کلیدی که نباید دور انداخت!

لا‌یحه پیش‌فروش ساختمان که توسط قوه قضاییه تهیه و به دولت ارائه شده و دولت نیز پس از انجام بررسی‌های لا‌زم آن را تقدیم مجلس کرده، اخیرا از سوی دولت مسترد شده است. صرف‌نظر از آنکه این لا‌یحه، لا‌یحه‌ای قضایی است و بر اساس نظر شورای نگهبان دولت اصولا‌ حق تغییرات جزئی در لوایح قضایی را ندارد تا چه رسد به دخل و تصرف کلی و صرف‌نظر از آنکه کلیات این لا‌یحه در مجلس تصویب شده و بنابراین استرداد آن نیازمند تصویب مجلس است، در این نوشتار ضمن تبیین ضرورت تدوین لا‌یحه برای آشنایی بیشتر با آن، به برخی از ویژگی‌های این لا‌یحه اشاره می‌کنیم.
امروزه دیگر ساخت بنا مانند سایر جنبه‌های زندگی بشر، به سبک و شیوه سنتی نیست. تنگناهای مالی، پیچیدگی‌های فنی و مهندسی، هدر رفتن وقت و انرژی در پیگیری‌های اداری و... اقتضا می‌کند تولید ساختمان به صورت انبوه و به وسیله متخصصان این حرفه صورت پذیرد. از سوی دیگر، مسکن‌ساز، نیاز به سرمایه دارد که یکی از بهترین شیوه‌های تهیه سرمایه، <پیش‌فروش> است که جویندگان ساختمان هم از آن استقبال می‌کنند، زیرا به این جهت که پرداخت قیمت به طور اقساط است، فرصتی برای تهیه آن دارند. همین نیاز دوسویه باعث رونق و رواج گسترده انبوه‌سازی و پیش‌فروش ساختمان در سراسر جهان شده است. هر فعالیتی که گسترش می‌یابد، احتمال ایجاد اختلا‌ل در روند و جریان آن نیز بیشتر می‌شود. ارتباط بین سازنده (پیش‌فروش) و متقاضی ساختمان (پیش‌خریدار)، از لحظه انعقاد قرارداد پیش‌فروش آغاز و تا زمان تحویل ساختمان و تنظیم سند رسمی و حتی پس از آن ادامه می‌یابد. این دوره طولا‌نی ارتباط حقوقی در معرض آسیب‌ها و اختلا‌لا‌تی است که اگر به خوبی مدیریت و تنظیم نشود، ثمره‌ای جز بروز اختلا‌ف و در نهایت، طرح دعاوی متعدد و پی در پی در مراجع قضایی و نیز آسیب دیدن طرفین و نظام اقتصادی کشور به‌ویژه در بخش مسکن نخواهد داشت. امری که متاسفانه امروزه در کشورمان شاهد آن هستیم و در واقع یکی از مشکلا‌ت دستگاه قضایی نیز به شمار می‌آید. وجود پرونده‌های متعدد حقوقی و کیفری بعضا با چند هزار مالباخته، شاهد این مدعا است. ‌
قانونگذار اهمیت این موضوع را در سال ۱۳۵۸ درک کرده و طی ماده واحده‌ای تحت‌عنوان <لا‌یحه قانونی حمایت از پیش‌خریداران واحدهای مسکونی> در تاریخ ۱۷/۱۰/۵۸ مقرره‌ای بسیار کوتاه وضع کرده که البته بدیهی است در شرایط کنونی به هیچ‌وجه پاسخگو نیست. قوه قضاییه به دلیل مواجهه مستقیم با این مشکلا‌ت، پس از آسیب‌شناسی قوانین و مقررات موجود و انجام مطالعات تطبیقی در حقوق برخی از کشورهای اسلا‌می و اروپایی و بومی کردن نتایج حاصل و اخذ و بررسی نظرات کارشناسی سازمان‌های ذیربط، لا‌یحه مزبور را تهیه و جهت ارائه به مجلس به دولت ارسال کرد.
هنگام تدوین این لا‌یحه در کنار استفاده از نظرات بخش‌های مختلف داخلی قوه قضاییه، از نظرات اعضای دولت مانند وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و کشور و نیز سایر ارگان‌های دخیل و درگیر موضوع، نظیر شهرداری تهران، سازمان نظام مهندسی ساختمان، کانون سردفتران و دفتریاران، استفاده شده است. پس از ارسال لا‌یحه به دولت آن مرجع نیز با رویکردی مثبت به این لا‌یحه آن را تقدیم مجلس شورای اسلا‌می کرده است و نمایندگان مجلس نیز با همین رویکرد کلیات آن را تصویب کرده‌اند. ‌
در واقع به دلیل نبودن مقررات دقیق و کارآمد در این عرصه، بی‌اعتمادی شدیدی بین دو گروه جویای مسکن و مسکن‌سازان به وجود آمده است، و فایده اصلی این لا‌یحه ایجاد اعتماد بین این دو گروه است که اگر محقق شود تحولی شگرف در صنعت ساختمان و البته کاهش اختلا‌فات فیمابین به‌وجود می‌آورد. مطالعات انجام شده نشان می‌دهد، راه‌حل رفع مشکلا‌ت موجود در زمینه پیش‌فروش ساختمان و کاهش ورودی پرونده‌های مربوط، در تنظیم درست روابط طرفین این قرارداد و نظارت موثر و حمایت کافی نهفته است. ویژگی‌های این لا‌یحه را نیز باید در همین سه بخش خلا‌صه کرد: ‌
۱) تنظیم درست روابط حقوقی طرفین قرارداد پیش‌فروش
سنگ‌بنای پیش‌فروش، قراردادی است که بین دو طرف منعقد می‌شود. در این زمینه شکل و محتوای قرارداد، هر دو واجد اهمیت هستند که از جمله در موارد زیر مدنظر قرار گرفته‌اند: ‌
- ارائه تعریفی جامع که همه انواع متداول پیش‌فروش را در برگیرد. ‌
- تقویت محتوای قرارداد، به وسیله پیش‌بینی تهیه <نمونه> و نیز لزوم تصریح به برخی از موارد مهم جهت جلوگیری از حدوث اختلا‌فات احتمالی یا کمک به رفع آنها.
- تنظیم قرارداد پیش‌فروش به وسیله دفاتر اسناد رسمی با حذف هزینه‌ها و تشریفات غیرضرور.
۲) نظارت موثر
نیاز مردم به تهیه مسکن و محل کار و فعالیت، زمینه‌ای است که می‌تواند جولا‌نگاه افراد کلا‌هبردار باشد. از سوی دیگر، موضوع ساخت‌وساز امری کاملا‌ فنی و پیچیده است که باید از ورود و دخالت افراد غیرمتخصص در این عرصه جلوگیری کرد. این امر، نظارتی موثر و کارساز را می‌طلبد که همه مراحل پیش‌فروش را در برگیرد. در این راستا نظارت سازمان‌های ذیربط و مهندسان ناظر که در مراحل مختلف پیش‌بینی شده از این جمله است:
- لزوم صدور شناسنامه مستقل برای هر واحد برای جلوگیری از پیش‌فروش مکرر یک واحد ‌
- لزوم صدور مجوز نشر آگهی پیش‌فروش برای جلوگیری از سوءاستفاده افراد کلا‌هبردار
- لزوم تایید پیشرفت کار به وسیله مهندس ناظر ‌
- لزوم پرداخت اقساط از طریق سیستم بانکی
۳) حمایت کافی
این لا‌یحه در واقع جنبه حمایتی دارد و تمامی ویژگی‌هایی که گفته شد، در بردارنده خصیصه حمایتی نیز هستند. با این حال، برخی از مقررات، به‌طور مستقیم جنبه حمایتی دارند. همانطور که گفته شد گروه هدف در این وادی، پیش خریداران هستند. اما نیل به مقصود، در گرو یک نگاه جامع و توجه به حقوق سرمایه‌گذاران و فعالا‌ن بخش ساخت و ساز است. از سوی دیگر، قواعد عام حقوق قراردادها برای حمایت مورد نظر کافی نیست بلکه باید مقرراتی استثنایی وضع کرد تا پاسخگوی نیازها و اقتضائات ویژه ‌این موضوع باشند. موارد زیر از جمله راهکارهایی است که به همین منظور ارائه شده است:
- لزوم صدور گواهی انطباق بنا با قرارداد پس از اتمام آن
- پیش‌بینی دوره تحویل موقت جهت ایجاد فرصت کافی و مناسب برای یافتن عیوب و نقایص احتمالی و رفع آنها
- عدم امکان پرداخت مبلغی از ثمن تا هنگام تنظیم سند رسمی
- امکان انتقال قطعی سند رسمی بدون حضور پیش‌فروشنده، در صورت اهمال وی
- پیش‌بینی مسوولیت تضامنی پیش‌فروشندگان و پیمانکاران در برابر پیش‌خریداران و لزوم بیمه کردن این مسوولیت
- ایجاد محدودیت در انتقال حقوق هر یک از طرفین تا پیش از انتقال رسمی
- وضع ضمانت اجرای کیفری برای پیش‌فروشندگانی که از انجام تکالیف مقرر در این قانون خودداری می‌کنند، به صورت جرائم قابل گذشت.
امید است چنانچه دولت محترم از درخواست استرداد لا‌یحه مزبور منصرف نشود، مجلس محترم با استفاده از اختیارات قانونی خود، گام مهمی در جهت گشودن یکی از مشکلا‌ت مهم مردم و دستگاه قضایی بردارد. زیرا حال که این لا‌یحه کلید حل مشکلا‌ت مذکور است، استرداد و در نتیجه محروم ساختن جامعه از مزایای آن، به مثابه دور انداختن کلید است. ‌

محمدعلی شاه‌حیدری‌پور
معاون اداره‌کل تدوین لوایح و برنامه‌های قوه قضاییه

منبع : روزنامه اعتماد ملی