گام اول در مسیر حل معضل مسکن

اقتصاد ایران امیدها و دشواری ها

با توجه به گستردگی ابعاد مشکل مسکن، معمولا با روی کار آمدن هر دولت جدید، بسیاری از مردم و فعالان اقتصادی منتظر می‌مانند تا برنامه و رویکرد دولت جدید برای برخورد با این معضل رونمایی شود. یکی از سرفصل‌های مهم برنامه اکثر دولت‌ها، افزایش میزان وام مسکن است. بدیهی است که با توجه به افزایش قیمت مسکن در طول چند سال گذشته، باید میزان وام هم در سطحی معقول افزایش یابد.

اخیرا مباحثاتی درباب افزایش میزان وام و آثار مثبت و منفی آن در اقتصاد کشور و وضعیت رفاه اقشار متوسط و کم درآمد جامعه مطرح شده است و کارشناسان و تحلیلگران در این باب نظر می‌دهند.هرچند پررنگ شدن نقش سیستم بانکی در عرصه تامین مالی متقاضیان خرید مسکن امری ضروری و حتی حیاتی است، اما آیا در شرایط فعلی اقتصاد کشورمان، این نسخه کلی و جهانشمول جواب می‌دهد؟ به بیان دیگر، آیا اولین و مهم‌ترین گام در مسیر حل مشکل مسکن، افزایش سقف تسهیلات بانکی و جبران کم‌کاری سیستم بانکی در این عرصه است؟

در پاسخ به این سوال، ابتدا باید به یک نکته مهم توجه کرد: یکی از بارزترین ویژگی‌های بازار مسکن در کشور ما، سهم بالای تقاضای سفته بازانه در این بازار است. در سال‌های گذشته و در شرایطی که فرصت‌های جاذب سرمایه‌گذاری در اقتصاد به تدریج کاهش می‌یافت، تجارت املاک و مستغلات به سرعت رونق گرفت و نقدینگی عظیمی وارد این میدان شد. هجوم سرمایه‌های سرگردان به این بخش، موجب افزایش سریع قیمت زمین و ساختمان شد و به تدریج کار خرید مسکن را برای طبقه متوسط جامعه دشوار و دشوارتر کرد.

در حال حاضر اشخاص حقیقی و حقوقی‌ریز و درشت در عرصه «سرمایه‌گذاری» در خرید املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند. فعالیت این سرمایه‌گذاران را نمی‌توان در قالب ساخت‌وساز و عرضه ساختمان طبقه‌بندی کرد. در واقع حضور این میزان سرمایه در این میدان موجب افزایش قیمت زمین شده و سازندگان واقعی را ناگزیر از افزایش قیمت عرضه می‌کند. با نگاهی به آگهی‌های مربوط به خرید و فروش املاک در روزنامه‌ها می‌توان به تصویری ساده، اما قابل استناد از این بخش رسید. فکرش را بکنید. حتی سازمانی که مطابق قانون وظیفه‌ای روشن در عرصه خدمت‌رسانی به حادثه دیدگان دارد، شرکت سرمایه‌گذاری تاسیس می‌کند و صد البته در عرصه خرید و فروش املاک و ساخت مجتمع‌های تجاری به دنبال «سود سرشار» می‌گردد. تجمع سرمایه و نقدینگی عظیم این اشخاص حقیقی و حقوقی در بخش مسکن و ساختمان، موجب شده که قیمت‌هایی غیرواقعی در این بازار شکل بگیرد.

اینک، برخی از تحلیلگران بازار مسکن نگران اثر تورمی افزایش میزان تسهیلات مسکن هستند، که باید گفت این نگرانی چندان هم بی مورد نیست. تلاش مقامات مسوول برای افزایش میزان وام کمکی به حال طبقه متوسط نمی‌کند و حتی شاید به ضررشان تمام شود! زیرا با افزایش میزان تسهیلات مسکن، تقاضای مسکن رونق می‌گیرد و همین رونق سفته بازان را تشویق می‌کند که دست به‌کار شوند. به این ترتیب تقاضای سفته بازانه حتی بیشتر از تقاضای واقعی نیازمندان مسکن رشد می‌یابد. به نظر من، هرچند افزایش میزان وام مسکن و به بیان دیگر افزایش سهم و نقش سیستم بانکی در تامین مالی خریداران مسکن یک ضرورت است؛ اما نمی‌توان حرکت اصلاحی در بخش مسکن را با این مهره آغاز کرد. اولین حرکت در این میدان باید تلاشی فراگیر برای مهار تقاضای سفته بازانه در بخش املاک و مستغلات باشد. دولت باید با سیاست‌هایی شفاف و با ثبات این پیام را به صاحبان سرمایه فعال در این بخش منتقل کند که اولا عرصه‌های مطلوب و قابل اعتماد دیگری برای سرمایه‌گذاری و کسب‌وکار کم دردسر وجود دارد. دوم اینکه حضور در این میدان و کسب سود از افزایش قیمت املاک و مستغلات بی‌دردسر نخواهد بود.

فراهم آوردن فرصت‌های جاذب برای سرمایه‌گذاری مولد در سایر بخش‌ها، موجب می‌شود سرمایه‌های متراکم شده در این عرصه، به تدریج راه خود را به سوی بخش‌های پربازده‌تر کج کنند و از تجارت مخرب املاک و مستغلات دست بردارند. از سوی دیگر، اعمال محدودیت در عرصه تملک مستغلات و به بیانی احتکار زمین و مستغلات نیز موجب سرعت گرفتن خروج سرمایه از این عرصه خواهد شد. البته نمی‌توان انتظار داشت که انتقال سرمایه‌ها و نقدینگی از تجارت املاک به سایر عرصه‌ها به سرعت انجام گیرد. با این حال جدیت دولت در محدود ساختن فرصت‌های کسب سود از محل تجارت املاک، این علامت را به سفته بازان دوراندیش خواهد داد که دوران کسب سود سرشار از این تجارت به سرآمده است.

در این راستا می‌توان به اقداماتی نظیر افزایش مالیات مستغلات، محدودیت مالکیت املاک به ویژه در کلان‌شهرها، افزایش هزینه نقل و انتقال املاک و... متوسل شد. به این ترتیب، امکان منتفع شدن مالکان از افزایش قیمت املاک به حداقل می‌رسد و با کاهش قابلیت نقدشوندگی املاک، جذابیت این بخش برای سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد. البته این احتمال وجود دارد که اعمال چنین سیاست‌هایی موجب گسترش رکود در عرصه ساخت‌وساز و عرضه مسکن شود. زیرا ممکن است انبوه‌سازان نیز سرمایه‌های خود را از این بخش خارج کنند. در حال حاضر عمده سود سازندگان ساختمان نه از محل ساخت‌وساز، بلکه از بابت تملک املاک در طول دوران ساخت و افزایش قیمت در طول زمان محقق می‌شود! سیاست‌گذاری در این عرصه باید با چنان ظرافتی انجام شود که فعالیت‌های سفته بازانه و سرمایه‌گذاری با هدف ساخت‌وساز از هم تفکیک شوند. به این ترتیب، تجارت مسکن برای سرمایه‌گذاران سفته باز جذابیتی نخواهد داشت.

اما انبوه سازان فعال در عرصه ساخت‌وساز که می‌توانند با به‌کارگیری شیوه‌های نوین ساخت‌وساز و کاهش هزینه ساخت، بر حاشیه سودشان بیفزایند، همچنان به فعالیت خود در این عرصه ادامه خواهند داد. با فراهم آوردن این مقدمات، افزایش میزان تسهیلات مسکن می‌تواند گامی بسیار مثبت تلقی شود و در غیر این صورت، بی‌تردید آثار منفی آن بر آثار مثبت خواهد چربید.

ناصر ذاکری