شناسائی بازار مسکن

نوسانات قیمت در بازار مسکن به تبعیت از اقتصاد کلان کشور از مدل خاصی پیروی می کند

نوسانات قیمت در بازار مسکن به تبعیت از اقتصاد کلان کشور از مدل خاصی پیروی می کند. هر زمان که نفت در بازارهای جهانی دارای قیمت بالائی بوده است و نقدینگی بیشتری وارد جامعه شده است بازار مسکن با یک دوره پریود ،تاثیر پذیری داشته است.

دراین دوره که بین ۳تا ۴سال بطول می انجامد قیمت مسکن دارای یک ثبات نسبی در قیمتها بوده و تا حدودی عرضه بر تقاضا پیشی گرفته است.از دلایل کاهش تقاضا می توان به کاهش قدرت خرید عامه مردم، دخالت دولت و ایجاد رونق در دیگر بازارهای سرمایه از قبیل بورس،طلا و.. اشاره کرد.

پس از این دوره ابتدا در شهر تهران و به تدریج در کلیه استانهای کشور،تقاضا برای خرید مسکن افزایش می یابد و به همین دلیل قیمت مسکن در کشور رشدی صعودی را تجربه می کند. و این روند تا جائی که عملا قدرت خرید مردم کاهش یابد ویا با دخالت دولت (سال ۸۷) عملا دوباره عرضه بر تقاضا پیشی بگیرد ادامه پیدا می کند.

چیزی که در بخش مسکن باید به آن توجه داشت عدم تبعیت کامل آن از نرخ خطی تورم می باشد و جهش قیمتی در بخش مسکن غالبا بصورت پلکانی بوده و تبعیت آن به نوعی دیگر از روند خطی تورم اتفاق می افتد.

نکته جالب توجه در بخش مسکن این است که در دوره های سه تا ۴ ساله رکود نسبی معامله دربخش مسکن ،عملا تولید مسکن نیز به رکود می رود و این کاهش عرضه در این دوره زمانی یکی دیگر از دلایل جهش قیمت مسکن پس از آن شده است.

● عوامل موثر در قیمت مسکن

عوامل موثر در بخش عرضه مسکن ، شامل وضعیت بازار مسکن ،قیمت ملک ،قیمت آپارتمان ، میزان سود مورد انتظار سرمایه گذاران بخش مسکن،سیاستهای حمایتی یا غیر حمایتی دولت از بخش مسکن و ..می باشند. میزان عرضه بر قیمت مسکن و تقاضای آن تاثیر به سزائی دارد.دولت نهم و دهم با ایجاد مسکن مهر و ثبت نام از قشرهای دهکهای پائین جامعه سعی در افزایش عرضه نمود تا بتواند با کنترل تقاضا ی مسکن مانع از تورم افسار گسیخته در بخش مسکن شود. ضمن اینکه این طرح می توانست با در نظر گرفتن نیازهای طبقه متوسط جامعه به مسکن (که اکنون در حال شکل گیری است و درون شهرها نیز در این قالب در حال تولید مسکن می باشد) تاثیر به مراتب بیشتری بر کنترل نرخ تورم در بخش مسکن و پاسخ به نیازها و تقاضا در این بخش داشته باشد.

تقاضا در بخش مسکن به دو نوع تقاضا تقسیم می شود.یک نوع تقاضا در این بخش تقاضای مصرفی می باشد که افراد به منظور تهیه مسکن برای زندگی نسبت به خرید مسکن اقدام می کنند و تقاضای دیگر تقاضائی است که به منظور سرمایه گذاری در این بخش ایجاد می شود.اغلب جامعه ایرانی سرمایه گذاری در ملک و مسکن را بهترین نوع سرمایه گذاری می دانند چرا که تجربه نشان داده است که این بازار ،بازاری پرسود برای سرمایه گذاریهای میان مدت و بلند مدت بوده است و دیگر این است که نسبت به دیگر بازارهای سرمایه مانند بورس،طلا،ارز و...نیاز به داشتن اطلاعات خاصی نمی باشد.ولی به نظر می رسد چنانچه دولت بتواند نسبت عرضه و تقاضا در بخش مسکن را متعادل کند بتدریج مسکن از یک کالای سرمایه ای به یک کالای مصرفی تبدیل خواهد شد.

با بررسی دوره های نوسان در بخش مسکن،درخواهیم یافت که هر دونوع تقاضا برای مسکن موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم آورده است.ضمن اینکه افزایش میزان نقدینگی سرگردان در دست مردم نیز از پارامترهای بسیار تاثیر گذار است که بسوی هر بازاری منجمله بازار مسکن روان شود موجب تورم افسار گسیخته ای مانند آنچه که در سال ۸۵ و ۸۶ اتفاق افتاد خواهد شد.

رامبد محمدی یار