قولنامه‌های روستایی و برزخ مالکیت

گذشته از این‌که املاک روستایی عمدتا از طریق موروثی به مالکیت افراد درمی‌آمده‌اند و مالکان آنها کمتر تمایلی به فروششان داشته‌اند شاید تا همین چند سال پیش هم در بسیاری از روستاهای کشورمان، شکل نقل و انتقال اموال غیرمنقولی مثل زمین‌های زراعی و مسکونی یا خانه و... کاملا ساده و ابتدایی بوده است؛ یعنی مثلا گاوآهنی به حرکت درمی‌آمده و خطی را روی خاک ترسیم می‌کرده تا حد و مرز زمین مورد معامله ترسیم شود.

گذشته از این‌که املاک روستایی عمدتا از طریق موروثی به مالکیت افراد درمی‌آمده‌اند و مالکان آنها کمتر تمایلی به فروششان داشته‌اند شاید تا همین چند سال پیش هم در بسیاری از روستاهای کشورمان، شکل نقل و انتقال اموال غیرمنقولی مثل زمین‌های زراعی و مسکونی یا خانه و... کاملا ساده و ابتدایی بوده است؛ یعنی مثلا گاوآهنی به حرکت درمی‌آمده و خطی را روی خاک ترسیم می‌کرده تا حد و مرز زمین مورد معامله ترسیم شود.

حداکثر ممکن بود روی آن مرزبندی، سنگ چینی هم انجام می‌شد تا مشخص‌تر باشد و بهتر به چشم آید؛ بنابراین کم نیستند ملک‌هایی که مختصات آنها چنین ثبت شده که مثلا «از جنوب به ملک حسینقلی‌خان، از شمال به نهر آب، از شرق به جاده و از غرب به ملک مشهدی حسن.»

معمولا در این‌گونه نقل و انتقال‌ها، نوشته‌ای هم رد و بدل نمی‌شده است و متعاملان بیشتر به اطلاع و حضور سه چهار نفر شاهد محلی و البته بزرگ‌تری تحت عنوان ریش سفید یا کدخدا بسنده می‌کردند؛ البته این سهل‌گیری‌ها، کاملا بی‌نقص و اشکال هم از آب درنمی‌آمده و در بسیاری موارد به بروز دشمنی‌ها و درگیری‌هایی با ریشه تعارضات ملکی بر سر قنات، زمین‌های کشاورزی و... می‌انجامیده است.

در سال‌های اخیر، اما با تشکیل شوراهای اسلامی روستا، معمولا نقل و انتقال‌ها با پی‌نوشت، تسجیل و تائید این شوراها شکل نسبتا محکم‌تری به خود گرفته‌اند، ولی هنوز املاک روستایی وکشاورزی بدون اسناد محضری کم نیستند.

دفاتر اسناد رسمی هم در روستاها حضور چندانی ندارند و اصولا هزینه‌های این دفاتر درحدی است که پرداخت آن در عرف روستا محلی از اعراب نخواهد داشت البته حجم نقل و انتقال‌های املاک روستایی به نسبت نقل و انتقال‌های املاک شهری، خیلی کمتر است بنابراین حتی در صورت تاسیس دفتر اسناد رسمی، کار آن رونق چندانی نخواهد داشت.

به این ترتیب اکنون نه‌تنها اکثر املاک روستایی بدون سند است و به قول عرف مشاع است؛ یعنی یک زمین در آن واحد متعلق به چند مالک است، بلکه این زمین‌ها با قولنامه شورای روستا سندیت پیدا می‌کند. سندیتی که شاید در محدوده همان روستا و منطقه کاربرد داشته باشد، اما قطعا در کل کشور نمی‌تواند به عنوان سند قطعی مالکیت شناخته شود.

این امر همچنین زمینه‌های کلاهبرداری و زمین‌خواری را نیز فراهم می‌کند. نمونه‌های فراوانی از این دست را می‌توان در استان‌های شمالی کشور مشاهده کرد که افراد یا زمین کشاورزی را تغییر کاربری داده و روی آن ویلا ساخته‌اند یا زمین کشاورزی را به قطعات کوچک تقسیم و آن را صرفا با قولنامه فروخته‌اند؛ قولنامه‌ای که محلی از اعراب ندارد.