شاخص های اقتصادی و کالبدی مسکن ـ بخش دوم

مفاهیم طراحی و برنامه ریزی شهری ـ آشنایی با مبانی برنامه ریزی مسکن

● شاخص:

شاخص‌ها مجموعه‌ای از اطلاعاتی هستند که شرایط جامعه اعم از شهری و روستایی را نشان می‌دهند. دربرخی از کشورها شاخص های زندگی انسانی از شرایط و درجات مناسبی برخوردار می باشند و در کشورهایی دیگر، شاخص‌ها بیانگر عقب‌ماندگی و توسعه نیافتگی آن جوامع اند. کشورهای توسعه نیافته به دلیل کمبود سرمایه و عدم اجرا یا ضعف و ناکارآمدی برنامه‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی از شاخص‌های سطح بالایی برخوردار نیستند.

● شاخص‌های مسکن:

منظور از شاخص‌های مسکن، اطلاعات مناسب عملی درباره جنبه‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و کالبدی مسئله مسکن است. شاخص‌های مسکن به سیاست‌گزاران کلان بخش مسکن کمک می‌کنند تا تصویر روشن‌تری از شرایط مسکن درگذشته، حال و آینده به دست آورند و سیاست‌ها و راهبردهای متناسبی اتخاذ نمایند.

از این رو این شاخص‌ها از یک‌سو ابزار شناخت وضعیت مسکن درابعاد مختلف هستند و ازسوی دیگر، ابزار کلیدی برای ترسیم چشم‌انداز آینده مسکن و برنامه‌ریزی آن محسوب می‌شوند. به همین دلیل می‌توان شاخص‌های مسکن را کلیدی‌ترین ابزار برنامه‌ریزی و شالوده اصلی آن دانست.

شاخص‌های مسکن درایران تحت تاثیر دو نوع عوامل بیرونی و درونی قرارداشته‌اند. عوامل بیرونی موثر بر مسکن، نظیر عوامل جمعیتی، اقتصادی و اجتماعی، موجبات رونق و رکود مسکن را فراهم کرده‌اند و برنامه‌های مسکن کمتر در وضعیت کلی مسکن و بهبود شاخص‌های آن موثر بوده‌اند. عوامل درونی مسکن، که عمدتا" تحت تاثیر چگونگی و فرآیند برنامه‌ریزی مسکن قراردارند نیز درابعاد خاصی، وضعیت مسکن را شکل می‌دهند.

● اهداف بررسی شاخص‌های مسکن:

۱) فراهم کردن ابزار تحلیلی مناسب و ارائه شناخت کامل از تحولات و دگرگونی‌ها ابعاد مختلف (اجتماعی، اقتصادی، کالبدی)مسکن برای سیاست‌گذاری، برنامه ریزی و نظارت بر سیاست‌ها و برنامه‌های تدوین شده.

۲) شناخت و تبیین روابط حاکم بر ابعاد مختلف مسکن .

۳) ارزیابی نتایج حاصل از سیاست‌های مختلف در ابعاد مختلف مسکن و روابط حاکم بر آن‌ها.

۴) پایه‌گذاری روابط صحیح میان ابعاد مختلف مسکن که می‌تواند درجهت تدوین سیاست‌های کارآمد، مؤثر باشد.

در ادامه به تعریف و تبیین شاخص‌های مختلف اقتصادی و کالبدی مسکن می‌پردازیم.

● شاخص‌های اقتصادی مسکن

اهمیت مسکن در اقتصاد ملی با مطرح شدن آن به عنوان یکی از زیربخش‌های عمده اقتصاد روشن می‌شود. در بین تمامی بخش‌های اقتصادی در جوامع توسعه یافته و یا درحال توسعه، مسکن یکی از بزرگترین حجم‌ سرمایه‌گذاریهای را به خود اختصاص می‌دهد.

براین اساس، رابطه مستقیمی میان شاخص های اقتصاد کلان با سرمایه‌گذاری مسکن و توسعه، سرمایه‌گذاری مسکن و اشتغال، سیاست‌گذاری مسکن و ساختار تشکیلاتی و نیز دیدگاه مسکن به عنوان یک سرمایه‌گذاری اجتماعی- اقتصادی- اجتماعی، تولیدی و نه مصرفی وجود دارد.

افزایش سرمایه‌گذاری دربخش مسکن باعث افزایش سرمایه‌گذاری در دیگر حوزه‌های اقتصادی و در نتیجه افزایش تولید و اشتغال می‌شود. درمقیاس ملی نیز، مسکن بر تورم، تحرک نیروی کار و بودجه دولت از طریق مالیات و یارانه تاثیر می‌گذارد.

موفقیت برنامه‌های مسکن تا حدود زیادی بستگی به کارآمدی سیاست گذاری های اقتصادی در بخش کلان دارد که به تبع بر تولید و تقاضا در بخش مسکن اثر می‌گذارد. نرخ بهره وام‌ها، هدایت اعتبارات، مالیات، تعرفه‌ها، سرمایه‌گذاری دولتی و خصوصی، مالکیت از جمله شاخص‌های اقتصاد کلان هستند که در موفقیت و عدم موفقیت برنامه‌های مسکن اثرگذارند.

سرمایه‌گذاری دربخش مسکن معمولا ۲ الی ۸ درصد از تولید ناخالص ملی و ۱۰ الی ۳۰ درصد از تشکیل سرمایه‌ ناخالص در کشورهای درحال توسعه را به خود اختصاص می‌دهد و بین ۵ الی ۱۰ درصد دیگر از سرمایه‌گذاری‌ها نیز برای ارائه سایر خدمات در این بخش، صورت می‌گیرد جریان سرمایه‌گذاری را موجب می‌شود. با ترکیب سرمایه‌گذار‌های مستقیم دربخش مسکن و خدمات مرتبط با آن، مجموعا" معادل بین ۲۰ الی ۵۰ درصد از ثروت تولیدی در بیشتر کشورها حاصل می‌گردد.

هم‌چنین مسکن یک انگیزه عمده برای پس‌انداز خانوارهاست و اثر مهمی درمصرف خانوارها دارد. علاوه‌براین، مسکن بر تورم، کسری بودجه، تحرکات نیروی کار و تعادل پرداخت‌ها و نیز بر بودجه‌های دولت از طریق مالیات‌ها و یارانه‌ها اثر می‌گذارد.

قیمت و هزینه مسکن و یارانه‌های این بخش از مهمترین موضوعات مهم در ابعاد اقتصادی در کشور‌های مختلف است. نسبت قیمت متوسط مسکن به میزان درآمد در بسیاری از کشورهای توسعه یافته که از سیستم مطلوب مسکن برخوردار هستند، بسیار پایین بوده و درمقابل، این شاخص درکشورهای درحال توسعه میزان بالایی را نشان می‌دهد.

به‌طور کلی، چنانچه سیاست‌های بخش مسکن نیازمند یارانه‌های سنگین برای مصرف‌کننده یا تولیدکننده باشد، ااین سیاست ها ناکارآمد می‌شود. بررسی و مرور یارانه‌های مسکن می‌باید در جهت افزایش کارآیی و موثر بودن برنامه‌ها و نیز جلوگیری از اثرات جنبی آن باشد. لازمه چنین امری این است که موضوع تامین و پرداخت یارانه دربخش مسکن جزء خط ‌مشی‌ها قرارگرفته و به دقت تعریف و روشن گردد.

درمجموع می‌توان گفت که سرمایه‌گذاری دربخش مسکن، سرمایه‌گذاری تولیدی بوده و تفاوت آن با سایر بخش‌ها دربازدهی درازمدت آن است. از سوی دیگر و این سرمایه‌گذاری، جریانی از خدمات را به وجود می‌آورد که درتولید سایر بخش‌ها نیز موثر واقع می‌شود. شاخص‌های اقتصادی مسکن نماگرهایی هستند که ابعاد مختلف اقتصادی مسکن را به صورت کمی نشان داده و مقایسه و تحلیل آن را امکان‌پذیر می‌کنند.

دراین بخش نمونه‌هایی از شاخص‌های اقتصادی مسکن آورده می‌شود:

۱) نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار:

از تقسیم هزینه مسکن برکل هزینه خانوار حاصل می شود. در کشورهای در حال توسعه این شاخص از نسبت بالایی برخوردار است.

۲) نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار:

هزینه مسکن به صورت درصدی از کل درآمد خانوار نشان داده می‌شود. در بیشتر کشورهای جهان حدود ۳۰ درصد از درآمدهای خانوار به مسکن تعلق می‌گیرد که این میزان در ایران بیش از ۵۰ درصد است. این عامل باعث می‌شود که در ایران مشکلات مسکن برای اجاره‌نشینها، به میزان بیشتری نمود یابد.

۳) شاخص بهای خدمات ساختمانی و نیروی کار:

این شاخص نشان‌دهنده بهای خدمات ساختمانی درسال‌های مختلف است که باتوجه به شاخص‌های فرعی دیگری نظیر مزد یک روز بنا، مزد یک روز کارگر ساختمانی، اجرت نقاشی، اجرت آسفالت بام، اجرت سیمان کار، اجرت کاشی کار و گچ کار و... محاسبه می‌شود. داشتن این شاخص به همراه قمیت زمین و شاخص‌ بهای مصالح ساختمانی می‌تواند معیار مناسبی جهت بررسی روند تغییرات بهای مسکن باشد.

۴) شاخص بهای عمده فروشی و خرده فروشی مصالح ساختمانی :

این شاخص بیانگر بهای مصالح ساختمانی است که یکی از عوامل اصلی درتغییرات بهای ساختمان و واحد مسکونی به شمار می‌رود. درحقیقت، بهای زمین، مصالح ساختمانی و خدمات ساختمانی، اجزای اصلی و تشکیل‌دهنده بهای ساختمان هستند که تغییر درهریک از آنها باعث ایجاد تغییر درقیمت ساختمان می‌شود.

۵) قیمت بهای زمین:

زمین به عنوان عامل مهم و در بسیاری موارد عاملی تعیین کننده در مسکن است و دربازار آزاد، بالاترین نسبت را دربینمیان کلیه عوامل مسکن به خود اختصاص می‌دهد. عامل زمین نقش کلیدی در موفقیت یا شکست برنامه‌ها و طرح‌های توسعه شهری دارد، به‌طوری که سهم عمده‌ای از توفیق درتامین مسکن، ایجاد زیرساخت‌ها، تجهیزات و به‌طورکلی توسعه مطلوب شهری بستگی تام به تامین به‌موقع و کافی زمین دارند.

۶) اعتبارات عمرانی دولت دربخش مسکن:

بخش مسکن یکی از عمده‌ترین فعالیت‌های اقتصادی است که سهم بالایی از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی را به خود اختصاص می‌دهد. آگاهی ازمیزان اعتبارات عمرانی دولت دربخش مسکن و دریک دوره و مقایسه آن با وضعیت مسکن کمک شایانی به تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی می‌کند.

۷) سرمایه‌گذاری بخش خصوصی دربخش مسکن:

یکی از شاخص‌های اقتصادی مهم مسکن، میزان مشارکت بخش خصوصی درساخت و تولید مسکن،است رسیدن به سود و کسب درآمد بوده، اما که درتامین مسکن، به خصوص درنقاط شهری، نقش به سزایی ایفا می‌کند. میزان مشارکت بخش خصوصی درتولید مسکن و ساختمان بستگی به سوددهی آن و نیز قوانین و ضوابط موجود دارد.

۸) تسهیلات اعتباری بانک‌ها:

میزان سرمایه‌گذاری بانک‌ها واعطای تسهیلات به روش‌های مختلف، از جمله وام برای ساخت مسکن، از عوامل موثر درمیزان تولید مسکن است.

۹) توان تولید مسکن (واحدهای تکمیل شده دریک سال):

این شاخص از بعد اقتصادی بیانگر توانایی بخش‌های مختلف درساخت و تکمیل واحدهای مسکونی طی یک سال است. آگاهی از تعداد واحدهای تکمیل شده دریک سال در پی‌بردنتعیین میزان به کمبود واحدهای مسکونی، تعداد واحدهای موردنیاز و توان تولید و افزایش تقاضا و... موثر است. معمولا این شاخص به ازاء هرهزارنفر جمعیت کل محاسبه می‌شود.

۱۰) یارانه :

شاخص یارانه مسکن می‌تواند به شکل های مختلف نظیر پرداخت مستقیم به خانوارها، اعطا کمک به کارکنان دربخش‌های مختلف، تامین زمین رایگان، تخفیف در اجاره واحدهای مسکونی، دادن وام با نرخ بهره پایین و یا کمک‌های بلاعوض مدنظر قرارگیرد.

۱۱) اشتغال‌زایی بخش مسکن:

علاوه‌بر ایجاد مشاغلی که مستقیما درارتباط با مسکن هستند، مشاغل زیادی نیز به‌طورغیرمستقیم با این بخش درارتباط می‌باشند. احداث مسکن از توان اشتغال‌زایی برخوردار بوده و دربسیاری موارد به عنوان « ضربه‌گیر» اقتصاد به کارگرفته می‌شود.

● شاخص‌های کالبدی مسکن

ابعاد کالبدی مسکن از دو زاویه قابل بررسی است. یکم، کالبد مسکن به عنوان یک واحد مسکونی؛ و دوم، رابطه کالبدی مسکن با محیط مسکونی خود، که به نوعی خود یک شاخص اجتماعی محسوب شده بوده و نقش و جایگاه مسکن در توسعه شهری را مطرح می‌کند.

گروه‌های مختلف درآمدی که توان مالی متفاوتی درتامین و خرید مسکن دارند، در مکان‌های متفاوت شهری زندگی می‌کنند. الگوی مصرف مسکن، چه درچهارچوب اهداف کلان و چه درخط ‌مشی‌های اساسی سیاست‌های مسکن،‌ تاثیرات کالبدی فراوانی دارد. توسعه و نفوذ فناوری درزندگی انسان‌ها نیز تغییراتی را در کالبد مسکن به جای می‌گذارد.

بعد بیرونی کالبد مسکن نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. تاثیر عمیقی که مسکن برمحیط مسکونی خود و شهر می‌گذارد، قابل تامل است. نقش مسکن در توسعه کالبدی شهرها در طول تاریخ روندی متغیر داشته و در دوره‌های اخیر، مسکن و محیط‌ زیست به عنوان عامل اصلی شکل دادن به شهرها مطرح هستند. مسکن همواره بزرگترین کاربری شهرها بوده و میزان تامین و تولید مسکن به عنوان عامل کمی تعیین کننده در توسعه فیزیکی شهرهاست.

از جمله کلیدی‌ترین موضوعات کالبدی مسکن را می‌توان درتامین زیرساخت‌ها جستجو کرد. آماده‌سازی زمین و تامین زیرساخت‌ها می‌تواند رابطه میان مسکن و محیط مسکونی را تعریف کرده و سرپناه را به مسکن واقعی، گسترش شهری را به توسعه شهری تبدیل کند.

۱) الگوی مسکن (تک واحدی، آپارتمانی، مجموعه‌سازی، بلندمرتبه) :

الگوی مسکن ازعوامل و شاخص‌های دیگری تاثیر می‌پذیرد. جمعیت، محدودیت زمین و محدودیت گسترش به سمت خارج شهر، از جمله عواملی هستند که باعث تغییر در الگوی ساخت می‌شوند. باتوجه به تقاضا و نیاز حاصل ازافزایش جمعیت در شهرها، الگوی ساخت از تک واحدی به آپارتمانی و سپس به بلند مرتبه‌سازی تغییر می‌کند.

۲) الگوی توسعه:

نوع اسکان جمعیت می‌تواند تاثیرات متفاوتی درکالبد شهر داشته باشد، مانند گسترش شهر درسطح، توسعه در ارتفاع و توسعه شهر از درون.

۳) تراکم ساختمانی:

این شاخص نوعی ابزار اندازه‌گیری است که از تقسیم سطح کل زیربنای ساخته شده دریک قطعه زمین بر مساحت آن قطعه به دست می‌آید. ازطریق این شاخص، شدت استفاده از زمین شخص می‌گردد. درباره تعاریف مختلف تراکم ساختمانی در مقاله پیشین توضیحات بیشتری ارائه شده بود.

۴) نوع مصالح ساختمانی و شیوه‌های ساخت:

اهمیت این دو شاخص زمانی مشخص می‌شود که استفاده از مصالح بادوام و شیوه‌های ساخت مناسب باعث افزایش عمر مفید ساختمان شده و درنتیجه در درازمدت کیفیت کالبدی مسکن حفظ خواهد شد.

۵) میزان مسکن ناهنجار و غیرمجاز:

این شاخص جنبه‌های دیگر مسکن از قبیل کمبود مسکن را نشان می‌دهد. نمود بارز این شاخص عمدتا" دراطراف نهرهای بزرگ قابل بررسی است که تاثیرات کالبدی آن به صورت سیمای مسئله‌دار، عدم خدمات دهی از سوی ارگان‌های مسئول، اغتشاش بصری، عدم جمع‌آوری زباله، عدم رعایت مسائل فنی درساخت مسکن و استفاده ازمصالح ساختمانی کم دوام قابل مشاهده است.

تدوین و گردآوری: عادل محمودی ـ دانشجوی کارشناسی شهرسازی دانشکده شهرسازی پردیس هنرهای زیبای دانشگاه تهران

خبرنگار طراحی و برنامه‌ریزی شهری سرویس مسائل راهبردی خبرگزاری دانشجویان ایران