مسکن

تحلیل محتوایی گزارش اخیر وزارت مسکن درباره نوسان ۱۷ساله بازار مسکن نشان می‌دهد بهای ملک حداقل تا پایان سال ۸۸ با ثبات تقریبی قیمت‌های اسمی همراه خواهد بود و در این مدت اگر هم عوامل تحریک‌کننده بازار با برخی تصمیم‌گیری‌های موضعی و سیاست‌های غیرکارشناسی ناگهانی فعال شود، در این صورت رشد احتمالی قیمت با جهش تندی همراه نخواهد بود.
دولت چگونه می‌تواند از تکرار حادثه سال ۸۶ در دوره چهارم رکود و رونق بازار مسکن جلوگیری کند؟
ورود به نیمه دوم سال جاری مصادف شد با تکمیل سومین دوره رکود و رونق در بازار مسکن و اینک با ردیابی سه دوره قبلی که از سال ۷۱ تا نیمه دوم سال ۸۷ در این بازار شکل گرفته، می‌توان نقشه‌ای حاوی آرامش توام با رکود نسبی را برای فعالان بازار و مردم برای حداقل یک سال دیگر تصویر کرد، اما امید به یک سال خوش می‌تواند از اهمیت برنامه‌ریزی برای سال بعد و سال‌های بعد از آن بکاهد؟
فصل چهارم تحولات بازار مسکن از مهر ماه سال ۸۷ شروع شد و با نگاهی تحلیلی به سه فصل پیش می‌توان پیش‌بینی کرد سال آینده و احتمالا سال بعد از آن قیمت‌ها در حساس‌ترین بازار اقتصادی کشور چگونه خواهد بود.
تحلیل محتوایی گزارش اخیر وزارت مسکن درباره نوسان ۱۷ساله بازار مسکن نشان می‌دهد حداقل تا پایان سال ۸۸ بازار با ثبات نسبی قیمت‌های اسمی همراه خواهد بود و در این مدت اگر هم عوامل تحریک‌کننده بازار با برخی تصمیم‌گیری‌های موضعی و سیاست‌های غیرکارشناسی ناگهانی فعال شود، در این صورت رشد احتمالی قیمت با جهش تندی همراه نخواهد بود. برای اثبات این پیش‌بینی کافی است به منحنی ۱۷ ساله نرخ رشد قیمت مسکن رجوع شود. در ۱۷ سال اخیر شیب افزایش قیمت مسکن در حدی بوده که در سال‌های اول رونق، همواره نرخ رشد بین ۱۱ تا ۱۲‌درصد ایجاد شده است. به‌طوری‌که در سال ۷۲(اولین سال رونق قیمت‌ها در دوره اول رکود و رونق) قیمت مسکن ۴/۱۱درصد، در سال ۷۸ (اولین سال رونق در دوره دوم) ۶/۱۲درصد و در سال ۸۴ (اولین سال رونق در دوره سوم) نیز ۴/۱۰درصد رشد کرده است، بنابراین اگر در سال آینده احتمال ضعیف افزایش قیمت‌ مسکن تحقق پیدا کند بسیار بعید است که نرخ رشد بیش‌از ۱۰ تا ۱۲درصد بالا برود که البته چنین رشدی با توجه به کاهش ۱۰درصدی قیمت مسکن در نیمه اول امسال و تشدید ارزانی(کاهش ۲۵ تا ۳۰درصدی در پاییز) نمی‌تواند تحرکی نگران کننده در بازار بوجود آورد. از سوی دیگر رکورد صدور پروانه ساختمانی در سال ۸۶ (وزارت مسکن و بانک مرکزی هر دو از رشد بی‌سابقه صدور پروانه ساختمانی می‌گویند، اما وزارت مسکن از صدور یک‌میلیون پروانه خبر می‌دهد در صورتی که بانک مرکزی به حدود ۵۰۰هزار فقره اکتفا کرده است) به افزایش چشمگیر عرضه در پایان سال ۸۸ منجر خواهد شد که می‌تواند به طولانی شدن سا‌ل‌های رکود در فصل چهارم کمک کند. قیمت مسکن از نیمه امسال کاهش پیدا کرد و این اتفاق میمون که به یمن تبعیت بازار مسکن از سیکل طبیعی رکود و رونق، شکل گرفته اگر چه برای کسانی‌که سال‌ها است انتظار صاحبخانه شدن دارند خوشحال کننده است، اما برای دولت فقط یک فرصت طلایی است که اگر استفاده مطلوب از آن نشود می‌تواند به تهدید جدی برای بخش مسکن در سال‌های آینده تبدیل شود.
از همین حالا تا پایان سال ۸۸، یکسال و سه ماه فرصت طلایی برای دولت باقی است تا مقدمات جلوگیری از جهش شدید قیمت مسکن در دوره چهارم رکود و رونق را طراحی و عملیاتی کند. از سال ۷۱ تا نیمه اول ۸۷ سه دوره رکود و رونق در بازار مسکن شکل گرفته است. در دوره اول که سال‌های ۷۱ تا ۷۶ را دربرمی‌گیرد سه سال اول قیمت‌ها با رشد ناچیز (زیر ۱۸درصد) همراه بوده، اما در سال ۷۴ جهش ۶۱درصدی در بهای ملک ایجاد می‌شود که در سال بعد از آن جهش به ۶۷درصد می‌رسد. دوره دوم رکود و رونق با کاهش ۷/۲درصدی قیمت‌ از سال ۷۶ شروع می‌شود که بعد از سه سال پیاپی رشد ناچیز (۱/۰ و ۶/۱۲درصد) با اوج گرفتن قیمت‌ها در سال ۷۹ مواجه می‌شود و در نهایت بعد از ۴ سال رشد متوسط ۳۷درصدی، در سال ۸۳ تشکیل سومین دوره رکود و رونق در بازار مسکن رقم می‌خورد.دوره سوم که ابتدای سال ۸۳ تا نیمه اول سال جاری را دربرمی‌گیرد با دو دوره قبلی دو تفاوت اساسی داشت. در این دوره دامنه نوسان قیمت‌ها شدیدتر و طول زمان تشکیل دوره نیز کوتاه‌تر بود و همین دو علت باعث شد افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن در سال ۸۶ و ارزانی بی‌سابقه در نیمه سال ۸۷ رخ دهد.

با توجه به نوسان قیمت در دوره اول و دوم پیش‌بینی می‌شود ثبات نسبی قیمت مسکن تا پایان سال ۸۸ ادامه داشته باشد.
● فرصت طلایی پیش‌روی دولت
اما این همه ماجرای بازار نیست. سیاستگذاران بخش مسکن اگر مطلع شوند قیمت‌ها در این بخش بر چه مبنایی حرکت می‌کند و اوج بحران چگونه شکل می‌گیرد، می‌توانند مانع از تکرار حادثه سال ۸۶ بازار مسکن در دوره چهارم رکود و رونق شوند. در سال ۸۶ که انتظار افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن وجود داشت همه قوای دولت سرگرم پروژه ملی مسکن مهر شد آن زمان حتی برخی‌ها اعلام کردند قصد بر این است امسال (سال ۸۶) یک‌میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود. هدف‌گذاری رویایی و بسیج همه امکانات موجود برای دستیابی به آن باعث شد در ماه‌های انتهایی سال به دلیل عدم حصول وعده‌های داده شده شاهد اوج بی‌نظیر قیمت مسکن شویم.آمار بانک مرکزی از تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۸۶ حکایت از آن دارد که در آن سال حدود ۴۵۰هزار مسکن جدید به بازار عرضه شد این حجم عرضه حتی از سال ۸۵ هم کمتر بود. در صورتی که اگر در سالی که بر اساس دوره رکود و رونق انتظار افزایش قیمت مسکن در بازار وجود دارد، عرضه واحدهای جدید افزایش پیدا کند تا قیمت‌ها به سمت کاهش تحریک شوند هرگز رشد بالای ۱۸درصد در قیمت را شاهد نخواهیم بود. (وزارت مسکن رشد کمتر از ۱۸درصد در قیمت مسکن را نشانه رکود قیمت در بازار می‌داند). با تکیه بر این واقعیت دولت می‌تواند از همین حالا به جای آن که پروژه ملی مسکن مهر را تا مرحله تحویل زمین تقبل کرده مسوولیتش را افزایش دهد و ساخت واحدها را هم بر عهده بگیرد. چرا که تعاونی‌ها با تجربه سال‌های قبلی که در عرصه ساخت مسکن از خود نشان داده‌اند بعید است بتوانند واحدهای مسکونی مهر را بسازند، اما وزارت مسکن می‌تواند با استخدام پیمانکاران بزرگ ساختمانی زمین‌های ۹۹ ساله را ساخته و بعد از ساخت به تعاونی‌ها واگذار کند. به نظر می‌رسد که این راه اگر فرض شود ایده‌آل نباشد یکی از بهترین راهکارها برای استفاده مطلوب از فرصت طلایی است که تا پایان سال آینده در اختیار دولت قرار دارد.
● مسکن؛ انتخابات، کاهش درآمد نفتی
دکتر بابک حاجیان، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه وضعیت بازار مسکن در سال آینده را تابعی از سیاست‌های دولت عنوان کرد و گفت: سال آینده با توجه به برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و کاهش درآمدهای نفتی، بخش مسکن با ابهامات زیادی روبه‌رو خواهد شد و به همین علت پیش‌بینی دقیق از وضعیت بازار مسکن برای سال آینده سخت و دشوار است. حاجیان تصریح کرد: با توجه به اظهارات معاون وزیر مسکن در مورد وضعیت بودجه مسکن در سال آینده بدیهی است سیاست‌های دولت در این بخش به هیچ عنوان سیاست توسعه‌ای به نسبت سال جاری نیست. وی در ادامه به روند اجرای طرح مسکن مهر اشاره کرد و گفت: با گذشت حدود چهار سال از عمر دولت فعلی هنوز وعده تولید ۵/۱میلیون مسکن تحقق نیافته و این مساله به‌طور ضمنی حاکی از کاهش تولید مسکن در کشور است.حاجیان افزود: البته کاهش تولید مسکن بدین معنا نیست که سال آینده جهش قیمت در این بخش داشته باشیم، چرا که رکود فعلی در سال ۸۸ نیز ادامه خواهد یافت و به احتمال زیاد از سال ۸۹ به دلیل انباشت تقاضا تحرکات جدیدی رخ خواهد داد.
معاون امور مسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی گفت: طرح اصلاح آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان همچنان در دستور کارگروه مسکن بوده و هنوز تصویب نشده است.
منوچهر خواجه دلویی اظهار داشت:طرح اصلاح آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان با هدف ارتقاء خدمات مهندسی برای ارائه به هیئت دولت در شورای توسعه نظام مهندسی نهایی و تصویب شد و برای تصویب نهایی به کارگروه مسکن آمده اما هنوز تصویب نشده است.
وی ادامه داد: در اصلاح آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی ساختمان سعی شده تا نقش اشخاص حقوقی بیشتر و نقش اشخاص حقیقی کمرنگ و در پروژه‌ها به طراحی، نظارت و اجرا توجه ویژه‌ای شود.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، اعضای شورای توسعه نظام مهندسی شامل ۳۰نفر مرکب از سه نفر از روسای سازمانهای نظام مهندسی استانها و رئیس سازمان نظام مهندسی کشور، سه نفر از شورای مرکزی نظام مهندسی، معاون عمرانی وزیر کشور، رئیس سازمان فنی و حرفه‌ای، دو تن از مسئولان دانشکده‌های مهندسی، هفت نفر از مسئولان کشوری، دو نفر از شهرداران کلانشهرها، دبیران انجمنهای ساختمانی و تاسیساتی، مشاوران و انبوه‌سازان هستند.
دهه جاری شاهد رشد حباب گونه ارزش دارایی ها به خصوص قیمت مسکن در سطح جهان بوده است. پایین نگه داشتن بیش از اندازه و طویل المدت نرخ بهره از سوی بانک مرکزی امریکا پس از ۱۱ سپتامبر ۲۰۰۱ و سقوط بازار سهام در هفت سال گذشته، گرچه باعث رونق اقتصادی و بهبود بازار شد، اما در بروز بحران فعلی نیز بی تاثیر نبود. طی این مدت، بانک های سرمایه گذاری نیز با استفاده بی رویه از ابزارهای مالی نوین، کوشیدند سهم خود را در بازار اوراق بهادار و مشتقات آن افزایش دهند. این ابزار با جمع آوری یک گروه بزرگ از وام ها سعی در بازتوزیع ریسک ناشی از این وام ها به نسبت تقاضای سرمایه گذار می کنند. این کار با استفاده از داده ها و پیش فرض های آماری انجام می شود و محصول آن اوراق بهاداری است که در خیلی از موارد تا ۷۰ درصد مبلغ کل وام ها معادل ریسک بسیار پایین موسوم به AAA و هم رده با اوراق قرضه دولتی امریکا عرضه می شود. با گذشت چند سال از معرفی گسترده این اوراق و خو گرفتن سرمایه گذاران به این ابزار هم با بازپرداخت به موقع وام ها در دوران رونق و رشد اقتصادی نرخ بهره این اوراق به مرور زمان کاهش یافت و به بانک ها این امکان را داد که نرخ وام های خود را به موازات آن کاهش دهند. کاهش نرخ وام های بانکی همراه با نرخ بهره پایین بانک مرکزی امریکا باعث شد خرید دارایی ها از جمله مسکن آسان تر شود و با توجه به افزایش تقاضا، قیمت آنها افزایش یابد. منحنی ارزش مسکن در امریکا پس از کسر عوارض تورم، گویای افزایش سرسام آوری در دهه گذشته است. افزایش قیمت مسکن باعث احساس امنیت مالی بیشتر نزد مالکان خانه و در نتیجه مصرف بیشتر و تحریک رشد اقتصادی شد. به این دلیل، بانک مرکزی امریکا و نهادهای قانونگذاری آن کشور از این روند راضی بودند و کاری در جهت متوقف یا معکوس کردن آن نمی کردند. این روند در انگلستان، اسپانیا و کشورهای غربی دیگر تکرار شد. گرچه مدل های مالی مورد استفاده از لحاظ تئوریک غلط نیستند، اما داده های آماری مورد استفاده در این مدل ها مربوط به بازه زمانی ۲۰ سال گذشته تا حال هستند. این بازه از لحاظ اقتصاد و بازار مسکن بازه یی طلایی به حساب می آید و استفاده از این اطلاعات برای مدل سازی، نتیجه یی بیش از حد خوشبینانه به همراه خواهد داشت.
مشکل دیگری که این ابزار مالی به وجود می آورند، این است که بانک ها با استفاده از این ابزار ریسک وام های اعطایی خود را به سایر سرمایه گذاران واگذار می کنند. این کار گرچه باعث آزاد شدن منابع بانکی برای اعطای وام های بعدی می شود، اما باعث از بین رفتن روحیه مسوولیت پذیری بانک ها در قبال وام های اعطایی می شود. بانک ها می دانند که ریسک وام اعطایی را به شخص ثالثی خواهند فروخت و در این صورت دقت لازم را در بررسی شرایط وام گیرنده به عمل نخواهند آورد. به این دلیل و به دلیل ورود دو موسسه وابسته به دولت امریکا به وام های مسکن پرریسک جهت حمایت از متقاضیان کم درآمد مسکن، افراد بیشتری به مرور زمان بدون امکان بازپرداخت وام مسکن دریافت کردند. سال گذشته با افزایش تعداد افرادی که از عهده بازپرداخت وام شان بر نمی آمدند، مشکل مفروضات غلط ابزارهای مالی مورد استفاده برملا شد و بر قیمت اوراق بهادار بازار تاثیر مهیبی گذاشت. کاهش ارزش این اوراق منجر به ضرردهی بسیاری از بانک های عمده شده است. در نتیجه عدم اطلاع بانک های مختلف از وضعیت مالی یکدیگر، بانک ها نسبت به وام دادن به یکدیگر بی میل شده اند و لذا نقدینگی بازار از میان رفته است. در این محیط، بسیاری از بانک ها بدون دسترسی به نقدینگی مورد نیاز، در برآورده کردن تعهدات خود دچار مشکل شده اند. به علاوه، بانک ها که عادت به فروش وام های اعطایی در مدت کوتاهی کرده بودند، توانایی این کار را از دست داده اند و در نتیجه در اعطای وام های جدید به مشکل برخورده اند. سیکل عدم اعطای وام و پایین رفتن ارزش دارایی ها منجمله مسکن، پتانسیل کشاندن اقتصاد کشورهای توسعه یافته را به یک دوره رکورد طولانی مدت داراست.
با توجه به جهانی شدن و یکپارچگی نسبی بازارهای مالی، تاثیر این رکود بر اکثر کشورهای دنیا مشهود خواهد بود به طور مثال، بازار سهام روسیه افت به مراتب شدیدتری را نسبت به بازار سهام امریکا تجربه کرده است. ترس از دوران رکود طولانی، کشورهای غربی را به واکنش سریع و متحدالشکل واداشته است. پس از ورشکستگی یک بانک عظیم امریکایی و هرج و مرجی که در بازار مالی به این دلیل ایجاد شد کشورهای غربی دیگر رمق تحمل عوارض ورشکستگی یک بانک دیگر را نخواهند داشت. به این دلیل و در اقدامی متحد، اکثر کشورهای غربی با تزریق سرمایه در بانک های بزرگ خود به سهامدار اصلی این بانک ها تبدیل شده اند و در حقیقت سیستم بانکداری غربی نیمه ملی شده است. بحران فعلی جزء عمیق ترین بحران های تجربه شده در صد سال گذشته است. گرچه شدت این بحران لاجرم بستگی به اصول بنیادین اقتصادی دارد، اما احساسات بازار و بدبینی یا خوشبینی بازارهای مالی نقش عظیمی در تحولات آتی بازی می کنند. به همین سبب است که دولت ها با کمک به بانک ها و جلوگیری از سقوط بیش از پیش بازار مسکن سعی دارند بدبینی بازارهای مالی را کاهش دهند و بازارها را از حالت وحشت و اضطراب خارج کنند.
ظاهرا دولت برای ساماندهی بازار مسکن ٢ سیاست افزایش عرضه و کنترل سوداگری را در پیش گرفته است که در چارچوب سیاست عرضه بیشتر، طرح مسکن مهر از سال گذشته آغاز شده و هم اکنون در حال اجرا است و بخش زیادی از تقاضای بازار به این سو سوق یافته است.
براساس مصوبه جدید دولت، از تاریخ اول اسفند ماه ١٣٨٧ نقل و انتقال ملک توسط افراد بیش از ٢ بار در سال، مشمول مالیات بر مشاغل محسوب شده و درآمد این اشخاص حقیقی و حقوقی (که بیش از ٢ بار خرید و فروش می کنند) از محل فروش زمین و ساختمان (مستحدثات)، در مراکز استان ها و شهرهای با بیش از ٥٠٠ هزار نفر جمعیت، مشمول مالیات بر درآمد موضوع ماده ١٣١ قانون مالیات های مستقیم قرار گرفت.
به گزارش مهر طبق ماده ١٣١ قانون مالیات های مستقیم، نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به این شرح تعیین شده است: تا میزان ٣٠ میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ ١٥ درصد، تا میزان ١٠٠ میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ٣٠ میلیون ریال به نرخ ٢٠ درصد، تا میزان ٢٥٠ میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ١٠٠ میلیون ریال به نرخ ٢٥ درصد، تا میزان یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ٢٥٠ میلیون ریال به نرخ ٣٠ درصد و نسبت به مازاد یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ ٣٥ درصد.
براساس بند دیگری از مصوبه شورای مسکن دولت، قیمت های منطقه ای مبنای محاسبه نرخ مالیات بر نقل و انتقال املاک از ابتدای فروردین ١٣٨٨ بر مبنای ٧٥ درصد قیمت منطقه ای املاک در شهریور ١٣٨٧ یعنی ٢٥ درصد پایین تر از قیمت معاملات روز خواهد بود.
براساس مصوبه دولت، قیمت های منطقه ای که کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ٦٤ قانون مالیات های مستقیم مکلف شده از اول فروردین ماه ١٣٨٨ براساس ٧٥ درصد ارزش
معاملات املاک در شهریور ١٣٨٧ تغییر دهد مبنای محاسبات مالیات بر اراضی بایر (موضوع ماده ١٥ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن)، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک (موضوع ماده ٥٩ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم) و مالیات بر درآمد نقل و انتقال توسط افراد بیش از ٢ بار در سال (موضوع همین مصوبه) قرار خواهد گرفت. برای سایر موارد، قیمت های دفترچه فعلی معاملات املاک ملاک عمل خواهد بود.
براساس ماده ٦٤ قانون مالیات های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک به عهده کمیسیون تقویم املاک است. این مصوبه در تاریخ ٢٠ بهمن ١٣٨٧ به تایید رئیس جمهور رسیده و ٢١ بهمن توسط معاون اول رئیس جمهور ابلاغ شده است.
● یک راهکار
واقعیت این است که وقتی قیمت مسکن و املاک در فاصله چند هفته به شکل سرسام آوری افزایش یافت، نقش واسطه ها در این زمینه غیرقابل انکار بود. شاید به همین دلیل است که دولت در راستای اقدامات خود برای کنترل قیمت زمین و مسکن به سراغ افرادی رفته است که در این حرفه مشغول هستند. علاوه بر این شهروندان نیز توجه به این امر و روشمند کردن خرید و فروش املاک را در کاهش قیمت ها حائز اهمیت توصیف می کنند.
«عباس مفیدی» که در شرایط رکود بازار مسکن توانسته یک واحد ٩٠ متری در یک شهر بزرگ خریداری کند می گوید: در شرایط فعلی قیمت مسکن ٢٠ تا ٣٠ درصد کاهش یافته است و به نظر می رسد که این روند همچنان ادامه خواهد داشت. ولی نمی توان همه آن را به اقدامات دولت نسبت داد؛ زیرا که به دلیل بورس بازی ها، قیمت مسکن و املاک به صورت غیرواقعی افزایش یافت و این روند تا آن جا پیش رفت که دیگر کسی قدرت خرید نداشت، به همین دلیل بازار راکد شد.در این شرایط کنترل خرید و فروش ها از طریق سامانه کشوری به عنوان یک راهکار باعث می شود که بتوانیم بخشی از بورس بازی ها را در حوزه املاک کاهش بدهیم. اما باید توجه داشته باشیم که این راهکار به تنهایی نمی تواند پاسخ گوی نیاز جامعه باشد.
«مهندس هاشمی» با ١٥سال سابقه کار در حوزه تولید مسکن می گوید: طی چند سال گذشته با سرازیر شدن پول های سرگردان به بخش املاک و مسکن به شکل بی رویه ای، هر روز شاهد افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و حتی زمین های خارج از شهرها بودیم و این بورس بازی ها هر روز بیشتر بر افزایش قیمت املاک دامن می زد. از این رو دولت برای مهار تورم مسکن باید کار را از یک جا شروع می کرد که ساماندهی کار خرید و فروش مسکن، از طریق شبکه، تا حدودی می تواند بر روند کاهش قیمت ها تاثیرگذار باشد.وی تاکید می کند: ولی بدون تردید اگر برنامه ریزی ها با توجه به میزان تقاضا تعریف نشود، با این کار مقطعی، در آینده پاسخ گوی نیازهای مسکن مردم در کشور نخواهیم بود.به عبارت دیگر با این شیوه تا مدتی ممکن است بتوانیم، آسیب پذیری بازار مسکن را کم کنیم ولی اگر در کنار این اقدامات از بخش های تولید مسکن در سطح خرد و کلان حمایت نکنیم از نظر اقتصادی نمی توانیم مشکلات مسکن را حل کنیم.
● تفکیک سازندگان واقعی مسکن از سوداگران
در این بین برخی کارشناسان معتقدند باید بین سوداگران و تولیدکنندگان تفاوت قائل شد تا به تولید مسکن لطمه ای وارد نشود
«مهدی موذن» رئیس کانون کاردان های فنی ساختمان در گفت وگو با مهر با تاکید بر ضرورت تفکیک سازندگان واقعی مسکن از سوداگران می گوید: اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن چندی پیش توسط شورای عالی مسکن به تصویب رسیده بود و این مصوبه به عنوان یکی از راهکارهای مهار قیمت ها در بازار مسکن است.
وی با اشاره به افزایش قیمت مسکن به دلیل جابه جایی یک ملک برای چندین بار در طول سال، به مهر عنوان می کند: اتخاذ و اعمال این سیاست محرکی است که می تواند مانعی برای ایجاد سوداگری در بازار مسکن باشد، اما در شرایط کنونی که با رکود معاملات مسکن مواجه هستیم باید این سیاست ها با احتیاط بیشتری اعمال شود.
موذن با بیان این که در زمان رونق بازار و افزایش عرضه مسکن، اعمال سیاست مذکور با تاثیرگذاری بیشتری همراه می شد، اضافه کرد: مبنای قیمت های منطقه ای در سال آینده، قیمت های شهریورماه امسال خواهد بود.
وی با اشاره به ضرورت تشویق سازندگان مسکن اظهار می دارد: در اجرای این سیاست باید سازندگان واقعی از سوداگران و احتکارکنندگان بخش مسکن تفکیک شوند و این امر باید مورد توجه قرار گیرد.
همچنین «مجتبی بیگدلی» رئیس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان کشور اظهار داشت: تولیدکنندگان بخش مسکن در تمام دنیا با اهرم های تشویقی به تولید و عرضه مسکن فعالیت دارند و باید از تحمیل هزینه های اضافی بر آنان جلوگیری به عمل آید، این در حالی است که تا سال ١٣٩٥ با اوج نیاز مسکن در کشور روبه رو هستیم، لذا باید اهرم های تشویقی برای حمایت از تولید مسکن اعمال شود.
«بیگدلی» اضافه می کند: این سیاست باید برای مصاف با سوداگران بخش مسکن اعمال شود که در نهایت اجرای آن منجر به کنترل بازار سوداگری خواهد شد؛ لذا باید با تفکیک تولیدکنندگان واقعی بخش مسکن از سوداگران مالیات از معاملات مکرر مسکن اخذ شود.
در این بین «حمید ماجدی» یکی از کارشناسان بخش مسکن به نکته جالبی اشاره می کند: اخذ مالیات از نقل و انتقالات مسکن امری ضروری است، اما باید در نظر داشت افرادی که به دلایل شخصی در طول سال ناچار به فروش ملک تا بیش از ٢ بار در سال می شوند به عنوان سوداگر در بخش مسکن تلقی نشوند؛ زیرا مقرر است این سیاست برای سوداگران مسکن اعمال شود.
وی می گوید: اتخاذ سیاست اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن در کوتاه مدت با کنترل بازار سوداگری مسکن همراه است، اما می تواند در بلندمدت منجر به نوسانات در قیمت مسکن شود، زیرا این عوارض و مالیات ها در نهایت بر مصرف کنندگان واقعی ملک تحمیل می شود.
● لازم، نه کافی
در هر سال به یک میلیون و ٢٠٠ هزار تا یک میلیون و ٣٠٠ هزار واحد مسکونی در کشور نیاز است. حال اگر ساخت و ساز مسکن به هر دلیلی متوقف شود، تعادل عرضه و تقاضا به هم خواهد خورد و نه تنها مشکل افزایش قیمت مسکن حل نمی شود بلکه اگر برنامه ریزی اصولی نباشد با مشکلات عدیده ای روبه رو خواهیم شد.
«مهندس ابوالقاسم رحمانی» عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با بیان این مطلب می افزاید: برای کاهش قیمت مسکن و مهار بازار آن باید همه جوانب را در نظر گرفت تا به شکل منطقی بتوانیم به نتیجه مورد نظر برسیم. در غیر این صورت با کارهای شتاب زده ممکن است مشکلات را دو چندان کنیم.
وی می افزاید: افرادی که به عنوان تولید کننده در سطح خرد و کلان وارد بازار مسکن می شوند با تنش های مختلفی روبه رو هستند کههمه این مسائل در قیمت نهایی مسکن تأثیرگذار است.
وی اضافه می کند: دولت در تولید مسکن ارزان ناموفق است
اگر دولت واقعا می خواهد وارد این بازار شود، باید از نظر اقتصادی همه جوانب را در نظر بگیرد. به عبارت دیگر کنترل خرید و فروش مسکن اگر چه لازم است ولی کافی نیست. دولت باید ضمن سامان دهی این امر عرضه مسکن انبوه و ارزان را جدی بگیرد و موانع دولتی کاهش قیمت ها را رفع کند.
● روایت ثبت وقایع
در یک نگاه بسته تر به عنوان مثال در شهر مشهد حدود ٤ هزار دفتر مشاور املاک در شرایط کنونی فعال است که نزدیک به ٧٠ درصد این تعداد به سیستم های رایانه ای متصل هستند و مابقی هم در شرف آموزش های لازم و آماده شدن برای بهره گیری از سیستم های رایانه ای هستند. زیرا که همه معاملات املاک باید در شبکه رایانه ای و یکپارچه سازی سامانه، ثبت شود تا بتوان از طریق کدهای رهگیری همه خرید و فروش ها را شفاف کرد.
«ظهوریان» رئیس اتحادیه مشاوران املاک شهر مشهد با بیان این مطلب می گوید: با توجه به سیستم مدیریت یکپارچه سازی معاملات املاک، همه مشاوران املاک موظف هستند که کلیه معاملات خود را در سیستم ثبت و ضبط کنند تا از طریق کد رهگیری همه معاملات انجام شده قابل پی گیری باشد. بنابراین با گسترش سامانه رایانه ای، همه معاملات با ثبت و ضبط در این سامانه قانونی محسوب می شود و هر نوع معامله در مشاوران املاک خارج از ثبت در سیستم رایانه و بدون کد رهگیری غیرقانونی خواهد بود.
وی متذکر می شود: البته ممکن است برخی از معاملات عادی در دفاتر ثبت اسناد رسمی صورت گیرد که این نوع معاملات مربوط به مشاوران املاک نخواهد بود. بی گمان برای ثبت چنین معاملاتی هم ممکن است به زودی راهکارهای مناسبی پیدا شود تا همه خرید و فروش ها در شبکه سامانه کشور ثبت شود.
وی تأکید می کند: این راهکار تا حد زیادی می تواند در کاهش التهاب بازار مسکن در آینده موثر باشد.
● دور زدن قانون
وی آن چه که همواره برخی از افراد سوء استفاده گر خوب آموخته اند، دور زدن قوانینی است که به ضرر آن هاست. با این وضعیت چه تضمینی وجود دارد که قانون دور زده نشود و برخی معاملات «نان و آب دار» خارج از این سیستم ثبت نشود؟
«اکبری» کارشناس ارشد دفاتر ثبت املاک در این باره می گوید: اگرچه در شرایط فعلی کد رهگیری در دفاتر ثبت اسناد و املاک الزامی نیست، اما این به آن معنا نیست که خرید و فروش از طریق دفاتر ثبت اسناد و املاک بدون ضابطه انجام می شود بلکه همه معاملات به طور دقیق و روزانه ثبت می شود و یک نسخه از عملیات انجام شده در خرید و فروش های ثبت شده به وزارت بازرگانی و سازمان های ذی ربط استانی فرستاده می شود تا اطلاعات مربوط به خریدوفروش به طور شفاف و دقیق باشد. بنابراین وزارت بازرگانی و سازمان های ذی ربط با گرفتن آخرین آمارهای روزانه، بر روند انجام کار نظارت خواهند داشت و چنین نیست که معامله ای خارج از ضوابط تعریف شده صورت گرفته باشد.
یک کارشناس ارشد در بخش ارتباطات وزارت بازرگانی می گوید: کلیه دفاتر ثبت اسناد و املاک کشور بر اساس دستور العملی که دارند یک نسخه از معاملات ثبت شده در دفاتر خود را به شکل روزانه به سازمان های تابعه و وزارت بازرگانی می فرستند.
در واقع در این فرآیند کلیه اطلاعات لازم درباره خرید و فروش ها به وزارت بازرگانی داده می شود و بر اساس توافق هایی که بین وزارت بازرگانی و قوه قضاییه به عمل آمده است و معاملاتی که صورت گرفته این دفاتر از طریق کد رهگیری عملیات خرید و فروش املاک در کشور را در شبکه سامانه سراسری ثبت می کنند. وی تأکید می کند: بحث سامان دادن به معاملات ملکی، همواره مورد توجه همه سازمان های ذی ربط بوده است.
از این به بعد همه کارها به سمت بهتر شدن امور پیش خواهد رفت تا از این طریق بتوان بازار مسکن و ملک را سامان داد و قیمت ها را کنترل کرد.
به هر حال پول های سرگردان در اقتصادی که در بازار آن نقش واسطه ها و دلال ها برجسته است، موجب تورم و گرانی می شود درست شبیه آن چیزی که در بازار مسکن کشور ما اتفاق افتاد و با سرازیر شدن پول های سرگردان به بازار مسکن در شهرهای بزرگ مثل تهران، مشهد، اصفهان و شیراز ... بدون دلیل قیمت زمین و مسکن چند برابر افزایش یافت و تب خرید و فروش زمین چنان بالا گرفت که حتی به چند صد کیلومتر دورتر از شهرها و به زمین های کشاورزی و حتی بایر خارج از شهرهای بزرگ رسید. با این وضعیت باید برای مهار قیمت های غیرواقعی چاره ای اندیشه شود.
گرفتن مالیات ١٥ تا ٣٥ درصدی از دلالان زمین و واحدهای مسکونی با شرایط مطرح شده یکی از اقدامات دولت است، تا شاید از این طریق بتواند قیمت های مسکن را کنترل کند و حتی کاهش دهد و از بورس بازی آن بکاهد.
با این تصمیم دولت، عده ای معتقد هستند که با پرداخت مالیات ها، واحدهای مسکونی به همان نسبت گران تر خواهد شد لذا از این رو با این وضعیت قشر کم درآمد، آسیب خواهد دید.
ولی گروه دیگری بر این اعتقاد هستند که افراد واسطه گر از شیوه های مختلف استفاده خواهند کرد تا از پرداخت مالیات وضع شده به اشکال گوناگون فرار کنند، این عده معتقدند که دلالان با فروش های وکالتی به اعضای خانواده خود، راه فرار از پرداخت مالیات را در پیش خواهند گرفت در این بین بعضی از کارشناسان اقتصادی، هنوز دولت را عامل افزایش قیمت و اجاره مسکن می دانند و معتقد هستند که معضل اصلی فاصله زیاد بین تولید و تقاضا در بازار مسکن است و تا زمانی که دولت برای تأمین حداقل تقاضا برنامه ریزی اصولی نداشته باشد با روش های ساده نمی توان مشکلات غیرطبیعی و به وجود آمده در بازار مسکن را حل کرد.
● ماتریس عوامل موثر در افزایش نرخ تورم در مسکن
افزایش بی رویه قیمت مسکن تبدیل به یکی از اصلی ترین مباحث چالشی در داخل کشور شده است . بنظر می آید نحوه برخورد مسئولین ذیربط ، چه در دولت و چه در مجلس ، از یک رویکرد علمی برخوردار نبوده و متاسفانه تبلیغات رسانه ای نیز بعنوان یکی از عوامل تاثیر گذار در قیمت مسکن با بوجود آوردن جو کاذب معادله را پیچیده تر نموده است .
براساس شواهد موجود ، بررسی افزایش نرخ مسکن در مجلس شورای اسلامی هرچند نشان دهنده حساسیت موضوع در جامعه و مسئولین مملکتی بوده ، لیکن راه حل برخورد با این پدیده نامبارک ، جز با شناسائی عوامل متعدد در آن امکان پذیر نمیباشد . شواهد موجود در بررسیهای دولت و مجلس شورای اسلامی نشان میدهد ؛ هرچند این دو نهاد تصمیم دارند از طریق راهکارهای ارائه شده در طرح جامع مسکن اقداماتی در خصوص مسکن اجاره ای و واگذاری زمین در شهرهای زیر ۱۵ هزار نفر انجام دهند لیکن بررسی همه جانبه علت گرانیها علی الخصوص در شهرهای بزرگ همچون تهران نیازمند به شناسائی ماتریس عوامل موثر در این گرانی میباشد ، و آنچه تاکنون توسط مسئولین ذیربط به آن اشاره نموده اند در برگیرنده همه عوامل نمیباشد .
بنظر می آید در این بررسی میتوان به عواملی چون تحریک تقاضا توسط سیاستهای پولی و مالی دولت ، افزایش نرخ تورم ، تزریق نقدینگی بصورت گسترده به جامعه ، تاثیر شرایط رکودی در تولید و موجه بودن تبدیل نقدینگی به دارائی ثابت ( همچون مسکن ) وافزایش بی رویه قیمت مصالح علی الخصوص فلزات ساختمانی و ... را برشمرد .
همچنین ایجاد جو کاذب جهت افزایش قیمت مسکن توسط بازار واسطه نیز میتواند یکی از عوامل تاثیر گذار باشد . لذا باید کارشناسان بررسی کننده ، معادله چند وجهی موجود را که در برگیرنده همه عوامل تاثیر گذار میباشد را حل نموده و به تحلیل آن بپردازند و میزان تاثیر هریک از عوامل فوق را در افزایش نرخ مسکن مورد بررسی قرار دهند .
● صد و چهار نکته اجرائی ساختمان
۱) برای اندازه گیری عملیات خاکی در متره و برآورد از واحد متر مکعب استفاده می شود.
۲) آجر خطائی ، آجری است که در اندازهای ۵×۲۵×۲۵ سانتیمتر در ساختمانهای قدیمی برای فرش کف حیاط و غیره بکار می رفت
۳) چنانچه لازم باشد در امتداد دیواری با ارتفاع زیاد که در حال ساختن آن هستیم بعدا دیوار دیگری ساخته شودباید لاریز انجام دهیم
۴)هرگاه ابتدا و انتهای یک دیوار در طول دیوار دیگری بهم متصل شود ، به آن دیوار در تلاقی گفته می شود.
۵) در ساختمانهای مسکونی (بدون زیرزمین)روی پی را معمولا بین ۳۰ تا ۵۰ سانتی متر از سطح زمین بالاتر می سازند که نام این دیوار کرسی چینی است.
۶) قوس دسته سبدی دارای زیبایی خاصی بوده و در کارهای معماری سنتی استفاده می شود.
۷) حداقل ارتفاع سرگیر در پله ۲ متر می باشد.
۸) ویژگیهای سقف چوبی :
الف)قبلا عمل کلافکشی روی دیوار انجام می گیرد
ب)عمل تراز کردن سقف در کلاف گذاری انجام می شود
ج)فاصله دو تیر از ۵۰ سانتیمتر تجاوز نمی کند
د)تیرها حتی الامکان هم قطر هستند.
۹)۰ گچ بلانشه کندگیر بوده ولی دارای مقاومت زیاد مانند سیمان سفید است.
۱۰) به سیمان سفید رنگ معدنی اکسید کرم اضافه می کنند تا سیمان سبز به دست آید.
۱۱) سنگ جگری رنگ که سخت ، مقاوم و دارای رگه های سفید و در سنندج و خرم آباد فراوان است.
۱۲) دستگاه کمپکتور ، دستگاهی است که فقط سطوح را ویبره می کند ، زیر کار را آماده و سطح را زیر سازی می کند.
۱۳) عمل نصب صفحات فلزی (بیس پلیتها) در زمان ۴۸ ساعت بعد از بتن ریزی صورت می گیرد.
۱۴) زمانی که خاک (زمین) بسیار نرم بوده و مقاومت آن کمتر از یک کیلوگرم بر سانتیمتر مربع باشد از فونداسیون پی صفحه ای استفاده می گردد.
۱۵) قطر دایره بتون خمیری ، بر روی صفحه مخصوص آزمایش آب بتون ، حدود ۳۰ تا ۳۵ سانتیمتر می باشد.
۱۶) حدود درجه حرارت ذوب شدن خاک آجر نسوز ۱۶۰۰ درجه می باشد.
۱۷) نام آجری که از ضخامت نصف شده باشد ، آجر نیم لایی نامیده می شود.
۱۸) نام دیوارهای جداکننده و تقسیم پارتیشن نام دارد.
۱۹) عمل برداشتن خاک کف اطاق و ریختن و کوبیدن سنگ شکسته بجای آن را بلوکاژ می گویند.
۲۰) زمین غیر قابل تراکم هوموسی نامیده می شود.
۲۱) عمق پی های خارجی یک ساختمان در مناطق باران خیز حداقل ۵۰ سانتیمتر است.
۲۲) نام فضای موجود بین دو ردیف پله چشم نامیده می شود.
۲۳) در سقف های چوبی حداکثر فاصله دو تیر ۵۰ سانتیمتر است.
۲۴) سیمان نوع اول برای دیوارها و فونداسیونهای معمولی استفاده میگردد.
۲۵) اکسید آهن را برای تهیه سیمان قرمز رنگ ، با کلینگر سیمان سفید آسیاب می کنند.
۲۶) نام دیگر لوله های سیاه بدون درز مانسمان نام دارد.
۲۷) سریعترین و عملی ترین وسیله اجرای اتصالات ساختمان ،پلها و نظایر جوش می باشد.
۲۸) حاقل درجه حرارت برای بتن ریزی ۱۰ درجه می باشد.
۲۹) ضخامت اندود سقف با ملات گچ و خاک باید بین ۱ تا ۲ سانتیمتر باشد.
۳۰) اندود زیر قیروگونی ، ماسه سیمان است.
۳۱) چنانچه گودبرداری از سطح زمین همسایه پائین تر باشد ، حداکثر فاصله شمعها ۵/۲ متر می باشد.
۳۲) در پی کنی های کم عمق در زمین های ماسه ای حدود زاویه شیب ۳۰ تا ۳۷ درصد می باشد.
۳۳) برای ایجاد مقاومت مناسب در طاق ضریس حداقل خیز قوس باید ۳ سانتیمتر باشد.
۳۴) لوله های مانسمان سیاه و بدون درز ، گاز رسانی
۳۵) در بتون ریزی دیوارها و سقفها ، صفحات قالبی فلزی مناسب ترند.
۳۶) از اسکدیپر برای خاکبرداری ، حمل ، تخلیه و پخش مواد خاکی استفاده می گردد.
۳۷) اتصال ستون به فونداسیون به وسیله ستکا انجام می گیرد.
۳۸) برای لوله کشی فاضلاب یهتر است از لوله چدنی استفاده گردد.
۳۹) پر کردن دو یا سه لانه از تیرآهن لانه زنبوری در محل تکیه گاهها جهت ازدیاد مقاومت برشی است.
۴۰) بهترین و با استفاده ترین اتصالات در اسکلت فلزی از نظر استحکام و یک پارچگی اتصالات با جوش است.
۴۱) ارتفاع کف داربست جهت اجرای طاق ضربی تا زیر تیرآهن سقف برابر است با قدبنا+پنج سانتیمتر.
۴۲) در ساختمانهای مسکونی کوچک (یک یا دو طبقه) قطر داخلی لوله های گالوانیزه برای آب رسانی باید ۲/۱ اینچ باشد.
۴۳) وجود سولفات سدیم،پتاسیم و منیزیم محلول در آب پس از ترکیب با آلومینات کلسیم و سنگ آهک موجود در سیمان سبب کم شدن مقاومت بتون می گردد.
۴۴) زمان نصب صفحات بیس پلیت معمولا باید ۴۸ ساعت پس از بتون ریزی فونداسیون انجام شود.
۴۵) برای ساخت بادبند بهتر است از نبشی ، تسمه ، ناودانی و میلگرد استفاده گردد.
۴۶) هدف از شناژبندی کلاف نمودن پی های بنا به یکدیگر و مقاومت در برابر زلزله می باشد.
۴۷) سقفهای کاذب معمولا حدود ۳۰ تا ۵۰ سانتیمتر پایین تر از سقف اصلی قرار می گیرد.
۴۸) قلاب انتهایی در میلگردهای یک پوتربتونی برای عامل پیوند بیشتر آرماتور در بتون می باشد.
۴۹) حد فاصل بین کف پنجره تا کف اطاق را دست انداز پنجره میگویند.
۵۰) در ساخت کفراژ ستونها ، قالب اصلی ستون بوسیله چوب چهارتراش مهار می گردد.
۵۱) طول پله عبارت است از جمع کف پله های حساب شده با احتساب یک کف پله بیشتر.
۵۲) آجر جوش بیشتر در فونداسیون مورد استفاده قرار می گیرد.
۵۳) اثر زنگ زدگی در آهن با افزایش قلیایت در فلز نسبت مستقیم دارد.
۵۴)از امتیازات آجر لعابی صاف بودن سطوح آن ، زیبایی نما ، جلوگیری از نفوز آب می باشد.
۵۵) در کوره های آجرپزی بین خشتها صفحه کاغذی قرار می دهند.
۵۶) بهترین نمونه قطعات کششی ضلع تحتانی خرپاها می باشد.
۵۷) تیرهای بتن آرمه، خاموتها(کمربندها) نیروی برشی را خنثی می کنند.
۵۸) چسبندگی بتون و فولاد بستگی به اینکه آرماتورهای داخل بتون زنگ زده نباشد.
۵۹) شیره یا کف بتون زمانی رو می زند که توسط ویبره کردن هوای آزاد داخل بتون از آن خارج شده باشد.
۶۰)آلوئک در اثر وجود دانه های سنگ آهن در خشت خام در آجرها پدیدار می گردد.
۶۱) خشک کردن چوب به معنی گرفتن شیره آن است.
۶۲) لغاز به معنی پیش آمدگی قسمتی از دیوار.
۶۳)مقدار کربن در چدن بیشتر از سرب است.
۶۴) لوله های آب توسط آهک خیلی زود پوسیده می شود.
۶۵) آجر سفید و بهمنی در نمای ساختمان بیشترین کاربرد را دارد.
۶۶) آجر خوب آجری است که در موقع ضربه زدن صدای زنگ بدهد.
۶۷)لاریز یعنی ادامه بعدی دیوار بصورت پله پله اتمام پذیرد.
۶۸)کرم بندی همیشه قیل از شروع اندود کاری گچ و خاک انجام می گیرد.
۶۹) برای خم کردن میلگرد تا قطر ۱۲ میلیمتر از آچار استفاده می گردد.
۷۰) اسپریس یعنی پاشیدن ماسه و سیمان روان و شل روی دیوار بتونی.
۷۱)برای دیرگیری گچ ساختمانی از پودر آهک شکفته استفاده می گردد.
۷۲) مشتو یعنی ایجاد سوراخهائی در سطح خارجی دیوارها جهت ساختن داربست.
۷۳)تون معمولا پس از ۲۸ روز حداکثر مقاومت خود را به دست می آورد.
۷۴) پیوند هلندی از اختلاط پیوندهای کله راسته و بلوکی شکل می گیرد.
۷۵) وجود بند برشی در پیوند مقاومت دیوار را ضعیف می کند.
۷۶) کاملترین پیوند از نظر مقاومت در مقابل بارهای فشاری وارده پیوند بلوکی می باشد.
۷۷) قپان کردن در اصطلاح یعنی شاقولی نمودن نبش دیواره.
۷۸) خط تراز در ساختمان برای اندازه برداریهای بعدی و مکرر در ساختمان است.
۷۹)ضخامت و قطر کرسی چینی در ساختمانها بیشتر از دیوارهاست.
۸۰) پارتیشن میتواند از جنس چوب ، پلاستیک و فایبرگلاس باشد.
۸۱) از دیوارهای محافظ برای تحمل بارهای افقی و مایل استفاده می شود.
۸۲)ملات باتارد از مصالح ماسه ، سیمان و آهک ساخته می شود.
۸۳) مقدار عمق سطوح فونداسیونها از زمین طبیعی در همه مناطق یکسان نیست.
۸۴) ملات ساروج از مصالح آهک ، خاکستر ، خاک رس ، لوئی و ماسه بادی ساخته می شود.
۸۵) ملات در دیوار چینی ساختمان حکم چسب را دارد.
۸۶)ملات آبی اگر بعد از ساخته شدن از آب دور نگهداشته شود فاسد می گردد.
۸۷) در مجاورت عایقکاری (قیروگونی)از ملات ماسه سیمان استفاده می شود.
۸۸) برای ساخت ملات باتارد آب + سیمان ۲۵۰+آهک ۱۵۰+ ماسه
۸۹)پیه دارو ترکیبی از مصالح آهک ، خاک رس ، پنبه و پیه آب شده
۹۰)ابعاد سرندهای پایه دار ۱ تا ۵/۱ عرض و طول ۵/۱ تا ۲ متر .
۹۱)معمولا برای کرم بندی دیوارهای داخلی ساختمان(اطاقها) از ملات گچ و خاک استفاده می شود.
۹۲) طرز تهیه گچ دستی یا گچ تیز عبارت است از مقداری آب + گچ بااضافه مقداری سریش.
۹۳) وجود نمک در ملات کاه گل موجب میشود که در آن گیاه سبز نشود.
۹۴) هنگام خودگیری حجم گچ ۱ تا ۵/۱ درصد اضافه می شود.
۹۵) گچ کشته یعنی گچ الک شده ورزداده + آب.
۹۶) اندودهای شیمیایی در سال ۱۹۴۸ کشف شد که ترکیب آن پرلیت ، پنبه نسوز مواد رنگی و میکا می باشد که بعد از ۸ ساعت خشک میشوند و بعد از دو تا سه هفته استحکام نهایی را پیدا می کنند و در مقابل گرما ، سرما و صدا عایق بسیار خوبی هستند.
۹۷) سرامیک بهترین عایق صوتی است ، زیرا سلولهای هوایی بسته ای دارد که ضخامت آن ۶ تا ۱۰ میلیمتر است.
۹۸) آکوسیت نیز عایق خوبی برای صداست.
۹۹) اندازه سرندهای چشم بلبلی ۵ میلیمتر است.
۱۰۰) سرند سوراخ درشت به سرند میلیمتری مشهور است.
۱۰۱) اندودهای هوایی یعنی اندودی که در مقابل هوا خودگیری خود را انجام می دهند.
۱۰۲) ترکیب اندود تگرگی یا ماهوئی پودر سفید سنگ + سیمان رنگی +آب (در حالت شل) می باشد.
۱۰۳) وقتی با سنگ سمباده و آب روکار سیمانی را می شویند تا سنگهای الوان خود را نشان دهند به اصطلاح آب ساب شده می گویند.
۱۰۴) کار شیشه گذاری در آب ساب و شسته انجام می گیرد.

دانشگاه گیلان
دانشکده معماری و هنر
گروه شهرسازی
استاد راهنما:دکتر احمدی
تهیه کننده:سمانه ابولی
منابع:
سایت گوگل
سایت مدیریت شهری
سایت روزنامه همشهری
پورتال تخصصی شهرسازی
روزنامه ایران