مسکن سرمایه یا سرپناه

بی اغراق کلمه مسکن یا خانه یا آنچه رساننده مفهوم محل سکونت خانواده ها است در همه جوامع مفهومی متعالی و مقدس دارد انسانها در بیرون از خانه در گیر نبردی طولانی و دائمی برای زندگی کردن هستند

بی اغراق کلمه "مسکن" یا "خانه" یا آنچه رساننده مفهوم محل سکونت خانواده ها است در همه جوامع مفهومی‎متعالی و مقدس دارد. انسانها در بیرون از خانه در گیر نبردی طولانی و دائمی‎برای زندگی کردن هستند. سرما و گرما و باد و باران همه بشر بیرون از خانه را به شکلی تهدید می‎کند. انسان فقط وقتی که در خانه و در میان عزیزان خود هست احساس آرامش می‎کند.‏

● تعریف و مفهوم مسکن

آنچه که در بادی امر به نظر می‎آید بدیهی بودن مفهوم و معنای مسکن است. و در یک نگاهی سطحی نیاز چندانی به تبیین این مقوله احساس نمی‎شود امّا با اندکی تامل و امعان نظر به این نکته که مفهوم مسکن چیزی فراتر از یک مکان فیزیکی است، سست بودن این گفته به اثبات می‎رسد. مفهوم مسکن یک مفهوم سهل و ممتنع است. مسکن مسئله ای بسیار پیچیده و بسیار گسترده است. اهمیت مسکن از جایی نشات می‎گیرد که بسیاری از نیازهای اولیه فرد همانند خوراک، استراحت و... در آن تامین می‎گردد. مفهوم مسکن علاوه بر مکان فیزیکی، کل محیط مسکونی را نیز در بر می‎گیرد که شامل کلیّه خدمات و تسهیلات ضروری مورد نیاز برای بهزیستن خانواده و طرح‎های اشتغال، آموزش و بهداشت افراد است. در دومین اجلاس اسکان بشر (۱۹۹۶) که در استانبول برگزار شد مسکن مناسب این چنین تعریف گشته است: "سر پناه مناسب تنها به معنای وجود یک سقف بالای سر هر شخص نیست‎؛ سر پناه مناسب یعنی آسایش مناسب، فضای مناسب، دسترسی فیزیکی و امنیت مناسب، امنیت مالک، پایداری و دوام سازه ای، روشنایی، تهویه و سیستم گرمایی مناسب، زیر ساخت‏‎های اولیه مناسب از قبیل آبرسانی، بهداشت و آموزش، دفع زباله، کیفیّت مناسب زیست محیطی، عوامل بهداشتی مناسب، مکان مناسب و قابل دسترسی از نظر کار و تسهیلات اولیه است که همه‏‎ این موارد باید با توجه به استطاعت مردم تأمین شود"

در واقع تعریف و مفهوم عام مسکن،‎یک واحد مسکونی نیست بلکه کل محیط مسکونی را شامل می‎گردد.در‎یک تعریف ساده آمده است واحد مسکونی فضایی است مشتمل بر حداقل‎یک واحد آشپزخانه،‎یک اتاق و‎یک توالت اختصاصی که تمام‎یا قسمتی از‎یک ساختمان مسکونی را تشکیل می‎دهد و دارای ورودی اختصاصی با خیابان، کوچه و... ویا به راهرو‏‎یا راه پله مشترک است. ساختمان مسکونی نیز فضایی است محصور، ثابت و مستقل از زمین ها و ساختمان‎های مجاور خود که تمام‏‎یا قسمتی از سطح آن مسقف بوده و برای سکونت ساخته شده و دارای هیچ گونه فضای مختص فعالیت اقتصادی (اعم از خدماتی و تولیدی) نیست و به عنوان محلی برای سکونت مورد معامله قرار گرفته است. ‏

● اهمیت مسکن در زندگی بشر

اصل سی و ‏‎یک قانون اساسی جمهوری اسلامی ‏‎ایران دسترسی به مسکن مناسب را حق هر خانواده ایرانی عنوان داشته است. مسکن در بر آوردن بسیاری از نیازهای انسان نقش عمده ای ایفا می‎نماید که در ذیل به طور اجمالی بدان می‎پردازیم:

۱) سر پناه: نخستین کارکرد مهم مسکن همانا تأمین سرپناهی برای افراد است. سرپناهی که بتواند اعضای‎یک خانواده را کنار هم گرد آورده و با به ارمغان آوردن آرامش و سکون خاطر آنها را در برابر آسیب‎های جسمی‎و روحی مصون نگه دارد. سرپناهی که مرکز ثقل و محور تصمیم گیری‎های اساسی خانوار، محل شور و مشورت، مأمن تربیت نسل آینده و امیدگاه اعضای خانواده ای باشد که پس از پشت سر گذاشتن‎یک روز کاری دشوار و نبرد با ناملایمات زندگی محلی مناسب برای تمدید اعصاب و استراحتگاه مطلوب آنها گردد.‏

۲) ارزش اقتصادی: به نظر می‎رسد نقش اقتصادی مسکن در جوامع گذشته کم رنگ تر از جوامع امروزین باشد امروزه مسکن با تبدیل شدن به‎یک کالای

سرمایه ای و تولیدی، مفهوم اقتصادی زود بازدهی گرفته است. در واقع امروزه‎یکی از پرسودترین و سریع ترین حوزه سرمایه گذاری در حوزه زمین و مسکن است در هنگام تورم و رشد قیمت ها احداث‎یا خرید مسکن تدبیری موثر برای تثبیت دارایی است و‎یک نوع سرمایه گذاری مطمئن برای خانوارها به حساب می‎آید علاوه بر این مسکن در ثبات اقتصادی و بهزیستن خانواده نقش اساسی دارد. زیرا فقر و عدم تأمین اقتصادی از عوامل عمده بی ثباتی اجتماعی است. البته این ویژگی مسکن که زاده‎ زندگی صنعتی و تجاری بشر امروز است عاری از نقص بوده و به‌نوبه‎ خود تبعات منفی فراوانی نیز برای بشر به ارمغان آورده است که نیاز شدیدی به مهار گشتن آن احساس می‎شود.‏

۳) کارکرد اجتماعی: این نقش مسکن از جمله نقش‎های بارز آن محسوب می‎شود. نامناسب بودن و‎یا نبود مسکن علاوه بر افرادی که به طور مستقیم مبتلا به آن واقع می‎شوند برای اجتماع نیز تأثیرات مخربی بر جای می‎گذارد. نداشتن مسکن در آینده منجر به پدیده‎ زاغه نشینی و خیابان خوابی و تزلزل بنیان خانواده خواهد شد که هر‏‎یک به نوبه‎ خود می‎تواند فرد و متعاقب آن اجتماع را در معرض انواع نابهنجاری ها و جرائم قرار دهد. ‏

۴) کارکرد روانی‏: مسکن مناسب محلی است برای رسیدن به آرامش، تمدد اعصاب، بهبود تنش‎های روانی و جایگاه تثبیت سلامت جسم و روح انسان. نبود مسکن‎یا مسکن غیر استاندارد عامل مهمی‎در بروز انواع فشارهای روحی استرس‎های مخلّ آسایش، افسردگی و اختلالات روانی افراد محسوب می‎گردد.‏

۵) اشتغال زایی: از دیگر نتایج سرمایه ای بودن مسکن نقش آن در زمینه‎ اشتغال است. این‏‎یک امر بدیهی است آن زمانی که مسکن مبدل به‎یک کالای تولیدی و تجاری گردد، افراد به ساخت و سازهای مسکونی دست خواهند زد. و این مسئله خود باعث ایجاد فرصت‏‎های شغلی برای دیگر اقشار جامعه خواهد گشت.‏

● تفاوت مسکن با دیگر نیازهای ضروری‏

مسکن در زندگی بشر از اهمیت ویژه ای برخوردار است. بین نیاز به مسکن و دیگر نیاز‎های ضروری انسان تفاوت‏‎هایی وجود دارد که عبارت اند از:

۱) مسأله‎ جایگزینی: آشکار است که دیگر نیازهای ضروری انسان مانند خوراک و پوشاک تنوع جایگزینی دارند. به عنوان نمونه انسان می‎تواند برای نیازی مثل خوراک مواد خوراکی متختلفی چون نان، میوه، سبزیجات، تنقلات و... را جایگزین ‏‎یکدیگر نماید. امّا مسکن جایگزین دیگری ندارد تا همتای آن بتواند نیازهای انسان را به خوبی و در حدّ نرمال تأمین نماید. در واقع جایگزین مسکن مناسب "آلونک، زاغه و کپر" می‎تواند باشد که به هیچ روی قابل مقایسه با کارکردهای مسکن مناسب نیست.‏

۲) غیر منقول بودن: اکثر کالاهای مورد نیاز انسان منقول هستند. ولی مسکن‏ ‏‎یک کالای غیر منقول است. از این رو ادعای تصرف و مالکیّت، چگونگی انتقال و نیز روش انتفاع از آن قواعد و مقررات ویژه ای می‎طلبد.‏

۳) ارزش اقتصادی: مسکن از نظر ارزش و نگرش اقتصادی با سایر کالاها تفاوت دارد، زیرا سایر کالاها مانند خوراک و پوشاک، مصرفی هستند امّا مسکن کالایی سرمایه ای است و در‏ حقیقت نوعی پس انداز به شمار می‎آید.‏

۴) دوام و هزینه‎ زیاد مسکن: مسکن کالایی است با انتفاع از آن قابلیت دوام ‏‎_‎‏ آن هم به صورت طولانی مدت ‏‎_‎‏ را دارد. از این روست که مسکن از نظر قابلیت توثیق با دیگر کالای مصرفی عادی تفاوت عمده دارد.‏

مفهوم مسکن استاندارد:

این‎یک امر بدیهی است که صرف داشتن مسکن و‎یک سر پناه کافی برای کارکردهای متنوع آن نخواهد بود. و در واقع مسکن نیز مانند بسیاری از پدیده ها دارای‎یک سری ویژگی‎هایی می‎باشد که تنها در آن صورت می‎تواند به ایفای وظایف خود به نحوی مطلوب دست‎یازد. امّا سوال عمده این است که این ویژگی ها و ممیزات شامل چه عواملی خواهند بود. در پاسخ به این سوال تعاریف متعددی از مفهوم استاندارد برای مسکن به عمل آمده است و در واقع هر اندیشمندی به فراخور علم و شرایط حاکم بر جامعه‎ خویش به تبیین آن ها پرداخته است. ما در ذیل به ارائه‏‎ چند نمونه از این تعاریف خواهیم پرداخت:

۱) مجموعه ای از معیارهای به هم پیوسته که به منظور دستیابی به بهترین توازن ممکن بین نیاز ها و منافع گروه‏‎های مختلف مردم در مراحل گوناگون توسعه تدوین می‎شوند. استاندارد‎های مسکن معمولاً به عنوان معیار‏‎های مقبولیّت مسکن در زمان و مکان معین و در‏‎یک مجموعه اقتصادی و فن آوری و فرهنگی معین به کار می‎روند. در این میان استانداردهای مسکن را می‎توان به دو نوع تقسیم نمود:

- استانداردهای برنامه ریزی آرمانی که نمایانگر اهدافی است که باید در پیشرفت‎های آینده حاصل آید. این استاندارد ها بیشتر ذهنی هستند.

- استانداردهای برنامه ریزی واقع گرایانه که نشان دهنده‏‎ برخی دستاوردهای تجربی جاری برنامه ریزی است.‏

‏۲) استانداردهای معمولاً به مانند‏‎یک حد واسط میان آنچه که وجود دارد و آنچه که باید وجود داشته باشد و‎یا به عنوان حد واسط میان کمال مطلوب، وضع موجود و واقعیت ایفای نقش می‎کنند.

باید توجه داشت وقتی صحبت از استاندارد مسکن می‎شود تنها منظور استاندارد کردن بنا نیست بلکه عوامل متشکله مسکن و محیط مسکونی که شامل موارد زیل است باید مورد توجه قرار گیرند:

۱) وسعت قطعه زمین

۲) زیر بنا‎یا نسبت بین سطح زیر بنای باز از کل مساحت قطعه

۳) مصالح ساختمانی

۴) استانداردهای بهداشتی

۵) استانداردهای تراکم

۶) تسهیلات و خدمات عمومی‎

‏۷) استانداردهای طراحی اجزای درونی و نمای بیرونی مسکن. ‏

برخی صاحب نظران موفقیت آمیز بودن‎یک مسکن را در چهار هدف می‎دانند:

- باید دارای ارزش‎های فرهنگی و اجتماعی باشد. ‏

‏- باید به اندازه‎ی کافی ارزان باشد.‏

‏- باید بهداشت ساکنین را تأمین کند. ‏

‏- باید تعمیرات و نگه داری در دوران عمر ساختمان در کمترین سطح باشد.‏

● مشکلات مسکن‏

شاید بتوان گفت که مشکل مسکن در همه جای دنیا وجود دارد امّا در کشورهای در حال توسعه به دلیل رشد سریع جمعیت و شهرنشینی، مهاجرت‎های داخلی، فقدان منابع مالی کافی، مشکلات مربوطه به عرضه‎ زمین، تأمین مصالح ساختمانی و کمبود نیروی انسانی متخصص و مهم تر از همه نبودن خط مشی، سیاست گذاری و برنامه‎های مناسب در خصوص زمین و مسکن این مشکل به صورت حاد و بحرانی در آمده است. صنعتی شدن شتابان، جمعیت نواحی و روستایی را به سوی شهر‎ها روانه می کند. در اغلب موارد بعد اجتماعی صنعتی شدن به تأمین مسکن ارزان قیمت، خدمات اجتماعی و همچنین تأمین رفاه کارگران منجر نمی شود، در نتیجه همه روزه به تعداد ساکنان مناطق زاغه نشین و محلات فقیر شهری افزوده می شود علاوه بر عوامل فوق عواملی مانند تغییر در بعد خانوارها و گرایش به کوچک شدن، تغییر در مفهوم مسکن و تبدیل آن به نقدینگی، گرایش بیشتر در احراز حق مالکیت مسکن،بی علاقگی‎یا رغبت کمتر به زندگی در واحدهای آپارتمانی و مجموعه‎های مسکونی بزرگ، پایین بودن فرهنگ تعاونی در شکل سازمانی و پیشرفته‎ آن در جهت حل مشکلات و همزیستی مسالمت آمیز در محلات و مجتمع‎های جدید الاحداث مسکونی، منسوخ شدن الگوهای معیشتی سنتی، تغییر در الگو و استانداردهای زندگی، گسستن افراد مزدوج از خانواده، تبدیل معرف (تغییر کاربری)، تخریب و تجدید بنای ساختمان‎ها، بلایای طبیعی و بسیاری عوامل دیگر مشکل مسکن در این کشورها را حادتر نموده است. این مشکلات بیشتر مربوط به مناطق شهری این کشورهاست در حالی که مساکن سنتی روستایی آن‎ها اغلب مشکل کیفی دارند.

مشکلات مسکن را می توان به طور کلی به دو بخش مشکلات عام و مشکلات خاص تقسیم نمود: ‏

الف) مشکلات عام:

ساختار اقتصادی و اجتماعی حاکم بر هر جامعه به دلیل روشن نبودن اهداف‎یا متناسب نبودن سیاست‎ها و فقدان انعطاف لازم در برنامه‎های موجود و بعضی نارسایی‎های تشکیلاتی و غیره مشکلاتی را به وجود می آورد که مشکل مسکن را پیچیده ترمی کند.

اهم این مشکلات عبارت اند از:

- محدودیت توان اجرایی دولت‏‎ها به دلیل ناهماهنگی و عدم انسجام بین برنامه‎های سکونتی و سیاست‎های تأمین مسکن و عدم همراهی این برنامه‎ها با سیاست‎ها و برنامه‎های کلی اقتصادی، اجتماعی به ویژه برنامه‎های کنترل جمعیت و هدایت مهاجرت؛

- محدودیت منابع مالی دولت‏‎ها در حل تأمین مسکن گروه‎های کم درآمد؛

- عدم کفایت بخش خصوصی در تأمین مسکن مخصوصاً برای گروه‏‎های کم درآمد، زیرا این بخش فقط برای کسانی مسکن تهیه می کند که از قدرت خرید بالایی برخوردارند؛

- مقطعی بودن برنامه‏‎های مسکن و عدم وجود‎یک برنامه ریزی جامع مسکن با توجه به برنامه‎های کلان توسعه؛

- رشد سریع جمعیت و افزایش شهر نشینان (نرخ رشد سالانه جمعیت در بیشتر کشورهای در حال توسعه ۴ - ۲ درصد است. نتیجه چنین رشد بالایی کمبود مزمن مسکن به ویژه در محدوده‏‎های شهری است)؛

- مغایرت استانداردهای رایج با توان مالی و خصوصیات اجتماعی و فرهنگی مردم؛

- نارسایی مقررات و آیین نامه‏‎های مربوط به مسکن و ساختمان وناکارآمدی سیستم‎های پشتیبانی؛

- فقدان نهادهای سرمایه گذاری مسکن و ساختمان و حضور نداشتن این بخش در بازار سرمایه؛

- انحراف سرمایه‏‎ها از بخش تولیدی مسکن به بخش خدماتی ( خرید وفروش مجدد ) مسکن به دلیل افزایش قیمت‎ها ( سود‎یا بازده سرمایه) در این بخش؛

ب) مشکلات خاص:

بخش مسکن متشکل از زیر بخش‎هایی است که هر‎یک مستقلاً ویژگی‎ها و مسائل خاص خود را دارند. عدم هماهنگی بین آن‎ها و وجود اشکال و نقص در هر‏‎یک از عناصر به وجود آورنده مسکن باعث می شود که کل بخش هماهنگی و انسجام خود را از دست داده و عملکرد آن کاهش‎یابد. زیر بخش‎های مورد بحث در این قسمت عبارت اند از:

۱) زمین: مشکل کمبود زمین لازم برای توسعه شهری و ایجاد واحدهای مسکونی جدید در اغلب شهرهای دنیا‎یکی از مشکلات اساسی است. این مسئله باعث تجاوز به زمین‎های کشاورزی‎یا ساخت وساز در مناطقی که در معرض خطرات طبیعی هستند می شود.

۲) مصالح ساختمانی: کمبود مصالح ساختمانی و نداشتن استانداردهای لازم در ارتباط با تولید مصالح ساختمانی.

‏۳) منابع اعتباری و مالی: فقدان تسهیلات کافی با شرایط مناسب برای گروه‎های کم درآمد و بعضاً دسترسی نداشتن گروه‎های کم درآمد به این تسهیلات و توزیع نا متناسب اعتبارات دولتی بین گروه‎های مختلف درآمدی از مشکلات دیگراست. با توجه به این که تهیه واحدهای مسکونی کامل حتی با پایین ترین قیمت‎ها خارج از توان بیشتر خانواده‎های کم درآمد و نیازمند به مسکن است و این حقیقت که اکثر نیازمندان به مسکن را این گروه‎های در آمدی تشکیل می دهند تأمین منابع اعتباری و مالی مشکل عمده تری محسوب می شود.‏

۴) نیروی انسانی: کمبود نیروی انسانی متخصص و نیمه متخصص در امر مسکن، توزیع نامتناسب آنان در مناطق مختلف و تمرکز و تجمع ایشان در مراکز شهری بزرگ، به خصوص پایتخت و بعضاً عدم استفاده به جا و مناسب از نیروهای متخصص. ‏

۵) فن آوری ساخت: حاکم بودن رفتار سنتی، فقدان الگوی ساخت مرتبط با نیازها و امکانات، کمبود نیروی انسانی متخصص جهت استفاده از فنون و ماشین آلات پیشرفته ساختمانی، کمبود ماشین آلات و کارگاه‎های تولید آلات و ادوات ساختمانی و عدم کاربرد صحیح فن آوری در امر تهیه مسکن باعث کاهش ساخت هرچه بیش تر مسکن می شود.

۶) مدیریت و اجرا: ناهماهنگی بین سازمان‎ها و نهاد‎های مرتبط با مسکن، ضعف بنیه مالی و فنی شهرداری‎ها، نظام غیر مدون ساختمانی، معماری، شهرسازی و تأسیساتی، فقدان ضوابط و استانداردها و چهارچوب‎های مطالعاتی اولیه که در قالب آن‎ها طرح‎ها ریخته شده و باید با خصوصیات محلی هماهنگ شوند.‏

‏لیلا نعمتی

منابع:

دلال پور، محمدرضا؛ برنامه ریزی مسکن؛ تهران: انتشارات سمت؛ ۱۳۷۹‏

مخبر، عباس‎؛ ابعاد اجتماعی مسکن؛ ترجمه مرکز مدارک اقتصادی - اجتماعی؛ تهران: انتشارات سازمان برنامه و بودجه؛ ۱۳۶۳‏

مرکز آمار ایران؛ نتایج آمارگیری از قیمت و اجاره مسکن در شهرهای منتخب؛ ۱۳۸۱

رفیعی، مینو؛ مسکن و درآمد در تهران ( گذشته _ حال _ آینده )؛ مرکز تحقیقات شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی؛ ۱۳۶۸‏

آقاسی، رضوان؛ تحلیل جغرافیایی مسکن در تهران؛ پایان نامه دکتری دانشگاه آزاد اسلامی؛ ۱۳۷۲‏

رسولی، محمد؛ مسکن و استانداردهای مربوطه جهت دستیابی به الگوی بهینه، مجموعه مقالات اولین سمینار سیاست‎های توسعه مسکن در ایران؛ وزارت مسکن و شهرسازی؛ ۱۳۷۳‏

اصل سی و ‏‎یک قانون اساسی جمهوری اسلامی ‏‎ایران دسترسی به مسکن مناسب را حق هر خانواده ایرانی عنوان داشته است.