مقررات کلی اجاره مسکن و ملک

اجاره در شرع و قانون به عقدی گفته می شود که به موجب آن مستأجر, مالک منافع نه عین مستأجره مثلاً خانه, ملک و می شود اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند در این بحث صرفاً به بررسی قواعد عمومی حاکم بر عقد اجاره می پردازیم بدون آنکه وارد مباحث تخصصی اجاره مسکن, اماکن تجاری و شویم درمقاله های دیگر به این مباحث خواهیم پرداخت

اجاره در شرع و قانون به عقدی گفته می شود که به موجب آن مستأجر، مالک منافع (نه عین) مستأجره (مثلاً خانه، ملک و ...) می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. در این بحث صرفاً به بررسی قواعد عمومی حاکم بر عقد اجاره می پردازیم بدون آنکه وارد مباحث تخصصی اجاره مسکن، اماکن تجاری و ... شویم. درمقاله های دیگر به این مباحث خواهیم پرداخت.

● کلیات:

۱) در اجاره اشیاء مانند خانه و ... مدت اجاره باید معین شود والا عقد اجاره باطل خواهد بود یعنی هیچ گونه اثری بر آن مترتب نمی باشد.

اگر کسی خانه اش را به دیگری اجاره دهد ولی مدت اجاره در اجاره نامه قید نگردد و از طرفی مدتی مستأجر از آن استفاده کند آیا با بطلان عقد اجاره موجر حقی نخواهد داشت؟

گرچه در این حالت عقد اجاره باطل است ولی این بدان معنا نیست که مستأجر می تواند از منافع عین مستأجره مجانی استفاده کند. در این وضعیت موجر استحقاق دریافت اجرت المثل را خواهد داشت یعنی مبلغی که معمولاً برای چنین عین مستأجره ای در عرف پرداخت می شود نه

اجرت المثلی یعنی اجاره بهایی که بین طرفین مقرر شده است.

▪ اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد اجاره از چه روزی شروع می شود؟

اصولاً اجاره از روزی شروع می شود که امکان تسلیم مورد اجاره و امکان استفاده مستأجر از عین مستأجره فراهم بوده و مدت اجاره که ملازمه با تعیین روز شروع اجاره و انتهای آن دارد مشخص شده باشد. بنابراین مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین تعیین شده و اگر در عقد اجاره ابتدای آن مدت ذکر نشده باشد از زمان عقد محسوب می شود.

۲) برای صحت اجاره مالک باید قدرت تسلیم عین مستأجره را داشته باشد و عین مستأجره به نحوی باشد که با بهره برداری از آن اصل عین مستأجره از بین نرود و باید عین مستأجره معین باشد و اجاره عین مستأجره مجهول یا مردد مثل اینکه موجر بگوید خانه ای به تو اجاره می‌دهم و معلوم نباشد که مستأجر از کدام خانه انتفاع و بهره برداری کند، باطل است.

▪ آیا موجر باید مالک عین مستأجره هم باشد؟

خیر لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره هم باشد ولی باید مالک منافع آن باشد برای مثال مستأجر در مدت اجاره که مالک عین مستأجره است منافع آن مدت را به دیگری اجاره دهد. البته این امر هنگامی امکان پذیر است که در عقد اجاره خلاف آن شرط نشده باشد. پس اگر در اجاره نامه شرط شود مستأجر حق انتقال منافع عین مستأجره را به دیگری ندارد او نمی تواند آن را به دیگری منتقل کند. البته در مورد اماکن تجارتی و مغازه ها که مقررات ویژه‌ای دارند به طور جامع بحث خواهیم کرد.

▪ آیا می توان مال مشاع را به اجاره داد؟

برای مثال یک نفر از وراث آپارتمان موروثی را اجاره دهد. در این حالت اولاً موجر فقط می تواند قدرالسهم خودش را اجاره دهد. ثانیاً تسلیم عین مستأجره منوط به اجازه سایر وراث می‌باشد. بنابراین هنگام تنظیم اجاره نامه باید به این مهم توجه کرد.

در صورتی که موجر نتواند عین مستاجره را تسلیم کند عقد اجاره چه وضعیتی پیدا می کند؟

موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع موجر از سوی دادگاه اجبار می شود و در صورت عدم امکان اجبار او مستأجر حق فسخ خواهد داشت. موجر باید عین مستأجره را در حالتی به مستأجر تسلیم کند که مستأجر قادر به استفاده مطلوب از آن باشد و اگر معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو اجاره را با تمام اجاره بها قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر دیگر حق فسخ ندارد.

▪ چه عیبی موجب حق فسخ برای مستأجر می شود؟

عیبی که موجب از بین رفتن منافع عین مستأجره و نقصان منفعت یا دشواری در بهره برداری از آن باشد.

اگر عیب بعد از انعقاد عقد به وجود بیاید یعنی در حین عقد موجود نبوده است در این حالت آیا مستأجر حق فسخ دارد؟

عیب و نقصی که بعد از عقد اجاره و قبل از تسلیم عین مستأجره به مستأجر و قبض او در عین مستأجره به وجود بیاید برای مستأجر حق فسخ ایجاد می کند و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث گردد نسبت به بقیه مدت حق فسخ خواهد داشت. باید توجه داشت که هرگاه عین مستأجره به علت عیب از قابلیت بهره برداری خارج گردد و نتوان از آن رفع عیب کرد اجاره باطل است. اگر در مدت اجاره عین مستاجره به علت حادثه مانند زلزله، سیل و ... به طور کلی یا جزیی از بین برود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف قسمتی از آن، مستأجر حق دارد نسبت به بقیه مدت فسخ کند یا فقط کاهش نسبی مال‌الاجاره را مطالبه کند. باید توجه داشت که این قاعده فقط به هنگام تلف عین مستأجره به علت حوادث طبیعی حاکم است. پس اگر مغازه ای به علت جنگ به طور کلی از بین برود اجاره منفسخ یا باطل نمی شود.

۳) موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییراتی به وجود آورد که به حقوق مستأجر لطمه وارد کند و این تغییرات نباید با مقصود مستأجر از عقداجاره در تعارض باشد.

اگر در مدت اجاره عین مستأجره نیاز به تعمیر داشته باشد آیا موجر می تواند تعمیرات را انجام دهد؟

چنانچه تعمیرات به نحوی باشد که اگر صورت نگیرد موجب ضرر موجر خواهد شد، مثل ترکیدگی لوله آب، فرو ریختن چاه فاضلاب و... مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند ولی حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

▪ پرداخت هزینه های تعمیر برعهده چه کسی است موجر یا مستأجر؟

اگر تعمیرات و مخارج برای امکان بهره برداری از عین مستأجره لازم است برعهده موجر (مالک) است مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن شرط شده باشد. برای مثال سیم کشی یا لوله کشی گاز برعهده مالک است ولی پرداخت هزینه نصب توری یا پنکه سقفی و ... که برای استفاده بهتر از عین مستأجره می باشد برعهده مستأجر خواهد بود.

ـ توجه: اگر مستاجر بدون اجازه مالک تعمیراتی انجام دهد حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.

۴) مستأجر باید مراقبت‌های لازم را از عین مستأجره به عمل آورد و نباید به نحوی از آن استفاده کند که به مالک ضرر وارد کند. مستأجر باید در استفاده از عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کند و به اصطلاح تعدی و تفریط نکند. برای مثال اگر مکانی برای استفاده دو نفر اجاره داده شده مستأجر نمی تواند از آن مکان به عنوان خوابگاه دانشجویی یا استفاده اقوام خود بهره برداری کند و مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، مطابق عرف محل و شرایط و اوضاع و احوال موجود از آن بهره برداری کند. چنانچه منع مستأجر از تعدی و تفریط ممکن نباشد موجر حق فسخ دارد.

۵) عقد اجاره به محض پایان مدت برطرف

می شود و اگر پس از پایان مدت مستأجر آن را در تصرف خود نگاه دارد و مالک راضی نباشد باید اجرت‌المثل این ایام را به مالک بپردازد. حتی اگر در این مدت از عین مستأجره استفاده نکرده باشد.

▪ آیا با فوت مالک یا مستأجر عقد اجاره پایان می‌یابد ؟

عقد اجاره نه با فوت مالک و نه با فوت مستأجر، نه پایان می یابد و نه باطل می شود. اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خودش مالک منافع عین مستأجره باشد با فوت او اجاره باطل می گردد و یا اگر مباشرت مستأجر در استفاده از عین مستاجره شرط شده باشد با فوت او اجاره باطل می گردد.

ـ توجه: هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره، مجاز در ساخت بنا یا کاشت نهال و درخت باشد موجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و پس از پایان مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را دارد و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را دارد.

اما اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده بنایی بسازد یا نهال یا درختی بکارد موجر حق دارد هر وقت که بخواهد بنا را خراب یا درخت را از ریشه قطع کند در این صورت اگر در عین مستاجره نقص به وجود بیاید برعهده مستأجر خواهد بود.