ابهام در تراکم‌های جنگ؛ بازسازی به بهای کاهش زیست‌پذیری تهران؟

نوراحسینی 

جلسه شورای عالی شهرسازی و معماری درباره بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده تهران با یک اختلاف جدی همراه بود. شهرداری از اقداماتی گفت که از نخستین ساعات حملات برای اسکان مردم و تعمیر و نوسازی خانه‌های آسیب‌دیده انجام داده است. در مقابل اعضایی از شورای عالی خواستند حساب تراکم‌هایی که برای تأمین هزینه بازسازی داده شده روشن شود. چند پلاک از این امتیاز استفاده کرده‌اند؟ این پلاک‌ها کجا هستند؟ چه میزان تراکم داده شده؟ ارزش آن چقدر بوده و پول حاصل از آن برای چه کاری خرج شده است؟ نگرانی اعضا فقط حساب مالی نبود. افزایش طبقات در پلاک‌های مختلف تهران می‌تواند بخشی از ظرفیت محدود محله‌ها برای پذیرش جمعیت و ساخت‌وساز بیشتر را مصرف کند.

مصوبه ۷۱۲ کمیسیون ماده ۵ پس از جنگ ۱۲ روزه برای کمک به بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده تصویب شد. بر اساس توضیحاتی که در جلسه ارائه شد ساختمان‌ها در چهار رده قرار گرفتند. رده‌های یک و دو شامل ساختمان‌هایی بود که خسارت‌هایی مانند شکستن پنجره یا تخریب جداکننده‌ها داشتند و سازه آنها آسیب جدی ندیده بود. رده‌های سه و چهار به ساختمان‌هایی مربوط می‌شد که نیاز به پایدارسازی اساسی داشتند یا باید تخریب و از نو ساخته می‌شدند.

برای ساختمان‌های رده سه و چهار حداکثر ۵۰ درصد تراکم تشویقی در نظر گرفته شد. قرار بود این امتیاز به تأمین هزینه بازسازی کمک کند. اگر امکان استفاده از تمام این تراکم در همان ملک وجود نداشت حق ایجادشده می‌توانست به پلاک دیگری منتقل شود. به این ترتیب پای پلاک‌های «مقصد» به بازسازی ساختمان‌های جنگ‌زده باز شد.

 اطلاعات ارائه‌شده در جلسه نشان می‌داد مشخص نیست تمام تراکم‌های منتقل‌شده به پلاک‌های مقصد در برابر کدام ساختمان‌های آسیب‌دیده داده شده‌اند. اعضا می‌گفتند باید برای هر پلاک مقصد معلوم باشد یک یا دو طبقه اضافه‌ای که گرفته در برابر کدام پلاک جنگ‌زده بوده است. بدون این اطلاعات نمی‌توان محاسبه کرد چه میزان از حق پیش‌بینی‌شده در مصوبه مصرف شده و چه میزان باقی مانده است.

گزارشی که در جلسه بررسی شد اطلاعات ۸۹ پلاک را دربر می‌گرفت. بر اساس اعداد مطرح‌شده در پنج مورد حقوق تشویقی به پلاک دیگری منتقل شده بود و در ۱۴ مورد تراکم اضافه روی همان ملک آسیب‌دیده اعمال شده بود. از میان ۸۹ پرونده ۲۹ مورد در محدوده تعیین‌شده مصوبه قرار داشتند. درباره ۴۸ پرونده گفته شد میزان تراکم اختصاص‌یافته بیش از سقف ۵۰ درصد بوده و حدود ۱۲ پرونده نیز کمتر از این میزان تراکم گرفته‌اند. در میان نمونه‌های مطرح‌شده حتی از پلاکی نام برده شد که رقم مازاد آن حدود ۲۷۴ درصد اعلام شد.

این اعداد باعث شد اعضا درباره اجرای مصوبه توضیح بیشتری بخواهند. کسی اصل کمک به مردم یا ضرورت بازسازی را زیر سؤال نبرد. اختلاف بر سر این بود که مصوبه‌ای با سقف مشخص چگونه اجرا شده و چرا در بخشی از پرونده‌های بررسی‌شده اعداد از سقف تعیین‌شده بالاتر رفته است.

ابهام دیگر تعداد پلاک‌های مقصد بود. در جلسه گفته شد موارد متعددی وجود دارد که با استناد به مصوبه ۷۱۲ یک یا دو طبقه اضافه گرفته‌اند اما معلوم نیست این تراکم به ازای کدام ساختمان آسیب‌دیده داده شده است. در چنین شرایطی حتی پاسخ به یک سؤال ساده دشوار می‌شود: ظرفیت تراکم تشویقی جنگ چه زمانی تمام می‌شود؟

اگر میزان کل حق ایجادشده مشخص نباشد و نتوان تراکم مصرف‌شده را به پلاک‌های آسیب‌دیده وصل کرد امکان کنترل ادامه کار نیز محدود می‌شود. اعضا از شهرداری خواستند تعداد پلاک‌های دریافت‌کننده تراکم محل آنها میزان تراکم هر پلاک و ارتباط هر مقصد با ساختمان مبدأ را اعلام کند.

ارزش تراکم در نقاط مختلف تهران نیز یکسان نیست. یک طبقه اضافه در شمال تهران می‌تواند ارزش اقتصادی متفاوتی با همان میزان ساخت‌وساز در منطقه دیگری داشته باشد. به همین دلیل اعضا گفتند اعلام تعداد طبقات یا متراژ کافی نیست و ارزش اقتصادی امتیازی که شهرداری در اختیار سازندگان گذاشته نیز باید محاسبه شود. بدون این عدد نمی‌توان فهمید چه میزان از دارایی و حقوق توسعه شهر برای بازسازی اختصاص یافته است.

پرسش بعدی درباره محل مصرف این منابع بود. مصوبه برای بازسازی ساختمان‌های دارای آسیب سنگین تدوین شده بود اما شهرداری در جریان جنگ هزینه‌های دیگری هم پرداخت کرده است. اسکان مردم در هتل تأمین خانه استیجاری پرداخت اجاره کمک به خانواده‌ها و بخشودگی عوارض ساختمانی بخشی از این هزینه‌هاست. در جلسه پرسیده شد آیا پول حاصل از تراکم‌های تشویقی برای این موارد نیز هزینه شده است یا منابع دیگری برای آنها وجود داشته است.

شهرداری در پاسخ ابعاد خدمات انجام‌شده را تشریح کرد. بر اساس گزارش ارائه‌شده بیش از ۵۱ هزار واحد مسکونی در تهران آسیب دیده‌اند که بیشتر آنها در رده‌های یک و دو قرار داشته‌اند. حدود ۱۱ هزار نفر در ۴۶ هتل اسکان داده شدند و برای حدود چهار هزار خانواده نیز تأمین مسکن و پرداخت هزینه اجاره انجام شد. اجاره ماهانه برخی واحدها ۲۰ تا ۳۵ میلیون تومان اعلام شد و برای بعضی خانواده‌ها پرداخت اجاره تا زمان آماده شدن ساختمان و حداکثر ۲۴ ماه ادامه خواهد داشت.

معاون شهرسازی شهرداری تهران گفت آخرین نفر از حدود ۱۱ هزار شهروندی که در هتل‌ها اسکان یافته بودند چهارشنبه هفته پیش از هتل خارج شده و دیگر کسی از آسیب‌دیدگان در هتل نمانده است. شهرداری همچنین عوارض بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده را دریافت نکرده و در هر منطقه ستادی برای پیگیری بازسازی تشکیل داده است.

عملکرد شهرداری در روزهای جنگ بارها در جلسه مورد تقدیر قرار گرفت. اعضا از حضور نیروهای آتش‌نشانی و شهرداری در محل اصابت‌ها و پاکسازی سریع معابر گفتند. ادامه فعالیت حمل‌ونقل عمومی و اسکان سریع خانواده‌هایی که خانه خود را از دست داده بودند نیز از مواردی بود که در دفاع از عملکرد مدیریت شهری مطرح شد.

اما اعضایی که درباره مصوبه سؤال داشتند تأکید کردند این خدمات ارتباطی با ضرورت نظارت بر تراکم‌های واگذارشده ندارد. به گفته آنها می‌توان عملکرد نیروهای شهرداری در روزهای جنگ را قابل دفاع دانست و همزمان درباره نحوه اجرای مصوبه ۷۱۲ توضیح خواست. بحث بر سر این نبود که شهرداری چرا به مردم کمک کرده است. بحث بر سر این بود که برای پرداخت هزینه این کمک‌ها چه میزان از حقوق توسعه شهر واگذار شده است.

نگرانی مهم‌تر به اثر این تصمیم بر تهران برمی‌گشت. اگر هر پلاک مقصد یک یا دو طبقه اضافه بگیرد مسئله فقط درآمدی که از این طبقات به دست می‌آید نیست. هر طبقه اضافه به معنای واحدهای بیشتر و جمعیت بیشتر است. این جمعیت به آب برق خیابان پارکینگ مدرسه حمل‌ونقل عمومی فضای سبز و خدمات شهری نیاز دارد. محله‌ای که برای جمعیت مشخصی شکل گرفته با هر بارگذاری اضافه بخشی از ظرفیت باقی‌مانده خود را مصرف می‌کند.

یکی از حاضران با همین استدلال گفت نباید همه کمبودها را از زمین و ساختمان تأمین کرد. اگر قرار باشد هزینه‌های ناشی از جنگ با افزایش ساخت‌وساز جبران شود باید اثر آن بر کیفیت زندگی در تهران نیز محاسبه شود. بازسازی ساختمان جنگ‌زده نباید به ایجاد فشار تازه بر محله‌ای دیگر منجر شود.

این نگرانی درباره پلاک‌های مقصد بیشتر بود. وقتی تعداد این پلاک‌ها و پراکندگی آنها مشخص نباشد ارزیابی اثر مجموع ساخت‌وسازهای اضافه نیز ممکن نیست. ممکن است یک یا دو طبقه روی یک ساختمان به تنهایی تغییر بزرگی به نظر نرسد اما اگر این امتیاز در تعداد زیادی از پلاک‌های شهر تکرار شود نتیجه دیگری خواهد داشت. جمع این تصمیم‌های موردی می‌تواند جمعیت و ساخت‌وساز بیشتری را به محله‌هایی تحمیل کند که شبکه معابر تأسیسات و خدمات آنها برای چنین افزایشی آماده نیست.

اعضای شورای عالی همچنین درباره ادامه زمانی مصوبه سؤال داشتند. مصوبه برای پاسخ به خسارت‌های جنگ ۱۲ روزه تصویب شده بود اما اکنون بحث خسارت‌های دوره بعدی جنگ نیز مطرح است. اگر قرار باشد همان سازوکار برای دوره‌های بعد ادامه پیدا کند باید معلوم شود مصوبه قبلی تا چه زمانی اعتبار دارد و چه میزان از ظرفیت آن باقی مانده است.

پیشنهاد شد اگر خدمات و خسارت‌های جدید قرار است از طریق تراکم تأمین شود موضوع دوباره به تصویب برسد. در مصوبه جدید باید تعداد ساختمان‌های مشمول سقف تراکم نحوه انتخاب پلاک مقصد منابع قابل تأمین محل هزینه‌کرد و زمان پایان استفاده از این امتیاز مشخص باشد.

شهرداری تأکید کرد تصمیم‌های روزهای جنگ در شرایط عادی گرفته نشده است. در آن روزها خانواده‌هایی خانه خود را از دست داده بودند و مدیریت شهری نمی‌توانست برای اسکان آنها منتظر طی شدن فرایندهای طولانی بماند. به گفته نمایندگان شهرداری تصمیم‌ها با هماهنگی دستگاه‌های مسئول گرفته شده و مدیریت شهری نیز خود را در برابر شورای شهر دادستانی و دیگر نهادهای نظارتی پاسخگو می‌داند.

نمایندگان شهرداری همچنین گفتند اگر در اجرای مصوبه نیاز به اصلاح وجود داشته باشد این کار انجام خواهد شد اما روند بازسازی نمی‌تواند متوقف بماند. ساختمان‌های مسکونی و همچنین تعدادی از ساختمان‌های اداری انتظامی و نظامی آسیب دیده‌اند و برای بازسازی آنها باید تکلیف ضوابط مشخص شود.

برخی از اعضای شورای تاکید داشتند برای هر ساختمان آسیب‌دیده باید میزان حق تراکم ایجادشده معلوم باشد. اگر این حق به ملک دیگری منتقل شده پلاک مقصد باید مشخص شود. میزان تراکم استفاده‌شده و ارزش اقتصادی آن نیز باید در دسترس باشد. در کنار آن باید اعلام شود منابع حاصل از این امتیاز کجا هزینه شده است.

بررسی جداگانه پرونده‌هایی که بیش از سقف ۵۰ درصد تراکم گرفته‌اند نیز از درخواست‌های مطرح‌شده بود. بدون این اطلاعات نمی‌توان درباره ادامه مصوبه تصمیم گرفت و مشخص نیست فاصله میان آنچه تصویب شده و آنچه در شهر ساخته می‌شود چقدر است.

مسئله بازسازی خانه‌های آسیب‌دیده نیست. این ساختمان‌ها باید ساخته شوند و خانواده‌ها باید به خانه‌های خود برگردند. مسئله روشی است که برای تأمین هزینه انتخاب شده است. تهران برای ساخت‌وساز بیشتر ظرفیت نامحدود ندارد. هر طبقه‌ای که امروز به عنوان امتیاز داده می‌شود فردا بخشی از جمعیت و نیازهای شهر را افزایش می‌دهد. اگر تعداد این طبقات سقف آنها و محل بارگذاری‌شان روشن نباشد هزینه بازسازی جنگ می‌تواند سال‌ها بعد در شلوغی محله‌ها فشار بر زیرساخت‌ها و کاهش کیفیت زندگی در تهران دیده شود.

در جمع‌بندی جلسه پیشنهاد شد گزارش کامل اجرای مصوبه و آسیب‌شناسی آن تهیه شود و پیشنهادهای اصلاحی در نخستین جلسه آینده کمیسیون ماده ۵ مطرح شود. تأکید اعضا بر این بود که پیش از ادامه کار باید میزان تراکم واگذارشده پلاک‌های مبدأ و مقصد و مواردی که از سقف تعیین‌شده عبور کرده‌اند به صورت روشن اعلام شود.

یکی از نکات مطرح‌شده تفاوت ابعاد خسارت در دو دوره جنگ بود. گفته شد سازوکاری که برای جبران خسارت حدود ۱۱۲ ساختمان طراحی شده ممکن است زمانی که تعداد ساختمان‌های مشمول به حدود هزار مورد می‌رسد دیگر پاسخ مناسبی نباشد. افزایش تعداد پرونده‌ها فقط حجم کار را بیشتر نمی‌کند بلکه اثر شهرسازی تصمیم را نیز تغییر می‌دهد. امتیازی که برای ۱۱۲ پلاک اثر محدودی بر تهران دارد اگر برای حدود هزار پلاک تکرار شود می‌تواند بارگذاری قابل توجهی در شهر ایجاد کند.

بر همین اساس پیشنهاد شد اصل حق آسیب‌دیدگان برای جبران خسارت حفظ شود اما شیوه استفاده از تراکم تشویقی متناسب با تعداد جدید ساختمان‌ها دوباره بررسی شود. در جلسه گفته شد تفاوت میان جنگ ۱۲ روزه و جنگ رمضان نباید به تفاوت در حق شهروندان آسیب‌دیده منجر شود اما ممکن است شیوه جبران خسارت در این دو دوره یکسان نباشد.

در عین حال نظر دیگری در جلسه این بود که مصوبه ۷۱۲ را نمی‌توان پس از اجرای بخشی از آن لغو کرد یا مصوبه دیگری را به سادگی جایگزین آن کرد. بر اساس این دیدگاه مصوبه می‌تواند استمرار داشته باشد اما دستورالعمل‌های اجرایی آن باید بازنگری شود. در این بازنگری باید سقف استفاده از تراکم نحوه انتقال آن به پلاک مقصد و امکان رصد میزان امتیاز مصرف‌شده روشن شود.

همچنین از شهرداری خواسته شد گزارش شفاف اجرای مصوبه را ارائه کند. تأکید شد بررسی جزئیات اجرای مصوبه و انتقاد از موارد احتمالی انحراف به معنای نادیده گرفتن عملکرد مدیریت شهری در بازسازی نیست. آنچه اکنون باید تعیین تکلیف شود فاصله میان متن مصوبه و شیوه اجرای آن است.

قرار شد گزارش کامل و آسیب‌شناسی اجرای مصوبه تهیه شود و پیشنهادهای اصلاحی در نخستین جلسه کمیسیون ماده ۵ ارائه شود. به این ترتیب بحث بر سر توقف بازسازی یا گرفتن حق آسیب‌دیدگان نیست. مسئله این است که با افزایش تعداد ساختمان‌های مشمول از حدود ۱۱۲ مورد به نزدیک هزار مورد آیا تهران همچنان می‌تواند هزینه بازسازی را با همان شیوه قبلی و از محل افزایش تراکم تأمین کند یا باید روش دیگری برای ادامه کار در نظر گرفت.

برای اطلاع از آخرین اخبار و تحلیل‌ها به کانال شرق در «تلگرام» بپیوندید.