توصیه هایی به دولت برای کاهش قیمت مسکن و اجاره بها

آیا باید منتظر شوک های آتی در بازار زمین و مسکن بود چگونه می توان شوک های احتمالی را خنثی کرد یا حداقل اثرگذاری آن ها را به مقداری قابل تأمل کاهش داد

آیا باید منتظر شوک های آتی در بازار زمین و مسکن بود؟ چگونه می توان شوک های احتمالی را خنثی کرد یا حداقل اثرگذاری آن ها را به مقداری قابل تأمل کاهش داد؟ اغلب کارشناسان می گویند اکنون مشخص نیست بازار طی ماه های آینده چه وضعیتی پیدا خواهد کرد. در این میان نیز برخی از کارشناسان با ارائه چند راه کار و توصیه به دولت معتقدند دولت باید قبل از جهش های ناگهانی و البته احتمالی سریعا دست به کار شود و اقداماتی انجام دهد که جلوی موج آتی را بگیرد. «فرهاد بیضایی» رئیس مرکز مطالعات فناوری دانشگاه علم و صنعت، در گفت وگو با «برهان» به آسیب شناسی و بررسی عملکرد دولت در حوزه مسکن پرداخته است.

▪ مهندس بیضایی به عنوان سؤال نخست ارزیابی خود از وضعیت تولید مسکن و بازار مسکن (قیمت) در چند سال اخیر بفرمایید؟ آیا دولت آقای احمدی نژاد در مجموع توانسته است بر بازار مسکن کنترل داشته باشد؟

- دولت برای احاطه بر بازار مسکن، ۲ وظیفه کلی برعهده دارد. وظیفه اول کنترل و هدایت بازار مسکن است و وظیفه دوم، حمایت از تولید و عرضه پایدار مسکن در کشور است. دولت در وظیفه اول توانسته است تا حدود زیادی موفق عمل کند، اما در بحث کنترل بازار به هیچ وجه عملکرد قابل قبولی نداشته است. در حقیقت دولت می توانست در سال های گذشته با استفاده از ابزارهای مالیاتی بازار مسکن را کنترل و تقاضاهای سرمایه ای را در این بازار محدود کند؛ ولی هر چند که اهمیت کنترل سوداگری در بازار مسکن از رویکرد تولید و عرضه پایدار کمتر نیست، اما دولت تاکنون برای کنترل سوداگری در بازار مسکن، قدم خاصی برنداشته است.

▪ رشد قیمت در ۶، ۷ سال اخیر نسبت به گذشته چه قدر بوده است؟

- به دلیل اینکه در این زمینه به خصوص در ۳ سال گذشته از دولت، آمارهای رسمی منتشر نشده، تحلیل این موضوع کمی سخت است، ولی دولت توانسته در سال های ۸۹ و ۹۰ رونق غیرتورمی را در بازار حاکم کند، یعنی همان که ما شاهد افزایش تولید تا سقف تولید یک میلیون واحد بودیم و هم اینکه شاهد کاهش قیمت ها در بازار بودیم. در ۶، ۷ سال اخیر دولت ۲ بار با افزایش قیمت مسکن مواجه بوده است، ولی اینکه این رشدها دقیقا تا چه حد است نمی توان قاطعانه گفت. عمده دلیل این امر هم وجود تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن بوده است؛ یعنی اینکه به علت فشار تقاضاهای سوداگرانه در بازار و همچنین سفته بازی که در بازار مسکن صورت می پذیرد، شاهد جهش های قیمتی در گذشته بوده ایم. البته دولت ها در گذشته با اجرای سیاست افزایش پلکانی وام خرید به تشدید سوداگری در بازار مسکن دامن می زدند که خوشبختانه این مسئله از دستور کار دولت خارج و سیاست های دولت به سمت حمایت از تولید و عرضه مسکن سوق پیدا کرد.

▪ آیا مسکن مهر توانسته به رشد تقاضای ایجاد شده در جامعه پاسخ دهد؟ بهتر است بگوییم آیا مسکن مهر توانسته از آشفتگی بازار مسکن بکاهد؟

- مسکن مهر به تنهایی نمی تواند مشکل مسکن را در کشور حل کند. هر چند که این طرح نقاط قوت و ضعف های خاص خود را دارد، اما باید به این نکته توجه نمود که دولت برای آن که بتواند به مشکل مسکن فائق آید باید از تمامی ابزارهای لازم بهره برداری کند. باید توجه داشت که طی اجرای ۴ برنامه توسعه در گذشته، چیزی نزدیک به ۰۰۰،۵۰۰،۸ واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. اما از این مقدار تنها ۰۰۰،۰۰۰،۴ واحد مسکونی به دست متقاضی نهایی رسیده است. این یعنی آن که بیش از ۵۰ درصد تقاضای موجود در بازار مسکن تقاضای سرمایه ای است که به هدف سوداگری در این بازار حضور داشته است. بنابراین دولت برای کنترل بازار مسکن باید سیاست کنترل تقاضاهای سرمایه ای در بازار مسکن را در دستور کار خود قرار دهد، سیاست عرضه پایدار مسکن با تمام نقاط قوتی که دارد نمی تواند به تنهایی در کنترل بازار جواب دهد. دولت باید تقاضاهای سرمایه ای غیرمولد که جنبه تخریبی در بازار دارند را از بازار حذف و حضور سرمایه های بخش خصوصی را به سوی سرمایه گذاری در بخش مولد مسکن سوق دهد.

نکته بعدی در این میان این است که دولت سیاست تولید و عرضه مسکن را نباید تنها محدود به مسکن مهر کند، احیای بافت های فرسوده در کلان شهرها، اخذ مالیات از زمین های شهری جهت ورود زمین های بایر به عرصه ساخت وساز مسکن می تواند به عنوان سیاست های مکمل در کنار مسکن مهر مورد توجه قرار گیرد. به عنوان مثال اگر احیای بافت فرسوده در تهران مورد توجه قرار می گرفت به راحتی امکان پاسخ گویی به تقاضای مصرفی در تهران وجود داشت و نیازی به ساخت مسکن در شهرهای جدید نبود، دولت باید به همان اندازه که به مسکن مهر توجه می کند به احیای بافت فرسوده هم توجه کند.

▪ برخی از کارشناسان به شدت از مسکن مهر دفاع می کنند. البته آنها استدلال خاصی را دارند و معتقدند مسکن مهر به تقاضای گروه خاصی از جامعه پاسخ داده و اصولا توانسته بازار را از آشفتگی دربیاورد. نظر شما چیست؟

- مسکن مهر تقاضای گروه های کم درآمد و میان درآمدی را مورد هدف قرار داده است. اما آشفتگی بازار مسکن به این مسئله مرتبط نیست. آشفتگی بازار مسکن ناشی از ۲ عامل اساسی است که یکی نبود شفافیت اطلاعات در حوزه مسکن است و دیگری وجود تقاضاهای بسیار زیاد جهت سوداگری در این بازار است. متأسفانه قوه قضائیه و سازمان ثبت املاک با وجود گذشت ۳ دهه هنوز نتوانسته اند طرح کاداستر که سامانه جامع اطلاعات املاک کشور است را به سرانجام برسانند. همین امر سبب شده تا دولت نتواند کنترل سوداگری در بازار را انجام دهد. از سوی دیگر دولت به مالیات های بخش مسکن کم توجه بوده است و تاکنون از ابزارهای مالیاتی جهت کنترل سوداگری در بازار مسکن استفاده مناسبی نکرده است به جاست که دولت با اقدام اساسی در طرح تحول مالیاتی توجه ویژه ای به کنترل سوداگری در بخش مسکن داشته باشد و در کنار رویکرد تامین منابع مالی، به رویکرد تخصیصی بهینه منابع و همچنین رویکرد کنترل سوادگری توجه کند و با استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه فعالیت های سوداگرانه را کنترل و محدود کند. با حذف دلالی است که می توان انتظار داشت آشفتگی اقتصاد و همچنین بازار مسکن از بین برود.

▪ پیش بینی تان از وضعیت مسکن درسال جاری چیست؟ سال های بعد یعنی ۹۲ و ۹۳ را چگونه ارزیابی می کنید؟

- پیش بینی خاصی نمی توان انجام داد. چون این مسئله به عوامل مختلفی بستگی دارد که از هم اکنون نمی توان درباره آن پیش بینی کرد. اما این نکته را می گویم که دولت می تواند قیمت را پایین بیاورد.

▪ هدفمندی یارانه ها را چقدر در نوسانات بازار مسکن موثر می دانید؟ آیا اگر هدفمندی یارانه ها اجرا نمی شد قیمت مسکن بالا نمی رفت؟

- خیلی ارتباط مستقیم نداشته است، به نظر بنده بیش از آنکه هدفمندی تأثیرگذار باشد، افزایش نرخ بهره تاثیرگذار بوده است. سؤال اساسی اینجاست که وقتی بانک ها باید سود بالای ۲۰درصد را پرداخت کنند، سرمایه گذاری در کدام بازار تولیدی می تواند بازگشت چنین سودی را تضمین نماید؟ در حقیقت تنها دلالی است که می تواند بازگشت چنین سودی را تضمین کند و ارزش سهام بانک ها را افزایش دهد و در راس همه این ها، دلالی و سوداگری در بازار مسکن قرار دارد. بنابراین، خواه ناخواه دلالی در بازار مسکن توسط برخی از بانک ها تشدید می شود. در جهش قیمتی که درسال ۸۶ اتفاق افتاد خبرهایی از سرمایه گذاری ۱۵۰۰ میلیارد تومانی یک بانک وجود داشت.

▪ نرخ ارز چطور؟ آیا بالا رفتن قیمت ارز نیز درگرانی مسکن و حتی اجاره بهای مسکن موثر است؟

- بازار ارز همانند بازار زمین و مسکن بر کل اقتصاد کشور تاثیرگذار است. بازار ارز تاثیر مستقیم بر بازار مسکن آن چنان ندارد، چرا که مسکن کالایی نیست که به قیمت ارز وابسته باشد. ولی از آنجا که افزایش قیمت ارز اثر تورمی بر اقتصاد دارد و باعث کاهش ارزش پول ملی می شود، از این ناحیه برمسکن می تواند تاثیر داشته باشد.

▪ راه کارهای شما برای مدیریت بازار درسال ۹۱ و سال های آتی چیست؟

- سیاست گذاری بخش مسکن، ۲ بال مهم دارد که یکی کنترل سوداگری و دیگری تولید و عرضه پایدار مسکن است. دولت باید طی ۲ سال آینده به شدت در بحث کنترل سوداگری و مالیات بر خانه های خالی ورود پیدا کند. هم اکنون براساس آمار سرشماری، اعلام شده است که در تهران ۳۴۰ هزار و درکل کشور یک میلیون و ۶۰۰ هزار مسکن خالی وجود دارد. یعنی اینکه نزدیک به ۱۵درصد در تهران و نزدیک به ۸درصد در کل کشور، مسکن خالی وجود دارد. درحالی که نرخ طبیعی مسکن های خالی نباید بیش از ۴ درصد باشد. اگر دولت بتواند در یک بازه کوتاه مدت با استفاده از ابزار مالیاتی خانه های خالی تهران را در بازار خرید و فروش و یا اجاره عرضه کند، می توانیم شاهد اتفاق بزرگی در این عرصه باشیم. از طرف دیگر دولت باید جذابیت اقتصادی را در بخش های غیرتولیدی اقتصاد از بین ببرد و سرمایه ها را به سوی تولید سوق دهد. حمایت واقعی از تولید و سرمایه ایرانی یعنی این راهکار کوتاه مدت که برای دولت به سادگی در دسترس است که البته باید مستمر باشد ولی در کوتاه مدت اثرات مهمی را می توان در بازار خود برجای گذارد و راهکار میان مدت و بلند مدت هم راهبرد حمایت از تولید و عرضه پایدار مسکن است که باید طی یک بازه ۱۰ الی ۱۵میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته و یا بازسازی شوند. این راهبرد می تواند شامل احیای بافت فرسوده، حمایت از تقاضاهای سرمایه ای مولد و مسکن مهر باشد.

▪ بازار اجاره بها را چگونه می بینید؟

- در ۲ سال گذشته ما شاهد رشد اجاره بها بوده ایم که این مسئله در تهران بیشتر از دیگر مناطق کشور بوده است. علت آن هم این است که تقاضا در بازار اجاره به مراتب از عرضه بالاتر است.

▪ راه کارهای عملیاتی شما چیست؟

- دولت برای کنترل بازار اجاره، ۳ راهبرد اساسی می تواند داشته باشد. اول آنکه با عرضه مسکن مهر و همچنین کنترل سوداگری زمینه لازم برای ورود تقاضای مصرفی در بازار مسکن را فراهم کند که این مسئله سبب کاهش تقاضا برای اجاره نشینی می شود.

راهکار دوم مبارزه با احتکار مسکن و خانه های خالی است. در ۲ سال گذشته متاسفانه پدیده خانه های خالی وارد مرحله بحرانی شده است تا آنجا که در کمترین آمار ۱۰، ۱۵ درصد خانه های تهران خالی از سکنه اعلام شده اند که نرخ طبیعی خانه های خالی نباید بیش از ۴ درصد باشد. اگر دولت بتواند با استفاده از ابزار مالیات خانه های خالی را در بازار مسکن عرضه کند. این مسئله می تواند در کنترل بازار اجاره نقش اساسی داشته باشد.

اما راهکار سوم، راهکار کنترل و قیمت گذاری است که بر مبنای ارزش منطقه ای انجام می شود. برای این منظور دولت باید ابزار لازم جهت اجرای این کار را فراهم کند. بررسی تجربیات دنیا نشان می دهد که دولت برای بازار اجاره و کنترل قیمت آن از شکل گیری تعداد محدودی اپراتور اجاره در کشور باید حمایت کند. درحال حاضر با توجه به تعدد بیش از حد مشاوران املاک و رشد قارچ گونه ای که در چند سال اخیر داشته اند، دولت نمی تواند نظارت لازم را در بازار اجاره داشته باشد. از طرف دیگر، دولت باید شفافیت را در بازار رقم بزند. نکته آخر اینکه این ۳ راهبرد باید به صورت همزمان اجرا شود.

▪ آیا طرح های تعزیراتی و دستوری برای کنترل قیمت اجاره بها موثر است؟

- تعزیرات به این شکل جواب نمی دهد، مالیات بر خانه های خالی تاثیری به مراتب بیشتر دارد، دولت با توجه به وضع موجود و تعدد مشاوران املاک و شفاف نبودن دراین حوزه به هیچ وجه توانایی کار تعزیراتی را ندارد.

▪ بلوک بندی و منطقه بندی قیمت مسکن و اجاره بها را چقدر در کنترل بازار موثر می دانید؟

- این نوع بلوک بندی که انجام می شود به هیچ وجه اصولی نیست. به نظر می رسد که دولت باید برای انجام فعالیت منظم و یا تنظیم بازار، از اپراتورهای مربوط در بخش خصوصی استفاده کند تا بتواند دراین عرصه کنترل و قیمت گذاری داشته باشد، بدون تشکیل اپراتورهای اجاره داری مسکن، کنترل قیمت و بلوک بندی امری نشدنی و محال است.