خرید مسکن با وام پرقدرت از کی

نتایج اولیه چندین ماه رایزنی فشرده از سوی وزارت راه وشهرسازی با مقامات بانک مرکزی برسر افزایش درست و درمان تسهیلات خرید مسکن, سرانجام به توافق برسر راه اندازی صندوق های سپرده گذاری مسکن منجر شده است

نتایج اولیه چندین ماه رایزنی فشرده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی با مقامات بانک‌مرکزی برسر افزایش درست و درمان تسهیلات خرید مسکن، سرانجام به توافق برسر راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن منجر شده است.

این تفاهم اولیه بین بانک‌مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی بعد از ماه‌ها مذاکره حاصل شده و اگر چه هنوز تا تفاهم نهایی برسر مبلغ جدید وام خریدحداقل دو ماه زمان باقی است، اما توافق بر اصل موضوع – صندوق پس‌انداز مسکن- به نوبه خود، بزرگ‌ترین گشایش در این مسیر به حساب می‌آید.

عباس آخوندی، وزیر راه‌‌وشهرسازی با استناد به تجربه دهه۷۰ در وزارت مسکن در مقام وزیر معتقد است: بانک مسکن با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن از یک سو می‌تواند به جذب نقدینگی‌های خرد خانوارها دامن زند و با تنظیم رفتار اقتصادی خانوارها و تحقق فرهنگ پس‌انداز در بین آنها، منابع اولیه پرداخت تسهیلات را به‌وجود بیاورد و از سوی دیگر، با فعالیت بانکی که بر روی سپرده‌های مردمی انجام می‌دهد بعد از یک دوره مثلا یکساله قادر است تسهیلاتی معادل ۵۰درصد قیمت مسکن را به متقاضیان بپردازد.وزیر راه‌وشهرسازی تجربه ۲۰سال پیش بانک مسکن را به بانک‌مرکزی یادآوری می‌کند که در آن سال، تعداد سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز بانک مسکن به ۳ میلیون نفر رسید و استقبال بی‌سابقه‌ای از ورود به صندوق برای دریافت تسهیلات از صندوق شد.در این میان، وزارت راه‌وشهرسازی در همان ابتدای تشکیل دولت یازدهم، پیشنهاد وام ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومانی را برای طرح راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری بانک مسکن، مطرح کرد و از بانک مرکزی خواست انحصار پرداخت وام را از بانک مسکن بگیرد و فضای رقابت برای سایر بانک‌ها برای ورود به عرصه پرداخت تسهیلات مسکن را فراهم کند.اما اواخر سال گذشته، بعد از چند دور مذاکره با بانک‌مرکزی و اطلاع از حساسیت‌های بانک‌مرکزی و نگرانی‌هایی که این نهاد پولی نسبت به تبعات تورمی وام خرید دارد، پیشنهاد وزارتخانه تعدیل شد و به ۷۰ میلیون تومان رسید.هفته گذشته اما در دور دیگری از مذاکرات وام مسکن پیشنهاد وزارتخانه باز هم تعدیل شد و به حدود ۶۰ میلیون تومان کاهش پیدا کرد. با این حال این پیشنهاد تقریبا معادل دو برابر سقف فعلی وام خرید مسکن است و اگر همین عدد به تصویب برسد، به‌عنوان فاز اول ماموریت متقاعدسازی سیستم بانکی به افزایش کارآمد وام مسکن، نوعی موفقیت محسوب می‌شود که می‌تواند در فازهای بعدی، سقف وام را به حد مورد انتظار بازار و دولت برساند.در پیشنهاد جدید، عنوان شده صندوق‌های پس‌انداز مسکن از متقاضیان ۲۰ میلیون تومان در ابتدا دریافت کنند و بعد از یک سال، ۶۰ میلیون تومان با بهره ۱۵درصد پرداخت کنند؛ طوری‌که اقساط ماهانه این تسهیلات حدود ۹۸۰ هزار تومان تعیین شود.بانک مرکزی برای راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن نگرانی‌هایی دارد که این نگرانی‌ها به دوره بعد از سپرده‌گذاری مربوط است. از نظر بانک‌مرکزی، این احتمال وجود دارد که صندوق‌های پس‌انداز مسکن در زمان پرداخت تسهیلات به سپرده‌گذاران نتوانند به تعهداتشان عمل کنند و در نتیجه مجبور شوند از بانک مرکزی عملیات استقراض را انجام دهند که در این صورت، به دلیل برداشت از خزانه، تبعات تورمی وارد اقتصاد خواهد شد.این نگرانی در حال حاضر مانع اصلی در طولانی‌شدن مذاکرات وام مسکن است و تا زمانی که بانک مرکزی متقاعد به قابل کنترل بودن کمبود منابع بانک‌ها از طریق پاره‌ای ابزارها نشود، مجوز نهایی را صادر نخواهد کرد.هم‌اکنون مذاکرات

بر سر افزایش وام خرید مسکن در شرایطی ادامه دارد که آمار مربوط به عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن طی سال‌های گذشته حکایت از کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی دارد.

نیاز بخش مسکن به منابع بانکی عبارت است از: تسهیلاتی که خریداران مسکن به‌عنوان طرف تقاضا و سازنده‌های مسکن به عنوان طرف عرضه به ترتیب در قالب وام خرید و وام ساخت، از بانک‌ها دریافت می‌کنند. با توجه به سیاست‌گذاری‌های بانک‌مرکزی و اهمیت این بخش در اقتصاد کشور، معمولا سهم حداقل ۲۵درصدی برای بخش مسکن از کل اعتبارات بانک‌ها در نظر گرفته می‌شود؛ به این معنی که نظام بانکی باید سالی در حدود یک‌چهارم منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن و مابقی را بین بخش‌های صنعت، خدمات و تجارت اختصاص دهد؛ اما به‌رغم تعیین سهم ۲۵درصدی برای بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، آمارهای رسمی از عملکرد ۱۲سال گذشته بانک‌ها حاکی است: فقط در سال‌های ۸۰ تا ۸۶ بانک‌ها یک‌چهارم (۲۵درصد) از کل تسهیلات پرداختی سالانه را به این بخش اختصاص دادند؛ طوری‌که در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۹۱، سهم بخش مسکن از مجموع اعتبارات سالانه نظام بانکی به ۱۹درصد تقلیل یافت و در سال۹۲ نیز باز هم کم شد و به ۷/۱۲درصد سقوط کرد. به این ترتیب، در حال‌حاضر از یک‌سو مبالغی که بانک‌ها در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت می‌کنند به مراتب کمتر از سطح طبیعی «پوشش هزینه‌ها» است؛ طوری که در حوزه خرید مسکن، قدرت تسهیلات به جای آنکه حداقل ۵۰درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، کمتر از ۱۵درصد توان خریداران را تامین می‌کند.از سوی دیگر، مجموعه تسهیلاتی که بانک‌ها به بخش مسکن‌ پرداخت می‌کنند نیز معادل نصف سهم طبیعی این بخش است و به جای ۲۵درصد از کل تسهیلات بانک‌ها، این نسبت هم‌اکنون به کمتر از ۱۳درصد رسیده است.از سوی دیگر طبق اعلام مدیرعامل بانک‌مسکن از ۲۷هزار و ۵۰۰ میلیارد تومانی که نظام بانکی در سال۹۲ به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده، رقمی معادل ۱۳ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان سهم بانک‌مسکن بوده است و در واقع ۴۲درصد از تسهیلاتی که در سال۹۲ به بخش مسکن پرداخت شده، توسط بانک مسکن تامین مالی شده است. بانک مسکن در شرایطی سال گذشته تنها ۴۲درصد از کل تسهیلات پرداخت‌شده به بخش مسکن را برعهده داشته که مدت‌ها است انحصار پرداخت وام خرید را در اختیار دارد و در حوزه ساخت‌وساز نیز چون بانک تخصصی محسوب می‌شود علی‌القاعده باید سهم زیادی در پرداخت تسهیلات مسکن عهده‌دار باشد.در این باره، بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد: بانک‌مسکن در سال۹۱ حدود ۴۸درصد کل تسهیلات داده‌شده از سوی نظام‌بانکی به بخش‌مسکن را پرداخت کرده، اما در سال۹۲ سهم بانک‌مسکن از تامین‌مالی بخش مسکن با ۶ واحد درصد کاهش به ۴۲درصد رسیده است.