مالکیت خانه هزینه اجتماعی ندارد

جنبش عدم تشویق برای خانه دار شدن صورت بندی جدیدی از یک مساله قدیمی تر است عموما سیاست گذاران می پرسند آیا باید خانه دارشدن را تشویق کرد نحوه پرسش آنها این حدس را در ما تقویت می کند که لابد منفعتی اجتماعی در خانه دارشدن هست

جنبش عدم تشویق برای خانه‌دار شدن صورت‌بندی جدیدی از یک مساله قدیمی‌تر است. عموما سیاست‌گذاران می‌پرسند آیا باید خانه‌دارشدن را تشویق کرد؟ نحوه پرسش آنها این حدس را در ما تقویت می‌کند که لابد منفعتی اجتماعی در خانه‌دارشدن هست.

اما این جنبش، سوال را به صورتی مطرح کرده است «آیا نباید خانه‌دار شدن را تشویق نکرد؟» که پاسخ مثبت به آن عدم تشویق به خانه‌دارشدن است. نتیجه چنین صورت‌بندی این است که اگر بگذاریم مردم خانه‌دار شوند به جهت اجتماعی هزینه دارد. بنابراین من بر خود می‌دانم که به عنوان طرفدار خانه‌دار شدن مردم نشان دهم که این فرآیند هزینه‌های اجتماعی ندارد.

آنطور که به ذهن من می‌رسد می‌توان سه استدلال به ظاهر موجه را برای هزینه‌زا بودن خانه‌دار شدن برای جامعه ارائه کرد. من البته آنها را استدلال‌های بی‌قوتی نمی‌دانم، اما فکر می‌کنم در نهایت هیچ یک نمی‌تواند قانع‌کننده باشد.

اولین استدلال بالقوه موجه این است که خانه‌داری تحرک را کند می‌کند، بنابراین انعطاف بازار کار را از بین می‌برد. صورت فنی این استدلال را می‌توان در یک مقاله مشهور از اندرو اسوالد (لینک مقاله را می‌توان در اصل مطلب در اکونومیست پیگیری کرد) دید که یک همبستگی را میان نرخ خانه‌داری و نرخ بیکاری در میان کشورهای اروپایی و ۵۰ تا از ایالات آمریکا نشان می‌دهد.

من دو نکته در مورد استدلال نخست دارم. اول اینکه این موضوع به صورت کلاسیک گرفتار این معضل است که در آن تعیین جهت علیت تقریبا غیرممکن است. مردمی که علاقه‌ای به جابه‌جایی ندارند بیشتر متمایل به خانه‌دار شدن هستند به این دلیل که هزینه خانه‌دار شدن بالاست و پرداخت مرحله به مرحله آن هزینه نیز زمان می‌برد(بنابراین آدم‌هایی که زمان لازم را دارند یعنی نمی‌خواهند دائم جابه‌جا شوند حاضرند این هزینه را بپردازند). ایالتی در آمریکا که بیشترین نرخ خانه‌داری را دارد وست ویرجینیا است، یعنی ایالتی با بیشترین سهم جمعیتی سالمندان. مردمی که متمایل به جابه‌جایی هستند وست ویرجینیا را برای فرصت‌های شغلی خارج از آنجا ترک می‌کنند و مردمی که تمایلی به جابه‌جایی ندارند،

می‌مانند.

اما اگر به واقع خانه‌دار شدن مانع تحرک باشد چه؟ حتی در این صورت هم در عدم تحرک علاوه بر هزینه، منافعی نیز هست. مثلا ثبات درآمد ناشی از اجاره افراد خانه‌دار موجب اطمینان خاطر فرزندان خواهد بود. من با مایکل وایت در تحقیقی همراه بودم که نشان می‌داد فرزندان خانه‌دارها نسبت به فرزندان اجاره‌نشین‌ها تمایل بیشتری به اتمام دبیرستان دارند. تحقیق ما(و فقط تحقیق ما نبود) این حدس را تقویت می‌کند که یک عامل این اطمینان خاطر عدم تحرک است.

البته دولت‌ها می‌توانند ثبات را از مسیر دیگری جز خانه‌دار شدن پی بگیرند. مثلا آلمان نرخ خانه‌داری پایین و در عین حال اقتصاد قدرتمندی دارد، اما آلمان امنیت اجاره‌نشینی را بالا برده است، به نحوی که نسبت به بسیاری از آمریکایی‌ها دوره‌های اجاره‌نشینی طولانی‌تر دارد. در آمریکا نیز شهر نیویورک قوانین نظارت بر اجاره خانه خوبی دارد و امنیت اجاره‌نشین‌ها در آن بالا است. من هیچ شاهدی بر این ادعا نمی‌شناسم که اجاره‌نشینی همراه با امنیت اثر کمتری بر تحرک نسبت به خانه‌داری داشته باشد.

دومین استدلال بالقوه موجه برای هزینه‌زا بودن خانه‌دار شدن برای جامعه این است که خانه‌دارها انحصارطلب هستند. این استدلال می‌گوید خانه‌دارها نسبت به ارزش مالکیت خودشان غیرت دارند، بنابراین مانع توسعه خانه‌ها در اطراف خانه‌شان می‌شوند. این رفتار آنها از نظر استدلال‌کننده‌ها موجب تضعیف توسعه در شهر و حتی کشور می‌شود.

اما اگر بخواهیم منصف باشیم خانه‌داری منفعت اجتماعی نیز دارد. دنیس دیپاسکوال و اد گلاسر نشان داده‌اند که نرخ مشارکت مدنی (شرکت در انتخابات و حساس بودن نسبت به دولت‌های محلی) با خانه‌دار شدن افزایش می‌یابد. خانه‌دارها همچنین حساسیت بیشتری به سلامت فضای عمومی و بالا بودن سطح مدرسه‌ها دارند، چون این کالاهای عمومی خود را به صورت بالا رفتن ارزش خانه‌هایشان نشان می‌دهد. حال این سوال که آیا منافع اجتماعی خانه‌داری به مضراتش می‌چربد سوالی است که نیازمند تحقیقات تجربی بیشتر است.

در پایان هم باید گفت که معضل وام‌های رهنی در آمریکا که از یک رویا به کابوس تبدیل شد، شاهدی علیه خانه‌دار شدن نیست، بلکه شاهدی علیه وام‌های بی حد و حصر است.

ریچارد کی گرین؛ موافق مالکیت خانه