وامی که از قیمت خانه جا مانده است
در بازار مسکن، زمان اهمیت زیادی دارد. اگر قیمت یک واحد مسکونی در مدت کوتاهی افزایش پیدا کند، تسهیلاتی که در ابتدای سال ممکن است بخشی از قیمت آن را پوشش دهد، چند ماه بعد سهم بسیار کمتری از ارزش همان ملک را تأمین خواهد کرد. بنابراین، اگر افزایش قیمت ملک از رشد سقف وام و درآمد خانوار سریعتر باشد، قدرت خرید واقعی تسهیلات دائماً کاهش پیدا میکند.این همان نقطهای است که سیاست اعتباری بازار مسکن با مشکل مواجه میشود. بانک میتواند سقف وام را افزایش دهد، اما اگر همزمان قیمت مسکن با سرعت بیشتری بالا برود، افزایش اسمی وام الزاماً به معنای افزایش قدرت خرید نیست. ممکن است خانوار چند صد میلیون یا حتی چند میلیارد تومان بیشتر تسهیلات دریافت کند، اما همچنان برای خرید یک واحد معمولی با کسری بسیار بزرگ مواجه باشد.از سوی دیگر، اقساط تسهیلات نیز باید با درآمد خانوار تناسب داشته باشد. وامی که اقساط آن بخش بزرگی از درآمد ماهانه یک خانواده را مصرف کند، ممکن است از نظر بانکی قابل پرداخت باشد، اما از منظر اقتصادی فشار سنگینی بر زندگی خانوار وارد کند. در چنین شرایطی، خانهدار شدن ممکن است به قیمت کاهش شدید کیفیت زندگی، حذف هزینههای ضروری یا گرفتار شدن خانواده در چرخه بدهی تمام شود.
خانههای خالی در مقابل صف متقاضیان
یکی از تناقضهای مهم بازار مسکن ایران، وجود همزمان تقاضای گسترده برای خانه و واحدهای مسکونی خالی است. در حالی که بخش بزرگی از جامعه توان خرید خانه ندارد یا برای اجاره با مشکل مواجه است، بخشی از واحدهای ساختهشده بدون استفاده باقی ماندهاند. این وضعیت نشان میدهد که سیاست مسکن نباید فقط بر ساخت واحدهای جدید متمرکز باشد؛ بلکه باید برای فعال کردن ظرفیت موجود نیز راهکار داشته باشد.البته همه واحدهای خالی الزاماً قابل عرضه فوری به بازار نیستند. برخی ممکن است در مناطق کمتقاضا قرار داشته باشند، برخی برای فروش یا سرمایهگذاری نگهداری شوند و برخی دیگر به دلیل مشکلات حقوقی یا شرایط مالک در بازار عرضه نشوند. بنابراین، نمیتوان تمام واحدهای خالی را به عنوان ظرفیت آماده عرضه در نظر گرفت. با این حال، وجود حجم قابل توجهی از واحدهای بلااستفاده نشان میدهد که میان موجودی مسکن و تقاضای مؤثر بازار فاصلهای جدی وجود دارد.یکی از راهکارهای مؤثر میتواند ایجاد مشوق برای عرضه این واحدها به بازار اجاره یا فروش باشد. سیاستگذار به جای اینکه صرفاً با ابزارهای مالی به سمت تحریک تقاضا برود، باید همزمان عرضه را نیز فعال کند. اگر تنها قدرت خرید خانوار با وام افزایش یابد اما تعداد کافی واحد مناسب وارد بازار نشود، بخشی از اثر تسهیلات ممکن است در قالب افزایش قیمت ملک جذب شود.این اتفاق در اقتصاد مسکن اهمیت ویژهای دارد. زمانی که عرضه محدود و تقاضا تحریک شود، بخشی از منابع جدید میتواند به جای آنکه به خانهدار شدن مردم منجر شود، قیمت دارایی را افزایش دهد. بنابراین تسهیلات خرید باید در کنار سیاستهای افزایش عرضه، فعالسازی واحدهای خالی، کنترل سوداگری و توسعه ساختوساز متناسب با نیاز واقعی شهرها اجرا شود. راه مسکن از وام بانکی تنها نمیگذردبحران مسکن با یک سیاست واحد حل نمیشود. افزایش سقف وام، ساخت واحدهای جدید، مالیات بر خانههای خالی، کنترل سوداگری، توسعه حملونقل عمومی و افزایش عرضه زمین هرکدام بخشی از پازل هستند. سیاستگذار باید مجموعه این ابزارها را به شکلی هماهنگ به کار گیرد.در وهله نخست، تسهیلات مسکن باید با قیمت واقعی خانه متناسب شود. این به معنای آن نیست که بانکها بدون محدودیت منابع بیشتری به بازار تزریق کنند؛ زیرا افزایش بیضابطه اعتبارات میتواند پیامدهای تورمی داشته باشد. مسئله این است که مدل تأمین مالی مسکن باید به گونهای طراحی شود که خانوار توانمند، اما فاقد سرمایه کافی، بتواند با ترکیبی از وام بلندمدت، پسانداز و حمایت هدفمند به مسکن مناسب دسترسی پیدا کند.در کشورهای مختلف، مدلهای متنوعی برای تأمین مالی مسکن وجود دارد؛ از وامهای بلندمدت و حسابهای پسانداز مسکن گرفته تا حمایتهای هدفمند برای خانوارهای کمدرآمد. نکته مشترک بسیاری از این مدلها، توجه به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار است. اگر قیمت خانه از درآمد فاصله زیادی بگیرد، حتی وام بزرگ نیز نمیتواند مشکل را بهتنهایی حل کند.در ایران نیز باید این نسبت در مرکز سیاستگذاری قرار گیرد. سیاست مسکن نباید صرفاً با تعداد وامهای پرداختشده یا میزان منابع اختصاصیافته ارزیابی شود. معیار اصلی باید این باشد که چند خانوار فاقد مسکن توانستهاند با استفاده از این تسهیلات واقعاً صاحب خانه شوند.همزمان، بازار اجاره نیز نباید فراموش شود. بسیاری از خانوارها به دلیل ناتوانی در خرید، سالها مستأجر باقی میمانند و افزایش اجارهبها بخش بزرگی از درآمدشان را مصرف میکند. اگر سیاستگذار بتواند عرضه واحدهای اجارهای را افزایش دهد و واحدهای خالی را به شکل مؤثر وارد بازار کند، فشار از بازار خرید نیز تا حدی کاسته خواهد شد.در نهایت، مشکل امروز بازار مسکن را نمیتوان فقط با افزایش مبلغ وام حل کرد. وامی که با قیمت واقعی ملک فاصله زیادی دارد، بهتنهایی قدرت خانهدار شدن ایجاد نمیکند. از سوی دیگر، وامی که اقساط آن از توان خانوار فراتر باشد، میتواند به جای فرصت، به بدهی بلندمدت تبدیل شود.بازار مسکن نیازمند سیاستی است که همزمان سه ضلع *قدرت خرید، عرضه واقعی و هزینه تأمین مالی* را ببیند. اگر فقط ضلع اول یعنی وام افزایش یابد، اما عرضه محدود بماند و قیمتها همچنان رشد کند، نتیجه ممکن است افزایش بدهی خانوار و رشد بیشتر قیمت ملک باشد.خانه برای مردم پیش از آنکه یک دارایی سرمایهای باشد، محل زندگی است. سیاست مسکن نیز باید از همین نقطه آغاز شود. اگر واحدهای خالی فعال شوند، ساختوساز به سمت نیاز واقعی هدایت شود، سوداگری کاهش پیدا کند و تسهیلات متناسب با درآمد و قیمت مسکن طراحی شود، آن زمان وام بانکی میتواند دوباره معنای واقعی خود را پیدا کند.تا آن روز، افزایش عدد وام بدون اصلاح ساختار بازار، بیشتر شبیه بزرگ کردن یک عدد روی کاغذ است؛ عددی که شاید در آمارهای بانکی چشمگیر باشد، اما در برابر قیمتهای نجومی ملک، برای بسیاری از خانوارها نه خانه میسازد و نه آیندهای مطمئن.
