نقدی تحلیلی بر قانون روابط موجر و مستاجر

هر چند قانون مصوب ۲۶ ۵ ۱۳۷۶ دربارة روابط موجر و مستأجر ناظر به اجاره های پیش از تصویب قانون نیست , اجرای آم نسبت به آینده نیز به دلیل برخورد و تعارض با اصول حقوقی دشوار است این برخورد , به ویژه در سه زمینه آشكارا به چشم می خورد

هر چند قانون مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ دربارة روابط موجر و مستأجر ناظر به اجاره های پیش از تصویب قانون نیست ، اجرای آم نسبت به آینده نیز به دلیل برخورد و تعارض با اصول حقوقی دشوار است ؛ این برخورد ، به ویژه در سه زمینه آشكارا به چشم می خورد :

۱ ـ انعقاد واثبات اجاره ، كه قانون وجود سند اجاره و شهادت دو گواه را شرط اجرای آن می بیند . ۲ . تخلیه موارد اجاره ، كه پس از پایان مدت اجاره باید بی درنگ انجام پذیرد و حتی وجود سرقفلی مستأجر مانع از آن نمی شود . به ویژه ، پیش بینی آئین دادرسی اختصاری و صدور دستور تخلیه از سوی مقامهای قضائی از بدعتهای قانون به سود موجران ومالكان است . ۳ . مفهوم سرقفلی كه در قانون جدید از امتیازهای حق مالكیت ومنافع است و از سوی مالك به مستاجر واگذار می شود . سرقفلی ، در مفهوم تازة خود محدود به اتحاد حق تقدم در اجاره و انتفاع از عین مستاجر است و برای كسانی به وجود می آید كه با پرداختن سرقفلی و قرارداد با مالك آن را كسب كرده باشند .

قانون حاكم بر این روابط

هدف قانون جدید روابط موجر و مستأجر یكسان كردن قانون حاكم بر اجاره و پرهیز از پراكندگی قواعد گو ناگونی است كه بر این رابطه حكومت دارد . در راستای همین هدف ، مادة یك قانون اعلام می كند :

«از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ، اجاره كلیه اماكن اعم از مسكونی ، محل كسب و پیشه ، اماكن آموزشی ، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن ، كه با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود ، تابع مقررات قانونی مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»

از خوندن این متن چنین احساس می شود كه یرانجام قانونگذار به هماهنگ ساختن قوانین اجاره توفیق یافته است ، ولی تأمل بیشترو خواندن تمام قانون ، این پندار را از بین می برد و مانع اساسی در راه وحدت حقوقی نمایان می شود :

۱ . وضع جدید قانون و مفهومی كه از سرقفلی ارائه كرده است با واقعیتهای خارجی و عادات و رسوم پاگرفتة تجارتی سازگار نیست : برداشتن چتر حمایت از سر بازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای ، مانند مهندسان و كارخانه داران و پیشه وران ، آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می كند و به اقتصاد عمومی كشور زیان می رساند . آنان كه ، جز سرقفلی محل كسب و پیشة خود سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند ، یكباره به ورشكستگی می افتند و حاصل كارشان عاید مالكان بزرگی می شود كه ممكن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه داری بی تولید در صحنة اقتصادی ظاهر شوند . دور نمای این خسران بزرگ . قانونگذار را به احتیاط وادار كرده است تا وضع كنونی را بر هم نزند . این است كه در مادة ۱۱ قلمرو حكومت قانون را محدود به اجاره های آینده كرده است ، در حالیكه اطلاق ماده یك اقتضا داشت كه آثار نهاد حقوقی اجاره تابع قانون جدید باشد . زیرا ، اجارة محل كسب و پیشه به مفهومی كه در قانون ۱۳۵۶ بیان شده است تنها قرار داد خصوصی و تابع حكومت اراده نیست ؛ نهادی است كه دولت بر آن نظارت دارد و به وسیله قانون اداره می شود ( مانند نكاح وولایت ) ، پس مطابق قواعد عمومی رفع تعارض قوانین در زمان باید تابع قانون حاكم در زمان اجرا ( قانون جدید ) باشد و حكومت قانون منسوخ گذشته بر آن قطع شود .

به هر حال در مادة ۱۱ چنین آمده است :

« اماكنی كه قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول قانون مستثنی و مشمول مقررات حاكم بر آن خواهند بود » .

بدین ترتیب تمام قوانین خرد و كلان گذشته به اعتبار خود باقی است و قانون ۱۳۷۶ نیز بر آن افزوده می شود . اجاره های محل سكونت پس از چندی به قانون كنونی می پیوندد و هم اكنون نیز تعارض مهمی با این قانون ندارد ، زیرا قانون مدنی و قرار داد خصوصی آن را اداره می كند و تفاوتها چشمگیر نیست . تعارض اصلی با قانون ۱۳۵۶ و اجارة محل كسب و پیشه و تجارت است كه همچنان باقی می ماند و استثناءها و توابع خود را نیز دنبال می كشد زیرا، پس از پایان مدت اجاره های كنونی نیز ، اگر به حكم قانون ( و حتی در اثر تراضی به اجارة آن ) اجاره برای مدت دیگر ادامه پیدا كند ، باید آنچه را واقع می شود از آثار و دنبالة موقعیت پیشین شمرد .رویة قضایی نیز بطور قاطع چنین اجاره هایی را تابع قانون ۱۳۵۶ می داند . پس ، باقی می ماند معدودی از اجاره ها كه به دلیلی فسخ می شود و موجر آن را به دیگری برای محل كسب اجاره می دهد . این اجاره ها نیز نسبت به اجاره های محل كسب اندك است كه انتظار می رود سالیان دراز باقی بماند ، به ویژه همگامی با مصالح اقتصادی را نیز به همراه دارد .

در آیین نامه مصوب ۱۹/۲/۷۸ هیأت وزیران « روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید » را كه با اذن مالك انجام می شود ، تابع قانون حاكم بر قرارداد اجاره اصلی كرده است تا آثار موقعیت پیشین مستأجر محفوظ بماند .

۲ . حكم مادة یك برای انتخاب نظام قراردادی یا قانونی نیز معیاری ارائه نمی دهد یا دست كم اصلی را پیشنهاد نمی كند كه به یاری آن بتوان برای رفع شبهه در مصداقها از آن استفاده كرد ؛ در مادة یك سه منبع برای تمیز قاعدة حاكم بر اجاره معین شده است : ۱ . قانون مدنی ؛ ۲ . قانون ۱۳۷۶ ، ۳ . شرایط مقرر بین موجر و مستأجر یا حكومت تراضی . هر یك از این سه منبع قواعد ویژة خود را دارد و معلوم نیست كدامیك را باید ترجیح داد؟

در رابطة قانون مدنی و قانون ۱۳۷۶ ، باید حكومت قانون جدید را پذیرفت ولی آیا این ترجیح در فرضی كه تراضی دو طرف در حكومت قانون مدنی است رعایت می شود ، یا باید حكومت تراضی را مقدم شمرد ، مگر اینكه نظم عمومی پشتوانه قانون جدید باشد ؟

در قانون ۱۳۵۶ سلطه و حكومت قانون بر تراضی پیش بینی شده و مادة ۳۰ هر گونه عهدی را كه برای فرار از مقررات اعمال شود بی اثر شناخت ، ولی در قانون ۱۳۷۶ راه حلّی ملّی برای رفع تعارض ارائه نشده است و از مفاد قانون چنین برمی آید كه خواسته اند احكام اندك آن مخصص قواعد عمومی قرار گیرد . بر عكس نكته جالب دیگر ، كه حكایت از برتری و حكومت تراضی بر قانون دارد ، این است كه انتخاب عنوان صلح منافع و رهن و مانند اینها مانع اجرای قانون است ، هر چند نتیجة آن تملیك منافع به عوض معلوم باشد ( بنذد ۳ مادة ۲ آیین نامه اجرایی قانون ) .

---