خانه دار شدن در هفت گام

در طرح مسکن مهر با واگذاری زمین به صورت اجارة بلند مدت ۹۹ ساله, علاوه بر آن که دولت مالکیت زمین ها را به مردم واگذار نمی کند, هزینة زمین را برای آن ها صفر می کند

در طرح مسکن مهر با واگذاری زمین به صورت اجارة بلند مدت ۹۹ ساله، علاوه بر آن‌که دولت مالکیت زمین‌ها را به مردم واگذار نمی‌کند، هزینة زمین را برای آن‌ها صفر می‌کند. از طرفی با توجه به کارفرما بودن خود متقاضیان، سود حاصل از ساخت و ساز نیز از هزینه‌ها حذف شده و این ارزش افزوده به نفع آن‌ها ذخیره می‌گردد. همچنین بر اساس تصویب هیأت وزیران، بانک‌های عامل ملزم به پرداخت مبلغ ۱۵ میلیون تومان تسهیلات ساخت جهت هزینه‌های آماده‌سازی زمین و ساخت واحدها به متقاضیان هستند.

اگر قرار باشد در شهری با مطلوبیت بالا و حتی متوسط، خانه‌ای ۷۵ متری تهیه شود، در بهترین شرایط حداقل به ۴۵ میلیون تومان پول نقد احتیاج است. از این ۴۵ میلیون تومان، حدود ۱۰ میلیون هزینة زمین، ۲۵ میلیون هزینة ساخت و حدود ۱۰ میلیون آن نیز ارزش افزودة حاصل از ساخت بنا بر زمین است که سازنده به عنوان سود حاصل از سرمایه‌گذاری از مصرف کننده اخذ می‌کند. البته این قیمت‌ها در مراکز استان‌ها و کلان شهرها به مراتب بالاتر بوده و تهیة مسکن برای مردم و خصوصاً زوج‌های جوان به آروزیی تقریباً دست نیافتنی تبدیل شده ‌است.

در طرح مسکن مهر با واگذاری زمین به صورت اجارة بلند مدت ۹۹ ساله، علاوه بر آن‌که دولت مالکیت زمین‌ها را به مردم واگذار نمی‌کند، هزینة زمین را برای آن‌ها صفر می‌کند. از طرفی با توجه به کارفرما بودن خود متقاضیان، سود حاصل از ساخت و ساز نیز از هزینه‌ها حذف شده و این ارزش افزوده به نفع آن‌ها ذخیره می‌گردد. همچنین بر اساس تصویب هیأت وزیران، بانک‌های عامل ملزم به پرداخت مبلغ ۱۵ میلیون تومان تسهیلات ساخت جهت هزینه‌های آماده‌سازی زمین و ساخت واحدها به متقاضیان هستند. در نتیجه با تمهیداتی که در طرح مسکن مهر اندیشیده شده ‌است، گروه‌های هدف با پرداخت حدود ۱۰ میلیون تومان در چند مرحله طی مدت ۲ سال می‌توانند به داشتن یک سرپناه مستقل امیدوار باشند. البته این هزینه با توجه به متراژ واحدهای مورد نظر و کیفیت مصالح مصرفی و مسائل فنی و اجرایی می‌تواند از حدود ۷ تا ۱۳ میلیون تومان متغیر باشد.

● ۷ گام تا خانه دار شدن در طرح مسکن مهر

▪ گام اول، ثبت‌نام متقاضیان توسط اداره کل تعاون استان مربوطه است.

برای ورود به این مرحله، متقاضی باید هر ۴ شرط زیر را دارا باشد:

۱) متأهل یا سرپرست خانوار یا خودسرپرست باشد.

۲) حداقل سابقه ۵ سال سکونت در شهر مورد نظر را داشته باشد.

۳) خود و خانواده تحت تکفلش تاکنون از هیچ‌گونه امکانات دولتی نظیر زمین و تسهیلات مالی یارانه‌ای استفاده نکرده باشند.

۴) خود و خانواده تحت تکفلش از سال ۸۴ (شروع برنامه چهارم توسعه) به بعد فاقد زمین و مسکن ملکی بوده باشند.

احراز شرط نهایی به علت عدم وجود بانک اطلاعاتی جامع و مانع پیرامون مسأله مسکن، سخت‌ترین بخش کار است. به همین علت از متقاضیانی که شرایط آن‌ها توسط مراجع ذی‌ربط تأیید شده، یک اقرار نامه محضری نیز گرفته می‌شود تا در هر مرحله‌ای از طرح که خلاف ادعای وی به اثبات رسید، از بین متقاضیان طرح مسکن مهر حذف گردد و زمین واگذار شده به ایشان به دیگری انتقال یابد.

البته با گذشت زمان و شکل گرفتن «سامانة جامع هوشمند اطلاعات املاک کشور» که اجرای طرح کد ره‌‌گیری ثبت معاملات املاک کشور گامی در همین راستا بود، مشکلات کار کم‌تر خواهد شد.

در این‌جا باید اشاره کرد که توجه به دو نکته مهم در سیاست‌گذاری بخش مسکن در کشور و خصوصاً پیرامون طرح مسکن مهر ضروری است:

۱) وجود «سامانة جامع هوشمند اطلاعات املاک کشور» که حاوی اطلاعاتی شفاف، دقیق و به‌روز در مورد وضعیت فیزیکی و اعتباری زمین و مسکن، مالکین، کاربری‌ها و... باشد.

۲) وجود قوانین، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های دقیق، شفاف، جامع و مانع و به دور از هرگونه پیچیدگی.

▪ گام دوم، تأمین زمین مورد نیاز مناسب با کاربری مسکونی توسط وزارت مسکن و شهرسازی است.

این زمین‌ها باید به ترتیب اولویت در یکی از ۳ محدودة زیر قرار گرفته باشند:

۱) در محدودة شهرها

۲) در روستاهایی که در حریم شهرها هستند.

۳ در شهرهای جدید یا شهرک‌های مسکونی خارج از حریم شهرها

این شهرهای جدید و شهرک‌ها باید مصوب شورای عالی معماری و شهرسازی باشند تا دستگاه‌های خدمات رسان موظف به تأمین خدمات شهری و ایجاد تأسیسات زیربنایی لازم مانند: آب، برق، گاز، حمل و نقل عمومی، فاضلآب، سرویس‌های مخابراتی و... باشند.

این زمین‌ها، از زمین‌های موجود وزارت مسکن و شهرسازی یا زمین‌های دستگاه‌های دولتی دیگر هستند که با تصویب هیأت وزیران در دولت نهم باید در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار بگیرد. اگر در منطقه‌ای زمین دولتی موجود نبود، دولت موظف است زمین مورد نیاز را خریداری نماید یا با زمین‌های مازاد خود در مناطق دیگر معاوضه کند. همچنین هماهنگی‌هایی با سازمان اوقاف جهت استفاده از زمین‌های وقفی در این طرح شده ‌است. نهایتاً این‌که جز زمین‌های وقفی، کلیه زمین‌هایی که در طرح مسکن مهر به مردم واگذار می‌شود در مالکیت وزارت مسکن و شهرسازی بوده و دولتی هستند.

▪ گام سوم، طراحی آماده سازی زمین‌های واگذار شده‌است.

در این مرحله طراحی فاز صفر (برداشت مشخصات فیزیکی، محدوده‌ها و...)، فاز اول (تعیین کاربری‌ها، جانمایی ابتدایی و...) و فاز دوم (کدهای طراحی، طراحی شبکه سیستم‌های زیربنایی و...) توسط مشاور دارای صلاحیت انجام می‌شود و این طراحی‌ها در هر فاز باید به تأیید کمیته کیفیت وزارت مسکن و شهرسازی برسد. کارفرما در این مرحله از پروژه اتحادیه تعاونی‌ها است.

همچنین به دلیل آن‌که دولت از واگذاری زمین‌ها درآمدی حاصل نمی‌کند، تأمین هزینه‌های آماده‌سازی زمین بر عهدة متقاضیان است. لذا برای برداشتن این گام، تفاهم نامه‌ای بین اتحادیه تعاونی‌ها با وزارت مسکن و شهرسازی منعقد می‌گردد که طبق آن اعضای هر تعاونی ملزم به پرداخت یک میلیون تومان به حساب صندوق تعاونی‌ها برای تأمین هزینه‌های آماده‌سازی هستند.

▪ گام چهارم، انتخاب پیمانکار واجد شرایط مورد تأیید سازمان مسکن و شهرسازی استان جهت آماده‌سازی زمین است.

هم‌زمان با طراحی فاز ۲، از طریق مناقصه پیمانکار مناسب انتخاب می‌شود.

در این مرحله از پروژه، در صورتی که ۳۰ درصد آماده سازی زمین انجام شده باشد، توسط بانک های عامل ۱ میلیون تومان دیگر به تعاونی‌های مربوطه تسهیلات پرداخت می‌شود.

▪ گام پنجم، انعقاد قرارداد واگذاری زمین بین تعاونی و سازمان مسکن و شهرسازی است.

این قرارداد همان‌طور که در قبل نیز به آن اشاره شد به صورت قرارداد اجارة ۹۹ ساله است که در واقع به دلیل طولانی بودن مدت اجاره، موجر حق بهره برداری از مورد اجاره را دارا است.

پس از انعقاد قرارداد، نوبت طراحی واحد‌های مسکونی و گرفتن پروانه ساخت از شهرداری است. وزارت مسکن و شهرسازی متعهد شده تا ۵۰ درصد هزینه صدور پروانه ساخت شهرداری را پرداخت نماید. این طراحی نیز همچون طراحی آماده سازی زمین باید توسط مشاور مورد تأیید وزارت مسکن و شهرسازی انجام شده و به تأیید کمیته کیفیت سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوطه برسد تا استانداردهای کیفی رعایت شود.

▪ گام ششم، انتتخاب پیمانکار واجد شرایط ساخت مسکن و عقد قرارداد با وی توسط تعاونی‌ها و شروع عملیات اجرایی است.

در این مرحله چون مسکن‌های هر تعاونی به‌طور جداگانه ساخته می‌شود و حوزة فعالیت هر تعاونی مشخص بوده و تداخلی با تعاونی‌های دیگر ندارد، اختیار بیشتری به تعاونی‌ها داده می‌شود. البته وزارت مسکن شهر و سازی نیز به مراحل اجرای کار و انتخاب پیمانکار نظارت می‌کند. این پیمانکار باید یکی از سه شرط زیر را دارا باشد:

- دارای رتبه از معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راه‌بردی ریاست جمهوری باشد.

- دارای پروانه مجری صلاحیت دار از سازمان نظام مهندسی باشد.

- دارای پروانه انبوه‌سازی از وزارت مسکن شهر و سازی باشد.

با شروع عملیات اجرایی، بحث تسهیلات ساخت مطرح می‌شود. بانک‌ها به طور معمول بر اساس یک جدول درصدبندی شده نسبت به پیشرفت کار ساختمانی در چند مرحله اقدام به پرداخت وام ساخت می‌کنند. اما بر اساس تمهیدات پیش‌بینی شده در طرح مسکن مهر و به منظور جلوگیری از اعمال سلیقه‌های شخصی، در پایان ۳ مرحله مشخص از پیشرفت فیزیکی کار، اقدام به پرداخت ۱۴ میلیون تومان وام ساخت می کنند. این سه مرحله عبارتند از:

۱) اتمام پی سازی

۲) اتمام سقف آخر

۳) اتمام سفت کاری

▪ گام هفتم، اخذ پایان کار از شهرداری و پی‌گیری صدور سند اعیان برای واحد‌های مسکونی است.

به‌طورکلی، پایان‌کار یک پروژه ساختمانی پس از اتمام کامل عملیات ساخت و ساز صادر می‌شود اما برای اولین بار با تصویب هیأت وزیران، اگر نمای مسکن تکمیل شده و نصب و راه اندازی تأسیسات اصلی پایان یافته باشد، هم‌زمان با اتمام سفت‌کاری ساختمان، شهرداری‌ها ملزم به صدور پایان کار هستند. با این تصمیم، زمان مشارکت مدنی کاهش پیدا کرده و واحد‌ها زودتر به متقاضی تحویل داده ‌شده و بازپرداخت اقساط وام ۱۵میلیون تومانی آغاز می‌شود.

از دیگر مزایای تحویل زود هنگام واحد مسکونی به متقاضیان این است که اگر کسی در تأمین ۱۰ میلیون تومان پیش‌بینی شده با مشکلی برخورد کند، واحدها را تحویل گرفته و ساکن می‌شود و تا تأمین منابع مالی لازم، بخشی از امور داخلی واحدش را همچون نقاشی ساختمان، سنگ یا سرامیک کف خانه، تجهیز آشپزخانه و... برای مدتی به تعویق می‌اندازد.

همچنین با صدور سند اعیان واحدهایی که به متقاضیان تحویل داده شده‌اند، امکان فروش یا اجاره واحدهای مسکونی برای آن‌‌ها فراهم می‌شود.

آن‌چه در این زمان مهم است و کاری به بزرگی خود طرح است، عدم انحراف این طرح از اهداف اصلی و اجرای دقیق و درست آن است که در غیر این صورت این کار بزرگ به سرنوشت بسیاری دیگر از طرح‌های زیربنایی و خوبی دچار می‌شود که اعمال نظرهای شخصی و سلیقه‌ای، عدم نظارت دقیق و اجرای غلط، آن‌ها را ناکارآمد ساخت. در حال‌ حاضر این نظارت و نحوة اجرای صحیح باید در سه محور زیر به‌طور جد پی‌گیری و پالایش شود:

۱) پیشرفت فیزیکی مناسب با زمان شروع پروژه

۲) تأمین به موقع و مطلوب تسهیلات مالی وعده داده ‌شده

۳) عمل‌کرد تعاونی‌های تشکیل شده و جلوگیری از بی‌نظمی، سوء مدیریت و اعمال نظرهای خارج از وظایف تعریف شده

طرح مسکن مهر به علت تولید و عرضة نهاده زمین آماده‌سازی شده، دارای اثرات ضد تورمی در بازار مسکن بوده ‌است و با اجرای این طرح در کشور و شروع فاز اول این پروژة عظیم، همان‌طور که اشاره شد، با افزایش عرضه در بازار زمین و مسکن و خارج کردن تعدادی از نیازها، برای اولین بار در ۴۰ سال گذشته، شاهد کاهش ۳۵ درصدی قیمت زمین و مسکن و به‌دنبال آن اجاره بهای واحدهای آپارتمانی هستیم.

شاید بعضی افراد این کاهش شدید قیمت‌ها را متأثر از بحران اقتصادی حاکم بر جهان بدانند، اما با نگاهی هرچند گذرا به تئوری‌های اقتصاد لیبرال و بازار آزاد و بررسی وضعیت اقتصادی ادوار گذشته در کشورهای توسعه یافته و غربی درمی‌یابیم که دوره‌های رکود و رونق در بازارهای جهانی امری طبیعی و به اعتقاد برخی از نظری‌پردازان و اساتید اقتصاد مدرن، عنصری جدایی ناپذیر از اقتصاد بازار آزاد است اما با وجود این دوره‌های متناوب رکود و تورم همیشگی در بازارهای جهانی، هیچ‌گاه تاکنون شاهد کاهش این‌چنینی قیمت مسکن در ایران نبوده‌ایم. علت این امر را باید در عدم وابستگی بازار زمین و مسکن ایران به بازار بین‌المللی زمین و مسکن دانست. شاید در کشوری مانند امارات متحده عربی در مناطقی چون دبی و ابوظبی، بازار زمین و مسکن به بازارهای جهانی متصل و با توجه به میزان وابستگی به آن از بحران اقتصادی اخیر تأثیر پذیرفته باشد، اما در ایران چنین امری پذیرفته نیست. ضمناً کاهش قیمت مسکن در ایران قبل از کاهش قیمت مسکن در ایالات متحده آمریکا ـ که شروع بحران اقتصادی اخیر در دنیا بود ـ رخ داد که خود شاهدی بر مدعای ما است.

به طور خلاصه می‌توان عوامل کاهش اخیر قیمت مسکن در کشور را به شرح زیر بیان داشت:

- در حوزه اقتصاد کلان در سال ۸۷، دولت موفق شد تا نقدینگی موجود در جامعه را کنترل و مدیریت کند که این تدبیر سهمی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد در کاهش قیمت‌ها داشته است.

- در حوزه اقتصاد مسکن نیز سه اتفاق مهم و تأثیرگذار افتاده ‌است:

۱) افزایش عرضه با اجرای طرح مسکن مهر و خروج بخشی از تقاضای مصرفی مؤثر و غیر مؤثر (نیاز) از بازار زمین و مسکن

۲) تحریک عرضه و جلوگیری از تحریک تقاضاهای سرمایه‌ای مخرب در بازار مسکن

این مسأله مهم نیز با منع بانک‌ها از پرداخت وام‌های خرید مسکن و جایگزینی این تسهیلات با ارائه تسهیلات ۳۰ میلیون تومانی ساخت مسکن و ۸ میلیون تومانی اتمام پروژه‌های نیمه تمام درحال پی‌گیری است.

۳) کنترل سوداگری و سرمایه‌گذاری‌های مخرب و غیر تولیدی در بخش زمین و مسکن

این کنترل نیز با اعمال ابزارهای حاکمیتی چون ابزارهای مالی اتفاق افتاده ‌است که مالیات بر خانه‌‌‌های خالی و یا زمین‌های رها شده و مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن از همین دست ابزارهای مالی هستند.

سخنرانی مهندس عباسی مشاور وزیر مسکن و شهر سازی در دانشگاه علم و صنعت ایران

برگرفته شده از ویژه نامه مسکن مجله راه

این ویژه نامه با همکاری گروه ارتباطات و رسانه و گروه سیاست گذاری زمین و مسکن شبکه تحلیلگران فناوری ایران تهیه شده است