بازگشت سیگنال نگران‌کننده به بازار مسکن!

 به گزارش  تابناک به نقل از دنیای‌اقتصاد؛ آنچه در ماه میانی تابستان بر بازار مسکن تهران گذشت، حاکی است: متوسط «قیمت‌پیشنهادی» آپارتمان‌ها با ۳.۲درصد افزایش ماهانه نسبت به تیر در سطح ۲۱۰‌میلیون و ۸۰۰ هزار تومان قرار گرفت. این تغییرات سطح فعلی قیمت آپارتمان‌های تهران را ۱۰۶درصد بیشتر از سال گذشته نشان می‌دهد. 

 علاوه بر داده‌های مربوط به «نبض قیمت فروشنده‌‌ها»، اطلاعات مربوط به «قیمت‌قطعی» در معاملات مرداد نیز وجود دارد. میانگین «قیمت‌قطعی» هر مترمربع واحدمسکونی در تهران اکنون ۱۹۲‌میلیون تومان است که ۳.۲درصد نسبت به ماه تیر افزایش از خود نشان می‌دهد. ارقام مربوط به تغییرات مثبت «قیمت‌پیشنهادی» و «قیمت‌قطعی» مسکن در تهران، این پیام را مخابره می‌کند که احتمالا تقاضای خرید نسبت به تیر افزایش پیدا کرده است. 

بررسی‌ها از نبض معاملات مسکن، آن پیام را تایید می‌کند. مرداد امسال، حدود ۱۳۰۰ واحدمسکونی در تهران از طریق یکی از سامانه‌های مجاز به انعقاد قرارداد که بخش اصلی خریدوفروش‌ها در آن صورت می‌گیرد، معامله شد. حجم معاملات صورت‌گرفته در همین معامله طی ماه تیر حدود یک هزار واحد بوده است. 

 به این ترتیب می‌توان برآورد کرد، معاملات مسکن در میانه تابستان حدود ۳۰ درصد نسبت به تیر افزایش پیدا کرده است. در عین حال، نبض فعلی خریدوفروش‌ها در مقایسه با «ماه داغ» بازار معاملات مسکن،‌ یعنی اردیبهشت، هنوز ۳۵ درصد کمتر است. هر چند در میانه بهار نیز به‌رغم ثبت ۲۰۰۰ معامله قطعی آپارتمان در تهران، وضعیت بازار نمایی از «رونق» را منعکس نکرد. رونق معاملات مسکن در تهران زمانی اتفاق می‌افتد که بازار شاهد خریدوفروش ماهانه دست‌کم ۸ تا ۱۰ هزار واحدمسکونی باشد.

چرا معاملات مسکن افزایشی شد؟

شواهد آماری و همچنین تحقیقات میدانی از بازار مسکن مرداد، رشد نسبی معاملات خرید و همین‌طور خزش (رشد خفیف) قیمت آپارتمان در پایتخت را تایید می‌‌کند. اما، چرایی «بازگشت خریداران» احتمالا پرسش دوم بعداز اطلاع از تغییرات مثبت قیمت است. 

بررسی‌ها درباره علت احیای آرام بازار معاملات مسکن، تحقق یکی از 4سناریوی پیش‌بینی‌شده در ماه‌های گذشته درباره «معادله بازار ملک در شرایط جنگی» را مشخص می‌کند. کانال رصدخانه بازار مسکن، پیش‌تر 4سناریو درباره آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن بررسی کرده بود. این سناریوها در قالب «جنگ دوباره»، «تعلیق جنگ»، «شروع مذاکرات» و «توافق نهایی» مطرح است؛ به‌طوری‌که در هر کدام از حالت‌ها، به ترتیب معاملات مسکن متوقف و قیمت احتمالا افت می‌کند، معاملات به تدریج احیا و قیمت به‌خاطر تورم ساخت گذشته و چشم‌انداز قیمت‌ها در آینده افزایش می‌یابد، معاملات با رشد چشم‌گیر روبه‌رو می‌شود و قیمت نیز تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد و در نهایت در قالب سناریوی توافق، بازار مسکن وارد یک دوره آرامش نسبی می‌شود.

 ماه گذشته به‌دلیل «تعلیق جنگ»، آن هم پس‌از «حملات هوایی» در شهرهای مختلف بدون اصابت به تهران،‌ تقاضای خرید مسکن به تدریج وارد بازار شد. رشد 30درصدی معاملات مسکن در مرداد نسبت به تیر را باید نتیجه هم‌افزایی دو نیروی اقتصادی و غیراقتصادی دانست. از یک طرف، سمت تقاضای خرید ملک بستر ورود به این بازار را باتوجه به چندین هفته «توقف حملات» مناسب دید و از سوی دیگر به «قدرت خرید طلایی و احتمالا ارزی» مجهز بود. مطابق آنچه در زمستان سال گذشته و میانه بهار امسال رخ داد، ماه گذشته بخش قابل‌توجهی از خریداران آپارتمان در بازار مسکن شهر تهران به پشتوانه «طلا و سکه» و همچنین «دلار» خود، اقدام به تبدیل و خرید کردند. برخی واسطه‌های بازار مسکن اعلام کردند، در هفته‌های اخیر حدود 90درصد از بودجه خرید معدود خریدارانی که معامله قطعی انجام دادند، «طلا» بوده است.

روال جاری در معاملات مسکن برای «تبدیل قدرت طلایی» به بودجه خرید خانه به این شکل است که دو طرف معامله بدون نیاز به تبدیل سکه یا طلا به پول‌نقد، آن را با بخشی از ارزش معامله تهاتر می‌کنند. در روش مرسوم دیگر در حال حاضر، بعد از پیش‌پرداخت نقدی و امضای پیش‌نویس قرارداد، عملیات تبدیل دارایی سرمایه‌ای خریدار به پول نقد در روز انجام می‌شود و از این طریق مابقی ارزش معامله به فروشنده در اختیار فروشنده قرار می‌گیرد. کارشناسان اقتصادی در این‌باره معتقدند، بخش قابل‌توجهی از خانوارهایی که طی سال‌های اخیر اقدام به سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی همچون سهام، دلار و طلا کردند، هدفشان «ساخت بودجه» برای خرید مسکن بوده است و هر زمان قدرت خرید مناسب را به‌واسطه بازدهی دارایی‌ها پیدا کنند، اقدام می‌کنند.

این اتفاق در مرداد امسال رخ داد. در عین حال قیمت دلاری مسکن در مرداد به 1121 دلار در مترمربع رسید که به میزان جزئی از سطح ماه قبل از آن بیشتر شده است، اما هنوز در سطح نرمال خود قرار دارد. احتمالا بخشی از معامله‌گران که با تبدیل دلار وارد بازار مسکن می‌شوند، چشم‌انداز رشد قیمت دلاری را مدنظر دارند. طی سال‌های اواخر دهه 90، ریسک غیراقتصادی مرتبط به تحریم‌ها، در نبود ریسک جنگ، در مقاطعی باعث رشد قیمت دلاری مسکن به مترمربعی تا 1500 دلار هم شده بود. هر چند در حال حاضر، ترکیبی از دو ریسک تحریم و جنگ وجود دارد و معادلات بازار مسکن قطعا مثل دوره‌های قبل نخواهد بود، بلکه حالت متفاوتی خواهد داشت.