بررسی منافع کاهش قیمت زمین و مسکن در اقتصاد کشور ـ بخش دوم

سیاست گذاری مسکن

۴) ‌تأثیرات بخشی کاهش قیمت مسکن

عرضه و تقاضا دو مولفه اصلی هر بازاری از جمله بازار مسکن هستند که از کاهش قیمت مسکن ‌تأثیر می‌پذیرند. در ادامه به تفکیک، هر یک از این مؤلفه‌ها مورد بررسی قرار خواهند گرفت.

۴ـ۱) ‌تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر تقاضا

تقاضا در بازار مسکن مانند سایر بازارها از مؤلفه‌های اصلی تشکیل دهندة بازار است. به منظور بررسی ‌تأثیرات کاهش قیمت بر تقاضا، در ابتدا ضروری است که طیف شناسی تقاضا در بازار مسکن مورد بررسی قرار گیرد. این تقاضا را می‌توان بر حسب نوع حضور در بازار به دو دسته کلی «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایه‌ای» تقسیم بندی کرد که در ادامه آورده شده است.

۴ـ۱ـ۱) ‌تأثیر کاهش قیمت مسکن بر تقاضای مصرفی

تقاضای مصرفی به بخشی از تقاضا گفته می‌شود که جهت تأمین نیاز خود و مصرف کالای مورد نظر (کالای مصرفی) یا خدمات مذکور، در بازار حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف می‌کند. این تقاضاها در بخش مسکن به دو گروه تقسیم می‌شود: تقاضاهای مصرفی جدید ناشی از ازدواج و تقاضاهای مصرفی موجود. هر کدام از این دسته‌بندیها نیز با توجه به نوع مالکیت به زیرگروه‌های ملکی و استیجاری تقسیم می‌شوند.

الف) تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج:

بنابر اطلاعات و آمار، طی سال‌های اخیر سالیانه بیش از ۷۰۰ هزار ازدواج جدید در کشور به ثبت می رسد (۷) که به منزله تقاضای جدید برای مسکن شناخته می‌شوند. این آمار در سال ۱۳۸۶ به ۸۴۰،۰۰۰ فقره رسیده است و بنابر پیش‌بینی سازمان ملی جوانان در سال ۱۳۸۷ به رقم ۹۰۰ هزار ازدواج خواهد رسید. این در شرایطی است که بنابر هرم سنی جمعیت کشور، در حال حاضر استعداد قریب به ۵/۱ میلیون ازدواج سالانه در کشور وجود دارد (۸) که بسیاری به دلیل فراهم نبودن امکانات اقتصادی و به طور ویژه مسکن قادر به تشکیل خانواده نیستند. این تقاضای جدید بخش مهمی از کل تقاضای پاسخ داده نشده در بازار را به خود اختصاص می‌دهد که به طور مستقیم از کاهش قیمت مسکن ‌تأثیرپذیر است. شاخص هزینه دسترسی به مسکن در زوج‌های جوان که عمدتاً تازه جذب بازار کار شده‌اند و از نظر توان اقتصادی جزء دهک‌های پایین جامعه به شمار می‌آیند، بسیار بدتر از استاندار جهانی است(۹) و از این نظر کاهش قیمت مسکن، منجر به بهبود این شاخص شده و سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار را نیز برای این اقشار پایین می‌آورد.

برای مثال اگر درآمد یک خانوار جوان معادل ۵۰۰ هزار تومان در ماه باشد و قیمت خرید یک ملک ۷۵ متری برابر هر متر ۲ میلیون تومان باشد، شاخص هزینه دسترسی این خانوار معادل ۲۵ خواهد بود. در صورتی که با کاهش قیمت ۲۵ درصدی مواجه شویم، قیمت هر متر مربع از ۲ میلیون تومان به ۵/۱ میلیون تومان کاهش خواهد یافتکه در این‌صورت شاخص هزینه دسترسی این خانوار فرضی از ۲۵ به ۷۵/۱۸بهبود خواهد داشت.

- در نتیجه کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج در بازار مسکن ملکی است.

همچنین به دلیل تبعیت بازار استیجار از قیمت مسکن، کاهش قیمت مسکن بر کاهش اجاره‌بها نیز مؤثر است. در واقع قیمت رهن کامل یک ملک معادل ۵/۱ تا ۷/۱ قیمت ملک مورد نظر است و هر یک میلیون تومان رهن در بازار، به ۳۰ هزار تومان اجاره ماهیانه قابل تبدیل است. برای مثال اگر متوسط درآمد یک خانوار جوان معادل ۵۰۰ هزار تومان در ماه باشد و متوسط اجاره‌بهای یک واحد آپارتمان ۶۰ متری در یکی از مناطق متوسط شهری معادل ۴۰۰ هزار تومان، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه این خانوار جوان معادل ۸۰ درصد خواهد بود که در عمل، عمدة توان اقتصادی خانوار را خواهد گرفت. در صورتی که در پی کاهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش اجاره‌بها، میزان اجاره‌بها به ماهانه ۳۵۰ هزار تومان برسد، شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» معادل ۷۰ درصد خواهد بود که نسبت به حالت قبلی ۱۰ درصد بهبود داشته است.

- در نتیجه کاهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش اجاره‌بها به نفع تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج در بازار مسکن استیجاری است.

ب) تقاضای مصرفی موجود:

دسته‌ای دیگر از متقاضیان مصرفی مسکن، خانوارهایی هستند که قبلاً تشکیل خانواده داده و صاحب یک ملک بوده که از آن به منظور تأمین نیاز مسکن خود بهره می‌برند. به دلیل اینکه این دسته از تقاضاها عملاً به نیاز خود پاسخ داده‌اند و از مسکن ملکی بهره‌مند هستند، تغییرات قیمت مسکن ‌تأثیر ملموسی بر این دسته از تقاضاها نخواهد داشت. در واقع به دلیل اینکه مسکن کالایی غیر قابل جانشین است و هیچ کالای دیگری نمی‌تواند جایگزین آن در رفع نیاز خانوار شود؛ کاهش یا افزایش قیمت مسکن، ‌تأثیری بر توانمندی خانوار نخواهد داشت ولی خانوارها عموماً با گذشت زمان اقدام به بهبود شرایط زندگی خود و تبدیل به احسن کردن مسکن خود می‌کنند. در چنین شرایطی کاهش قیمت مسکن حتی منجر به توانمندتر شدن خانوار در تأمین مسکن مناسب‌تر و با کیفیت‌تر می‌شود.

برای مثال کسی که صاحب خانه‌ای با متراژ ۷۰ متر به ارزش ۷۰ میلیون تومان است و تصمیم به تبدیل کردن آن به خانه‌ای ۱۰۰ متری به ارزش ۱۰۰ میلیون تومان دارد، در شرایط معمول باید ۳۰ میلیون تومان بیشتر بپردازد تا بتواند صاحب ملک بهتر شود ولی اگر برای مثال بازار مسکن با کاهش ۲۰ درصدی قیمت مواجه شود، قیمت ملک فرد به ۵۶ میلیون تومان و ملک جدید به ۸۰ میلیون تومان تنزل پیدا خواهد کرد. در این شرایط هزینه خرید ملک جدید معادل ۲۴ میلیون تومان خواهد بود که نسبت به ۳۰ میلیون تومان پیشین، ۶ میلیون تومان کاهش داشته است. در صورتی که قیمت مسکن ۲۰ درصد افزایش داشته باشد نیز قیمت مسکن فعلی این فرد به ۸۴ میلیون تومان رسیده و قیمت مسکن جدیدی که فرد تقاضای خرید آن را دارد به ۱۲۰ میلیون خواهد رسید که در این شرایط، فرد ملزم به پرداخت ۳۶ میلیون تومان خواهد بود. این محاسبات به خوبی نشان می‌دهد که کاهش قیمت مسکن منجر به افزایش توانمندی خانوار و افزایش آن منجر به کاهش توانمندی خانوار در تبدیل به احسن کردن ملک مصرفی می‌شود. این شرایط در جدول (۱) نشان داده شده است.

- در نتیجه مشاهده می‌شود که کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضاهای مصرفی موجود در بازار مسکن ملکی است و آنان را در بهبود شرایط ملک خود توانمندتر می‌سازد.

همچنین همانطور که بیان شد به دلیل تبعیت قیمت اجاره‌بها از قیمت مسکن، کاهش قیمت مسکن ‌تأثیر مستقیم بر روی کاهش اجاره‌بها داشته و منجر به توانمندی بیشتر خانوارهایی می‌شود که در مساکن استیجاری زندگی می‌کنند .(۱۰) از این جهت کاهش قیمت مسکن بر روی این دسته از تقاضا ‌تأثیر مثبت دارد و منجر به توانمندی هرچه بیشتر آنان خواهد شد.

- در نتیجه کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضاهای مصرفی موجود در بازار مسکن استیجاری نیز خواهد بود.

۴ـ۱ـ۲) ‌تأثیر کاهش قیمت مسکن بر تقاضای سرمایه‌ای

تقاضای سرمایه‌ای، تقاضایی است که بدون در نظر گرفتن نوع کالای مربوطه (اعم از مصرفی، واسطه ‌ای و سرمایه‌ای) برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار مربوطه حضور پیدا می‌کند. این تقاضا خود به دو دسته تقاضای سرمایه‌ای مولد و مخرب تقسیم‌بندی شده که در ادامه مورد بررسی قرار می‌گیرد.

الف) تقاضای سرمایه‌ای مولد:

تقاضاهای سرمایه‌ای مولد به آن دسته از تقاضاهای سرمایه‌ای اتلاق می‌شود که با هدف کسب سود ناشی از ساخت و ساز و تولید و عرضه واحدهای مسکونی در بازار حضور پیدا می‌کنند. کاهش قیمت مسکن از دو طریق منجر به ‌تأثیر بر روی تقاضاهای سرمایه‌ای مولد می‌شود:

۱) کاهش نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

۲) نگرانی از عدم امکان فروش در بازار

کاهش نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، نخستین عامل ‌تأثیرگذار بر حضور تقاضاهای سرمایه‌ای مولد در بازار مسکن تلقی می‌شود. به منظور تحلیل اثر کاهش قیمت مسکن بر این دسته از تقاضاها، ابتدا با مثالی عینی تغییرات نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در شرایط مختلف بازار مورد بررسی قرار می‌گیرد.

ـ مثال عددی:

در این مثال مساحت قطعه زمین مورد نظر برای ساخت مسکن توسط تقاضای سرمایه‌ای مولد ۲۰۰ متر مربع و شرایط اقتصادی بازار مسکن نیز مطابق جدول (۲) است.

در این بخش تراکم مجاز برای ساخت و ساز معادل ۲۴۰ درصد یا ۴ طبقه در نظر گرفته شده است. برای ساده‌سازی، هزینه مربوط به تراکم در محاسبات لحاظ نشده است.

به‌طور کلی نرخ بازگشت سرمایه¬گذاری در بخش مسکن مطابق فرمول (۱) محاسبه می‌شود:

۱۰۰×( (هزینة خرید زمین و ساخت) / [(هزینة خرید زمین و ساخت) - قیمت فروش]) = نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری

در واقع در فرمول شماره (۱) سود کسب شده (تفاضل هزینه از درآمد) بر میزان هزینه یا سرمایه‌گذاری صورت گرفته تقسیم شده و به‌صورت درصد بیان شده است.

به منظور محاسبه شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» از فرمول زیر استفاده می‌شود:

[(هزینة خرید زمین و ساخت)] / مساحت زیربنای ساخته شده = نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری که در واقع نسبت زیربنای تولید شده بر حسب متر مربع را به میزان سرمایه‌گذاری بر حسب میلیون تومان نشان می‌دهد.

در چنین شرایطی نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری و شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» در حالات مختلف محاسبه خواهد شد.

ـ حالت ۱) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را پیش از تورم انجام داده باشند و پیش از تورم نیز ملک خود را بفروشند: مطابق جدول، قیمت هر متر مربع زمین پیش از تورم معادل ۱ میلیون تومان و هزینه ساخت نیز معادل ۳/۰ میلیون تومان است. قیمت فروش ملک نیز معادل هر متر مربع آپارتمان ۱ میلیون تومان است. در اینصورت نرخ بازگشت سرمایه¬گذاری مطابق فرمول (۱) معادل ۴۰ درصد خواهد بود. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» نیز مطابق فرمول (۲) برابر ۳۹/۱ است. این عدد بیانگر این است که به ازای هر یک میلیون تومان سرمایه‌گذاری غیر دولتی در بخش مسکن در این شرایط، ۳۹/۱ متر مربع زیربنا عرضه خواهد شد.

ـ حالت ۲) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را پیش از تورم انجام داده باشند و در حین تورم ملک خود را به فروش برسانند: مطابق جدول، قیمت هر متر مربع زمین پیش از تورم معادل ۱ میلیون تومان و هزینه ساخت نیز معادل۳/۰ میلیون تومان است. قیمت فروش ملک در دوران تورم معادل ۳ میلیون تومان در هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. در اینصورت سود سرمایه‌گذاری مطابق محاسبات پیشین معادل ۳۱۹ درصد خواهد بود. شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری نیز در این شرایط معادل ۳۹/۱ است.

ـ حالت ۳) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را پیش از تورم انجام داده باشند و پس از کاهش قیمت مسکن، اقدام به فروش کنند: مطابق جدول، قیمت هر متر مربع زمین پیش از تورم معادل ۱ میلیون تومان و هزینه ساخت نیز معادل ۳/۰ میلیون تومان است. قیمت فروش ملک در دوران پس از کاهش قیمت‌ها معادل ۵/۱میلیون تومان به ازای هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. در اینصورت سود سرمایه‌گذاری مطابق محاسبات پیشین معادل ۱۰۹ درصد است. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» نیز در این شرایط معادل همان رقم ۳۹/۱است.

ـ حالت ۴) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را در حین تورم انجام داده باشند و در همان زمان نیز به فروش برسانند: در اینصورت هزینه خرید زمین معادل ۳ میلیون تومان برای هر متر مربع بوده و هزینه احداث نیز معادل ۴/۰ میلیون برای هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. قیمت فروش ملک نیز معادل ۳ میلیون تومان برای هر متر مربع است. در اینصورت سود سرمایه‌گذاری معادل ۸۲ درصد است. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» نیز در این شرایط با توجه به میزان سرمایه‌گذاری بیشتر صورت گرفته معادل ۶/۰است که نسبت به حالات پیش بدتر شده است.

ـ حالت ۵) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را در حین تورم انجام داده باشند و در دوران پس از کاهش قیمت، ملک خود را به فروش برسانند: در اینصورت هزینه خرید زمین معادل ۳ میلیون تومان برای هر متر مربع بوده و هزینه احداث نیز معادل ۴/۰میلیون برای هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. قیمت فروش ملک نیز معادل ۵/۱ میلیون برای هر متر مربع است. در اینصورت سود سرمایه‌گذاری معادل منفی ۹ درصد خواهد شد. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» در این شرایط مانند حالت قبل معادل ۶/۰ است.

ـ حالت ۶) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را پس از کاهش قیمت انجام داده باشند و در همان دوران نیز ملک خود را به فروش برسانند: در اینصورت هزینه خرید زمین معادل ۵/۱ میلیون تومان برای هر متر مربع بوده و هزینه احداث نیز معادل ۴/۰میلیون برای هر متر آپارتمان خواهد بود. قیمت فروش ملک نیز معادل۵/۱ میلیون برای هر متر است. در اینصورت سود سرمایه‌گذاری ۴۶ درصد خواهد شد. در این شرایط شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» با توجه به سرمایه‌گذاری کمتر صورت گرفته معادل ۹۷/۰است. یعنی به ازای هر یک میلیون تومان سرمایه‌گذاری، ۹۷/۰ متر مربع زیربنای مسکن تولید می‌شود. این شاخص در مقایسه با حالت (۴) که در آن سرمایه‌گذاری در دوران تورم صورت گرفته و در همان دوران نیز ملک به فروش رسیده است، معادل ۶/۰است که نشان می‌دهد این شاخص بهبود یافته است؛ به عبارت دیگر با حجم سرمایه‌گذاری کمتر در مقایسه با حالت (۴)، میزان ساخت و ساز یکسانی انجام شده است. در شرایط جدید به ازای حجم سرمایه‌گذاری یکسان، میزان عرضه و ساخت و ساز جدید ناشی از سرمایه‌گذاری افزایش خواهد داشت. جدول (۳) شرایط مختلف سرمایه‌گذاری را مورد بررسی قرار داده است.

در این جدول مشاهده می‌شود که تنها در یک حالت (خرید پس از تورم و فروش پس از کاهش قیمت) تقاضای سرمایه‌ای با ضرر مواجه می‌شود و در مابقی حالات، سود بالای ۳۰ درصد (سود متعارف بازار) از حضور در بازار مسکن نصیب تقاضای سرمایه‌ای مولد خواهد شد.

حال اگر با فرض تراکم ۳۰۰ درصد (۵ طبقه) محاسبات فوق مجدداً انجام شوند، نتایج زیر حاصل می‌شود:

مشاهده می‌شود که در این حالت، سرمایه‌گذاری همواره با سود بیشتر همراه خواهد بود. ولی تنها برای یک حالت، این سود کمتر از سود متعارف در بازار است. در شرایط جدید به دلیل تولید و عرضه بیشتر مسکن، شاخص نسبت زیربنای تولید شده به نسبت سرمایه‌گذاری نیز بهبود یافته است.

در صورتی که با بهره‌گیری از سیاست اعطای وام ساخت، اقدام به تشویق عرضه در دوران کاهش قیمت شود، محاسبات سود دچار تغییرات اساسی خواهد شد. در چنین شرایطی محاسبة نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مطابق زیر محاسبه خواهد شد:

[( سود دوران مشارکت + وام دریافتی - هزینة خرید زمین و ساخت) - قیمت فروش] ) = نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری ۱۰۰×( [(سود دوران مشارکت + وام دریافتی - هزینة خرید زمین و ساخت)] /

با فرض تخصیص وام ساخت، شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری انجام شده مطابق زیر محاسبه خواهد شد:

مساحت زیربنای ساخته شده = نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری [(سود دوران مشارکت + وام دریافتی - هزینة خرید زمین و ساخت)] /

با توجه به معادلات (۳) و (۴) و با فرض اینکه تخصیص وام ۳۰ میلیون تومانی ساخت از سوی بانک‌های عامل پرداخت شود و سود دوران مشارکت (یک سال) ۲۰ درصد باشد، برای شرایطی که تراکم ۲۴۰ درصد بر روی زمین اعطا شده است، چنانچه سرمایه‌گذاری و فروش در دوران کاهش قیمت صورت گرفته باشد، نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری در این بخش بر حسب فرمول (۳) مطابق زیر خواهد بود:

یعنی در چنین شرایطی نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری از ۴۶ درصد به ۸۲ درصد خواهد رسید. علاوه بر آن «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» در این حالت مطابق فرمول (۴) برابر زیر خواهد بود:

یعنی در چنین شرایطی این شاخص از ۹۷/۰به ۲۱/۱ بهبود داشته است. در نتیجه همانطور که مشاهده می‌شود در مقایسه با شرایط بدون وام ساخت، هم شاخص نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری و هم شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» بهبود داشته است. در ادامه نرخ بازگشت سرمایه و «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» برای حالات مختلف در شرایط تراکم ۲۴۰ درصد و اعطای وام ۳۰ میلیون تومانی ساخت بر اساس فرمول‌های (۳) و (۴) محاسبه می‌شود که نتایج آن مطابق جدول (۵) است.

اگر با فرض تراکم ۳۰۰ درصد و وام ساخت ۳۰ میلیون تومانی برای هر واحد، محاسبات نرخ بازگشت سرمایه و نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری بر اساس فرمول¬های (۳) و (۴) انجام شود، نتایج جدول (۶) به دست خواهد آمد.

مقایسه نرخ بازگشت سرمایه و نیز نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری در حالات مختلف، در جدول (۷) آورده شده است.

منابع:

۷- . بنابر اطلاعات موجود در سایت درگاه ملی آمار ( www.sci.org.ir ) در سال ۱۳۸۳ مجموع ازدواج‌های ثبت شده شهری و روستایی در کل کشور ۷۲۳۹۷۶ مورد بوده که این رقم در سال ۱۳۸۴ به عدد ۷۸۷۸۱۸ رسیده است. این آمار در آخرین سرشماری موجود در سال ۱۳۸۵ معادل ۷۷۸۰۲۳ بوده است.

۸- . سخنان حجت الاسلام و المسلمین حاج علی اکبری در اولین نشست سراسری هم اندیشی ازدواج، خبرگزاری ایسنا، ۵/۸/۱۳۸۷

۹- . بدین معنی که زمان انتظار برای خانه‌دار شدن طولانی‌تر خواهد بود.

۱۰- . مانند مثال قبل در بخش تقاضای جدید ناشی از ازدواج

۱۱- . Rate of Return

۱۲- . سیاست‌های اقتصادی مسکن بایدهای و نباید، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، دفتر مطالعات زیربنایی، تیرماه ۱۳۸۵

۱۳- . CPI: Consumer Price Index

---