ساختمانی ها از خواب زمستانی بیدار می شوند

دراکثر بخش های اقتصاد ایران دوران رونق و رکود تناوبی است به طوری که پس از یک دوره رونق چند ساله نوبت به رکود می رسد .نکته جالب تر از این در اقتصاد ایران هجوم "گله ای" سرمایه و سرمایه گذاران از یک بخش به بخش دیگر است که پس از حرکت گروه پیشرو تشدید می شود. همین اتفاق ساده سبب تشدید دوران رونق و رکود بخش های مختلف در اقتصاد ایران می شود.
صنعت ساختمان هم از این قانون نانوشته مستثنی نیست و همچون سایر بخش ها از آن تبعیت می‌کند و پس از یک رکود ۳-۲ ساله که اتفاقا مقارن با رکود بورس شده بود در حال خروج از دوران نخوت یا بیداری از خواب زمستانی است. این حرکت دوباره که شرکت های بورسی هم از آن بی بهره نماندند در نوع خود قابل توجه است.
هر چند این روزها در محافل اقتصادی عنوان می شود، صنعت ساختمان لكوموتیو اقتصادی كشورها است . بخش مسكن هم به خصوص قسمت قابل توجهی از صنعت ساختمان را تشكیل می‌دهدچرا که در یك ساختمان مسكونی چندین قلم كالا استفاده می‌شود كه محصول نهایی بسیاری از كارخانه‌های صنعتی و تولیدی است. از سیمان و فولاد گرفته تا سیم و كابل و لامپ و لوازم روشنایی كه در ساخت و تزئین ساختمان‌ها از آنها استفاده می‌شود.
برخی از محصولات سایر كارخانجات و واحدهای تولیدی، "كالاهای مكملی" هستند كه در صنعت ساختمان‌سازی استفاده می‌شوند. با ركود این صنعت در "كما" فرو می‌رود با حركت آن جان می‌گیرد و حتی براساس آمارهای منتشر شده برخی از این صنایع پس از ۸ ماه از رونق صنعت ساخت و ساز در كشور با رشد روبه‌رو می‌شوند.
اما صنعت ساخت و ساز ازیک بعد دیگر هم دارای اهمیت است چراکه تامین مسكن رقمی بالای ۷۰ درصد از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و تامین مسکن دغدغه ذهنی بسیاری از خانوارهای ایرانی به حساب می آید، در نظر گرفتن تمام این مسایل به اهمیت این صنعت افزوده است.
از این روهمیشه و در دوران های مختلف دولتمردان در حل این مسئله تلاش می کردندو می کنند راهکار های بسیاری برای حل مشکلی که امروزه در شهر های بزرگ به یک بحران واقعی تبدیل شده ارائه کردند، از انواع و اقسام تسهیلات برای خرید ،ساخت، اجاره وتاسیس شرکت های تعاونی گرفته تا فروش متری مسکن ،هر چند که تاکنون هیچکدام نتوانستند به طور اساسی این مشکل را حل کنند، شاید بتوان تاسیس و ایجاد شرکت های سرمایه گذاری تخصصی ساختمان را هم یکی از این راهکار ها دانست .
● تولد شرکت های جدید دربازار سرمایه ایران
از این رو در تیرماه سال ۱۳۷۵ با حمایت وزارت مسكن و شهرسازی و البته بدون حتی یك ریال منابع یا امتیازات خاص دولتی، برای هدایت سرمایه‌های كوچك و متوسط در بخش مسكن و ساختمان نخستین شرکت سرمایه گذاری فعال در این بخش با نام شرکت سرمایه گذاری ساختمان با حضور فعال بیش از پنجاه هزار نفر در پذیره‌نویسی سهام از سراسر كشور روبرو شد.این اسقبال بی سابقه نشانه استقبال وسیع مردمی از تشكیل این شركت واحساس نیاز به وجود چنین شرکت هایی در اقتصاد ایران بود .
شرکت سرمایه گذاری ساختمان ، از همان آغاز تشكیل، فعالیت‌های خود را به تأمین مالی پروژه های مسكن و سرمایه گذاری در ساخت و انبوه‌سازی مسكن متمركز كرد و با مدیریت ساخت و سرمایه‌گذاری در ساخت واحدهای اقامتی فعالیت های این شرکت ، به عنوان نخستین شرکت سرمایه گذاری ساختمان افزایش یافت. پس ازتاسیس این شرکت به عنوان پیش قراول این گروه به تدریج شرکت های دیگری در این بخش راه اندازی و تاسیس شد،این شرکت پس از حدود ۲سال سرانجام در ۱۵ شهریور سال ۷۷ به عنوان نخستین شركت گروه ساختمانی در بورس پذیرفته شد و در حال حاضر با ۸۸ میلیارد تومان سرمایه ثبت شده و ۱۵ درصد ارزش گروه و ۷/۰ ارزش كل بازار بورس را در اختیار دارد و با ۲۳۴ میلیارد تومان سومین شركت بزرگ گروه انبوه‌سازی و املاك بورس قرار دارد.
پس از این شركت روند ورود شركت‌های ساختمانی به بورس با یك وقفه ۳ ساله روبه‌رو شد و تا اواخر سال ۸۰ كه شركت ساختمان اصفهان و پس از آن سامان‌گستر اصفهان در خرداد سال ۸۱ سهامشان در بورس عرضه شد و تا پایان سال ۸۱ دیگر هیچ شركت ساختمانی در بورس پذیرفته نشد اما روند ورود این شركت‌ها در سال‌های ۸۲ و ۸۳ رونق نسبی گرفت كه استقبال خوبی هم از آنها به عمل آمد. سرمایه‌گذاری توس‌گستر، توسعه آذربایجان، توسعه فارس و سرمایه‌گذاری مسكن، چهار شركتی بودند كه در نیمه دوم سال ۸۲ در بورس پذیرفته شدند. شركت سرمایه‌گذاری مسكن هم‌اكنون دومین شركت بزرگ بورسی این گروه است كه این شركت حدود یك درصد بازار و ۲۱ درصد گروه ساختمان را در اختیار دارد.
هشتمین شركتی که در این گروه پذیرفته شد، شرکت بین‌المللی ساختمان بود كه در پاییز ۸۳ در بورس پذیرفته شد. این شركت در حال حاضر با ۵۶/۱ درصد از ارزش كل بازار بالغ بر ۳۳ درصد ارزش گروه را به خود اختصاص داده و بزرگترین شركت این گروه در سال ۸۴ بورسی به حساب می‌آید.
در همان روزها بود که نوسازی ساختمان ،آبادگران،سخت آژندو توسعه خوزستان در بورس پذیرفته شدندو سرمایه گذاری شاهد به عنوان آخرین شركت این گروه در سال ۸۴ بورسی شد. ورود این شركت ها از یك نظر می تواند نمایانگر تلاش مداوم سازمان بورس برای رشد صنایع و حضور شركتهای مطرح در بورس به حساب آید و از بعد دیگر شكل گیری گروهی قوی به نام ساختمانی ها را نوید دهد و با ضریب نفوذ گروه فوق را افزایش دهد.
● در صنعت ساختمان چه گذشت
بررسی های انجام شده بر روی نمودار این شاخص حاکی از روند افزایشی بلند مدت آن است به طوری که سرمایه گذاران هنوز در انتظار افزایش های این شاخص و در نتیجه رشد و رونق آن در بلند مدت هستند .
بیشترین افزایشهای این شاخص در دی ۱۳۸۳ صورت گرفته است به طوری که در اواسط دی ۸۳، این شاخص از سطح ۱۱۲ واحد ، ناگهان تا سطح ۳۸۰ واحد جهش داشته است . چنین به نظر می رسد در آن تاریخ بازگشایی شرکت نوسازی و ساختمان تهران با سرمایه ۲۰۰ میلیارد ریال بیشترین تاثیر را بر شاخص این صنعت داشته است . بعد از آن تاریخ یک روند افزایشی ، با شیب ملایمی در نمودار شاخص این صنعت نمایان است . افزایش های شاخص انبوه سازی تا سطح ۴۸۰ واحد بیشتر ادامه نیافت و باعث شد که این رقم به عنوان بالاترین رکورد این شاخص به ثبت برسد . پس از آن دیگر افزایشی جدید از این شاخص در نمودار به چشم نمی خورد .
کاهش شدید این شاخص از اوایل تیر ۱۳۸۴ تا اواخر این ماه حاکی از اخبار ناگوار برای این صنعت است . شاخص انبوه سازی و املاک و مستغلات از اوایل تیر ۱۳۸۴ تا اواخر همان ماه حدودا ۸۵ واحد کاهش را تجربه کرد . این کاهش، اولین افت جدی این شاخص محسوب می شود
● کارنامه ساختمانی ها در بورس
بررسی آمارها و معاملات سهام شركت‌ها حاكی از این است كه میانگین قیمت ساده‌ای حدود ۲۸۰ تومان و میانگین قیمت موزون براساس ارزش بازاری برابر ۳۸۶ تومان دارند. نسبت قیمت به پیش بینی درآمد (P/E) ساده آنها برابر ۹/۸ و میانگین موزونی حدود ۹/۱۰ دارند. بر این اساس كمترین P/E را در بین شركت‌های ساختمانی سخت آژند با ۵/۵ و سامان‌گستر اصفهان با ۴/۷ در اختیار دارند و بیشترین P/E را سرمایه‌گذاری مسكن و بین‌المللی ساختمان و آبادگران با ۲/۱۵، ۳/۱۴ و ۳/۱۲ در اختیار دارند.مجموع سرمایه ثبت شده این شركت‌ها ۴۴۹ میلیارد تومان و ارزش بازاری برابر ۱۵۷۵ میلیارد تومان دارند كه ۶۲/۴ درصد از كل ارزش بازار بورس را در اختیار دارند.آمارها حكایت از آن دارند از ابتدای سال جاری ۳۰ هزار نفر در ۵/۷۵ هزار نوبت بالغ بر ۶۳۴ میلیون سهام شركت‌های این گروه به ارزش ۱۷۲۴ میلیارد تومان معامله كردند سرمایه‌گذاری ساختمان با ۳/۱۶ هزار نوبت و ۵/۶ نفر خریدار بیشترین جذابیت را برای سرمایه‌گذاری بورسی داشتند. این شركت با معامله ۱۲۶ میلیون برگ سهم و ۳۲ میلیارد تومان معامله تمام "ترین"های این گروه را به خود اختصاص داد.
● پارادکس درصنعت ساختمان
در حال حاضر ارزیابی های متفاوتی از این صنعت در اقتصاد كشور و نیز به تبع در بازار سهام وجود دارد كه با یكدیگر بسیار متفاوت و گاه در تضاد است . افزایش قیمت ، خروج از ركود ، افت قیمت در برخی مناطق ، افت معاملات ، فضای بدون روند ، تفاوت شیب قیمتی در مناطق مختلف ، استمرار ركود و ... گزاره هایی هستند كه برای تبیین فضای موجود در بخش مسكن بكار می روند . اما سوال اساسی كه به نظر می آید برای بسیاری در بازار مسكن دیگر امكان پاسخگویی به آن وجود ندارد ، چشم انداز آتی این صنعت بطور مشخص است ، و اینكه آیا به طور كلی بازار مسكن با رشد همراه خواهد بود یا خیر؟هرچند كه پاسخ به سوال مطرح شده بسته به رویكرد پاسخ دهندگان متفاوت است ، اما رفتارهای قیمتی و معاملاتی در بازار مسكن نشان می دهد كه پاسخ مشخصی برای این سوال وجود ندارد . در حالیكه بازار مسكن در تهران در شش ماهه اول سال با رشد قیمتی بین ۵ تا ۱۵ درصد به طور متوسط همراه بوده است ، اما در همین مدت حجم معاملات نسبت به گذشته تغییر چندانی نكرده است . در واقع قیمتها با رشد بطئی همراه بوده اند اما حجم معاملات ركودی تلقی می شدند . هر چند این روزه رشد قیمت شتاب بیشتری گرفته است اما گردش مالی آن نسبت به رشد قیمت‌ها بسیار پایین تر است.
این در حالیست كه رفتارهای قیمتی و معاملاتی در بازار مسكن علاوه بر رفتار مورد اشاره ، با ناهمگنی شدید هم روبرو اند . در واقع در یك منطقه قیمتهای متفاوت و مختلفی با شرایط نزدیك به یكدیگر نیز دیده می شود و رفتارهای عمومی و روندی سالهای پیشتر كه در قیمتها و معاملات كلیه مناطق یكسان بود - برای نمونه قیمتها در تمامی مناطق با رشد همراه بودند و تنها ضرائب رشدها با یكدیگر تفاوت داشت- در حال حاضر در بازار مسكن دیده نمی شود .
در یك جمله می توان شرایط بازار مسكن را به مانند شرایط بازار سهام ، به شكل وضعیت بدون شیب تعریف كرد . این بدان معنی است كه فضای عمومی بازار مسكن بدون حجم و با شرایط ثبات روبرو است ، اما گاه فرصتهای رشدی در بخشی از مناطق وجود دارند كه می توانند در حجم اندك معاملاتی با رشد همراه شوند . این شرایط بدان معنی است كه در بخش مسكن امكان وجود حباب های قیمتی نیز است كه انتظار برای تركیدن آنها می تواند بخشی از سرمایه گذاریها در این صنعت را با افت همراه كند . در بازار سهام هم وضعیت بدون شیب كنونی سبب تعادل شاخص ها و یا حركتهای جزئی آنهاست اما در همین بازار شرایط رشدی برای بسیاری از سهام و حبابی و ركودی برای دیگر سهام نیز مورد توجه است . باید توجه داشت كه ممكن است تركیدن حباب قیمتی بخشهایی از صنعت ساختمان و مسكن مانند دهه ۱۹۹۰ میلادی در شهر توكیو ژاپن سبب افت قیمتهای عمومی نیز شود . در بخشهایی از توكیو تركیدن حباب قیمتی در بخش مسكن سبب افتهای ۷۰ درصدی قیمت های زمین شد، در چنین شرایطی ارزیابی شركتهای ساختمانی فعال در بازار سهام دیگر به مانند گذشته به سهولت ارزیابی محاسبه NAV و یا دارائی های آنان نیست و در هر گونه ارزیابی باید به مساله نقد شوندگی دارائیها ، چشم انداز سرمایه گذاری های آتی شركتهای ساختمانی و فضای سرمایه گذاری هر شركت ساختمانی نیز توجه شود . در این صورت اهتمام مجدد به تغییر شیوه ها و الگوهای ارزیابی این شركتها در بازار سهام اجتناب ناپذیر است .
● فارغ ازتحولات سیاسی
رضا زندوكیل كارشناس ارشد بورس در رابطه با شركت‌های فعال در بخش ساختمانی و املاك و انبوه‌سازی بورس گفت: این گروه جزء موفق‌ترین و مطمئن‌ترین شركت‌های بورسی به حساب می‌آیند. چرا كه اكثر فعالیت‌های آنها در داخل است و وابستگی بسیار كمی نسبت به واردات و صادرات كالا و حتی تحریم احتمالی دارند و جدا از تحولات سیاسی به صورت مستقل به فعالیت خود ادامه می‌دهند.
وی ادامه داد این شركت‌ها به ۲ گروه تقسیم می‌شوند یك گروه كه غالب فعالیت‌های آنها را سرمایه‌گذار در بخش ساختمان تشكیل می‌دهد و با اجاره، خرید و فروش و ساختمان و سود كسب می‌كنند. این گروه كمتر با مشكل تامین مواد اولیه، نیروی انسانی و تامین زمین روبه‌رو هستند اما با توجه به اینكه فعالیت تولیدی ندارند، در كنار بازدهی مناسب‌تر، سود بیشتر و ریسك بیشتری دارند.
زندوكیل تصریح كرد: با توجه به افزایش توان رقابتی این شركت‌ها فرصت حضور در بازارهای منطقه همچون آسیای میانه، افغانستان و آمریكای جنوبی را دارند. چرا كه سرمایه‌گذاران و شركت‌های اروپایی و آمریكایی به دلیل وجود مخاطرات بالا و مسائل سیاسی تمایل به حضور در این بازارها را ندارند و این مساله این ظرفیت و فرصت را برای ایران ایجاد كرده است.
وی در رابطه با دلیل عدم حضور ایران در بازارهای اروپا و آمریكای شمالی خاطرنشان كرد: شركت‌های آمریكایی و اروپایی قدرتمندی در این بازار فعال هستند كه امكان فعالیت و حضور شركت‌های ایرانی را نمی‌دهند. ضمن اینكه هزینه سرمایه برای شركت‌های ایرانی با توجه به نوسان نرخ ارز و افزایش نرخ تورم حدود ۱۵ درصد است. در حالی كه این رقم برای همتاهای اروپایی كمتر از ۴ درصد است.همچنین شركت‌های ایرانی برای تامین سرمایه و همچنین مسائل مشاركت با هماتایان اروپایی به دلیلی مشكل دارند و نمی‌توانند تامین سرمایه كنند.
● مطمئن و کم ریسک
وی در رابطه با علل عدم حضور شركت‌های ایرانی در كشورهای حاشیه خلیج گفت: در ایران به علت مشكلات برنامه‌ریزی اكثر پروژه‌های عمرانی و ساختمانی بیشتر از پیش‌بینی طول می‌كشد و ضمن اینكه برای انجام پروژه‌ها كار علمی انجام نمی‌شود و بیشتر از روش سنتی استفاده می‌شود. این مساله امكان رقابت را برای شركت‌های ساختمانی ایرانی كاهش می‌دهد. این كارشناس بازار سرمایه در امور شركت‌های ساختمانی گفت: این گروه بیشتر به فعالیت ساخت و ساز می‌پردازند و نسبت به گروه اول ریسك و مخاطرات كمتری دارند اما در مقابل سوددهی كمتری هم دارند.البته قالب این شركت‌ها هم‌اكنون در حال وارد شدن به بازار شركت‌های گروه اول هم هستند.
وی در پایان درباره آینده شركت‌های این گروه گفت: با توجه به رشد صنعت ساختمان و خارج شدن این صنعت از ركود پیش‌بینی می‌شود با تعدیل مثبت EPS این شركت‌ها، P/E و قیمت آنها به زودی افزایش یابد.
● انتظارات شرکت‌ها و صنایع
اما وضعیت صنعت ساختمان امكان هرگونه ارزیابی از فعالان را در ارتباط با شركتهای ساختمانی فعال در بازار سهام سلب كرده است . در حالی كه بخشی از این صنعت در برخی مناطق وضعیت رشد را تجربه كرده اند ، اما افت حجم معاملات و ادامه ركود در سایر مناطق تا حد زیادی ارزیابیهای روندی كه تا پیش از این در صنعت ساختمان وجود داشت را از بین برده است . در چنین فضایی چشم انداز ارزیابی شركتهای ساختمانی با معیارهای پیشین در بازار كاربرد نیافته و فعالان و سرمایه گذاران این صنعت را دچار دشواری تصمیم گیری کرده است.
از آنجایی كه مسئله ساختمان سازی در كشور، اخیرا توجه بسیاری را به خود جلب کرده و دستورات مكرری نسبت به قانونمند شدن این امر در كشور توسط مسئولان شنیده می شود، می‌توان به آینده این صنعت امیدوار بود. از جمله این توجهات می توان به تلاش مسئولان برای قانونمند نمودن ساخت و سازها، از جمله آیین نامه جدیدی كه در آن مجوز ساخت صرفا به شركتهای انبوه ساز داده می شود اشاره كرد. این امر می تواند كمك بزرگی به سازماندهی مناسب بخش ساخت و ساز در كشور كند. البته ذكر این نكته ضروری است كه رشد در بخش مسكن با اینكه موجبات رشد صنعت ساختمان در بورس را در پی دارد، در صورت عدم برنامه ریزی صحیح در دو حوزه
الف ) كاهش ریسك و افزایش بازدهی بورس
ب ) رشد سرسام آور قیمت مسكن
می تواند موجبات خروج نقدینگی از بازار در جهت ساخت و سازها را فراهم کند. پیامد طبیعی این مسئله می تواند افت در شاخص های بورس باشد، زیرا مادامی كه رشدی مناسب در بخش ساختمان ، وجود داشته باشد فعالیتهای پرمخاطره ای چون سفته بازی در بازار سرمایه، از مزیت كافی برخوردار نخواهد بود.
آنچه در این زمان دارای اهمیت است توجه به این نکته است که با مدیریتی مناسب می توان همچنان شاهد رشد بازار سرمایه در كنار رشد آرام صنعت ساختمان بود. با این وجود می توان با در نظر گرفتن شرایط روزهای آینده بورس (ركود و یا رونق ). با توجه به عواملی چون توجه بیشتر دولت به صنعت فوق، به دلیل مقابله با بلایایی چون زلزله می توان رشدی مناسب را در آینده ای نزدیك برای این صنعت متصور بود.

امیر آشتیانی

منبع : مجله گسترش صنعت