واقعیت های بازار مسکن

اقتصاد ایران در ۲ ۵سال گذشته تحولات عمده ای را در بخش مسکن تجربه کرده و مراحلی مانند رونق خرید و فروش, افزایش قیمت, رونق ساخت و ساز و رکود خرید و فروش را تجربه کرده است

اقتصاد ایران در ۲.۵سال گذشته تحولات عمده‌ای را در بخش مسکن تجربه کرده و مراحلی مانند رونق خرید و فروش، افزایش قیمت، رونق ساخت و ساز و رکود خرید و فروش را تجربه کرده است.

اما به‌نظر می‌رسد مرحله پنجم این تحولات رکود ساخت و ساز است که به‌زودی آغاز می‌شود. با این وجود نقش سیاستگذاری‌ دستگاه‌های متولی بخش مسکن در شکل‌گیری تحولات و رکود و رونق بازار مسکن موضوعی قابل توجه است، چرا که در دوران افزایش قیمت، برخی کارشناسان اعمال برخی سیاست‌های پولی و پرداخت تسهیلات خرید را عاملی در افزایش قیمت مسکن قلمداد کرده و اکنون نیز برخی تحلیلگران و دستگاه‌های دولتی رکود حاکم بر بازار مسکن، کاهش ساخت و ساز و کاهش نسبی قیمت‌ها را متاثر از سیاست‌های اخیر دولت برای مقابله با روند افزایشی قیمت‌ها می‌دانند. با این وجود میزان کارآمدی سیاستگذاری‌های دولت در ساماندهی بازار مسکن و واقعیت‌های کنونی حاکم بر بازار با توجه به تجربه‌های جهانی حضور دولت‌ها در این عرصه موضوعی است که نیازمند تامل بیشتر است.

در دوره افزایش قیمت مسکن که از اوایل سال ۸۵ شروع و در اوایل سال ۸۷ به پایان رسید، عوامل متعددی در شکل‌گیری روند افزایشی قیمت‌ها مؤثر بوده که عمدتا غیرمستدل است.

تولید مسکن در بسیاری از کشورها، عمدتا توسط بخش خصوصی انجام می‌گیرد و دولت تقریبا نقشی در ساخت و ساز مسکن ندارد بنابراین نمی‌توان کوتاهی دولت‌ها را در تولید مسکن علت تورم دانست. اگر چه در این خصوص مردم را هم نمی‌توان به کوتاهی متهم کرد زیرا اصولا افزایش مداوم قیمت‌ها دلیل دیگری دارد

● افزایش تسهیلات بانکی

افزایش تسهیلات بانک مسکن از ۱۲ به ۱۸ میلیون تومان و اعطای وام مسکن مهر تاثیر اندکی بر افزایش قیمت مسکن داشته است، زیرا مبالغ آن به حدی ناچیز بود که به دریافت‌کنندگان این تسهیلات، قدرت خرید آنچنانی نمی‌داد، ضمن اینکه در بانک مسکن برای پرداخت وام، متقاضیان باید معادل آن را برای ۶ ماه سپرده‌گذاری کنند و همین موضوع از سرعت ورود نقدینگی به بخش مسکن می‌کاهد. اما وام‌های مسکن مهر می‌توانست به میزان کمی در افزایش قیمت مسکن مؤثر باشد گرچه باید میزان تاثیر این تسهیلات در افزایش قیمت نیز بررسی شود. ذکر این نکته ضروری است که در گذشته بانک‌های خصوصی به‌صورت نامحدود به متقاضیان، وام خرید مسکن می‌پرداختند و این وام‌ها نیز هیچ‌گونه اثری روی قیمت مسکن نداشت.

● تزریق سرمایه

تزریق مبلغ ۱۱۰ میلیارد تومان به بازار خرید مسکن توسط یکی از بانک‌های خصوصی از دیگر عواملی است که برای افزایش قیمت‌ها مطرح است. نکته قابل توجه آن است که با این میزان پول تنها می‌توان یکی از کوچه‌های مناطق متوسط تهران را خریداری کرد. بر این اساس عامل مذکور قطعا نمی‌توانسته موجب چنین افزایشی در قیمت‌های مسکن تهران شود. البته پس از مدتی مدعیان تئوری توطئه، مبلغ ادعایی خود را به ۱۱۰۰میلیارد تومان افزایش دادند که در این مورد نیز نمی‌توان مدعی شد که افزایش شدید قیمت مسکن ناشی از تزریق این مبلغ توسط بانک‌خصوصی مذکور به بازار بوده و ریشه این امر را باید در جای دیگری جست‌وجو کرد.

● نیاز یا تقاضا؟!

ورود پیک هرم جمعیتی کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیازمندی به مسکن و افزایش تقاضای آن از جمله عواملی است که در زمینه علل افزایش قیمت مسکن مطرح شده است. اما اشتباه استدلال‌کنندگان این است که نیاز را با تقاضا یکسان پنداشته‌اند درصورتی که وجود نیاز به معنی وجود تقاضا نیست. به عبارت دیگر در واژه تقاضا پشتوانه مالی نیز مستتر است اما در مورد واژه نیاز این‌طور نیست. برای روشن شدن موضوع فرض کنید کشوری یکباره ۲ میلیون آواره را بپذیرد، طبیعی است که این آوارگان همگی به مسکن نیاز دارند اما چون توانایی تبدیل نیاز به تقاضا را ندارند، نیاز آنها اثری بر بازار نخواهد داشت.

بنابر این ورود متولدین دهه ۶۰ به بازار به‌عنوان نیازمندان به مسکن مطلقا اثری بر افزایش قیمت مسکن نداشته است و اصولا این عده فعلا باید به‌دنبال پیدا کردن یک شغل باشند که تازه اگر بیابند، با درآمد آن حتی نمی‌توانند یک خانه کوچک را در تهران اجاره کنند. حال معلوم نیست چگونه این عده، یک‌باره ثروتمند و با ارائه تقاضای خود در بازار، باعث افزایش قیمت مسکن شده‌اند.

● کاهش عرضه و انتظارات تورمی

انتظارات تورمی ناشی از عرضه‌نشدن مسکن نیز به‌عنوان یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن مطرح است. نقش انتظارات عقلایی در افزایش قیمت مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت اما ظاهرا معنای آن به خوبی درک نشده است. زمانی که در سال ۸۴ بودجه سال ۸۵ تدوین شد، کارشناسان نسبت به تورمی بودن بودجه هشدار دادند بنابراین طبیعی بود که بخش آگاه‌تر جامعه پس از تصویب بودجه، به فکر حفظ دارایی خود بوده و حتی قبل از نمایان شدن آثار مخرب بودجه به اقدامات عملی برای تبدیل دارایی خود به ملک دست زنند. این امر بیانگر مفهوم انتظارات عقلایی و انتظارات تورمی بوده و بنابراین شکل‌گیری انتظارات تورمی ناشی از عرضه نشدن مسکن نبوده است.

● تورم کاذب

تورم کاذب نیز از عباراتی بود که قبلا برای تبیین علل افزایش قیمت مسکن مطرح شده بود. در زمینه عبارت مجعول تورم کاذب نیز باید گفت اگر منظور شایع شدن یک خبر کذب و در نتیجه افزایش قیمت یک کالا باشد باید به محض معلوم شدن دروغ‌بودن این خبر قیمت‌ها به حالت اولیه برگشته و کاهش یابد. این در حالی است که در سال‌های مذکور، مردم با پوست و گوشت و استخوان خود افزایش قیمت مسکن را لمس کرده و معلوم نیست عبارت تورم کاذب که در متون اقتصادی نیز جایگاهی ندارد به چه دلیل به‌عنوان عاملی در افزایش قیمت مسکن مطرح شده است.

● علل افزایش قیمت مسکن

در بررسی عوامل مؤثر در افزایش قیمت مسکن می‌توان به عواملی مانند، تزریق سیل‌آسای نقدینگی در سال‌های ۸۴ و ۸۵ و نیمه اول سال ۸۶ اشاره کرد. رشد نقدینگی در این دو سال و نیم که در تاریخ ایران بی‌سابقه بوده و در نتیجه آن، حجم کل نقدینگی به بیش از ۲ برابر افزایش یافت، دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن بوده است. اگر میانگین افزایش قیمت مسکن را در مساحت کل مسکن کشور ضرب کنیم میزان نقدینگی ورودی به بخش مسکن در ۳ سال اخیر معلوم خواهد شد.

در این صورت می‌توان فهمید که نقدینگی از چه بخش‌هایی وارد بخش مسکن شده است. نکته مهم این است که اگر رشد نقدینگی در حد مطلوب باشد اعطای وام‌های بدون ریسک تنها در شرایطی می‌تواند موجب افزایش قیمت مسکن شود که به میزان ناچیز پرداخت شود. نرخ بهره نیز عامل مؤثر دیگری در افزایش قیمت مسکن بوده است. در دوره مذکور، در حالی که برای خنثی‌سازی‌ سیاست‌های شدید انبساطی در بخش‌های پولی و مالی لازم بود تا نرخ بهره افزایش یابد اما با کمال تعجب این نرخ کاهش یافت و هجوم نقدینگی به بازار به‌ویژه بازار مسکن را تشدید کرد.

بیماری هلندی اقتصاد ایران نیز عامل دیگری در افزایش قیمت مسکن در این دوره بوده است. بیماری هلندی عبارت از رکود بخش قابل مبادله و گسترش بخش غیرقابل مبادله به‌ویژه در بخش مسکن طی دوره رونق ناشی از تزریق درآمد‌های ارزی حاصل از صادرات یا کمک خارجی است، چرا که تزریق این درآمدها موجب افزایش تقاضای کل شده و عکس‌العمل بازار به این افزایش تقاضای کل بر حسب نوع کالا متفاوت است. کمبود کالاهای قابل مبادله، با افزایش واردات جبران می‌شود بنابر این قیمت کالاهای قابل مبادله ثابت می‌ماند یا تغییر چشمگیری نخواهد داشت. اما پاسخ کالاهای غیرقابل مبادله مانند مسکن به افزایش تقاضای کل، افزایش قیمت است زیرا نمی‌توان با واردات، کمبود این نوع کالاها را جبران کرد.

بیماری هلندی نتیجه تقویت پول داخلی یا کاهش قیمت ارز خارجی است، زیرا می‌دانیم چنانچه عرضه هر کالایی (مثلا ارز) از تقاضای آن بیشتر باشد موجب کاهش قیمت آن می‌شود. در وضعیت بیماری هلندی تخصیص منابع به‌ویژه سرمایه‌گذاری‌ها به نفع بخش غیرقابل مبادله تغییر جهت می‌دهد. به عبارت دیگر کالاهای قابل مبادله، رقابت‌پذیری خود را در عرصه جهانی و حتی داخلی به میزان زیادی از دست می‌دهند و در مقابل، انگیزه تولید کالاهای غیرقابل مبادله بالا می‌رود. البته وضعیتی که تشریح شد، با این فرض است که تزریق ارز در بازار آزاد صورت گیرد در غیراین صورت وضعیت، کمی متفاوت است.

براساس اطلاعات موجود، بازار ارز در ایران با قیمت‌های فعلی توانایی جذب سالانه حدود

۳۰ میلیارد دلار را دارد و تزریق بیشتر، موجب کاهش قیمت ارز می‌شود. اکنون بانک مرکزی برای جلوگیری از این کاهش، مقادیر اضافی ارز را که از دولت می‌گیرد، در بازار تزریق نمی‌کند اما معادل قیمت بازاری آن، ریال در اختیار دولت می‌گذارد که نتیجه آن افزایش نقدینگی و تورم است. بنابر این عرضه بیش از حد ارز در اقتصاد به یکی از سه حالت، بیماری هلندی، تورم، یا ترکیبی از تورم و بیماری هلندی منجر خواهد شد که به‌نظر می‌رسد در زمینه افزایش قیمت مسکن، حالت سوم در کشور وجود داشته است.

پدیده پول داغ و انتظارات عقلایی نیز عامل مؤثری در افزایش قیمت مسکن در این دوره بوده است. تقاضای مسکن همیشه ناشی از نیاز به مسکن نیست بلکه بخشی از تقاضا ناشی از پدیده پول داغ(Hot Money) است؛ یعنی متقاضی مسکن تنها به‌دنبال حفظ ارزش پول خود بوده است. در این وضعیت مسکن در حکم کالایی برای حفظ ارزش دارایی عمل می‌کند، درصورتی که در یک اقتصاد سالم این وظیفه را بانک‌ها انجام می‌دهند.

پرسش مطرح آن است که آیا دولت باید قیمت مسکن را کاهش دهد؟ پاسخ این سؤال قطعا منفی است چرا که اگر بخواهیم قیمت‌ها کاهش یابد، لازم است تا حجم نقدینگی دوباره در حد مناسبی کاهش یابد هدفی که با آرزو و تبلیغ به‌دست نمی‌آید. این در حالی است که کاهش حجم نقدینگی هم به دلایلی امکان‌پذیر نیست. چرا که به‌نظر می‌رسد امسال دولت با کسری بودجه مواجه خواهد بود و بنابراین درآمدهای دولت چنین اجازه‌ای را نمی‌دهد. از سوی دیگر از طریق ذخایر ارزی هم نمی‌توان نقدینگی را جمع کرد زیرا موجب بیماری هلندی می‌شود. یکی از عوارض بیماری هلندی افزایش قیمت کالاهای غیرقابل مبادله از جمله مسکن است ضمن آنکه در اثر این بیماری، صادرات غیرنفتی متوقف و تولیدکنندگان آن بیکار می‌شوند.

مشکل دیگر آن است که تازه اگر دولت، چنین درآمدی هم داشت که نقدینگی را جمع کند براساس اصول علم اقتصاد نباید این کار را می‌کرد چون رشد منفی نقدینگی موجب رکود مطلق و بیکاری میلیون‌ها نفر شده و بحران بزرگی ایجاد می‌شود. این معنا در یک قرن اخیر در کشورهای دیگر تجربه شده و نتایج آن در دسترس است. تنها راهی که شاید کمی منجر به کاهش قیمت مسکن شود، افزایش نرخ سود سپرده بانکی بالاتر از نرخ تورم و در حدی است که مالکان را تحریک به فروش ملک خود کند تا از سود بانکی آن استفاده کنند که البته این هم بعید است زیرا بانک‌ها چنین آزادی عملی ندارند.

● کاهش دستوری قیمت‌، ممکن نیست

با این روند کاهش عمده قیمت مسکن امکان پذیر نیست و اگر در دنیا کاهش قیمت بعضی کالاها دیده می‌شود ربطی به خواست دولت‌ها ندارد و اصولا اگر دولت‌ها می‌توانستند قیمت‌ها را کاهش دهند الان همه کالاها مجانی بود. اما چرا باید رکود بازار خرید و فروش مسکن را به رونق تبدیل کرد؟ علت آن است که این رکود در آینده باعث می‌شود رونق کنونی ساخت و ساز هم به رکود تبدیل شود که هم‌اکنون علائم آن دیده می‌شود.

رکود ساخت و ساز، بیکاری را افزایش داده و از سوی دیگر کاهش ساخت و ساز هم می‌تواند در آینده زمینه افزایش قیمت مسکن را فراهم کند. به این دلایل است که گفته می‌شود وظیفه دولت‌ها کاهش قیمت‌ها نیست بلکه دولت‌ها وظیفه ثابت نگه داشتن قیمت‌ها را بر عهده دارند. اما چگونه باید با رکود ساخت و ساز مقابله کرد، در شرایط کنونی به‌نظر می‌رسد تنها راه مقابله با رکود، از بین بردن موانع اعطای تسهیلات بانک‌های خصوصی برای خرید مسکن است چرا که در این صورت حتی یک وام مسکن هم می‌تواند زنجیره‌ای از معاملات مسکن را در پی داشته باشد. از سوی دیگر این تسهیلات موجب افزایش قیمت مسکن نخواهد شد، همانگونه که در دولت‌های قبل نیز بانک‌های خصوصی تسهیلات خرید مسکن پرداخت کرده اما این کار تاثیری در افزایش قیمت‌ها نداشت.

مهران دبیر سپهری