خانه برای ایرانی بیمه تامین اجتماعی است

۱۲ سال است ازدواج کرده اند و دو بچه دارند. زن و شوهر، هر دو در یک اداره کارمند هستند. سال ۸۴ با هزار امید و آرزو، چهار میلیون تومان پول در بانک مسکن گذاشتند و کم کم آن را به شش میلیون تومان رساندند تا بتوانند با وام خانه یی بخرند.
بالاخره آذرماه نوبت وام آنها رسید. وقتی مانند خیلی های دیگر به بنگاه های معاملات ملکی مراجعه کردند، با قیمت های نجومی مواجه شدند؛ قیمت هایی که هیچ تناسبی با پول آنها نداشت. آنها حساب کرده بودند با ۳۴ میلیون تومان می توانند خانه یی بخرند که نیاز آنها را پاسخ بدهد، اما به قول بنگاهی ها قیمت ها «روی قله» بودند و پول آنها به آن نمی رسید.
می گویند آنچه در عمل این روزها در بازار مسکن ایران اتفاق افتاده کاهش تقاضای موثر است، یعنی نیاز به همراه توان مالی تامین مسکن در میان مردم کاهش یافته است و هرچند تعداد افرادی که به دنبال خرید خانه هستند زیاد است، اما تعداد افرادی که توان خرید خانه ها را داشته باشند، اندک است.
شاهد این مدعا بنگاه های معاملات املاک هستند. به گفته کارشناسان این مراکز، با افزایش قیمت مسکن، خرید خانه هم کاهش یافته است و بیشترین حجم معاملات انجام شده از آذرماه تاکنون مربوط به کسانی است که وام مسکن دارند و ناچارند مسکن خود را در همین بازه زمانی بخرند. «رستمی» یکی از کارشناسان املاک غرب تهران می گوید؛ «دیگران ترجیح داده اند فعلاً خانه نخرند، زیرا بسیاری از قیمت های پیشنهادی مالکان، بسیار بالاتر از قیمت های واقعی است و مردم توان خرید ندارند.»
«مینو رفیعی»، کارشناس مسکن، چند سالی است که در حال تهیه طرح جامع مسکن است. او می گوید؛ «تامین مسکن مناسب، به دو عامل بستگی دارد؛ درآمد خانوار و قیمت مسکن.»
در علم اقتصاد شاخصی وجود دارد به نام شاخص دسترسی به مسکن که طی سال های مختلف بسته به درآمد خانواده ها و قیمت مسکن متفاوت است. «رفیعی» می گوید؛ «آنچه حداقل در چهار تا پنج سال اخیر حتماً در ایران اتفاق افتاده است، افت این شاخص است، یعنی دسترسی افراد جامعه به مسکن ملکی کم شده است.»
بر اساس آمارهایی که او ارائه می دهد، در حال حاضر با رقم های کنونی، دهک یک درآمد اگر بتواند ۳۰ درصد از درآمد خود را به مسکن اختصاص دهد و فکر کند این ۳۰ درصد را تنها ذخیره می کند، یکصد سال طول می کشد تا یک واحد مسکونی بخرد. این برای دهک چهار، حدود ۳۲ سال است و برای متوسط جامعه ایران، حدود ۱۸ سال.
این رقم ها بر اساس استانداردهای جهانی باید بین پنج تا ۱۰ سال باشد. یعنی یک خانواده کم درآمد باید بتواند با ۱۰ سال پس انداز، یک ملک مسکونی بخرد.
«رفیعی» اعتقاد دارد؛ «این رقم ها نشان دهنده آن است که دهک درآمدی یک تا چهار در کل کشور و در تهران دهک یک تا شش درآمد بدون حمایت های عمده دولتی، نمی توانند صاحب و مالک واحد مسکونی بشوند.»
پس از انقلاب تاکنون بارها شاهد حرکت قیمت مسکن بر تابع سینوسی آن بوده ایم. این نوسانات به حدی زیاد است که در یک دوره ۱۰ ساله در دهه ۷۰ در سال های ۱۳۷۲ ، ۱۳۷۴ و ۱۳۷۷ شاهد اوج گیری و رشد ۳۰ تا ۴۵ درصدی در تعداد معاملات مسکن در تهران بودیم اما در سال های ۱۳۷۳ و ۱۳۷۶ بازار رشد اندک یا منفی داشت.
آخرین نمونه آن در سال های ۸۳ و ۸۴ رخ داد که قیمت مسکن در جاده کاهش قدم گذاشت و در نیمه دوم سال ۸۵ به یک باره به اوج قله سینوسی رسید. نکته جالب در مورد این افزایش بهای ناگهانی، تفاوت فاحش آن با توان خرید مردم است.
به طور مثال، بهای فروش یک واحد مسکونی در شهر تهران در سال های ۱۳۷۱ تا ۱۳۷۵ حدود ۱۲ برابر درآمد متوسط خانوارهای تهرانی بوده است، در حالی که براساس استانداردهای جهانی خانواده ها حداکثر توان پرداخت بهای مسکن حدود پنج برابر درآمد سالانه شان را دارند تا بتوانند اقساط وام و هزینه های نگهداری (شارژ) آن را با نسبتی معقول از درآمدشان بپردازند.
یکی از تحقیقات انجام شده در زمینه بررسی تناسب قیمت مسکن با درآمد خانواده ها را «علی چگینی» کارشناس حوزه مسکن در سال ۱۳۷۹ انجام داده است. او نتایج تحقیق خود را در فصلنامه «اقتصاد مسکن» منتشر کرد. در این گزارش قیمت مسکن در شهرهای اصفهان، تهران، کرمانشاه و اراک در بازه زمانی ۱۳۷۱ تا ۱۳۷۸ نسبت به درآمد خانواده ها بررسی شده است.
یکی از مهمترین دوره های رکود بازار مسکن در ایران مربوط به سال ۷۶ است. در این سال پس از افزایش ۷/۲ برابری قیمت یک متر مربع مسکن ظرف دو سال، ناگهان قیمت ها تا ۷/۲ درصد کاهش پیدا می کند. این روند در سال ۷۷ هم ادامه یافت و قیمت در این سال ۱/۰ درصد کاهش یافت.
«کمال اطهاری»، کارشناس مسکن، این روند سینوسی افزایش و کاهش قیمت مسکن در ایران را بیماری می داند و می گوید؛ «مانند این است که به جای اینکه هر روز سه وعده غذا بخورید، جمع کنید هر سه روز یک بار به همان حجم غذا بخورید. این روند انسان را بیمار می کند. بیماری بخش مسکن هم همین است. به جای اینکه قیمت ها روند منطقی و مناسب را طی کند متناسب با درآمد خانواده ها افزایش یابد.»
به گفته او، نوسان قیمت مسکن در ایران تابعی سینوسی و پردامنه است که باعث می شود مثلاً دو سال قیمت ها ثابت بماند و حتی اندکی هم افت کند و بعد یک مرتبه دو جهش داشته باشد. او این جریان را به فنری تشبیه می کند که مدت ها فشرده بماند و ناگهان با انرژی چند برابر از جا دربرود.
● تهران، دماسنج اقتصاد ایران
به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن ایران به شدت تحت تاثیر بازار مسکن تهران است. این اعتقاد ریشه های آماری دارد. به طور متوسط، حدود ۲۰ درصد از تولید مسکن جدید ایران در تهران روی می دهد. این در حالی است که ۱۳ شهر بزرگ دیگر ایران، ۳۶ درصد و باقی شهرها ۴۴ درصد از حجم تولید مسکن جدید را در خود جای داده اند. همین مساله باعث می شود نوسانات بازار مسکن تهران، تاثیر زیادی بر بازار مسکن و اقتصاد ایران داشته باشد.
از طرف دیگر اغلب دهک های درآمدی را می توان در تهران یافت؛ دهک هایی که قصر دارند، خانه ۱۰۰ مترمربعی دارند، در یک اتاق زندگی می کنند یا سقفشان آسمان است و تن پوششان ابر.
آمارها نشان می دهد ۵۰ درصد چهار دهک اول درآمدی کشور مسکن ملکی ندارند، یعنی سر ماه حقوقشان را جمع می کنند و به صاحبخانه می دهند.
در دهک های پنج تا هفت درآمدی هم ۳۵ درصد از مردم مسکن ملکی ندارند. در مجموع ۳۵ درصد دهک های درآمدی کشور، یعنی در حدود سه میلیون خانواده در کشور مسکن ملکی ندارند. البته باید توجه کرد که در ایران به دلیل ساختار سنتی که هنوز در جامعه رواج دارد، افراد مجردی که جدا از خانواده زندگی می کنند، کمتر از دیگر کشورها دیده می شوند و از سوی دیگر بسیاری از زوج های جوان در شهرستان ها و روستاهای ایران در منزل والدین خود زندگی می کنند.
به گفته «مینو رفیعی» در کشورهای دیگر معمولاً دهک یک تا چهار درآمدی، گروه هایی در دوره گذار هستند، یعنی خانوارهای یک نفره که بعد ازدواج می کنند و طی این مدت هم درآمدشان کم کم زیاد می شود و شغل ثابت و پایدار پیدا می کنند و بعد با شغل و ساختار خانوادگی پایدار تمایل پیدا می کنند که خانه بخرند. به این ترتیب در دنیا دهک یک تا چهار درآمدی، خودش به دنبال خانه مسکونی اجاره یی است، اما وضعیت در ایران متفاوت است. یعنی کسانی در این دهک هستند که از روی ناچاری به سمت خانه های اجاره یی می روند. به همین دلیل وقتی از مردم بپرسید مهمترین معضل آنها چیست اغلب بعد از ترافیک و آلودگی هوا مسکن را می گویند. منظورشان هم مسکن ملکی است.
«رفیعی» معتقد است؛ «در ایران خیابان خواب به اندازه کشورهای غربی نداریم. براساس آماری که چندی پیش اعلام شده بود، حدود ۸۰ هزار بی خانمان در ایران هست که اگر نیمی از آنها هم در تهران زندگی کنند، می شوند ۴۰ هزار نفر. با جمعیت هفت میلیونی این رقم چندان هم زیاد نیست.»
او می گوید؛ «تراکم واحد مسکونی (نفر در اتاق) هم در ایران بالا است ولی نسبت به استاندارد های بین المللی، درمقایسه با کشورهایی مثل ژاپن که کمبود زمین دارند، باز هم بالا نیست، ولی چرا آنقدر مساله مسکن برای مردم مهم است؟»
او به این سوال خود چنین پاسخ می دهد؛ «مسکن برای ما ایرانی ها مساله یی اجتماعی است و دارای مسکن شدن گذر از یک آستانه اقتصادی است. وقتی مردم مسکن دارند، می دانند که وقتی دچار مشکل بیماری و پیری شدند، ملکی دارند که پشتوانه آنهاست. در حقیقت خانه برای ایرانی ها جای سیستم تامین اجتماعی در کشورهای غربی را گرفته است. در دیگر کشورها سیستم تامین اجتماعی از افراد جامعه در مقابل سختی ها حمایت می کند و در ایران به دلیل نبود سیستم منسجمی در این زمینه مردم به خرید پشتوانه یی برای خود روی می آورند.» به گفته «رفیعی» نیمی از مستاجران ایرانی در دهک های یک تا چهار درآمدی قرار دارند.
● کمک به کم درآمدها برای خرید مسکن
از میان یک میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار کم درآمد که مسکن ملکی ندارند، ۶۸۰ هزار خانوار تحت پوشش سازمان تامین اجتماعی، ۳۰۰ هزار خانوار تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی، ۱۸۰ هزار خانوار تحت پوشش صندوق بازنشستگی کشور و کمتر از ۳۴۰ هزار خانوار تحت هیچ پوشش بیمه یی قرار ندارند.
«رفیعی» می گوید؛ «شناخت گروه های کم درآمد آسان است و از طریق بیمه می توان یک میلیون نفر را شناسایی کرد. برای آن ۵۰۰ هزار نفر راه حلی پیش بینی شده که در دیگر نقاط دنیا هم از همین راه استفاده می شود. راه حل این است که ببینیم اینها کجا زندگی می کنند. ایجاد صندوق های اعتباری محلی راه شناخت اینها است. مثلاً در شهرداری هر منطقه یا ناحیه صندوقی ایجاد می کنند و می گویند هر کسی که مستاجر است و نیاز به کمک دارد، حال چه برای پرداخت اجاره چه برای خرید مسکن ملکی، به این صندوق مراجعه و ثبت نام کند.»
او می افزاید؛ «معمولاً این افراد را در گروه های هم محله دسته بندی می کنند. در دیگر کشورهای دنیا معمولاً تعاونی های خودیار در این صندوق ها عضو می شوند، اما چون در ایران این نوع از تعاونی ها رواج ندارند، بنابراین هر خانواده می تواند جداگانه اعلام کند.
حتی ممکن است مسکن ملکی داشته باشند اما فرسوده باشد؛ هر نیازی که برای محل سکونت دارند (وام اجاره، تعمیر، ساخت و...) با مشخصات و محل سکونت را به این صندوق ها اعلام می کنند. اگر هر اطلاعاتی که در این میان اعلام می شود نادرست باشد، محل سکونت را ناگزیر درست اعلام می کنند، چون با مراجعه به منزل افراد طرح اجرا می شود. بعد از تقسیم آنها به گروه های هم محله، با پشتوانه جمعی به آنها وام می دهند. چون همدیگر را می شناسند، نمی توانند دروغ بگویند. مثلاً در منطقه شش، ۱۰ نفر تقاضای وام خرید می کنند. اینها همین طوری همدیگر را نمی شناسند اما وقتی وام را دریافت می کنند، آنها را به هم محله یی هایشان معرفی می کنند و یک گروه تشکیل می دهند.»
او می گوید؛ «در کشورهای دیگر از آنها سند تضمینی جمعی می گیرند. اما این سند را زمانی می توان دریافت کرد که افراد همدیگر را از قبل بشناسند (مثلاً در تعاونی خودیار عضو باشند). در شهرهای بزرگ مثل تهران این راه مناسبی نیست، اما در شهرهای کوچک می توان از این روش استفاده کرد. در تهران آنها را به هم معرفی می کنند، هر کسی نتواند وامش را بدهد یا هر اتفاقی بیفتد از امتیاز آن گروه کم می شود. بنابراین از این طریق می توان صحت اطلاعات را به حداکثر رساند.»
خانم و آقای کارمند برای این که وام شان نسوزد، با راهنمایی بنگاه دار، خانه یی ۵۰ میلیون تومانی خریدند و قیمت رهن آن را ۱۴ میلیون تومان تعیین کردند. دو میلیون تومان دیگر هم قرض گرفتند. به این ترتیب آنها همچون دیگران با تعیین رهن های بالا برای خانه هایشان، باعث بالا رفتن قیمت اجاره بهای خانه ها شدند تا بار دیگر سیکل معیوب قیمت مسکن در ایران تکرار شود.

نگین شیرآقایی

منبع : روزنامه اعتماد