وزیر کار اظهار داشتند: نسبت نقدینگی به تولید ناخالص ملی پایین است آیا به واقع این‌گونه است؟
۱۷) تولید ناخالص ملی ایران را بانک جهانی۲۷۰‌میلیارد دلار، رییس‌جمهور ۲۴۰‌میلیارد دلار و وزیر اقتصاد ۲۱۰‌میلیارد دلار اعلام کردند.
۱۸) مبلغ ۵۶۱۶۸‌میلیارد تومان موجودی نقدی مردم است مردم موجودی نقدی را با توجه به تورم ۱/۱۹درصدی چه مدت نزد خود نگه می‌دارند ؟ آیا بیشتر از ۱۰ روز است؟ اگر مردم موجودی نقدی خود را ده روز نگه‌دارند با توجه به تورم ۱/۱۹درصدی در سال و ۵/۱ درصدی در ماه، نیم درصد زیان کرده‌اند. بعید است مردم مجموعه اسکناس و مسکوک، موجودی حساب جاری و چک پول را بیشتر از ۱۰ روز نزد خود نگه‌دارند.
۱۹) اگر فرض فوق صحیح باشد، مردم ایران هر۱۰ روز یک بار ۵۶۱۶۸‌میلیارد تومان خرید می‌کنند.
۲۰) اگر تولید ناخالص ملی ایران بر اساس گفته رییس‌جمهور ۲۲۳۰۰۰‌میلیارد تومان و یا ۲۴۰‌میلیارد دلار باشد، مردم ایران هر ۳۹ روز یک بار به اندازه همه تولید ناخالص ملی ایران خرید می‌کنند.
۲۱) قدرت خرید موجودی نقدی مردم در سال ۵/۷ برابر تولید ناخالص ملی ایران است آیا نسبت موجودی نقدی به تولید ناخالص ملی پایین است؟
۲۲) واردات ایران در سال ۸۶ حدود ۴۸‌میلیارد دلار یا حدود ۴۴۰۰۰‌میلیارد تومان بوده است. مردم ایران با موجودی نقدی خود در کمتر از ۸ روز همه واردات ایران طی یک سال را می‌توانند بخرند آیا با چنین قدرت خریدی جامعه دچار کمبود پول نقد است؟
۲۳) وقتی مردم در کمتر از ۸ روز با موجودی نقدی خود یعنی مجموعه اسکناس و مسکوک، موجودی حساب جاری و چک پول می‌توانند همه واردات کشور را خریداری کنند. پس در ۳۵۷ روز باقی مانده از ۳۶۵ روز سال با موجودی نقدی خود چه می‌کنند؟ پاسخ روشن است بخشی از این موجودی نقدی به سمت خرید مسکن می‌رود.
۲۴) برگرفته از مطالب فوق، مهمترین عامل افزایش قیمت مسکن در ایران بالا بودن نجومی موجودی نقدی مردم است.
● مشکل اصلی
مشکل ایران کمبود موجودی نقدی و کمبود پول نیست، مشکل توزیع نامناسب آن در بخش‌های مختلف است دو بخش بازرگانی و اموال غیر‌منقول با مازاد پول نقد و بقیه بخش‌ها با کمبود شدید پول نقد روبه‌رو است.
● راه حل
برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن، راه حل معکوس سیاست‌های فوق است و جز با معکوس کردن سیاست‌های فوق افزایش قیمت مسکن قابل‌مهار نخواهد بود اما معکوس سیاست‌های فوق به شرح ذیل است:
● کسر بودجه
الف) علت رشد ۳۰ تا ۴۰‌درصدی نقدینگی، کسر بودجه دولت است و علت کسر بودجه دولت یک نکته است دولت بیشتر از درآمد خود هزینه می‌کند. بطور مشخص دولت در سال ۸۵، حدود ۶۷۴۱‌میلیارد تومان و در ده ماهه ۸۶، حدود ۳۲۳۸‌میلیارد تومان بیش از در آمد خود هزینه کرده است. اگر هزینه‌های دولت در سال ۸۷ حدود ۵۰۰۰‌میلیارد تومان نسبت به سال ۸۶ کاهش یابد، تاثیر رشد نقدینگی بر افزایش مسکن حذف می‌شود.
ب) بودجه مصوب سال ۸۷ نسبت به عملکرد بودجه ۸۶، حدود ۳/۳۵‌درصد افزایش یافته است این نشان می‌دهد بودجه تصویبی در چنین راستایی حرکت نمی‌کند.
ج) دستور‌العمل اجرایی بودجه دال بر پرداخت ۷۰‌درصد بودجه عمرانی مصوب و ۸۰‌درصد بودجه جاری سال ۸۷ حدود ۹۶/۱۱‌درصد بیشتر از عملکرد بودجه ۸۶ باشد با این دستور‌العمل نیز مشکل رشد نقدینگی در سطح و قامت گذشته باقی ماند.
د) برگرفته از نکات فوق کسر بودجه دولت به عنوان عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در سال جاری نیز همچنان به قوت خود باقی است.
● نرخ دلار
برای مهار قیمت مسکن، نرخ دلار باید متناسب با اختلاف تورم ایران با کشوری‌های عمده طرف تجاری ایران در سال افزایش یابد در بسته پولی بانک مرکزی این نکته به میزان ۷۵‌درصد دیده شده است؛ لذا بسته از این منظر ضد افزایش قیمت مسکن عمل می‌کند.
● سود سپرده
برای مهار افزایش قیمت مسکن، نرخ سود سپرده بانکی باید حداقل مساوی با نرخ تورم باشد و ۳ ماه یک بار متناسب با نرخ تورم اصلاح شود.
● سود اوراق مشارکت
برای از التهاب انداختن قیمت مسکن، نرخ سود اوراق مشارکت باید مناسب با نرخ تورم شود.
● چک پول
برای متوقف کردن رشد قیمت مستغلات باید مقدار چک پول ثابت باشد.چک پول در حکم اسکناس است و آثار تورمی ناشی از چاپ اسکناس را دارد. بانک مرکزی ماهیانه آمار میزان چک پول را منتشر نمی‌کند. بدون اطلاع از حجم چک پول، هیچ کس نمی‌تواند تورم در ایران را پیش‌بینی کند حجم چک پول در آبان، ۱۰۵۰۰‌میلیارد تومان بوده است. اکنون چه میزان است؟ افزایش میزان چک پول با شرایط موجود یعنی افزایش قیمت مسکن.
● سودآوری تولید
افزایش سودآوری در تولید متناسب با بخش مسکن یا حداقل افزایش سودآوری در چند بخش مهم به عنوان رقیب بازار مسکن راهکار از نفس انداختن تورم در بخش مسکن است.
● قیمت طلا
افزایش قیمت طلا در بازار جهانی سرمایه‌ها را به سمت خود کشانده و در طی شش ماه گذشته اگر طلا به شدت افزایش نیافته بود قیمت مسکن در سطح بیشتری افزایش یافته بود.
● وام مسکن
بیست و چهار ‌درصد مانده وام بانکی، تسهیلات بخش مسکن است، کاهش وزن تسهیلات بانکی در بخش مسکن از مانده کل تسهیلات باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود. مانده وام مسکن در اسفند ۸۵‌، حدود ۲۴۶۸۹‌میلیارد تومان بوده است. اگر وام مسکن ده ساله باشد مردم در سال جاری ۲۴۶۸‌میلیارد تومان از آن را بازپرداخت می‌کنند به حسب بسته بانک مرکزی در سال ۸۷، ۱۷‌درصد از تسهیلات جدیدی که پرداخت می‌شود به بخش مسکن خواهد بود. اگر ۶۰۰۰۰‌میلیارد تومان در سال ۸۷ تسهیلات جدید پرداخت شود امسال ۱۰۲۰۰‌میلیارد تومان تسهیلات جدید به بخش مسکن پرداخت می‌شود که فقط ۲۴۶۸‌میلیارد تومان آن از محل وصول اقساط وام‌های قبلی است. به عبارت دیگر در پایان سال در صورت تحقق بسته بانک مرکزی وزن مسکن از کل مانده تسهیلات به بالای ۲۸‌درصد خواهد رسید.
تزریق ۲۸‌درصد از وام بانکی به بخش مسکن به افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود و نظام بانکی در جهت کاهش وزن مسکن از کل تسهیلات حرکت نمی‌کند.
● تسهیلات بخش بازرگانی
کاهش وزن بازرگانی از کل مانده تسهیلات به کنترل قیمت مسکن منجر می‌شود. براساس بسته بانک مرکزی فقط ۱۷‌درصد تسهیلات جدید پرداختی در سال ۸۷ به بخش بازرگانی و ۹درصد به بخش صادرات خواهد بود، یعنی در سال ۸۷، فقط ۱۰۵۰۰‌میلیارد تومان وام به بخش بازرگانی پرداخت می‌شود. در حالی که مانده تسهیلات بخش بازرگانی و صادرات (سهم صادرات از تسهیلات در پایان سال ۸۵ فقط نیم درصد بوده است) ۴۲۱۸۸‌میلیارد تومان بوده است این به معنای آن است که بخش بازرگانی باید در سال جدید ۳۱۶۸۸‌میلیارد تومان از وام دریافتی را به بانک‌ها باز گرداند بدون اینکه وام جدیدی دریافت کند مبلغ ۳۱۶۸۸‌میلیارد تومان عمدتا وارد بخش مسکن شده است اگر این بسته در عمل اجرا شود!؟ به معنای آن است که حدود ۳۱۶۸۸‌میلیارد تومان موجودی نقد از بخش مسکن خارج می‌شود این مصوبه در کنترل قیمت مسکن و حتی از جذابیت انداختن بخش مسکن برای سرمایه‌گذاری تعیین‌کننده خواهد بود، اما بانک مرکزی سهم هر بخش از مانده تسهیلات را با ۱۴ ماه تاخیر اعلام می‌کند بانک مرکزی هنوز سهم هر بخش از مانده تسهیلات در سال ۸۶ و حتی سه ماهه اول سال ۸۶ را اعلام نکرده است.
آیا عدم اعلام به معنای آن است که در کمتر از ۱۴ ماه نمی‌تواند از شیوه تقسیم تسهیلات مطلع شود؟ مکانیزم کنترل بانک مرکزی برای اینکه فقط ۱۷‌درصد تسهیلات در سال ۸۷ به بخش بازرگانی تخصیص یابد کدام است ؟ اگر در خرداد ۸۸ در عمل اعلام شود که ۴۵‌درصد تسهیلات در سال ۸۷ به بخش بازرگانی پرداخت شده چه خواهد شد؟
تحقق این سهمیه‌بندی فقط وقتی ممکن است که بانک مرکزی در عمل سهمیه‌بندی را بتواند ماهیانه کنترل و آمار آن را به صورت رسمی منتشر کند.
● طرح زود بازده
قطع پرداخت وام زود بازده به بخش بازرگانی در کاهش التهاب بخش مسکن موثر است.
استقراض از بانک مرکزی
توقف روند استقراض از بانک مرکزی مهم‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن طی دو سال گذشته را حذف می‌کند.
● حرف آخر
۱) اگر راهکارهای ۱۳‌گانه فوق اعمال نشود، روند حرکت موجودی نقدی جامعه به سمت بازار مسکن همچنان ادامه خواهد داشت.
۲) مستفاد از مطالب مطروحه در قبل، افزایش قیمت مسکن نتیجه اجتناب‌ناپذیر یک سری سیاست‌های پولی و مالی به‌وسیله دولت است و بدون تغییر اساسی سیاست‌های فوق نمی‌توان از سیلاب تورمی در بخش مسکن جلوگیری کرد.

دکترمحمدحسین ادیب

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد