کاهش سوداگری با مالیات بر زمین و مسکن

کاهش سوداگری در بخش مسکن به‌عنوان یکی از راهکارهای مقابله با افزایش قیمت زمین، مسکن و اجاره‌بها، موضوعی است که بارها از سوی متولیان ساماندهی بازار مسکن مورد توجه قرارگرفته و وعده‌های بسیاری برای مقابله با سوداگران بازار مسکن داده شده است
وعده‌هایی که هیچ‌گاه از کارآمدی لازم برای رفع این نگرش به اصلی‌ترین نیاز اقشار مختلف جامعه برخوردار نبوده است.
با این روند مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارش اخیر خود با بررسی سیاست‌های مالیاتی زمین و مسکن در برخی از کشورهای جهان و ملاحظات به‌کارگیری آنها در ایران آورده است: بازار زمین و مسکن شهری به‌دلیل شرایط خاص خود خاستگاه مناسبی برای انگیزه‌های سوداگرانه است و به همین دلیل یک نظام مالیاتی کارآمد باید بتواند با از‌بین‌بردن انگیزه حضور تقاضاهای سوداگرانه در این بازار از طریق اعمال بار مالی، از تاثیرات منفی حضور اینگونه تقاضاها در بازار زمین و مسکن شهری بکاهد.
به‌گزارش دفتر اطلاع‌رسانی مرکز پژوهش‌ها، دفتر مطالعات اقتصادی این مرکز با اعلام این مطلب می‌افزاید: با این وصف نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی کشور از یک سو به‌دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به‌دلیل عدم‌وجود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک اطلاعاتی دچار مشکل است و در حال حاضر مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی تنها مالیاتی است که به‌صورت ملی از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود.
این گزارش با اشاره به اینکه «در بیشتر کشورهای جهان برای مهار انگیزه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود به جای سرمایه‌گذاری در تولید، اقدام به خرید زمین و مسکن و نگهداری آن می‌کنند، مالیاتی تحت عنوان مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن یا CGT وضع می‌شود.» می‌افزاید: البته در بعضی از کشورها نظیر کرواسی، قبرس و... این مالیات به‌عنوان بخشی از مالیات بر درآمد اخذ می‌شود.
در بخش دیگری از نتایج بررسی مرکز پژوهش‌ها با اشاره به تجربه کشورهایی نظیر ایرلند، فرانسه، آمریکا، دانمارک، کره جنوبی، آلمان، کانادا، اسپانیا و انگلیس در این زمینه آمده است: مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن البته در همه جا معافیت‌هایی نیز به همراه دارد که مهم‌ترین آنها معافیت مسکن ملکی اول افراد - که جنبه مصرفی دارد - از شمول مالیات CGT است و به عبارت دیگر درصورت معامله ملک اول، مالک از پرداخت مالیات CGT معاف خواهد بود. براساس این گزارش در آلمان هم با هدف مهار سوداگری، خانه‌های دوم افراد، مشمول پرداخت مالیاتی تحت عنوان مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر قرار می‌گیرد و این مالیات بر همه نواحی به جز سه منطقه باواریا، سارالند و تورینگن اعمال می‌شود.
میزان این مالیات در آلمان نرخی بین ۵ تا ۲۰ درصد ارزش اجاره‌ای است و درآمد آن به شهرداری شهری که ملک در آن قرار دارد تخصیص می‌یابد. مرکز پژوهش‌ها همچنین با اشاره به اینکه در آمریکا نیز ایالت‌های مختلفی اقدام به وضع مالیات بر ارزش ملک می‌کنند که در همه حال ملک اول و مسکونی افراد از پرداخت این مالیات معاف است می‌افزاید: به‌عنوان مثال در ایالت نیوجرسی آمریکا مسکن مصرفی و اول افراد مجرد تا ارزش ۲۵۰ هزار دلار و مسکن اول و مصرفی افراد متاهل تا رقم ۵۰۰ هزار دلار از مالیات بر افزایش ارزش معاف است.
مرکز پژوهش‌ها سپس ملاحظات به‌کارگیری این مالیات‌ها در ایران را بررسی کرده و با اشاره به ضرورت درنظر گرفتن برخی نکات، می‌افزاید: در اخذ تمامی مالیات‌ها، درنظرگرفتن ملاحظات اجرایی از اهمیت بالایی برخوردار است و ارزش‌گذاری در مورد مالیات بر ارزش زمین، اعمال مالیات بر معاملات مکرر و نیز بر افزایش ارزش املاک دوم مهم‌ترین چالش اجرایی پیش‌رو در ایران به شمار می‌رود که این چالش باید از طریق به‌روز‌کردن دفترچه بهای معاملات املاک با قیمت‌های واقعی حل شود.
در مورد مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز شناسایی این خانه‌ها از موانع اجرایی این طرح است که با در‌نظر‌گرفتن اقدامات مکمل شناسایی واحدهای مسکونی خالی، می‌توان درصد قابل توجهی از آنها را شناسایی کرد؛ ضمن اینکه با توجه به ساختار سازمان‌ها و مراکز دولتی و عدم‌انعطاف‌پذیری و فساد اداری، مالیات طولی بر معاملات مکرر زمین و مسکن، کارآمدترین و تاثیر‌گذارترین نوع مالیات در بازار زمین و مسکن در جهت مهار سوداگری‌ است که قابلیت اجرایی‌شدن بیشتری دارد.
در بخش دیگری از گزارش مرکز پژوهش‌ها، به لزوم ایجاد برخی زیر‌ساخت‌های به‌کارگیری روش‌های مالیاتی برای رفع نابسامانی بازار مسکن اشاره شده و آمده‌است: در این رابطه وجود یک بانک جامع اطلاعات املاک، از زیر‌ساخت‌های مورد نیاز تمامی سیاست‌های مالیاتی است که عدم‌وجود چنین بانکی در ایران اجرای سیاست‌های مالیاتی را دچار اخلال کرده است و راهکار اجرایی دستیابی به چنین زیر‌ساختی صدور سند الکترونیک املاک در کنار سند کاغذی است که از طریق آن تمام اطلاعات املاک به‌صورت به‌روز در یک مرکز ثبت می‌شود.
توجه به این نکته مهم نیز ضرورت دارد که به‌طور کلی سیاست‌های مالیاتی در کنار سیاست افزایش عرضه به‌عنوان سیاست‌های تکمیلی شناخته می‌شوند و اتخاذ سیاست‌های مالیاتی صرف در هیچ کجای دنیا نتوانسته است منجر به حل مشکل مسکن شود. در نتیجه این سیاست صرفا در کنار سیاست‌های طرف عرضه مسکن که توسط دولت پیگیری شده است، می‌تواند با تخصیص بهینه منابع موجود و مهار سوداگری، دولت‌ها را در حل مشکل تامین مسکن متناسب با نیاز، یاری دهد.

منبع : روزنامه همشهری