مسکن و انبوه‌‏سازان

بر اساس آمارهای اداره ثبت احوال، سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار ازدواج در كشور به ثبت می‌‏رسد، از سوی دیگر به استناد آمارهای وزارت مسكن و شهرسازی با كمبود حدود یك میلیون و دویست هزار واحد مسكونی در كنار ۳۰ درصد استهلاك ساختمان روبه‌‏رو هستیم، بنابراین ملاحظه خواهید كرد كه سالانه معادل تقریب ۵/۲ میلیون واحد مسكونی مورد نیاز كشور است كه به‌‌ رغم این میزان نیاز، هنوز تمهیدات جامع آن نامشخص است.
از آنجایی كه در قانون متولی بخش مسكن ترسیم نشده است، دولت سعی می‌‏كند با ابعاد مختلفی به این مقوله وارد شود، در حالی كه بر اساس سند چشم انداز ۲۰ ساله كشور و همچنین برنامه توسعه سوم و به ویژه چهارم دولت بخش خصوصی متولی مسكن است.
در برنامه چهارم توسعه و به استناد ماده ۳۰، واگذاری زمین حذف و محور توجه مقوله اجاره‌‏داری و به تعبیری مشاركت دولتی با بخش خصوصی (انبوه‌‏سازان) بوده، این در حالی است كه رویكرد برنامه دولت نهم، استناد به مبحث اجاره‌‏داری و اخیرا طرح موضوع تغییر كاربری و ایجاد فضای مسكونی در شهرهای زیر ۱۵۰ هزار نفر است.از سوی دیگر افزایش بهای زمین و مسكن ناشی از عملكرد دولت، نه تنها در بخش مسكن، بلكه در كلیه صنایع مختلف است. اصولا مسكن مقوله‌ای فرابخشی بوده و در نتیجه در صورت داشتن سیستم اطلاعات جامع از مسكن به تناسب شهرهای عمده و غیره و تحلیل استراتژیك مسكن، نسبت به تدوین قوانین متناقض و بلوغ نیافته اقدام نخواهد كرد و یك نسخه یكسان برای مسكن تدوین نكرده است.بر این اساس نوسان اقتصادی سایر بخش‌‏های اقتصادی كه نقدینگی را به سمت مسكن روانه كرده است، بودجه اجرایی سال جاری دولت كه اهم آن بر اعطای تسهیلات فراوان و یارانه تسهیلات كه منتج نقدینگی فراوان و ایجاد تقاضای كاذب شده است و مدیریت دولت به جهت جلوگیری از افزایش نرخ كالاهای منقول، بودن بودجه به روانی نقدینگی نزد مردم به سمت بخش غیرمنقول (مسكن) كه به تعبیر اقتصاددانان، بیماری هلندی نامیده می‌‏شود از جمله عوامل تاثیرگذار بر بازار مسكن بوده است.
در عین حال باید به عوامل زیر هم در مورد بحران مسكن اشاره كرد؛
▪ عدم تعریف و تبیین تقاضای بالقوه و بالفعل مسكن، به گونه‌‏ای كه واژه مسكن تحت عنوان سر پناه به كالای سرمایه‌‏گذاری تبدیل شده است.
▪ ‌تناقض دستورالعمل‌‏های نهایی مختلف مترتب بر ساخت و ساز.
▪ نگاه كوتاه‌‏مدت دولت به بخش مسكن، زیرا كه اصولا حل مقوله مسكن نیازمند یك Vission یكصد ساله دارد.
▪ عدم بلوغ قوانین و مصوبات هیات مدیره كه متناسب با ظرف زمان و مكان و بدون توجه به تاثیر و تاثر آینده و عوامل محیطی ناشی از سایر صنایع ترسیم می‌‏شد.
▪ كاهش نرخ بهره بانكی به گونه‌‏ای كه سپرده‌‏های مردم جبرا‌‏ از شبكه بانكی خارج و ایجاد تقاضای بالقوه مسكن می كند و از سوی دیگر رانت ناشی از دریافت‌‏كنندگان تسهیلات دولتی كه عموما به لحاظ سبقت از تورم به تقاضای بالقوه مسكن گرایش می یابد.
▪ حذف جایگاه حاكمیتی و نظارت توسط دولت و ورود به صنعت ساخت و ساز.
▪ دخالت دولت در تعیین بهای كالاها و مصالح ساختمانی.
▪ عدم تسهیلات ۳۰ ساله و همچنین پلكانی نكردن تسهیلات مذكور.
▪ افزایش تقسیمات كشوری به گونه‌‏ای كه یكی از عوامل اصلی افزایش بهای زمین شده است.
▪ ناهماهنگی بین سازمان‌‏های مترتب‌ بر ساخت و ساز.
بر این اساس است كه تصور می‌شود رویكرد دولت نهم در قالب واگذاری زمین به انبوه‌‏سازان به صورت اجاره‌‏داری است كه بر اساس دستورالعمل مذكور برای احداث پروژه دو سال به انبوه‌‏ساز اجازه داده می‌‏شود و بعد از احداث پروژه انبوه‌‏ساز به مدت ۵ سال متوالی واگذاری واحدهای احداثی صرفا به صورت اجاره به متقاضیان است، ضمن آن‌ ‏كه به انبوه‌‏ساز تسهیلات معادل مصوبات شبكه بانكی برای مشاركت مدنی قابل تبدیل به فروش اقساطی ۱۵ ساله اعطا كند. طبق قانون اجاره‌‏داری بعد از ۵ سال اجاره‌‏داری و به عبارتی پایان سال هفتم انبوه‌‏ ساز مختار است مجددا اجاره دهد و یا به فروش برساند و در آن صورت بهای زمین را به دولت پرداخت كند. وجوهی كه مردم در قانون اجاره‌‏داری پرداخت می‌‏كنند، صرفا تسهیلات مصوبی است كه در حال حاضر ۵/۱۳میلیون تومان بوده كه اقساط مذكور بعد از تحویل واحد كه در سال سوم است، پرداخت خواهند شد. همچنین، اگر انبوه‌‏ساز بتواند ظرف دو سال پروژه را احداث كند، از ۴ درصد یارانه تسهیلات استفاده خواهد كرد. از این رو طبق قانون مذكور اگر زمین در بافت فرسوده قرار داشته باشد، درصد دیگری یارانه به تسهیلات اضافه خواهد شد، لذا باید اذعان كرد كه به دلیل انبوه‌‏ساز نبودن تعاونی‌‏های مسكن ورود آنان به این‌‏گونه پروژه‌‏ها امكان‌‏پذیر نیست و به دلیل عدم تقاضای انبوه‌‏سازان در ورود به بحث اجاره‌‏داری دولت تغییر مشی داده و زمین‌‏های مورد نظر اجاره‌‏داری را به تعاونی‌‏ها واگذار خواهد كرد. با وجود تهدیدها و مشكلات موجود بر سر راه اجرای دستورالعمل اجاره‌‏داری زمین‌‏هایی كه بر اثر قانون اجاره‌‏داری در اختیار انبوه‌‏سازان و یا تعاونی‌‏های مسكن قرار می‌‏گیرد، اصولا در حاشیه شهرها قرار دارد، زیرا كه سال‌‏های سال سازمان زمین شهری زمین‌‏های مرغوب را به افراد موردنظر واگذار كرد، بنابراین به لحاظ پایین و اندك بودن بهای زمین در ساخت و ساز تمایلی به شراكت نداشته، از سوی دیگر واگذاری اجاره‌‏داری به صورت ۵ ساله است، در حالی‌‏كه تسهیلات ۱۵ ساله است و این موضوع با توجه به ضوابط بانكی در ادبیات برداشت اصل و سود تسهیلات یك نوع خط قانونی است. در این قانون مالك انبوه‌‏ساز است و برابر قوانین تسهیلات ۱۵ ساله به نام انبوه‌‏ساز تقسیط می‌شود و اگر مستاجر قسط خود را پرداخت نكند، انبوه‌‏ساز متولی پرداخت اقساط می‌‏شود، ضمن آن ‌‏كه پرداخت جرایم دیركرد اقساط نیز به عهده انبوه‌‏سازان است، به همین دلیل در نهایت چیزی جز ضرر و زیان عاید آنان نمی‌‏شود. به ویژه در دستورالعمل جدید مبنی بر واگذاری زمین به تعاونی‌‏ها اعضای تعاونی ‏باید اقساط را به انبوه‌‏ساز داده و انبوه‌‏ساز متولی جمع‌آ‏وری اقساط و واریز به حساب بانكی ‏باشد كه این موضوع با Mission انبوه‌‏ سازه‌‏ها مغایر است. مباحث مالك و مستاجر، هزینه‌‏های نگهداری آپارتمان، مدیریت مجتمع‌‏ها، مطالبات لاوصول مستاجران همه و همه بر انگیزه عدم ورود انبوه‌‏سازان به مقوله اجاره‌‏ داری افزوده است. با استناد به ماده ۳۰ برنامه توسعه چهارم دولت مكلف بود، طرح جامع شهری را تا پایان سال ۱۳۸۴ تنظیم و ارائه كند، لیكن شاهد آن هستیم كه مقررات مذكور در بودجه سال ۱۳۸۶ دولت تهدیدات بخش مسكن دیده خواهد شد و صرفا در سه سال یاد شده برنامه دولت به اجاره‌‏داری با تهدیدات ایمن‌‏سازی ساختمان‌‏ها با رویكرد اختلافات شدید و طولانی وزارت مسكن و شهرسازی با وزارت آموزش و پرورش در باب موضوع كوچك نظارت ایمن‌‏سازی آن هم بدون هیچ‌‏گونه رشدی و بیمه ساختمان‌‏ها كه با رویكرد گسترش خصوصی شدن بیمه‌‏ها گام‌‏های اولیه را طی می‌‏نماید.
از سوی دیگر تغییر ساختار سازمانی سازمان ملی زمین و مسكن و سازمان‌‏های مسكن و شهرسازی كه منتج به سردرگمی مدیران شده است، در كنار تدوین مقررات پی در پی بدون تحلیل همانند اتصال زمین‌‏های كشاورزی متصل یا منفصل یا به صورت مجموعه‌‏ای به محدوده شهری و واگذاری به صورت ۹۹ ساله كه چه هزینه زیادی ناشی از مهاجرت‌‏ها، توسعه شهری تا سیاست شهری، نگهداری مقررات شهرداری‌‏ها و غیره آن هم در شهرهای زیر ۱۵۰ هزار نفر كه اصولا تقاضای مسكن بسیار كم است و عرصه‌‏های واگذاری بهای زیادی در قیمت تمام شده ندارد، به افزایش بهای مذكور دامن زده و تبعا نمی‌‏توان انتظار داشت كه این مباحث در ظرف زمان كوتاه درمان شود.
با وجود زمزمه‌‏های اصلاح برنامه چهارم توسعه، تنها راهكار جلوگیری از افزایش قیمت زمین و مسكن اكتفا به برنامه چشم‌‏انداز بیست ساله كشور است. به طوری كه در برنامه‌‏ای درازمدت، دولت از جایگاه حاكمیتی و اجرایی خارج و به عنوان تبیین كننده و نظارت‌‏كننده قوانین حضور یابد كه در این راستا نگاه بدبینانه نسبت به بخش خصوصی باید از بین برود.
در حال حاضر با توجه به كمیت زمانی وام ۱۰ میلیون تومانی تعداد بسیار اندكی از متقاضیان موفق به دریافت این وام‌‏ها شده‌‏اند.
باید قانون و دستورالعمل مشخصی برای معاملات املاك و بنگاه‌‏ها مصوب و لازم الاجرا شود، به گونه‌‏ای كه روابط مالك و مستاجر موجب ورود دولت به این بخش نیز نشود.

دكتر بابك حاجیان

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد