گزارشی از تغییرات مداوم قیمت مسکن در ایران

سیاست تحریک بازار از ناحیه تقاضا، از جمله سیاست‌های نادرست دهه‌های گذشته بوده و همواره منجر به افزایش قیمت مسکن و در نتیجه عرضه ‌‌گران آن شده است.
روند کنونی قیمت مسکن و انفجار مجدد جمعیت متقاضی مسکن در کشور که با ورود رده‌های جدید سنی جوانان آغاز شده است، خبر از بحرانی دیگر در بخش مسکن در دو سال گذشته می‌دهد. این بخش به عنوان یکی از مهمترین اجزای سبد خانوار ‌که با هزینه و درآمد آنها ارتباط مستقیم دارد و نوسانات آن، اثرات مهم و غیرقابل انکاری بر اقتصاد خانوار می‌گذارد، از جمله هزینه‌های ضروری به شمار می‌رود.
فراهم آوردن امکانات، به منظور بهره‌مند کردن خانواده‌های کم‌درآمد و متوسط از زمین و مسکن، از مباحث کلیدی در ریشه‌کن کردن فقر و رفع تبعیض به حساب می‌آید. این در حالی است که مسکن برخلاف دیگر هزینه‌های خانواده جایگزینی ندارد. خانوار می‌تواند سبد غذایی خود را متناسب با درآمدش تنظیم و انتخاب کند، ولی نمی‌تواند به جای مسکن، کالای دیگری را به منظور سکونت و آرامش خود اختیار نماید. بازار مسکن به دنبال افزایش قیمت در پایان سال ۸۶ و اوایل ۸۷ با مشکل مواجه شد. هرچند این مشکل لزوماً از عرضه و تقاضا تبعیت نکرد و حتی با این که در اوج ثبت نام و واگذاری زمین‌های طرح مسکن ۹۹ ساله در تهران و سایر شهرهای کشور، حداقل یک میلیون خانوار به امید دست یافتن به زمین رایگان با تسهیلات دولتی، از صف متقاضیان سایر بازارهای مسکن خارج شدند، ولی کماکان افزایش قیمت‌ها ادامه یافت. ‌ ‌
بر اساس بررسی‌های انجام شده توسط واحد تحقیقات ماهنامه <اقتصاد ایران>، عوامل درون‌بخشی و برون‌بخشی متفاوتی بر افزایش قیمت مسکن طی دو سال گذشته مؤثر بوده‌اند که از آن جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
‌۱) کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های ۸۱ تا ۸۳ و متعاقباً، کاهش عرضه مسکن در سال‌های ۸۴ و ۸۵
۲) طولانی شدن و تعمیق دوره رکود قبلی (سال‌های ۸۱ تا ۸۴) و عقب ماندن شاخص بهای مسکن از شاخص تورم که منجر به جهش قیمتی مسکن برای جبران این عقب ماندگی شد‌
۳) عملکرد ضعیف بازار سرمایه و جذب نشدن نقدینگی مازاد جامعه توسط بازارهای رقیب بخش مسکن مانند ارز، طلا و سکه، اتومبیل و تلفن همراه
۴) تداوم رشد نقدینگی طی سال‌های ۸۰ تا ۸۵ ‌
۵) افزایش ناگهانی و شوک‌دهنده قیمت نهاده‌های تولید مسکن به ویژه سیمان، فولاد، دستمزد و مجوزهای قانونی ‌
۶) افزایش ریسک‌های داخلی و بین‌المللی در بخش‌های تولیدی کشور و عدم جذب نقدینگی به تولید
۷) سیاست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و خروج نقدینگی از اقتصاد زیرزمینی ‌ ‌
۸) نبود شفافیت آماری، عدم ثبت معاملات مسکن و شیوه معاملات غیررسمی در بنگاه‌های املاک
۹) نبود برنامه منسجم جهت کنترل تقاضای سوداگرانه مسکن
۱۰) اعطای وام‌های برنامه‌ریزی‌ نشده مسکن، توسط بانک‌های دولتی و خصوصی (بانک مسکن در سال‌ ۸۵ به میزان ۴۷ هزار و ۱۱۰ میلیارد ریال و بانک‌های خصوصی به میزان ۴۸ هزار و ۸۰۱ میلیارد ریال تسهیلات به بخش مسکن پرداخت کرده‌اند) ‌ ‌
۱۱) رشد جمعیت، تداوم مهاجرت از روستاها به شهرها، رسیدن اوج جمعیتی به سن ازدواج و تشکیل خانواده ‌ بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار، بیش از ۳۰ درصد است و این مهم در کلان‌شهرها به بیش از ۴۰ درصد و برای دهک‌های درآمدی متوسط به پایین، حتی تا ۱۰۰ درصد از درآمد شغل ثابت سرپرست خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. همچنین، شاخص قیمت مسکن به درآمد خانوار - که بیان‌کننده توانمندی خانوار در تهیه مسکن است - با توجه به افزایش قیمت مسکن در دو سال اخیر، به عدد ۱۰ رسیده است و در حال حاضر، دهک‌های اول تا سوم کشور باید علاوه بر پس‌انداز ۸۰ درصد از درآمد خود، ۱۰۰ سال برای خانه‌دار شدن صبر کنند! طبق گزارشات این مرکز، به طور متوسط ۷۰‌ درصد دهک‌های ششم به پایین جامعه، اجاره‌نشین هستند و با توجه به این که اکثر زوج‌های جوان که در شرایط سنی ورود به بازار اشتغال و مسکن می‌باشند، قدرت خرید واحد مسکونی را ندارند، کفه ترازو به سمت اجاره نشینی در حال تغییر است. ‌ ‌
● وضعیت کنونی بازار مسکن
در حال حاضر، بازار مسکن ایران در حالت رکود به سر می‌برد و معاملات موجود در آن به سرعت کاهش یافته است. این رکود در بازار مسکن به سود اقتصاد ایران نیست و خواه ناخواه رکود فعالیت‌های وابسته به ساخت و ساز را نیز به دنبال خواهد داشت. بر اساس بررسی‌های واحد تحقیقات ماهنامه <اقتصاد ایران>، عوامل مختلفی در کاهش قیمت مسکن طی چند ماه اخیر دخیل بوده‌اند که از آن جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
۱) افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر (تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در کلیه مناطق شهری در سال‌های ۸۵ و ۸۶، به ترتیب ۲۳ و ۲/۲۱ درصد رشد داشته‌ است.)
۲) دوره‌های تناوبی رونق و رکود و ورود به دوره رکود قیمت ‌ ‌
۳) کاهش رشد نقدینگی و احتمالاً، مقادیری فرار سرمایه
۴) کاهش قیمت مصالح ساختمانی، از جمله کاهش ۵۰‌ درصدی قیمت آهن و ۸۰ درصدی قیمت سیمان‌
۵) اقدام به اصلاح قیمت‌های منطقه‌ای برای نقل و انتقالات مسکن (که تقاضا برای مسکن به عنوان سرمایه‌گذاری را نیز کاهش داده و سرمایه‌گذاری برای تولید مسکن جدید را در آینده در معرض خطر قرار خواهد داد.)
۶) اتخاذ سیاست به اصطلاح تنظیم قیمت ساختمان و مسکن توسط دولت، از طریق اخذ مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن و وضع مالیات بر انجام معاملات مکرر که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش می‌دهد.
۷) سوق دادن بخشی از تقاضاهای موجود در بازار به سمت طرح مسکن مهر ‌ ‌
به نظر می‌رسد که به دلیل عدم اطمینان به بازار، هنوز عرضه کامل ساختمان‌های احداثی به بازار صورت نپذیرفته است. این امر به دلیل عدم وجود تقاضای مؤثر برای مصالح ساختمانی، در آینده منجر به کاهش بیشتر قیمت مسکن خواهد شد. هرگاه سیاست‌های بخش مسکن به گونه‌ای باشد که منجر به کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شود، می‌توان گفت که گامی اساسی در جهت ریشه‌کن کردن فقر اقتصادی خانوارها و افزایش قدرت خرید آنها برداشته شده است.‌

حسام شکوهی

منبع : خبرگزاری اقتصادی ایران