بازار مسکن در تعقیب پایتخت

اولین گزارش کشوری از قیمت مسکن مربوط به ماه های گذشته از سال ۹۲, منتشر شد

طول زمان قابل‌انتظار برای سرایت «جو نزولی ‌قیمت مسکن» از شهر ‌تهران به سایر شهرهای کشور - طبق سه دوره رونق‌ و رکود مسکن در طول ۲۰ سال اخیر- حداقل معادل یک فصل بوده، اما اتفاقی که تیرماه امسال در بازار مسکن تهران موج چهارم ریزش قیمت را تشکیل داد بدون تاخیرزمانی، در کل‌کشور اثر خود را سراسری کرده و میانگین‌کشوری قیمت‌مسکن را هرچند ناچیز، اما از همان تیرماه کاهش داده است.

تغییرات ماهانه قیمت مسکن در کشور طی ۷ ماه اول سال۹۲، «خرداد» را ماه حداکثر اوج قیمتی و ۴ ماه بعداز آن را دوره بازگشت نرخ‌ها معرفی می‌کند. پیش‌تر گزارش‌ها درباره بازار مسکن تهران نیز از ثبت نقطه‌اوج قیمت آپارتمان در خردادماه و شروع روند تخلیه حباب مسکن از تیرماه و همچنین تداوم این روند در ۴ ماه پس‌از انتخابات ریاست‌جمهوری حکایت داشت.

به این ترتیب هم‌اکنون شرایط بازار مسکن در سایر شهرها با تهران انطباق پیدا کرده، این در حالی است که متوسط قیمت آپارتمان‌ها در پایتخت هنوز بین ۵/۱ تا ۷/۱ برابر کل‌کشور ارزش دارد که البته همین فاصله در سال‌ قبل حداقل ۲برابر بوده است.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره اوضاع کشوری قیمت‌ها طی ماه‌های اخیر به دست آورده، حاکی است: میانگین قیمت واحدمسکونی در کل‌کشور - با احتساب سهم وزنی هر استان از معاملات خریدوفروش- در یکسال۹۱ مترمربعی یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده که این مبلغ در بهار۹۲ به ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان افزایش می‌یابد، اما در تابستان با ۴ درصد کاهش به رقم ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تبدیل می‌شود.

علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره جزئیات بیشتر این نزول سراسری به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بازگشت قیمت مسکن از نقطه‌اوج در شهرها را می‌توان با مقایسه نرخ رشد ماهانه قیمت طی ۷ماه گذشته از سال جاری، تحلیل کرد.

چگینی افزود: در سه ماه اول امسال میانگین کشوری قیمت مسکن همواره صعودی بوده و از مترمربعی ۲ میلیون تومان در فروردین به ۶۳/۲ میلیون تومان در خرداد می‌رسد، اما رشد‌منفی از تیرماه به میزان ۸درصد در فاصله یک‌ماه شروع می‌شود و در مهرماه نرخ رشد ماهانه قیمت، عدد منفی ۳درصد را تجربه می‌کند.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی مسکن همچنین تصریح کرد: نه‌تنها نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در کشور طی چهار ماه اخیر نزولی بوده که در مقایسه نقطه‌به‌نقطه – میزان رشد قیمت در ماه‌های سال۹۲ نسبت به ماه‌های مشابه سال۹۱- نیز نرخ رشد از ۷۱درصد در خرداد امسال به ۲۳درصد در مهرماه رسیده است.

▪ رکود در معاملات‌مسکن

براساس این گزارش، متوسط قیمت‌مسکن در تهران با مبلغ ۸/۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع در مهرماه امسال، درست ۶/۱ برابر متوسط کشوری قیمت‌مسکن در همین ماه – ۳/۲ میلیون تومان- است.

نسبت بزرگی قیمت‌مسکن در تهران طی سال۹۱ حدود ۲برابر بود طوری که متوسط قیمت در کل‌کشور با مبلغ ۹/۱ میلیون تومان در سال۹۱ معادل نصف متوسط قیمت در تهران با مبلغ سه میلیون تومان در آن سال، بود.

با این حال مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن از کاهش میانگین قیمت مسکن در کل کشور طی تابستان۹۲ در مقایسه با بهار۹۲ خبر داد و گفت: طبق گزارش‌های دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در بهار امسال مترمربعی ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که این عدد در تابستان با حدود ۱۰۰ هزار تومان کاهش در هر مترمربع، به ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. وی افزود: روند افزایشی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ تا خرداد ماه سال‌جاری نیز ادامه یافت با این حال از ابتدای تابستان سال جاری، بازار مسکن وارد فاز کاهشی شده است.

مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با رکودی خواندن فضای کنونی معاملات مسکن در کشور گفت: در هفت ماه نخست سال جاری حدود ۱۴۰ هزار معامله خرید و فروش ملک مسکونی در سامانه معاملات املاک سراسر کشور ثبت شده است که نسبت به حجم ۲۱۸ هزار معامله ثبت شده در مدت مشابه سال قبل، با کاهش ۳۶ درصدی مواجه می‌باشد.‌

چگینی تصریح کرد: نگاهی به روند قیمت مسکن طی دو دهه گذشته حاکی از همسویی بالا میان وضعیت بازار مسکن در تهران با سایر شهرهای کشور خصوصا شهرهای بزرگ می‌باشد، به گونه ای که ادوار مسکن در تهران به عنوان شهر پیشتاز با فاصله اندکی به سایر شهرها تسری می‌یابد. شواهد حاکی از آن است که انتقال ادوار از تهران به کلانشهرها و شهرهای بزرگ، بسیار سریع و درخصوص شهرهای کوچک با وقفه صورت می‌پذیرد.

▪ رده‌بندی شهرها با شاخص قیمت

مرکز آمار ایران با ملاک قراردادن متوسط قیمت مسکن در بازه زمانی نیمه‌دوم سال۹۱ تعداد ۳۲ شهر منتخب استان‌های کشور را رده‌بندی کرده و ارزانترین و گرانترین شهرها در بازار مسکن را لیست کرده است.

در این رتبه‌بندی، عمدتا شهرهای مراکز استان قرار دارد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شهرهای تهران، اصفهان، اراک، قزوین و کرج به ترتیب پنج شهر گرانی هستند که قیمت واحدهای مسکونی در آنها در بیشترین سطح قرار دارد. شهرهای یاسوج، ایلام، کرمان، زاهدان و خرم‌آباد نیز به ترتیب ارزان‌ترین شهرهای کشور به لحاظ خرید ملک مسکونی محسوب می‌شوند.

▪ استان‌های پرمعامله

براساس این گزارش، بیش از ۵۰ درصد از خرید‌وفروش‌های سالانه املاک مسکونی در کل‌کشور، متمرکز است در پنج استان.

استان‌های تهران، البرز، فارس، آذربایجان‌شرقی و گیلان به ترتیب استان‌های پرمعامله در بازار مسکن به حساب می‌آیند.

یک‌سوم کل خریدوفروش‌های آپارتمان در سطح کشور، در استان تهران انجام می‌شود، طوری که سهم این استان از معاملات سالانه در سال۹۱ حجمی معادل ۵/۳۲ درصد بوده است. البته سهم استان تهران از معاملات کشوری در بازار اجاره، بیش‌از این است و طبق گزارش مرکز آمار تا ۳۸ درصد کل معاملات اجاره برآورد شده است. اما در بازار معاملات زمین مسکونی یا ملک‌ کلنگی، سهم استان تهران در سطح فوق‌العاده پایین قرار دارد.

در سال گذشته، فقط ۸ درصد خرید و فروش‌های زمین مسکونی در کل‌کشور، سهم استان تهران بوده است، طوری که استان مازندران با در اختیار داشتن ۱۳ درصد کل این دسته از معاملات، رتبه اول پرنقش‌ترین استان در معاملات زمین را در اختیار گرفته است. کارشناسان کمبود و گرانی شدید زمین در تهران در مقایسه با رونق تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به ویلایی در شهرهای شمالی را عامل اصلی این رده‌بندی عنوان می‌کنند.

فرید قدیری