عوامل افزایش قیمت مسکن و راهکارهای مقابله با آن

اعطای وامهای بدون برنامه ریزی شده مسكن توسط بانكهای دولتی و خصوصی یكی از عوامل افزایش قیمت مسكن است .در ابتدا باید گفت كه هر چقدر وام مسكن افزایش یابد قیمت مسكن نیز افزایش می یابد و از زمانی كه اعطای وام به ۱۸میلیون تومان افزایش داشت و بانكهای خصوصی حتی بالای ۵۰ میلیون تومان اعطای وام داشتند افزایش ناگهانی قیمت مسكن را شاهد بودیم.
▪ بانكهای دولتی:
متأسفانه از سوی بانكهای دولتی به مسكن های زیر ۱۲سال ساخت وام تعلق می گیرد كه این مسئله باعث افزایش انفجاری قیمت مسكن زیر ۱۲سال ساخت شده است كه بعد از تعلق گرفتن مبلغ وام به مسكن های زیر ۱۲سال ساخت قیمت از متری ۵۰۰الی ۶۰۰هزارتومان به متری یك میلیون الی سه میلیون تومان در تهران افزایش انفجاری قیمت و تورم را شاهد هستیم. كه در آینده نیز روند روبه رشدی خواهد داشت.
این مسئله همچنین باعث افزایش سرسام آور قیمت اجاره بهاء نیز شده است زیرا به عنوان نمونه شخصی كه ۲۰میلیون تومان جهت خرید منزل پول داشته باشد با گرفتن وام ۱۸میلیون تومانی جمعاً ۳۸میلیون تومان دارد و جهت خرید حداقل ۵۰متر آپارتمان به قیمت ۵۰میلیون تومان (با قیمت حداقل كنونی متری یك میلیون تومان) با كسری ۱۲میلیون تومان روبرو می شود كه به ناچار باید آپارتمان مذكور را رهن و اجاره به قیمت ۱۲میلیون تومان بدهد كه باعث افزایش نرخ اجاره بهای سرسام آور می شود.
▪ بانكهای خصوصی:
همانگونه كه در ابتدا معروض شد هر چقدر وام مسكن افزایش می یابد به نسبت قیمت مسكن نیز افزایش می یابد كه این مسئله به تجربه ثابت شده است لذا بانكهای خصوصی با افزایش میزان سقف وام حتی بیش از ۵۰میلیون تومان و دریافت اقساط بسیارگران و سنگین سهم به سزا و مؤثری در افزایش نرخ مسكن داشته اند.
به عنوان نمونه شخصی كه ۵۰میلیون تومان وام مسكن از بانكهای خصوصی دریافت می دارد چنانچه سرمایه خود این شخص هم ۲۰میلیون تومان باشد جمعاً ۷۰میلیون تومان می شود كه هر شخصی به خوبی می داند با این مبلغ فقط می شود یك آپارتمان ۵۰متری خرید كه شخص مذكور جهت پرداخت اقساط آن باید مسكن ارزانتری اجاره كند یا در نزد پدر و مادر خود مدتی ساكن شود و منزل مذكور را با قیمتی بسیار گزاف رهن و اجاره دهد تا بتواند اقساط آنرا پرداخت كند.
خرید مسكن های متعدد توسط یك فرد یا افراد تحت تكفل او مانند همسر یا فرزندان مجرد و كمبود منازل نوساز توسط این افراد.
بانكهای دولتی و خصوصی با اعطای وام های مسكن به یك فرد و یا افراد درجه یك آنها مانند همسر و یا فرزندان مجرد آنها باعث می شوند افراد متمول و پولدار جهت اندوخته سرمایه و تعدد مسكن حریص تر شوند و این افراد با خرید چندین مسكن زیر ۱۲سال ساخت به نام خود و یا افراد تحت تكفل خویش (همسر یا فرزندان مجرد) با تسهیلات بانكی مجدداً جهت تأمین اقساط اجاره بهاء می دهند. (چه در تهران و چه در شهرستانها) از طرفی با توجه به محدود بودن مسكن های زیر ۱۲سال ساخت و خرید چندین واحد مسكونی با این شاخص توسط یك فرد یا افراد تحت تكفل او باعث افزایش قیمت مسكن و كمبود مسكن های زیر ۱۲سال ساخت شوند و افراد مستحق واقعی یا مجبور شوند وام خود را بفروشند و یا اینكه از پیداكردن مسكن مأیوس شده و از تسهیلات استفاده نكنند.
در عوض افرادی هستند كه به نام خود یا افراد تحت تكفل خود (همسر و یا فرزندان) چندین منزل با استفاده از تسهیلات بانكی خریده اند و همگی آنها را با اجاره بهای سنگین اجاره داده اند تا بتوانند بدون دردسر اقساط آنرا پرداخت كنند و اندوخته زندگی خویش را نیز در آینده با داشتن چندین مسكن افزایش دهند.
مهاجرت افراد شهرستانی به تهران جهت خرید مسكن با استفاده از تسهیلات بانكی یا خرید این تسهیلات و مهاجرت روستائیان به شهرستانها به همین منوال.
بانكهای دولتی با اعطای وام ۱۸میلیون تومانی و بانكهای خصوصی با اعطای وامهای بیش از ۵۰میلیون تومانی باعث افزایش مهاجرت به تهران شده اند زیرا افراد محترم شهرستانی با گرفتن چنین وام هائی با اینكه در خارج از تهران زندگی می كنند به راحتی در تهران با گرفتن این وامها و به خصوص خرید این وامها مسكن هائی را خریداری كرده و به نرخ بالا اجاره می دهند تا بتوانند اقساط آنرا پرداخت كنند.
در حالیكه خودشان در شهرستان ساكن هستند و منتظرند در آینده پس از اتمام اقساط به تهران مهاجرت نمایند یا حتی به علت اینكه بعد از گذشت ۲الی ۳سال اقساط كنونی در سالهای بعد به خاطر تورم سالیانه و كاهش ارزش پولی راحت تر پرداخت می شود به راحتی به تهران مهاجرت نموده و شخصا الباقی اقساط را پرداخت نمایند.
این مسئله باعث تورم های شدیدتری در همه زمینه های اقتصادی و عدم تمركززدائی از تهران و باعث افزایش بیش از حد جمعیت پایتخت می گردد.
با توجه به مسائل فوق و روند مهاجرت افراد ساكن در شهرستان جهت خرید مسكن به تهران و یا مهاجرت روستائیان به مراكز شهرستانها جهت خرید مسكن با تسهیلات بانكی و پرداخت اقساط آن توسط مستأجر متأسفانه در آینده نزدیك و دور باید شاهد افزایش سرسام آور و انفجاری قیمت مسكن در تهران و شهرستانها به خصوص مراكز استانها بود.
بی شك سهمیه بندی بنزین در آینده نزدیك نیز این روند نامیمون گرانی و تورم را در سایر اقلام و كالاهای دیگر غیر از مسكن را درپی خواهد داشت و خدای نكرده نارضایتی مردم را درپی خواهد داشت كه باعث شادی دشمنان قسم خورده انقلاب اسلامی می گردد كه باید قبل از وقوع حادثه علاجش كرد لذا پیشنهادهای ذیل را ارائه می نمایم كه انشاءالله مورد توجه قرارگیرد.
عدم تمایل پرداخت وام اجاره مسكن ازسوی بانكهای دولتی و خصوصی:متأسفانه بانكهای دولتی و به خصوص بانكهای خصوصی هرچقدر مایل به پرداخت وام خرید مسكن هستند ولی متأسفانه در اعطای وام اجاره مسكن بی اعتنا و تمایلی ندارند.
این مسئله به ۲ علت می تواند باشد اول اینكه در اعطای وام خرید مسكن ازسوی بانكها سند مسكن مذكور در گرو بانك می ماند و خیال بانكها راحت است كه چنانچه شخص خریدار به هر علت قادر به پرداخت اقساط خویش نباشند بانكها منزل مذكور را ازطریق محاكم قضایی یا تصاحب می شوند و یا از طریق مزایده به فروش می رسانند و ضرری شامل حال بانك نمی شود و لذا هرچقدر قیمت مسكن افزایش یابد به نوعی به سود و منفعت بانكها نیز می باشد.
دوم اینكه افرادی كه مسكنی را اجاره می كنند قاعدتا كم درآمد و قشر آسیب پذیر می باشند و جهت اجاره مسكن نیاز به مبالغ هنگفت ندارند و چنانچه بانكهای دولتی و خصوصی وام اجاره مسكن اعطا كنند مبلغ این وام كم است و اقساط و بهره بانكی این وام نیز بسیار اندك است كه برای بانكها و به خصوص بانكهای خصوصی استفاده مالی و منفعت چندانی ندارند و با توجه به اینكه غیر از دو نفر ضامن سند هیچ مسكنی در گرو بانك نمی ماند ریسك و خطری برای بانكها جهت بازپرداخت وام اجاره مسكن می باشد.
لذا بانكهای دولتی و خصوصی تمایل چندانی به پرداخت وام اجاره مسكن ندارند كه بهتر است دولت چاره ای پیدا كند تا بانكها به جای وام خرید مسكن بیشتر وام اجاره مسكن اعطا كنند. زیرا دراین صورت فقط افرادی كه ساكن تهران هستند از چنین وامهایی استفاده می كنند و در ثانی وام اجاره مسكن به ندرت قابل خرید و فروش است. و این مسئله یكی از مهمترین عوامل كاهش گرانی مسكن می باشد.
● راهكارهای مقابله با افزایش قیمت مسكن درتهران و شهرستانها:
۱) بانكهای دولتی و به خصوص بانكهای خصوصی وام اجاره مسكن پرداخت كنند و كمتر اعطای وام خرید مسكن داشته باشند زیرا اولا وام اجاره مسكن به ندرت قابل خرید و فروش است ثانیا فقط افراد ساكن تهران از وام اجاره مسكن استفاده می كنند و از افزایش بی رویه جمعیت درتهران نیز جلوگیری می شود.
۲) تمركززدایی از مركز فقط انتقال وزارتخانه ها به شهرستانها نیست بلكه باید مراكز استانها همانند تهران كارایی داشته باشند و مراكز درمانی- داروئی- تفریحی- فرودگاهی و غیره مانند تهران مجهز شوند و سایر ارگانها و نمایندگان وزارتخانه ها و بنیادها در شهرستانها همانند تهران كارایی داشته باشند.
۳) همانگونه كه به عرض رسید افزایش مبلغ وام باعث افزایش قیمت مسكن می شود لذا وام های ۱۸ میلیون تومانی به قیمت قبلی كاهش یابد یا اینكه بیش از این افزایش پیدا نكنند و بانكهای خصوصی نیز حداكثر تا مبلغ ۲۰ میلیون تومان اجازه پرداخت وام مسكن داشته باشند. زیرا فقط افراد متمول توانایی پرداخت سنگین اقساط خانه را دارند كه آنها نیز خود صاحب مسكن هستند.
۴) وام های سنگین بانكهای خصوصی فقط در اختیار انبوه سازان و شركایشان قرارگیرد تا به طور مساوی بین واحدهای مسكونی قرارگیرد.
۵) سقف سال ساخت مسكن از ۱۲ سال ساخت به۲۰ سال ساخت جهت اعطای وام افزایش یابد.
۶) بانكهای خصوصی بیشتر در امور اقتصادی و صنعتی داخلی و احتمالا خارج از كشور و همچنین احداث كارخانجات جهت ایجاد اشتغال سرمایه گذاری كنند و كمتر در امور اعطای وام مسكن مشاركت نمایند.
۷) توسط بانكهای دولتی و خصوصی وام مسكن در تهران فقط به افرادی تعلق می گیرد كه هویت و اهلیت و ساكن بودن آنها در تهران محرز و به اثبات رسیده باشد (مانند شناسنامه صادره تهران- گواهی مدرسه محصلین- كارمندان رسمی دولتی- بیمه تأمین اجتماعی و غیره) كه اثبات كننده سكونت درتهران است و در مراكز استانها نیز جهت استانها نیز جهت جلوگیری از مهاجرت روستائیان به مراكز شهرستانها با استفاده از تسهیلات بانكی به همین روش عمل گردد.
۸) از اعطای وام به افرادی كه دارای مسكن هستند اجتناب گردد.
۹) خرید و فروش وام مسكن غیرقانونی اعلام گردد و قابل پیگرد قانونی باشد.
۱۰) سیستم رایانه ای بانكهای دولتی و خصوصی در اعطای وام مرتبط گردد تا افراد اقدام به خرید چندین مسكن برای خود و یا به نام همسر و فرزندان تحت تكفل خود نشوند و مشخصات افراد تحت تكفل وام گیرنده نیز وارد رایانه گردد تا با گرفتن وامهای مشابه جهت خرید متعدد مسكن جهت یك فرد یا افراد تحت تكفل او جلوگیری شود.
امید به اینكه بااین پیشنهادها باعث كاهش قیمت مسكن و همچنین افراد واقعی مستحق دریافت مسكن خانه دار شوند.

محمد سیفی

منبع : روزنامه رسالت